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《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》加油站歇業潮成為環保之瘤

  根據民國 102 年 6 月 23 日聯合報 A2 版記者王茂臻的報導,國內加油站最近出現 26 年來最大歇業潮,從 101 年迄今近 90 家停業,這些廢棄加油站土地常常見到程度不一的汙染,有的還被行政院環保署列為「汙染場址」,歇業加油站業主與土地持有人常常不同人,整治難度高,造成中央與地方頭痛的問題。   國內加油站自民國 76 年以來開放民營,雖然曾經遍地開花,但隨著國內車輛成長陷入瓶頸、毛利愈來愈低,從去年就開始出現停業和倒閉潮,民國 101 年中油與台塑體系的加油站共減少了 61 家, 102 年前 4 個月又減少了 26 家,這些荒廢加油站環境汙染問題,卻沒有因為歇業而結束。       環保署統計約有百分之八的加油站有「汙染土壤」的問題,原因維加油站的儲槽和管線油品長期滲透至加油站下方的土地,但是歇業的加油站往往土地所有人和經營者非同一人,使得整治相當困難,以中度汙染的加油站為例,通常要花至少四年整治時間才能讓環保署解除「污染場址」,目前歇業的加油站以民營加盟站為主,如果位置偏僻開發價值低,業者往往整治意願頗低,造成該基地呈現荒廢狀態。       筆者認為,隨著環保意識抬頭和油價高漲,民眾使用電動車、油電車或是改搭大眾運輸工具的人越來越多,加油站歇業是正常的現象,但是加油站歇業後如果可以轉型成別的用途,比方說改為公園或是停車場,給居民散步或是提供停車的服務未必不是件好事!!       永然聯合法律事務所李永然律師認為業者一定要注意《土壤及地下水汙染整治法》,土地一旦有「地下水」或「土壤」汙染,會有相關的法律責任!

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》台北市華園社區爆發都更爭議

  根據民國 102 年 6 月 20 日自由時報 A15 版報導台北市忠孝東路二段的「華園社區」地主向自由時報投訴該社區雖然是台北市政府劃定的「都市更新範圍」,整合十多年後,於民國 100 年以所有權人投票的方式決定都更開發商,但是地主之一的「中國電器」及「順天建設」疑似干擾都更案,據了解華園社區住戶為了反制中國電器,各自購買中國電器的股票,預定在股東大會上以股東身分要求中國電器經營層能給個交代。       華園社區住戶指出該社區緊鄰台北市忠孝東路二段和杭州北路及華山藝文特區,總面積超過 1900 坪,由於屋齡超過 40 年在民國九十二年間被台北市政府劃入「都更範圍」,後來一個建商提出的條件和商譽經投票有 90% 的住戶選出揚昇建設為實施者。但是土地所有權人包括中國電器和順天建設、東家建設不願意表態,中國電器授權順天建設擔任都更案實施者,但是在投票中「順天建設」和「東家建設」都未被住戶選上。       根據市調結果,該開發案以一坪新台幣 150 萬計算都更利益高達新台幣 270 億元,。華園社區管委會證實,住戶已經苦惱以久,希望中國電器和順天建設能接受大多數住戶意見參與都更或直接表態不參加,以便排除在外,這樣華園社區才有機會「都更」成功。       然而對於住戶指控,中國電器總經理張志偉則強調,絕對沒有拖延都更之意,也沒有不願意參與都更反而擔心有心人士偏好特定的建設公司。順天建設發言人黃碩鵬則是表示,大家都更條件都一樣,如果由自己人 ( 指順天建設 ) 來做,不是可以做得更好嗎?       筆者認為,台北市的市容破敗、建築物老舊,急需都更,如果各方都不能退一步妥協,都市更新將難以推動。台北市政府應該站在中間人的角色,適度介入協調,否則都市更新將會陷入僵局,對於台北市的都市發展也會形成阻礙!!       永然聯合法律事務所李永然律師認為都市更新地段好者,涉及龐大商業利益,最怕「零和遊戲」,最好相關開發者能合縱、連橫,互相合作、創造雙贏的機會,這樣才能有更多都市更新成功的案例,對台北市的城市發展也有助益。另外立法院要趕緊處理《都市更新條例》的修法,否則,很多建商仍在觀望!

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》文林苑案經協商,仍然破局

  根據民國 102 年 6 月 20 日聯合晚報 A4 版記者楊正海的報導,台北市副市長張金鶚為了處理「文林苑都更案」爭議,與王家、 36 戶同意戶以及樂揚建設三方經過 81 天 11 次的協商之後,因為王家堅持原地重建並且不同意其他折衷方案,協商小組認為與法不合也有違情理,因此北市府全案協商宣告破局,將另外重新啟動司法程序。       台北市政府建議樂揚建設補償長期等待的 36 同意戶租金補貼和完工後交屋的客製化室內設計,至於何時能動工?張金鶚表示:何時動工因為進入司法程序市府已經無權介入。       據了解文林苑協商平台提出的方案共有七項,包括維持原計畫、王家原地重建、王家參與更新但分棟規劃、樂揚建設釋出保留戶與王家交換、增設紀念文林苑事件公共藝術等,但王家只堅持原地重建,造成的損失又要樂揚建設負責,不同意其餘方案。至於 36 戶同意戶均同意協商小組的最適方案,樂揚建設也簽署同意書,僅不同意捐贈公益基金及設置「公共藝術」。       協商小組成員交大教授馮正民指出,王家要重建依現行法令不可行,而且建築設計需要大幅調整,住戶源分配建築平面必須改變,導致原有公共設施與共同負擔必須調整,會影響全體住戶已經分配的權益。   筆者認為,台北市政府在都市更新方面,應該更要展現執行的魄力,將來回歸司法程序後,若判決確定,也應該要徹底執行讓人民看到政府推動都更的決心,否則將來台北市的都市更新只會更窒礙難行。       永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府在文林苑一案的表現太令市民失望了,一個沒有魄力的政府,是不能有好的建設,台北市發展的大好前途,就這樣被耽誤了,實在令人惋惜!

李永然律師出席台北市忠美扶輪社創社授證晚會

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  2013年6月14日晚上6時,李永然律師前往華漾大飯店中崙店出席台北市忠美扶輪社創社授證晚會,李律師以多年在扶輪社服務的經驗,擔任忠美扶輪社的褓母一職,當天並以貴賓身分上台致詞,祝賀忠美扶輪社的創社成功!

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》台北市政府發佈不動產經紀業的不實廣告規範!

  根據民國 102 年 6 月 18 日聯合晚報 A3 版記者楊正海、工商時報 A15 版記者蔡惠芳的報導,台北市政府地政局在民國 102 年 6 月 18 日對外說明台北市訂定《台北市不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範》,未來不動產經紀業者若發布不實資訊,地政局將可以依「廣告不實」進行開罰。       據了解,台北市政府地政局日前曾發函給不動產經紀業,要求經紀業或者其從業人員,發布有關銷售戶數、比率、時間、統計,或單價、總價,以及有關購屋意向、價格變動趨勢等資訊時,必須說明資料來源或出處,並且研擬《台北市不動產經紀業發布不動產交易資訊管理規範》條文 10 餘條。       由於北市府訂定的這項管理規範,屬於「行政規則」,而沒有罰則,因此違反規定的不動產業者,是否可依廣告不實開罰其實副市長張金鶚態度保留,他強調北市將會採取「緩和」、「漸進」與「輔導」的三大原則督促業者改善。而對於一定期間內沒有改善的業者,市府也會定期公布名單,若構成廣告不實,仍可依廣告不實或者《不動產經紀業管理條例》或《公平交易法》、《消費者保護法》的相關規定開罰。       對此天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,市府此舉其實是疊床架屋,因為本來就已經有《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》和《公平交易法》等法源針對不實資訊進行規範和罰則,但不可否認的確有些業者發布不實或模稜兩可的資訊,對此市府應該將遊戲規則訂定更明確。       甲山林廣告副總經理徐永仁也表示,市府頒布的規範將攸關未來不動產經紀業的行為,但是代銷業往往鮮少對外公布新聞稿,房價已經有實價登錄上網公布,建議房仲、代銷同業對媒體說明不動產資訊應該自律。       筆者則是呼籲民眾在接受不動產資訊的時候,應該要審慎判斷,切勿被仲介或業者的假消息給曚騙,並且可以透過內政部的實價登錄網站查詢附近成交價行情,才不會無辜受騙!!       律師李永然表示,北市新制是將現有不動產經紀業管理條例、消保法與公平法等相關規定,在不動產交易更具體彰顯,讓消費者權益更受保護,業者清楚規範範圍,也教育消費者如何自保。       李永然律師認為,北市府這次整合過去較常發生的不動產交易糾紛,推出新制,讓法令規定更明確。未來發生糾紛時,不論是到地方調解委員會調解,或在法庭審理,對消費大眾來說,都較有保障。

李永然律師前往全坤建設公司演講「建商對地上權應有之認識」

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2013年6月24日上午8時,李永然律師應邀前往全坤建設公司演講,講題為「建商對地上權應有之認識」,介紹目前土地開發最夯的議題「地上權」,內容包括:地上權的內涵、國有土地設定地上權之意義及案例、國有非公用土地設定地上權的契機與威脅及「地上權」與「土地租賃權」之異同,精辟的內容,獲得在場人士的熱烈迴響,演講至上午9時順利結束,李律師並贈送在座每位人士一本「個人資料維權速讀手冊」,藉以推廣更多法律常識。       

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》新板特區六豪宅開放空間加封喊拆

      根據民國 102 年 6 月 17 日聯合報 A11 版記者黃福其的報導,在寸土寸金的新北市新板特區,有六處豪宅社區被建商將容積獎勵的一樓「頂蓋型開放空間」二次施工成為接待大廳、健身房等公共設施,新北市府要求復原無果, 6 月 13 日到社區張貼三天後拆除的「公告」。       由於六個社區住戶不乏政商名流,為了避免干擾特地等到上周五市議會休會後才要強制執行,新北市自 2007 年陸續核發新板特區十五處一樓「開放空間」的大樓使用執照,但其中部分社區將一樓的「頂蓋型開放空間」,違規加封為貴賓接待廳、管理室或健身房,新北市府官員表示這樣不但違反當初容積獎勵的都市規劃原意,建商賺容積又賣公設兩頭賺,不符合公平正義,營建署也在民國 101 年 7 月修正《建築技術規則》,取消提供頂蓋型開放空間的容積獎勵。       而對於違規加封的責任,建商指出住戶應該都清楚有「二次施工」,但管委會則認為受騙要求市府主持公道,市府曾經建議中央由建商花錢「買回」容積,但未被內政部營建署接受。工務局表示若將來再重建,除即報即拆外,可以依違反《建築法》追究起造人處一年以下徒刑或科或併科罰金新台幣三十萬元。       筆者認為,民眾在購屋時,最好充分了解那些公共設施是屬於不合法的部分,像是「開放空間」、「獎勵停車位」、「機電空間」、「消防水池」、「法定機車位」等都常常被建商「二次施工」,一定要謹慎評估之後,再決定是否購買。       永然聯合法律事務所李永然律師建議時代已不同了,政府公權力執法力度愈來愈強,應避免「二次施工」,才不會造成買受人及自己的困擾!

李永然律師出席美生會例會

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2013年6月19日晚上6時30分,我出席美生會例會,這次例會邀請到國立台北教育大學莊淇銘教授主講「人生有限,美好無限」,莊教授並贈送其著作「12年國教的危機與因應」,會議由會長蘇一仲主持,我也上台感謝莊教授精彩的演說,給與會者上了美好的一課。      

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》預售房監管擴大試點

  根據民國 102 年 6 月 12 日經濟日報 A10 版記者曾迺強的報導,北京住建委公布最新的《預售資金監督管理辦法》,規定房地產企業應該將預售資金存入專用帳戶以阻止房地產泡沫危機,且新的規定將自 2013 年 7 月 1 日起實施。       專家並指出,應該要擴大預售資金監管制度試點範圍,避免房地產有泡沫化之虞的三、四線城市陷入危機。該預售資金監管制度可以有效防範房地產企業因為資金鏈斷裂出現的爛尾現象。北京建委網站公告指出,無論是全款還是貸款購買預售商品房時,開發商都不能直接向購屋民眾收取購房款,而是要讓購屋民眾將款項存入銀行專戶後,等到工程開工後,開發商才能依照完工比例提取工程建設款。       筆者認為,這樣的制度,類似我國近年來預售屋定型化契約應記載事項裡面的履約保證,建商在銷售預售屋時,對於預售屋的價款必須採取「不動產開發信託」或是其他替代性的履約保證方式,以免購屋民眾繳了預售款之後建商倒閉。       永然兩岸法律事務中心創辦人李永然表示,若要論對消費者的保障,以「不動產開發信託」與「由銀行擔保價金返還」保障度較高,前者在建商若不幸倒閉時,將由受託機構以建商之前信託的土地與資金,委由其它營造廠「續建」,消費者不用擔心拿不到房子;後者則類似買保險的概念,當建商倒閉時,與建商簽訂保證契約的金融機構,將返還消費者已繳納的價金。  

李永然律師前往海基會為兩岸經貿講座主講「台商在中國大陸借貸的法律須知」

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  2013年6月20日下午2時,我前往海基會,為兩岸經貿講座主講「台商在中國大陸借貸的法律須知」。針對台商在大陸地區遇有資金需求時,所可能面臨融資、向民間借貸、向金融機構借貸的法律問題,與借款人的權利義務等加以說明,並談及「保證」的法律解析,及不動產一般抵押權與最高額抵押權、動產抵押、質押等法律解析,最後說明向金融機構詐騙貸款的犯罪,演講至下午4時順利結束,我並贈送每位聽眾一本「個人資料維權速讀手冊」。            

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》文林苑效應導致基泰、全坤等建商退出都市更新

  根據民國 102 年 6 月 12 日工商時報 A2 版記者蔡惠芳的報導,多年來深耕都市更新的基泰建設,於民國 102 年 6 月 11 日經營策略轉變,將不再碰都更案,原本手中 20 餘處都市新案也棄守有「釘子戶」和「拒遷戶」的案件,剩下 10 餘處,未來將採「自地自建」。       基泰建設董事長陳世銘表示,目前基泰建設現金足夠、財務體質佳,未來基泰建設手中開發案將全數採「先建後售」,並且不再碰都市更新、地上權、 bot 和捷運聯開等種種法令政策、和政府官員做事態度有關的案子,以免提高風險 ( 政府是企業最大的風險 ) 。並且基泰建設副總經理也表示,目前除了因為有「釘子戶」的都市更新案,已經放棄之外,還有台北市吳興街二處、南京東路二處、民生東路、萬華、景美和內湖等都更案,未來將改採「自地自建」的方式進行。       除了基泰建設之外,同樣也是都更大戶的全坤建設,也將重心轉戰「重劃區」,全坤建設總經理廖學新表示,目前重心轉戰新北市和桃園等四大重劃區:五股洲子洋重劃區、中路重劃區、經國重劃區和中壢市 A21 重劃區,以自建案為主約占七成,都市更新案降為三成。全坤建設本來是都更大戶,光是台北市中心都更案至少 10 處同步進行,但是因為《都更條例》修正遲遲未完成,導致「民粹」主義牽絆都更,對於都更失望,除了已經進行中的 4 處都更案將切除不願參與都更的「釘子戶」劃定都更單元外,其餘都更案都宣告暫緩。       筆者認為,「政府」不能成為企業的最大風險,施政的方向應該要憑藉「專業」而不是隨著「民粹」搖擺,法令更不能朝令夕改,因為企業的投資通常金額都相當龐大,但政府如果因為一部分的民眾學者抗議,政策一再轉彎,不但造成人民無所適從,企業也難以評估風險和獲利,最後將導致人民、企業和政府「三輸」。       永然聯合法律事務所李永然律師認為民主國家的經濟要發展,有賴一有效能的政府,「新加坡」就是一個很好的案例,而台灣目前的政府面對輿論,就變成啞巴,不敢為自己的政策辯論,也不懂的危機處理,這樣的政府實在有負人民的負託。台灣,加油!台灣的優勢不能再被政府任意浪費!

李永然律師到台東開庭,參觀律師休息室

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2013年6月19日上午,我來到台東法院開庭,很少有機會來到東部,於是順道參觀了法院裡的律師休息室,拍張照片留下紀念!  

李永然律師出席海基會2013年大陸台商端節聯誼活動

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2013年6月13、14日,我來到高雄義大世界,參加海基會舉辦的2013大陸台商端節聯誼活動。原本因為這個週末的公司旅遊活動也在義大舉辦,我猶豫是否要出席這次聯誼,但身為海基會財經法律顧問,利用一年三節的聯誼活動,是和台商進行交流的最好時機,於是我決定要來參加,這次的聯誼活動,我見到許多熟識的台商,也結交了許多新認識的朋友,大家針對兩岸的經濟現況、法律環境交換意見,過了很有意義的兩天!   

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》民國102年地上權成交額衝新台幣1200億

  根據民國 102 年 6 月 11 日工商時報 A4 版記者蔡惠芳的報導,台灣因為政府大力推動地上權不動產,今年「地上權土地」瞬間爆紅; 1 月到 6 月的地上權權利金成交總額已經突破新台幣 100 億大關,刷新歷年同期紀錄,大型建商和金融壽險業紛紛卡位,奢侈稅實施迄今,到 6 月 1 日剛好滿兩年,房市買氣回升。全台各主要都會區不動產交易量增加,大、中、小型土地和商用地產投資需求更為強盛。   根據永慶資產管理公布的最新調查, 2013 年 1 至 5 月全台總價超過新台幣 1 億元的不動產交易案,包括「土地」、「商用不動產」和「設定地上權」三大類別產品,土地約新台幣 702 億、商用不動產約新台幣 409 億,而地上權則成交新台幣 120 億元。   相較於民國 101 年同期只有皇翔建設在士林官邸重劃區標下地上權旅館案, 民國 102 年地上權土地「遍地開花」在許多縣市陸續成交。華固、富邦、冠德、寶路、志嘉和新光人壽紛紛標下大台北地區的數宗設定地上權案。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,地上權標售能否成功關鍵還是在於年期、地租、產品規劃限制、權利轉讓限制與權利金底價等,建物隨著屋齡老舊必須再投資大額資本支出維持租金水準設定「 70 年」的年限較能符合投資人期待,此外公告地價的調漲和產品規劃轉讓的限制,均為投資風險。   筆者認為,在台北市土地有限、都市更新推行不易的情形下,「國有非公用土地」必須妥善規劃利用,但為了避免賤賣國土並鼓勵財團養地,設定地上權的方式是相當適合的,但是政府也必須調整《國有非公用不動產設定地上權作業要點》,增加更多誘因,以吸引更多民間的企業投入開發。   永然聯合法律事務所與李永然律師也認為既然國有非公用土地為了貫徹「只租不售」的政策,設定地上權已然成為重要活用國有土地的方式,對於地上權設定應更鬆綁,如金融機構的貸款,地上權分割…等,都應加以考量,心態上切勿過於防弊 !

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》民眾用迂迴信託方式未列營利所得併逃漏贈與稅判補所得

  根據民國 102 年 6 月 11 日工商時報 A18 版記者張國仁的報導,日前新北市有一位葉姓納稅人,以信託的方式假節稅之名避稅,被台北高等行政法院判決葉姓市民應補徵應納所得稅額新台幣 194 萬元。       判決指出,「稅捐規避」與「合法節稅」不同之處在於節稅是依據稅捐法規所預定的方式意圖減少稅捐負擔 ; 相反的「稅捐規避」,則是利用稅捐法規未預定的異常或不相當的法律形式,意圖減少稅捐負擔。行政法院法官認為稅捐規避行為因為違反課稅公平原則,所以國稅局根據司法院釋字第 420 號解釋,應本於「實質課稅原則」依稅法規範的納稅主體、稅目、稅率核課。       判決書指出葉姓市民與中國信託銀行簽訂本金自益、孳息他益的信託契約,信託期間一年,將其所持有的聯德公司股票 400 萬股移轉與受託人中信銀,並以鄧姓等五人為信託財產孳息的共同受益人。國稅局認為這項信託契約簽訂當時,受益人的孳息利益已經可以確定,仍屬於委託人葉某的所得,因此該信託專用營利所得新台幣 646 萬元及可扣抵稅額 166 萬元,應該併其宗和所得稅核定,葉某必須補徵新台幣 194 萬元的稅額。       也就是說,葉某利用信託的方式將簽約前已經確定原本應該由本人享有的股利,由鄧姓五人取得,以信託形式贈與該部分孳息,其實和委任受託人中信銀領取孳息再贈與受益人的情形並無不同,國稅局於是認定這是「規避稅捐行為」,法院也支持國稅局的看法,而判決葉姓納稅義務人敗訴 !       筆者提醒各位,納稅是人民的義務,千萬不要用奇怪的方式「規避稅捐」,以免日後被國稅局查到,遭到罰款則得不償失!!    永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾固然可以「節稅」,但切勿「避稅」,更勿「逃稅」。「節稅」是法律容許的,找律師、會計師、地政士合法節稅,方不會有法律上的後遺症!

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》中國必須經改,並慎重處理房地產泡沫

  根據民國 102 年 6 月 8 日中國時報 A22 版記者李道成的報導,美國前任財政部長包爾森在中國大陸四川成都舉行的財富論壇上表示,中國大陸經濟高速成長的時代已經結束,改革勢在必行,但是不能再用財政刺激手段,並且應該要即時處理房地產的泡沫問題。       鮑爾森對於即將展開的歐習會表示,中美關係是全世界最重要的關係之一,應該要簽訂「中美雙邊投資條約」以確保進一步開放雙方的市場。他認為可以預期歐習會中將會建立互相信任的關係增進共識。       他認為當前美中關係處於非常重要的時刻,必須重新調整兩國的關係,並且以全球視野共同迎接經濟、金融、環境和外交等方面的挑戰。大陸經濟所存在的過度依賴投資、基礎建設、出口的問題,加上服務業的薄弱,都是亟待解決的問題。其認為大陸應該弱化自己在市場中的決策角色,讓私營企業能獲得公平的競爭平台,並且充分發揮資本市場的作用,因應資源、環境與城鎮化帶來的挑戰。       筆者認為,中國大陸擁有全世界最大的市場,不過其「民主集中制」專制化的政治體制,隨著經濟發展,逐漸面臨挑戰,將來中國大陸勢必還是得走向「民主化」!!       永然兩岸法律事務中心李永然律師認為中國大陸一定要重視房地產的健康發展,如果投機過度,勢必形成泡沫化,過去日本也為此曾嚐到苦果,中國大陸切勿重蹈覆轍!

永然關係企業舉行兩天一夜員工旅遊,暢遊高雄義大世界和台南古蹟及生態之旅

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2013年6月15及16日,永然關係企業舉行兩天一夜的員工旅遊,58位員工及家屬搭乘高鐵來到南台灣,第一天前往高雄義大世界,享受遊樂設施及各式表演,晚上住在義大的皇冠假日飯店,同仁們歡聚一堂,非常開心!    第二天前往台南,中午在安平周氏蝦捲餐廳品嚐國宴料理,非常美味,下午則前往安平古堡、安平樹屋及德記洋行等古蹟參訪,最後到台江四草綠色隧道,搭乘膠筏船穿梭水上,在解說員生動的解說之下,進行一趟生態之旅。帶著愉悅的心情,大家搭乘高鐵回到台北,結束這充實的兩日遊!            

李永然律師接受聯合報記者採訪,談「財團爭產,遠赴免稅天堂打官司」

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媒體報導愈來愈多的財團爭產官司主戰場由台灣移往海外,針對這個現象,聯合報於民國102年6月13日A14版,以專文「財團爭產,遠赴免稅天堂打官司」為題進行報導,特別採訪李永然律師談此議題,李律師表示:台灣企業後代繼承官司主戰場不在台灣,卻在遙遠的小島,因為法院必須確認資金的源頭歸屬;當台灣資產只是台灣富豪全球布局的一部分時,爭產官司轉往海外進行,已是一個趨勢。   

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》台灣的地上權住宅的投報率達2.7%

      根據民國 102 年 6 月 9 日蘋果日報 A22 版記者顏嘉瑩的報導,台灣政府釋出地上權和 BOT 土地增加財源,讓「地上權招標」成為市場主流,而地上權住宅因為沒有土地產權,房價僅市場行情 6~7 折,超高的投資報酬率讓許多投資客趨之若鶩。       《住展》雜誌發行長倪子仁即表示,地上權住宅約不必繳地價稅,轉售也不用繳土地增值稅,總價又較低,適合自備款不多的年輕人。有一台北市中山區的兩宗地上權案「南京東錄」和「京華 DC 」來說,每坪約新台幣 35~40 萬,較周遭一般住宅 60~70 萬元明顯便宜約 4 成。今年 4 月底華固建設取得景美財訓所地上權,也將規劃 16~20 樓住宅大樓和 1 棟住商混和大樓,華固建設總經理洪嘉昇表示希望讓民眾用合理價格買到市區房子,打算開價每坪新台幣 40 萬元。       其實地上權案因為多半規劃中小坪數,而且地理位置優越,租金又不會因為地上權而折損,適合作為投資。以地上權社區「京華 DC 」來說, 15 坪總價約新台幣 540 萬元,若扣除每月管理費等雜費,租金淨利約新台幣 1 萬 5000 元,投資報酬率也有 3.3% 。不過地上權也會因為使用年限長短不同造成房價差異,如「南京東錄」因為沒有使用年限,「京華 DC 」使用年限 50 年,因此「南京東錄」的價格明顯高出許多。       中信房屋復興加盟店經理李沃州則表示,因為去年以來政府頻頻釋出地上權案,民眾購買這類產品時必須將使用年限、持有成本等一併列入計算,併比較年限長度,才知道划不划算。       此外,地上權住宅也分為「地上使用權」和「地上租賃權」兩種,像是「京站」就是屬於「地上租賃權」的產品,因為「京站」並沒有房屋或土地所有權狀,因此購買該房屋只有「使用權利證明」,不受買賣案件所有權移轉登記 30 日內要實價申報成交資訊的限制,換句話說這樣的產品不需要做「實價登錄」。       筆者認為,在土地日漸稀少下,地上權住宅只會越來越多,民眾對於地上權住宅的接受度也越來越高,若在購屋預算不高的情形下,用較低的價格購買區為較佳的地上權住宅,其實也是不錯的選擇!       永然聯合法律事務所李永然律師認為設定地上權的住宅,不同於僅有「租賃權」的住宅,二者在法律上意義不同,買受人事先一定要弄清楚,方能保障自身權益。

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》台北市都市老化,北市府都更應加把勁

  根據民國 102 年 6 月 8 日工商時報記者蔡惠芳的報導,有鑑於台灣人口老化的問題相當嚴重,並且預估 2026 年將進入人口零成長的高齡化社會,房屋老化問題也相當嚴重,專家統計以目前的速度,台灣 30 年以上老屋的都更工程,估計要花 15.5 個世紀才能完成。       政大商學院信義不動產研究發展中心於民國 102 年 6 月 7 日舉辦「迎接高齡都市的心境與環境」研討會,會中財團法人都更研發發展基金會執行長丁致成即表示,全台 30 年以上老屋多達 321 萬戶,佔比近 4 成,要急需解決的重要課題。但是以台北市為例,迄今年 4 月底止,僅僅完成 61 件老舊公寓都更專案,約 6000 多戶,統計過去 15 年來完成都更重建的住宅也不超過 3 萬戶,依照這個速度全台 300 多萬戶的老宅需要花費 1540 年才能完成。       尤其是去年「文林苑事件」和最近的大法官釋憲案,讓《都市更新條例》重新大翻修,估計完成修法至少要 3 年,也讓都更整個陷入停擺。學者呼籲政府除了應該在公有地上權、都更案和聯開案中拿出 10%~20% 來作為「公營住宅」、出租「老人住宅」,因應人口老化。       筆者認為,政府應該要多增加民眾參與都市更新的誘因,將來《都市更新條例》修法的方向,也必須朝著這方面去做,千萬不能因為少數事件使得整個都市更新停擺,否則將來若發生天災,老舊的房屋抗震能力不佳,後果將不堪設想!!       永然聯合法律事務所李永然律師也認為台北市的都市更新,是台北市要邁向國際化城市必須的一條路,都更有「公辦」及「自辦」之分,如果政府有錢走「公辦都更」,如果無能為力,則必須善用民間力量,引誘房地產開發商願意投入自辦都市更新,台北市才能把都更做好,台北市政府請加把勁吧!

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》夫妻分居房產合計課稅

  根據民國 102 年 6 月 10 日經濟日報 A16 版記者陳美珍的報導,依據財政部規定,夫妻處於「分居」狀態時,在未辦妥離婚登記手續之前各自持有的不動產在計算「特種貨物及勞務稅」持有戶數時,必須併同計算,即超過一戶以上並且持有未及二年即出售者,需課徵奢侈稅。       由於依據《特種貨物及勞務稅條例》第 5 條第 1 款之規定,所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者,非屬課徵範圍。財政部表示夫妻處於分居狀態而未辦妥離婚登記手續者,因為仍具「配偶關係」,雙方所持有的房地產仍應合併計算所持有的戶數。       筆者提醒民眾如有上述情形,必須注意《特種貨物及勞務稅條例》的規定,因為「分居」終究不同於「離婚」!       永然聯合法律事務所李永然律師也提醒民眾「奢侈稅」正實施之中,且有延長的打算,出售房地產未滿二年,一定要先請教專業律師或會計師,避免冤枉繳稅!

《田欣永律師專文分享 李永然律師重點解析》城鎮化年底上路,聚焦戶改及土地改革

  根據民國102年6月5日旺報B2版記者龔俊榮報導,大陸國務院將於2013年年底前推動「新型城鎮化」政策,此政策的目的是在推動改革,而非吸引投資,政策的核心將聚焦在戶籍與土地等改革大計。大陸國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵強調,大陸的城鄉差距已逐步發展為區域障礙,這也是推動「新型城鎮化」政策亟於要改革的重點,而當務之急就是必須進行「戶籍制度」改革,以利日後政府擴大需政策推動。   事實上,受到經濟不景氣的影響,近年來大陸經濟成長速度減緩,長期以來依賴增加投資與出口擴張促進成長的模式恐怕已難以為繼,方試圖利用「新型城鎮化」建設,挖掘內需潛力,藉以突破經濟成長動能減弱的困境。大陸並有研究指出,「城鎮化率」每提高1個百分點,大約可以拉動經濟成長率1.5個百分點,因此「新型城鎮化」政策被賦予重責大任,目標為成為未來大陸經濟轉型發展的動力。    然而「新型城鎮化」建設對大陸城鄉區域發展、產業結構調整必將造成影響,但能否因此帶給大陸經濟振衰起敝的效果,則仍有待進一步觀察。然可以肯定的是,依照大陸目前戶籍、土地、財政、收入分配等制度,對推動新型城鎮化所構成的制度障礙若不能徹底排除,新政策所蘊含的巨大內需潛力恐怕難以充分發揮出來,則「新型城鎮化」政策執行的成效勢必大打折扣。新的制度安排,本質上是利益的重新分配,必將面臨許多阻力;而城鎮化過程中所可能產生的巨大利益與財富應如何分配?農民工和外來人口能否公平分享城鎮化的紅利,均將成為檢視該政策是否成功的重要指標。   筆者認為,「新型城鎮化政策」已成為下一階段大陸擴大內需最重要的政策,極可能帶領大陸經濟脫胎換骨,邁向新的里程碑,而其衍生的龐大商機,則可能吸引台灣相關業者,改變在大陸的投資布局和兩岸產業價值鏈分工方式。為了協助台灣業者掌握大陸「新型城鎮化」衍生的市場商機,並使兩岸產業合作與大陸「新型城鎮化」之發展相輔相成,兩岸政府有必要利用既有的協商機制加強溝通,建立雙贏的商業營運模式。   永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸的土地制度雖已有改革,但在「集體所有」的部分需要改革之點仍然不少,如:土地承包經營權、宅基地使用權、土地徵收制度…等,這些均攸關「新型城鎮化政策」之推動,有必要藉此機會,一併改革!

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》四都不動產交易創奢侈稅後新高,如人頭養房避奢侈稅,則連補帶罰

      根據民國 102 年 6 月 5 日中國時報 B1 版記者王莫昀、經濟日報 A2 版記者陳美真的報導,根據新北市公布的 5 月不動產移轉量共計 7773 棟,與 4 月份相較,增加 13.1% ,創下 24 個月新高,並且以淡水區 843 戶奪冠,而中和區與板橋區則分別為 781 及 776 戶,分居 2 、 3 名。       信義房屋表示,農曆年後房市持續升溫,依地政機關最新資料顯示 102 年 5 月台北市、新北市、台中市及高雄市四都建物買賣移轉數,都比 4 月成長 1 成 3 以上,顯見房市表現的熱度都已經來到「奢侈稅」實施以來的高點。永慶房屋集團研究發展中心經理黃舒衛也表示,中南部房價在 2 年前尚未有明顯漲勢,近期出售時反而更受買家青睞,交易情況呈現「南部熱」與「中北部增溫」的氣氛。       至於近期財政部將檢討奢侈稅,華固建設董事長鍾榮昌則表示,外傳修法方向將朝向拉長奢侈稅年限 3 、 4 年才能出售,恐怕會衝擊房市,市場供給量減少建商為了滿足財務需求增加供給,待 3 、 4 年一到市場供給量恐怕過量而泡沫化危及經濟,東森房屋董事長王應傑也認為奢侈稅將會阻礙房市自由發展。       而關於躲避奢侈稅,常處理不動產交易糾紛的律師李永然律師指出,檯面下為了躲避奢侈稅,以人頭交易或是買賣雙方協議壓低交易額,最後常常衍生報酬談不攏、分配不更甚至黑吃黑的問題屢見不顯。       關於這樣的現象財政部祭出實質課稅原則,追查買賣資金,若找出幕後實際售屋獲利者後,仍要課徵奢侈稅並加處三倍以下罰鍰,此外外界盛傳的「先租後售」、「假信託真買賣」或是利用名下沒有房屋的親屬或人頭頻繁且短期買賣不動產,都是稅捐機關查稅的對象。       由於課徵奢侈稅之《特種貨物及勞務稅條例》實施已經滿兩年,稅收卻不如預期,外界喊修改的聲音不斷,財政部賦稅署副署長許慈美已經研究方案預計 102 年 7 月結果出爐後送行政院。       筆者對於透過奢侈稅的修正期望房價下跌,持相當保留的態度,因為奢侈稅成效不大,主要還是因為奢侈稅造成房屋短期買賣減少而連帶房屋供給量減少,導致價格不易崩跌。如果年限更拉長,恐怕市場上出售的房屋更加稀少,反而使得價格更僵化,若能提高房屋供給,興建「合宜住宅」、增加偏遠地區就業機會疏散大台北地區人口等方式,或許才是降低房價的有效方法。    

李永然律師接受中國時報記者採訪,談奢侈稅糾紛

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  奢侈稅上路滿兩年,所產生的問題不少,中國時報於2013年6月5日財經焦點B1版,特別做了相關報導,並針對奢侈稅所生糾紛來採訪李永然律師。   針對奢侈稅實施兩年,不動產交易所產生的糾紛,李律師表示:其實檯面下,為了躲避奢侈稅,以人頭交易,或是買賣雙方協議壓低交易額等,最後衍生報酬談不攏、分配不公、黑吃黑等問題,屢見不鮮。      

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》都市用地變更將改成一級一審

  根據民國 102 年 5 月 29 日工商時報 A3 版記者于國欽的報導,內政部為了加速變更流程,從民國 102 年 5 月 28 日起,都市土地中有關重大計畫工程用地、重大投資用地的變更,將由「二級二審」改採「一級一審、聯席審議」,預估可以節省一半的審查時間。       經建會主委管中閔表示,該項簡化具有「宣示性」的措施,不會隔天產生作用,但可以讓外界了解政府正往鬆綁的方向走,具有很重要的宣示效果。內政部官員表示,現行「非都市土地」裡的使用分區變更已經是「一級一審」 (30 公頃以下地方審、 30 公頃以上中央審 ) ,但是都市計畫土地仍採二級二審,本次修改將都市計畫土地裡的重大計畫工程用地、重大投資用地變更簡化為一級一審、中央地方聯席審議,可望節省一半的審查時間。       過去常常有業者向內政部區域計畫委員會申請開發許可,結果審了半天才發現目的事業主管機關不同意,根本浪費時間,將來將避免這樣的情形發生。至於重大計畫工程、重大投資案件的認定,內政部長李鴻源則表示,將由行政院來認定。       筆者認為,這樣的變革可以簡化都市土地變更的流程,但是希望政府在審議都市用地變更的時候,除了能妥善把關不能讓自然環境遭到破壞之外,也不要太容易受到「輿論」的影響,而使重大工程延宕!!       永然聯合法律事務所李永然律師認為經濟發展要吸引投資經濟活動涉及土地甚多,對都市土地的用途變更,行政程序更簡化及效率,可縮短投資的等候期,對投資者有利!

《李廷鈞地政士專文分享.李永然律師重點解析》「綠園道」已成台中豪宅的新亮點

  根據民國 102 年 5 月 30 日工商時報 A23 版記者曾麗芳的報導,台中草悟道特區、美術綠園道、科博綠園道、太原和雙十綠園道一帶,因為條件絕佳,吸引了由鉅、鄉林、國泰、勤美、麗寶等重量級建商搶進推案。       鄉林不動產研究室調查,台中共有 543 處公園、 22 條綠園道,其中又以科博館到勤美誠品綠園道、市民廣場延伸到國美館的綠色走廊「草悟道」綠廊道最夯。民國 102 年上半年國美館由由鉅建設推出百億大案「由鉅大恆」和勤美建設「勤美天地」百億大案,國泰建設也於去年七月買下科博館植物園道附近 800 多坪土地積極規劃推案。鄉林建設則是在經歷 20 年時間整合土地之後,在綠園道的景觀首排推出「鄉林科博綠園」,以「獨棟、一層一戶、一戶 150 坪」為訴求,已有許多老客戶搶先預約。       許多建商都嗅到這股「綠園道商機」紛紛調整推案重心,搶攻鄰近綠園道的土地,除此之外,北區的雙十字園道、太原綠園道也成為建商獵地重點目標區,麗寶建設在北區中友百貨商圈的雙十園道旁就砸重金購得 2 塊土地,先建後售且已經動工。       房仲業者表示,台中市主要綠園道的新推景觀住宅,從 6 年前每坪新台幣 25 萬至 30 萬元,已經到每坪至少新台幣 60 萬元,如正市民廣場的 14 年名宅「月光流域」,每坪價格仍近新台幣 40 萬元,屋齡五年的鉅虹「最上景」更是從每坪新台幣 35 萬元增值到 58 萬元以上,翻漲近倍,增值性可見一班!!       筆者認為,台中市隨著五都升格並且各項重大設施如捷運、經貿園區、台灣塔、中科園區等工程陸續動工,越來越具有大都會的架勢,由其「七期重劃區」、「美術館綠園道」等地,房價甚至已經不輸北部,未來建設陸續到位後,大台中的發展仍相當有可看性!!       永然聯合法律事務所李永然律師認為台中、高雄大量運用「市地重劃」,規畫出來的城市建設愈來愈多,而台北市有賴「都市更新」,然現又因「文林苑」案,致建商投資卻步,台北市政府必須動腦,讓「都市更新」重新動起來,讓實施者有誘因,否則台北市的都市景觀要與國際都會城市相較是會汗顏的!

李永然與黃文賢一起前往天元宮演講

2013年6月2日下午1時30分,位於淡水的天元宮與「永然法律基金會」合辦「法律講座」。此次由我與永然地政士事務所黃文賢顧問一起演講「買賣及繼承的不動產登記」,講到下午3時15分,後面進行Q&A,提問的聽眾很多,我們也逐一回答。

李永然律師前往聖弘寺浴佛

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2013年6月1日下午,我與內人一起前往位於新店的聖弘寺,該寺我每年都會前往,住持表示6月1日有誦法華經並且浴佛,我及內人乃於6月1日下午驅車前往,真智法師也很熱情地款待,非常感恩!

前往台大聽鄭傑夫法官演講

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2013年6月1日上午9時,李永然律師前往台大凝態科學中心暨物理學館國際會議廳,參加台北律師公會所舉行的活動。 此次由鄭傑夫法官演講「破產與公司重整實務問題」,活動至12時結束,鄭法官實務經驗豐富,受益良多!