永遠自然 ─ 李永然律師部落格

　　我國《都市更新條例》係於民國87年11月11日總統公布施行，然當時之時空背景，土地開發尚未達飽和，而辦理都更之難度甚高且對「實施者」缺乏誘因，故開發商仍以開發空地為主，實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速，土地開發面臨飽和，空地日漸減少，目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS過後，房地產景氣開始復甦，同年修正《都市更新條例》時新增第25條之1規定，將協議合建之同意比例降低為十分之八；民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正，簡化審議流程並放寬容積獎勵，而各地方政府之配套規定亦日漸完善，逐步落實容積獎勵、代為拆遷等制度，開發商在空地難尋及都更誘因增加之情形下，都市更新開始蓬勃發展。 　　然都更案件大增之後，原有法規及制度之不足之處亦開始浮現，衍生諸多爭議。民國101年3月間爆發文林苑事件，迫使政府及整個社會重新全盤檢視《都市更新條例》及現有制度之缺失，行政院及社會各界紛紛提出《都市更新條例》之修正草案，地方政府對於都市更新政策之推展及都更案件之審議態度趨於保守。嗣司法院大法官會議於102年4月26日以釋字第709號解釋宣告《都市更新條例》第10條、第19條第3項違憲，亦對於業界造成不小衝擊。由於立法院未能於大法官所訂之一年期間內完成修法，故目前《都市更新條例》第10條、第19條第3項已經失效，而未來何時能完成修法、修法結果如何，目前皆處於混沌不明之狀態，因此有許多業者及民眾感到相當不安。 　　永然聯合法律事務所、永然地政士事務所及永然法律基金會共同有感於社會大眾對於都市更新議題之高度關心及對於相關法律知識之渴求，特著手編纂此手冊，祈能讓社會大眾對於都市更新有更多認識以維護自身權益，也希望能對於都市更新政策之推行及市容的改善略盡棉薄之力。本手冊之完成特感謝關心台北市都更之福隆建設股份有限公司總經理趙恩廣博士能撥冗提供稿件，在此一併誌謝！ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　永然法律基金會董事長　 李永然律師 　　　　　　　　　　　　永然聯合法律事務所財經法律事務中心召集人　 陳曉祺律師 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　民國103年7月23日 .............................................................................

　　依據民國103年7月22日聯合報A8版記者黃福其所撰「成功高中旁國有地蓋旅館　居民反彈」報導，北市府把台北市忠孝東路、林森南路口原屬軍方的千坪綠地，以地上權設定方式改闢觀光旅館，鄰近的青島社區管委會擔心影響生活品質，在外牆高掛布條抗議。台北市市議員郭昭巖昨邀相關單位現勘，開發者富邦人壽允諾調整設計圖、並於103年8月舉辦說明會。居民認為小公園不見、停車位減少了，且噪音、廢氣及大型車輛進出衝擊交通，居民淪為商業開發的犧牲者而不再「幸福」，紛紛向她陳情。富邦人壽不動產部經理陳昭茹說，遊覽車不會開進新巷道，建築師設計可克服影響環境的問題；該處容積率僅225％，旅館約12層樓。 　　筆者認為北市府應該妥善規劃「土地使用分區」，並因應個別環境做部分限縮使用，該地區鄰近成功高中及台北商業技術學院，附近住家林立，業者取得地上權後改闢成觀光旅館，讓觀光客及遊覽車穿梭在學生與居民間較不妥當，期盼業者可以變更設計為住宅使用，較符合當地的土地使用。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來國有地或其他公有土地活化非常積極，導致過去有些閒置的公有土地紛紛進行開發，對於這方面的問題應平常心看待，重要的是政府對公有土地活化後，所增加的財政收入，這些錢的用途才是重點，希望政府能將之用來加速落實《住宅法》，保障人民「居住權」之用。

　　依據民國103年7月22日經濟日報A19版記者吳佳蓉所撰「自建屋出售 免課奢侈稅」報導，民眾購地後自行建屋再出售，即使持有時間未滿二年，只要是首次移轉，即符合免課徵特銷稅(奢侈稅)條件；高雄國稅局鳳山分局表示，以自有土地興建房屋，房屋建成後第一次向地政機關辦理移轉登記，屬於特銷稅的免稅範圍；但之後若再以自有土地建屋銷售，只要時間未滿二年，就得繳納特銷稅。但鳳山分局強調，依據財政部函釋規定，民眾只要買入土地自行建屋，售出時就一定得辦理營業登記，並繳納營業稅及營所稅；唯一例外情形只有，民眾拆除改建持有一年以上自住房屋，出售時可免辦營業登記，而是就其售屋所得申報綜所稅。但依規定銷售時須辦理營業登記，並繳納營業稅及營所稅，若未辦理，除須補稅，最高還可處五倍以下罰鍰。 　　筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》施行後，財政部也陸續頒布相關函釋，使得是否符合排除特銷稅，變得複雜許多，在不同要件及情況下，皆有可能須繳納特銷稅，因此民眾只要出售登記未滿兩年的不動產，一定要多方請教專業人士或國稅局，以避免事後遭追稅及罰鍰。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣近年來政府為了增加稅收，以打房為名，民氣可用，訂出一堆「奢侈稅」、「豪宅稅」、「囤房稅」，民眾一定要小心謹慎地規劃處理，才不會因不了解，而增加稅負。如有不懂時，一定要查看規定或看書或請教專家，這才是保障權益的不二法門。

　　依據民國103年7月22日聯合報B2版記者邱瓊玉所撰「北市免費老屋健檢，加碼200名額」報導，北市府為讓民眾了解自家住宅的「健康」狀況，民國103年續辦「免費老屋健檢計畫」，200個名額推出不到3周，全數申請一空。為此，北市府建管處決定103年年下半年度再增額200件，預計民國103年8月起開放申請；並且為讓更多小型社區有機會參與健檢，大型社區以不超過20棟為原則，有意申請的民眾，可得把握機會。 　　北市府建管處推測民國103年申請踴躍，是因為北市府更新處民國103年推出「都市更新整建補助案（老屋拉皮計畫）」申請審核作業中，只要是經老屋健檢認定需改善建物，可優先列入補助範圍。根據統計，12行政區以大安居多，總計55件申請案，其次為萬華區48件、內湖區32件、文山區31件，其餘行政區的申請件數僅1至8件不等，南港區則掛零。詳情可電洽1999，或上建管處網站http://www.tccmo.taipei.gov.tw/mp.asp?mp=118021。 　　筆者認為這幾年大樓磁磚砸傷人的事件時有耳聞，北市府推出「都市更新整建維護補助案」，可以大幅提升民眾主動修復外牆的誘因，外牆磁磚老舊甚至脫落的社區住戶，可以藉由此次機會重新鋪設磁磚，增進用路人的安全，也避免日後衍伸出損害用路人等賠償問題。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府的上開計畫用意良好，要擴大宣傳，讓北市府的美意使台北市民可以感受到，又台北市政府還要加強力度，宣傳《住宅法》，有計畫地興建足夠的「社會住宅」，讓「人人有屋住」的理想得以實現！又萬華龍山寺前的「遊民」，應盡速妥善安置，不要讓遊民的存在，影響古蹟「龍山寺」的周邊環境！

一、關於桃園分所 　　永然聯合法律事務所桃園所於民國91年由李永然律師創立，在所長李永然律師秉持與「法」同進的創所理念下，同仁們無不自我惕勵，隨時精進法令資訊、增長法學知識，讓本所的每位當事人都能獲得正確之法律意見。 　　桃園地處台灣關鍵位置，是台灣國門之都、航向世界的起點，尤其民國103年12月25日，桃園縣將升格為「桃園市」，成為台灣第六都，各項建設在航空城計畫帶領下，將帶動經濟起飛，創造工作機會。隨之而來的相關經濟、產業、勞工、不動產開發與買賣等法律問題，必須仰賴更專業與值得信賴的律師事務所，永然聯合法律事務所桃園分所的同仁，即秉持專業、熱誠及團隊服務信念，在相關法律領域，為每位當事人提供專業法律知識，讓大桃園地區的鄉親能享有「最高品質的法律服務」。 二、服務團隊簡介 　　桃園所的服務團隊成員包括李永然律師（永然聯合法律事務所所長）、林雯澤律師（永然聯合法律事務所副所長），以及長駐桃園所的許淑玲律師（主任律師）、林其玄律師、行政助理林韋玲。 三、法律服務項目 　　包括訴訟（含民事、刑事、行政）、強制執行及調解；公司投資與金融保險；稅務與信託規劃；不動產交易及開發；營建及公共工程；公寓大廈之管理與保全；智財管理與技術授權；公平交易案件；勞動法規；環境保護相關法律服務等。 四、與專業機構合作 　　基於專業服務的精神，本所向來與在地重要團體及相關專業機構合作，如不動產仲介公會等，提供公會會員專業法律意見。 五、提供實習機會 　　本所除提供大桃園地區及新竹地區鄉親「最高品質的法律服務」外，為深耕法學教育，自民國101年提供中原大學財經法律系所學生接觸實際法律事件、學習案件審查的聆聽與紀錄或提供法律諮詢的方法，活化法律專業學習機會，每學年寒暑假都有一、二位學生到桃園所實習；並在中原大學財經法律系開設「永然法律學程」課程，協助法律系同學於進入社會之前就能充實法律實務經驗。 六、願景 　　多年來桃園所全體同仁秉持永然關係企業一貫的專業服務與熱誠，誠摯地為大桃園及新竹等地區民眾服務，自創所以來，受到鄉親相當肯定。在受到客戶肯定的鼓勵下，桃園所全體同仁未來將繼續承諾與期許秉持多年來一貫的專業與服務熱誠，提供「最高品質的法律服務」，為捍衛每位當事人權益而努力！

　　李永然律師於2014年7月27日，前往上海出席「變遷局勢中兩岸關係的機遇與挑戰研討會」，會議由上海東亞研究所所長章念馳主持，討論的議題包括：反服貿運動後兩岸關係及東海與南海爭議下的兩岸關係，李永然律師並主持下午場的自由討論。出席的包括兩岸專家學者：章念馳 、 葉金鳳 、李文輝 、胡淩煒 、辛翠玲 、童涵浦 、黃偉偉 、蔡瑋 、鐘焰 、嚴安林 、宋燕輝 、蔡鵬鴻 、王冠雄 、李永然 、黃德福 、劉文雄等人。 　　會中並發表了七篇論文，分別為「從服貿爭議事件談起－－新反對力量在台灣」、 「正確把握當前兩岸關係走向」、 「服貿協定爭議後的兩岸關係－－分配政治的視角」及 「從兩岸政治互動看兩岸海洋合作前景」、 「兩岸針對南海議題是否應合作？過去有無合作實例？」、 「南海問題挑戰與應對」、 「東海與南海爭議下的兩岸關係：東海爭議之法政分析」。 　　會議中 各專家學者針對兩大議題，發表了自己的看法與建議，並 於當日下午5時順利閉幕。      

　　近來，「買不起房子」成了台灣各大媒體討論的話題，於是各種專家學者們開始強調「居住正義」，要求政府建立打房政策，壓低房地產價格，社會上逐漸形成了一種「仇富」的氛圍，認為不動產價格的居高不下，都是有錢人的炒作與壟斷；然而大眾在討論國內居住問題時，只將「居住正義」淪為空泛的口號，並沒有實質的探討目前不動產市場和民眾購屋所真正面臨的困境。其實在民國100年12月13日經立法院三讀通過，並於民國100年12月30日公布的《住宅法》，即是有鑑於國內住宅供需失調，價格起伏波動過大，以及住宅市場資訊匱乏，民眾對於提升居住環境品質與各項居住需求，有殷切的期望而立法。 　　《住宅法》第一條開宗明義地指出：「為健全住宅市場，提供居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境。」，希望藉由立法，結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜居住品質之規劃下，達到依國民所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化等不同條件，均能擁有適宜且有尊嚴之居住環境之目標。 　　《住宅法》的制定，預期能達到的效果包括：(一)將只租不售的「社會住宅」法制化；（二）提供住宅補貼方式；（三）激勵民間主動興辦社會住宅；（四）訂定基本居住水準；（五）住宅市場資訊健全化及（六）確保民眾居住權利。若能徹底實施住宅法，則民眾住的權利即可得到應有的保障。 　　每個國家的大都市都會面臨高房價的問題，根本的解決之道是要從立法面去制定相關的配套措施，而非隨著媒體、名嘴起舞，一昧的使用「打房政策」，不僅傷害了建築業，連帶與不動產相關的行業，如：建築師、營造業、地政士、技師、室內裝潢……等也大受影響，政府應該想辦法振興國內經濟產業，當經濟活絡，人民的收入增加，自然也就有能力購屋置產，對於社會上的弱勢民眾，則是應儘速落實《住宅法》的內容，透過「社會住宅」的興建、提供貸款利息、租金和修繕費用的補貼讓他們居有定所。另政府也應定期蒐集、分析住宅市場、交易價格等其他相關資訊，並定期公布數據供民眾查詢，使住宅市場資訊健全化，減少炒作空間，達到確保民眾居住權利，以取得符合一定品質及合理價格的住宅，進而實現聯合國《經濟社會文化權利國際公約》中的「適足住房權」，讓人人都有適合的房子可住。

　　依據民國103年7月24日自由時報A8版記者林美芬所撰「房地持有稅率 台東老宅比北市豪宅高」報導，財政部召開首場房地合一座談會前夕，今週刊與參玖參公民平台合作，邀集學者、專家，昨提出不動產稅制的改革建議；他們質疑，財政部「房地合一實價課稅」稅改方向，只限定在資本利得稅及土地增值稅上，仍忽略房地產持有稅制不公、投資客囤房持有稅過低等問題。 　　今週刊舉實例，台東一間五十坪的三合院，市價約新台幣(以下同)七百萬元，其每年地價稅三千元、房屋稅三千五百元，合計繳交六千五百元，每年持有稅的實質稅率（稅額除以房價）約○．○九三％；但一戶位於台北市中正區豪宅，市價約一．三億元，就算加上豪宅稅，每年房屋稅、地價稅等持有稅約九萬元，實質稅率僅○．○六九％。台東老宅租稅負擔竟比台北市豪宅還高！學者楊松齡分析，包括公告地價、公告現值及房屋評定現值等，都跟實際市價差距太大，也就是這樣「假」的稅基，漲價歸公已變成「漲價歸私」；全國不動產估價師公會全聯會理事長陳諶更直言，決定這些假稅基的主要是地方官員、民意代表及不動產開發商共組的評議委員會，如此充滿政治角力的制度，根本不在乎市價。 　　筆者認為現行稅制的確有所不足之處，公告現值價也有部分與市價脫鉤，稅制或稅基調整是有其必要性，但政府在調整相關稅賦時，一定要考量對不動產產業或從業人員的影響，以避免日後衍伸出更多經濟或失業等社會問題，花費更多的成本在補助或扶植不動產業。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的房地產業應分為「商品型」與「社會住宅型」，商品型回歸「市場」，「社會住宅」則由政府興建，或提供誘因鼓勵民間興建，落實《住宅法》的精神，讓「人人有屋住」，方符合《聯合國經濟社會文化權利公約》保障人民「居住權」的精神！

   　　都市更新政策及實務運作現況如何？《參與都市更新保障權益法律手冊》給您最新解答！ 　　《都市更新條例》於民國87年11月11日公布施行初期，土地開發尚未飽和，辦理都更難度甚高，另方面對「實施者」缺乏誘因，實務上之都更案件甚少。不過隨著都市發展迅速，土地開發面臨飽和，空地日漸減少，目前台北市精華區已是一地難求。民國92年SARS風暴過後，房地產景氣開始復甦，同年修正《都市更新條例》，將協議合建之同意比例降低為十分之八；民國97年《都市更新條例》又為較大幅度之修正，簡化審議流程並放寬容積獎勵，各地方政府之配套規定亦日漸完善，開發商在空地難尋、都更誘因增加之情形下，都市更新開始蓬勃發展。 　　然都更案件大增之後，原有法規及制度不足之處開始浮現，進而衍生諸多爭議。民國101年3月間爆發文林苑事件，迫使政府及整個社會重新檢視《都市更新條例》及現有制度之缺失，行政院及社會各界紛紛提出《都市更新條例》之修正草案，地方政府對於都市更新政策之推展及都更案件之審議態度趨於保守。目前《都市更新條例》第10條、第19條第3項業已失效，未來何時完成修法？修法結果如何？皆處於混沌不明之狀態。 　　永然聯合法律事務所、永然地政士事務所及永然法律基金會有感於社會大眾，尤其台北市民對於都市更新議題之高度關心與相關法律知識之渴求，特編纂《參與都市更新保障權益法律手冊》，針對都市更新政策及實務運作現況作深度之解析，祈使社會大眾對於都市更新有更深一層的認識，以維護自身權益。 　　本手冊由永然聯合法律事務所專業律師群、永然地政士事務所專業地政士暨福隆建設公司趙恩廣總經理共同執筆；欲索取者，請來函附10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

　　依據民國103年7月21日工商時報A11版記者劉朱松所撰「台中自辦重劃區地價 看漲」報導，備受矚目的台中市8個整體開發自辦市地重劃區，台中市地政局長曾國鈞表示，包括台中市的單元1、單元2及單元8等三處自辦的市地重劃區，目前均已陸續完成重劃，且重劃後的土地行情，已悄悄地漲價，已成為建商推案或企業購地的重點新興區域。 　　單元1市地重劃區由「安和重劃會」自辦，總面積55.88公頃，由寶成國際集團主導開發，民國101年7月20日已重劃完成，目前單元1臨台灣大道（原中港路）的土地行情，每坪喊價上看新台幣(以下同)150萬元，其餘區域每坪喊價40萬至70萬元之間。單元2市地重劃區由「黎明重劃會」自辦，總面積186.74公頃，民國102年1月重劃完成，每坪喊價也高達7、80萬元。單元3土地由「永春重劃會」自辦，總土地面積53.95公頃，目前轄下第一、二工區，已驗收接管完竣，並已開放通行，此五權西路附近土地，每坪行情約60多萬元；花市附近土地，每坪行情約30多萬元。單元8由「中科經貿重劃會」自辦，總面積90.59公頃，民國103年3月3日重劃完成，已陸續辦理土地登記中。因單元8的土地，比鄰水湳的大宅門特區，土地行情看漲，因而已吸引建商或大企業砸下巨資大規模獵地，目前當地每坪行情喊價75萬元。 　　筆者認為「市地重劃」是政府改變老舊社區或增進未開發土地利用很好的方式，藉由市地重劃重新檢討使用分區、增加公共設施，讓民眾或廠商願意進駐重劃區，帶動整體經濟與居住環境；不過台中市一次推出8個自辦市地重劃，是否會造成供過於求、並且資源分散，這是相關單位後續仍需觀察注意。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為自辦市地重劃固然是改善都市土地，強化公共設施開發的方式，但政府仍應做好把關的動作，才能保障民眾的權益；否則，有些「重劃會」的主導人員因私心自用，弄虛作假，將使部分地主的權益遭受侵害，地方政府不得不注意！參與重劃的民眾也要瞭解法令，或閱讀相關法律書籍，才能保障自身權益！

　　依據民國103年7月19日經濟日報A4版記者吳佳蓉所撰「土地使用分區 手機就能查」報導，為避免民眾誤租或誤買違反土地使用分區的房屋，台北市都市發展局推出台北市土地使用分區查詢App，即日起上架，民眾可隨時隨地用手機及平板電腦輕鬆查詢正確的土地使用分區資訊。台北市都發局表示，過去也曾推出網路版的「台北市都市計畫土地使用分區查詢系統」，但只能用地號或門牌查詢，一般民眾有時根本連地號多少都不知道，雖也可用門牌查詢，但遇到預售屋這種連門牌都還沒有的情形時，只能大費周章向北市府申請查詢。 　　為方便民眾查詢，北市府都發局開發的台北市土地使用分區查詢App，除網站現有地號、門牌查詢功能，還首創加入GPS定位查詢及Google地圖點選查詢功能。民眾只要站在想查詢地點前使用手機定位，或利用Google地圖找出自己想查詢地點，輕輕鬆鬆就可以查詢。不但查詢方式增加，查詢內容也不僅限於土地使用分區，包括地籍套繪圖、歷年周遭地區都市計畫案件都可一次掌握；協助民眾快速掌握該地屬於哪類土地分區、可做哪些用途、是否位於專用區內或有哪些土地利用限制。 　　北市府都發局因應智慧型手機普遍的使用，研發出台北市土地使用分區查詢App，可以讓買屋或租屋民眾即時了解土地使用分區及使用規定，讓民眾多一個查詢管道，以避免遭不肖業者欺瞞。筆者也建議政府可以多方研發類似的APP，如實價登錄APP，可以讓民眾快速了解相關資訊，免於資訊不對稱而做出錯誤的決策！ 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為現在地方政府對民眾的服務日益加強，上網或運用手機服務的項目也日益增多，民眾應善加利用，俾保自身權益！

　　依據民國103年7月18日聯合報A10版記者呂開瑞、楊德宜所撰「83歲翁欠稅管收…被關難耐熱 願繳千萬元」報導，83歲黃姓老翁抗繳新台幣2000多萬贈與稅及罰鍰，被拘提管收，7天後耐不住酷熱，老淚縱橫要兒孫替他籌繳新台幣1100萬頭款「贖身」。黃姓老翁民國93年賣掉一筆土地，他將新台幣3700贈與兒女卻未申報，之後被北區國稅局查獲，核課贈與稅及罰鍰共新台幣2100萬元，他堅持抗繳。行政執行署桃園分署追查，黃名下有存款及2筆土地，認為他隱匿財產，將黃拘提到案，但黃不肯分期繳款，桃園分署只好向法院聲請管收。 　　筆者呼籲民眾如有「不動產」或「動產」的贈與行為，仍應主動向戶籍所在地的國稅局申報「贈與稅」，未申報、漏報或短報除了罰鍰外，也可能會依《行政執行法》規定管收或依《稅捐稽徵法》遭限制出境處分；建議民眾如要贈與財產，事前先與相關專業人士諮詢節稅方式，如有稅負也依法誠實申報，以避免日後遭致罰鍰或其他處分！ 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾如欲將財產贈與他人時，一定到要思考到「贈與稅」，為欲免稅或少繳稅，一定要先查詢相關法令進行「節稅」，或請教律師、會計師或地政士，方可免於觸法，而遭補稅及科罰！

　　依據民國103年7月17日蘋果日報 A14版記者王筱君所撰「公設遭拆 竟掛布封路」報導，豪宅開放空間爭議頻傳，新北市板橋「画世紀」、「國家世紀館」住戶向《蘋果》投訴，指民國102年6月公設遭拆除後住戶只能在斷垣殘壁的泳池和夾層健身房中走動，1年多來未見改善，管委會還以塑膠透明布遮蓋開放空間、阻礙路人通行，如今建商又出售僅存停車位產權，住戶擔心建設公司根本不想處理後續維護工程，有脫產之嫌。 　　「画世紀」與「國家世紀館」是元利建設機構旗下大馨建設投資興建，針對公設違建部分，大馨建設業務部葉姓副理指，1年多來嘗試透過中華民國都市設計學會，針對開放空間法令部分尋求解套辦法，「目前已有些眉目，但細部資料不便透露」，葉姓副理強調，後續工程復原費會由建設公司支付。新北市消保官周繼雄則表示，開放空間公設遭拆，涉及住戶與建商間的權利義務關係，住戶可要求管委會向建商爭取損害賠償。 　　目前很多新蓋大樓除了社區之公共設施違建以外，部分社區也有「工業住宅」問題，筆者認為當初政府發放使用執照時，應該嚴加詳查，並於發照後定期檢查或要求業者繳納「保證金」，以免類似案例層出不窮，住戶的權益無法被保護！ 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣建築物違章或土地違規使用的情形相當普遍，其實台灣一直以來是「立法從嚴，執法從寬」，導致處處違法、違規。若為台灣的法治前途考量，未來應「立法從寬、執法從嚴」，這才是根本之道！

　　2014年7月16日中午12時，李永然律師前往中華企經會，出席中華民國企業經理協進會第25屆第7次理監事聯席會，由盧明光理事長主持，尤英夫、石賜亮、李永然、高長、郭智輝、劉偉澍......等理事及陳定國、高孔廉、黃光國、谷家恆、張廣博、劉水深......等監事出席，了解會務的執行狀況，會議在大家的討論中順利結束。

　　2014年7月21日上午11時30分，李永然律師前往台北律師公會，以中華人權協會理事長身分出席並主持中華人權協會第16屆第3次理監事聯席會議，會中理監事們針對會務現況進行了解，會議就在所有理監事們對會務的推動及人權的推展集思廣義之中，順利結束！   

　　依據民國103年7月15日蘋果日時報 A5版記者潘姿羽所撰「房市看淡 解約糾紛驟增」報導，房市看空氛圍濃厚，愈來愈多民眾購屋後才後悔想解約，統計北市最新公布的民國103年第二季不動產交易糾紛發現，終止委售或買賣契約比率達百分之十八點八居冠，創下兩年來新高。台北市地政局公布今年第二季不動產交易糾紛，終止委售或買賣契約共九件，佔整體交易糾紛比率達百分之十八點八，和民國102年同期相比增加八點八個百分點，其次是隱瞞重要資訊百分之十四點六，而後才是交屋延遲、服務報酬爭議、漏水各佔百分之八點三。台北市政府地政局表示，實價登錄後，有些賣方認為賣低了，產生爭議，也有買方入住後對屋況不滿意想解約，但終止契約案例以買方提出的比率較高。內政部統計民國103年第1季全台不動產交易糾紛中，終止委售或買賣契約也達35件，佔比百分之八點五，僅次於房屋漏水54件、佔比百分之十三點一。 　　筆者認為隨著政府不動產稅負提高、中央銀行緊縮銀行房屋貸款成數，勢必會對購屋民眾造成影響，尤其最近被中央銀行管制的區域，已簽立買賣契約的買方或許會因貸款受限而解除契約，未來政府只要每多一道「打房政策」，主張解除契約的民眾，或瑕疵爭議的案例只會更多，從業人員一定要更仔細做委託物件的產權調查，並且誠實告知買賣雙方，藉以避免衍生出更多糾紛！ 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為目前台灣的房地產交易市場已因政府接二連三的「奢侈稅」、「豪宅稅」、「囤房稅」、調高地價、限制貸款成數……等措施，而形成急凍的結果。很多行業如代銷、仲介、地政士、建築師、估價師、營造業……等從業人員的工作機會都受影響。現又影響已進行交易買賣雙方的態度，進而使交易爭議增加，這相當不妥，故建議政府的打房政策宜適可而止；政府宜加強落實《住宅法》，才是根本之道！

　　依據民國103年7月13日自由時報 A8版記者游蓓茹所撰「古蹟轉型文創 屋況破爛考驗財力」報導，台北市文化局民國103年5月發起第二梯「老房子文化運動」，替北市文資建物媒合業主，改發展文創產業。針對這些建物，有民眾提出質疑，位於大安區的「錦町日式宿舍群」，其中兩棟木造房屋早已坍塌，簡直像「鬼屋」，土地與建物管理者國有財政部財產署接手十多年卻任由風吹雨淋，如今靠台北市文化局媒合，得標業者得花數千萬才能改造這些「廢墟」，非一般文創業者所能負擔。 　　台北市文化局第一梯次老房子文化運動共有二十處歷史建物或古蹟釋出媒合，但最後僅有十三處媒合成功。其中，「三井物產株式會社舊倉庫」及「鐵路局局長宿舍」，就因為所屬機關交通部台灣鐵路管理局疏於管理，三井屋頂破損、內部「爛得一塌糊塗 」、宿舍還有大樹盤踞，即便媒合成功，光單棟的整修費用就上看千萬元台幣，因而讓不少文創業者卻步。文化局文資科視察王秉五表示，這個計畫的原意是要幫北市「消滅廢墟」，宿舍群雖有兩棟倒塌，但可依照前面七棟的規格來丈量、修復。文化局坦言，這類媒合需要「可觀的費用」，並非一般小型文創業者能承擔，但不同業者仍可依房子的區位、屋況及投入成本考量是否投入。 　　北市許多精華地段仍有許多廢棄的歷史建物，北市府發起「老房子文化運動」，讓老舊建物轉型為文化創意立意甚佳，但有許多建物早已殘破不堪甚至易生結構安全問題，筆者建議政府對於得標廠商在整修的過程中，一定要在「建物保存」與「結構安全」嚴加控管，避免日後產生公共安全問題。 　　永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣在市容方面的整理，政府必須用心，有些老舊房子，已破損不堪，應加以整頓，就以台北市文化局能針對「老房子」結合「文創」，加以整理修復，藉此改善市容，活化資產，這值得肯定；希望其他縣市政府也能效法改進，數年後，台灣的風貌必然能變得更好，且有助於觀光事業的發展！

　　依據民國103年7月13日中國時報 A8版記者黃天如、郭玲瑜與實習記者陳俐潔所撰「選對綠房子 用電省9成」報導，國內首座綠建築「台大綠房子」主持人韓選棠教授表示，關鍵不在冷氣，在於建材設計與選用；以這座使用雙層玻璃、雙層牆隔熱，以及內倒窗通風的綠房子為例，它不但冬暖夏涼，用電量更是同坪數住宅的1/10。韓選棠教授表示，綠房子的「祕密」，就是使用「冰棒盒原理」，利用大片搭配斷熱窗框的雙層玻璃，以及雙層牆壁隔熱，同時也隔離噪音；而刻意略向西方裝設的大片玻璃，還可以為房子引進足夠的自然光，白天根本不用開燈，自然可以省去大筆的電費。 　　韓選棠教授強調，所謂的「綠建築」，真實的意涵應是「節能建築」，如果買不到現成的綠房子，民眾就應學習聰明投資，讓自家房子搖身一變為「節能屋」，接下來日積月累省下的電費，絕對值回票價。舉例說：住在公寓或大樓的民眾，可在自家內牆貼上5到10公分厚的保麗龍板，再以約1公分的木板或石膏板作修飾，有獨棟房子的民眾，則可在天花板做同樣的事；經費較寬裕者，也可以選擇在房屋外牆貼上隔熱磁磚，就能為房子打造「保溫效應」，讓夏天熱氣跑不進來，冬天也可隔絕冷空氣。 　　近年來台灣夏季用電量屢創新高，政府應大力鼓吹「環保建材」或「綠建築」，過去原定取得「銀級綠建築標章」就可有最高10%容積獎勵，目前正在修法的《都市更新條例》有意將該容獎門檻提高至黃金或鑽石級水準；筆者則認為政府應採取多元的方式，鼓勵建商、營造公司或民眾多使用節能減碳建材，來降低資源的浪費。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為節能減碳是人類救地球的應有作為，然而人類在這方面的作為似乎太少、太慢，導致氣候越來越異常。台灣目前環保觀念已有進步，如何將節省的作為與居住生活結合，這是一項重要的挑戰，韓選棠教授的建議甚為可行，且有助於節能減碳，合乎環保，台灣人應趕快參酌採用！

　　依據民國103年7月13日蘋果日報 A8版記者郭建伸所撰「窮婦賣屋 竟課210萬奢稅」報導，《特種貨物及勞務稅條例》民國100年間施行，原本是要課炒房大戶的稅，實務上也殃及窮人！單親媽媽惠如（化名）表示，因為生計困難，將僅有的房子賣掉度過難關，然而民國102年2月，收到國稅局稅單，必須課以新台幣210萬元的奢侈稅稅金，向國稅局申請複查，國稅局回覆指出，因受贈未滿1年脫手，加上期間房子有公司營業登記，不是「自住」，所以仍須課稅。依《特種貨物及勞務稅條例》，自持有房屋時間計算，未滿1年即售出，課交易金額15%，2年內則課10%。若屬自宅，則不必課稅；但房仲業者統計，新法甫上路時，無辜被課奢侈稅的案例不少，每月少說有4、5筆「受災戶」。  　　惠如表示，雖向國稅局提出證明，地址雖讓友人登記為營業場所，但根本沒有營業事實，還是遭駁回；因複查遭駁回就得訴願，但訴願要繳稅金的50%當保證金，這幾年她無法正常工作，收入不穩定，根本繳不出新台幣100萬的保證金，所以國稅局凍結了她的戶頭。林岱樺立法委員與國稅局協調時，就連國稅局官員都坦言，奢侈稅課到窮人的案例不只1個，足以證明該條例的瑕疵。 　　奢侈稅實施至今，仍有不少民眾因不了解排除奢侈稅的要件，事後遭國稅局追稅與罰鍰；筆者呼籲民眾只要銷售持有未滿兩年的不動產，一定要多方徵詢地政士、會計師或專業律師意見，確認符合排除條款再行簽立買賣契約。目前立法院也正安排修法，新增奢侈稅豁免條論，修法通過後國稅局可以依個案認定是否需課徵奢侈稅，以避免傷及無辜！永然法律基金會特印製「不動產奢侈稅課徵實務法律手冊」贈送民眾，凡附回郵十元中型信封寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓「永然法律基金會」即可。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為《特種貨物及勞務稅條例》這種法律該 功成身退了，因台灣的房市業已急凍，不必再藉此法令造成民眾困擾。不過在法律修改或廢止之前，民眾仍應遵守，出售房地產應先徵詢專家的意見！

　　依據民國103年7月12日中國時報AA2版記者王玉樹所撰「贈與屋5年爆23萬棟 當心查稅」報導，房產「受贈族」要小心了！最新統計自民國98年調降遺贈稅至今，房屋贈與移轉數量5年共爆量達到23.1萬棟，民國102年5.17萬棟更創下23年新高。國稅局已盯上「受贈族」售屋，是否按規定核實申報，房仲業提醒，在節稅上多點考量，這樣才可避免補稅還要被罰鍰。 　　不過近年政府查稅動作加強，「受贈族」取得成本低且易於稽查，出售時反而出現可觀的「財產交易所得」，加上實價登錄後有更多資料可參考，已有許多受贈族因不按規定核實申報被查稅並罰鍰。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提建議，「受贈族」可以用自用住宅重購退稅的規定，兩年內買賣自用住宅，只要重購自用住宅的房屋價格超過原出售價額，就可以自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。 　　筆者建議民眾如規畫名下的不動產短期持有，應盡量避免贈與後再作買賣，除了可能產生「奢侈稅」外，也衍生出核實申報財產交易所得稅。因此將不動產贈與受贈人後，應做長期持有的規劃，而非立即轉售他人，民眾如有任何疑問，可以多方諮詢地政士或專業律師，讓不動產的配置與稅務規劃可以得到雙贏。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來政府對於不動產交易，移轉相關稅賦極為關注，民眾應提高警覺，進行相關行為須注意相關稅負，並做好節稅，才可避免法律上的麻煩！

　　依據民國103年7月10日蘋果日報 A18版記者潘姿羽所撰「免謄本 住宅補貼21日開跑」報導，營建署今年住宅補貼方案將開跑！補貼項目包含自購住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼和租金補貼，民國103年7月21日至8月29日受理申請，為了更便民今年申請不須再繳付戶籍或地籍謄本，預計民國103年底可資格審查完畢，而雙北市、台中市政府均有加碼補貼計劃。 　　營建署民國(以下同)103年住宅補貼方案的額度、計劃辦理戶數均與去年相同，自購住宅貸款利息補貼貸款額度新台幣(以下同)220萬元、修繕住宅貸款利息補貼貸款額度80萬元，租金補貼每戶每月最高4000元。不過營建署國宅組指，民國103年國人整體家庭年所得較去年低，因此申請條件中家庭年所得金額均有調整，台北市調整至138萬元；新北市調整為101萬元。由於租金補貼相對其他補貼方案熱門，地方政府紛紛提出加碼方案。台北市政府延續102年「好孕多更多」，針對育有未成年子女的家庭，補貼金額最高達6000元；新北市府則針對資格符合、有申請租金補貼卻未上的低收入戶增額250戶發放租金補貼；台中市政府已向議會申請預算，待8月底申請截止後會視需求戶數增額補貼。 　　內政部營建署每年都會提供住宅補貼及整合住宅補貼資源實施方案，有興趣的民眾可以連結下列網址http://pip.moi.gov.tw/Net/B-Subsidy/B1_103.aspx，或撥打諮詢服務專線：02-2192-7171。筆者提醒條件符合的民眾，在申請期限前儘速洽詢或提出申請，以避免補貼的權益喪失！ 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為政府已實施《住宅法》，《住宅法》也有相關的法條，這些規定與民眾的居住權益息息相關，民眾應加以注意，並妥善運用！

　　房屋年久失修想要都更卻不知從何做起? 　　都更法令變來變去讓您摸不著頭緒? 　　與建商簽約怕被騙！該注意事項有哪些？ 　　什麼是「權利變換」？「協議合建」？ 　　都市更新問題和大眾息息相關， 　　要如何保障自身權益，更是住戶不能不知！ 　　李永然律師與永然聯合法律事務所陳曉祺律師及永然地政士事務所地政士，將於2014年8月3日（星期日 ）下午2時， 出席由厲耿桂芳議員主辦之「都市更新免費說明講座」，地點為興業區民活動中心（興隆路二段160號10樓），歡迎民眾踴躍前來聆聽，了解都更保障權益！          

　　余執業律師三十餘年來，我親眼目睹了許多人因不懂法律，以致誤觸法網或損失自身權益，深感法律對個人、對家庭及對社會的重要性。而法律觀念的不足，是造成這種結果的最大原因，因此「法治教育」必須向下紮根。而向下紮根必須自提昇青少年學子的法治觀念及培養其對法律的興趣開始，逐步建立一個法治的社會。 　　「永然法律基金會」有鑑於此，自2011年起開始利用每年寒、暑假期間舉辦高中生的法律生活營，希望透過法律課程的學習與實地參訪司法環境等方式，能發揮兼具推廣法治教育並協助青少年學子檢視自我是否願以「法律相關事務」為自己之職志，並做為大學就讀法律科系之功能；如不打算就讀法律科系者，也可藉此方式充實自我的法律知識，而成為一位知法、守法及用法的好國民。 　　「永然法律基金會」於2011年暑假試辦「永然第一期高中法律生活營」，獲得了良好的迴響，於2012年寒假舉辦了「永然第二期高中法律生活營」，也得到各界的支持；2012年暑假更擴大舉辦第三期、第四期及第五期，出現報名十分鐘即額滿的情況，可見「永然法律生活營」已受到各校老師、學生及學生家長的歡迎與支持。除了服務北部的同學外，自2013年寒假舉辦的「永然第六期高中法律生活營」，特別保留了18個名額給花蓮地區的花蓮高中、花蓮女中及海星高中的同學，希望能利用此機會，讓資源較缺乏的東部地區同學，也能來到台北參加活動，並獲取不同的學習經驗。2013年7月「永然第七期高中法律生活營」也已順利完成，2013年8月的永然第八期高中法律生活營擴大贊助宜蘭、花蓮及台東地區8所國立高中共40餘位同學前來參加。2014年1月永然第九期高中法律生活營，則將補助的範圍移至南部，由高雄18位優秀的同學共同參與，希望藉此培養更多同學對法律的興趣，並使在台灣不同地域的學子們能有很好的法律交流管道。 　　今年暑假，即將於七月舉行的「永然第十期高中法律生活營」，這次將贊助台南地區台南一中、台南二中及台南女中共18位同學及嘉義高中、嘉義女中12位同學一同參與，讓台北與嘉義、台南的同學們能藉由營隊活動的進行，增加彼此互動交流與學習，達到教學相長、互相切磋及開擴視野的目標。 　　此次第十期高中法律生活營中，我將主講「法律人的生涯規劃」，希望藉由課程內容，讓同學們了解，成為一位法律人的可有的選擇與出路，並了解律師業的現況，再附上我給青少年朋友的誠摯建言。此外，本期法律

　　綜觀台灣今日社會的諸般現象，一般民眾普遍感到最沒有信心的公共事務之一竟然是「法律」！再進一步來說，如果套用李永然律師常說的現代人的「生活四要素」─空氣、日光、水及法律的話，我們將赫然發現，原來我們生活當中最重要的事物之一，原來並非是那麼理所當然的。 　　身為一個服裝設計師以及中小企業的負責人，「法律」對我而言，一直只是個令我崇拜敬畏的名詞，其實更多的是帝力於我何有哉? 但是直接或間接聽聞了一些不公義的司法事件或良莠不齊的司法人員，才體會到原來法律這麼一個看似平常卻珍貴無比的社會規範與價值，其實是需要細心呵護才能維持與存在的。也因此，當我從李永然律師處知道他的基金會正默默地進行這麼一個價值非凡的法律紮根工作，不僅令我佩服他的眼光獨到而且深遠，也讓我願意盡力支持每年的這個高中法律生活營的活動，更感謝李律師以及永然法律基金會能讓我有機會參與這個深具意義的社會工作，也將這個活動的服務對象，拓展到我的故鄉─後山花蓮的學子們，實在替他們感謝萬分。 　　我相信，在這炎炎夏日大家花了這麼大的心思辦這個法律生活營，它的意義絕不僅僅是在於讓一些未來有志於法律工作的年輕朋友們，能提早接觸到法律工作的相關程序或內容；也並非只是讓這些興趣相投的青年學子們，有機會多認識一些在未來的學習或職涯上可以結伴同行的良師益友；更重要的，應該是可以透過這三天的活動，試著建立起與會學員們在未來法律工作上的一個長久的良好價值觀。影響所及，不論今天在座的這些優秀的學子們未來是我們的法官、檢察官，或是律師，在這幾天活動當中，那些不辭辛勞幫所有學員上課的業師們所共同傳遞的那個美好、公正而寶貴的人權價值，正是值得各位現在殫精竭力去學習與未來一生用盡全力去捍衛的！ 　　既然提到了生活要素，請恕我分享另一個生活的心得。各位都正值青春年少，而且才華洋溢，再經此一訓練，他日不難成為法律界的菁英與社會的棟樑，可是在各位日漸茁壯的同時，提醒各位，父母親就像是空氣、日光、水或法律一樣，當我們理所當然的享用他們的時候卻絲毫不覺得珍貴，一旦有朝一日沒有了他們，才會覺得很難過，活不下去了。更甚者，因為電子設備與網際網路的普及化，以前的爸媽們常常要在外面的馬路上找小孩，但是通常回來就回來了；而現在的爸媽們卻可能要在網路上才找的到他們鎖在隔壁房間的小孩，不知道這是不是「咫尺天涯」的新解呢？聰慧如各位，應該不難理解我要提醒的

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年7月7日自由時報 A13版記者蔡亞樺所撰「搶救古蹟文萌樓 不排除徵收」報導，台北市市定古蹟「文萌樓」紛爭未休，一度傳出與附近基地進行都市更新，因屋主不願參與而破局。民國103年6月屋主以「排除侵害」民事訴訟，原因是背後藏有容積移轉的龐大商機，意圖將長期經營文萌樓的「日日春關懷互助協會」趕走。「日日春關懷互助協會」於民國103年7月6日號召約兩百人，不畏高溫走上街頭，發起「反投機要公共」機車遊行，抗議投資客牟利、損害古蹟公共利益，日日春協會秘書吳若瑩說，「私有產權不應凌駕古蹟公共性」，台北市文化局不應龜縮，而應依《文化資產保存法》將文萌樓收歸公有。     台北市文化局長劉維公表示，「不允許屋主以兩面手法玩弄古蹟，以市府財力及社會支持，不排除徵收文萌樓」，但礙於尊重屋主權益、也不讓屋主漫天開價，現階段要求屋主依法做好古蹟維護，限期民國103年8月15日前，要求屋主朝「性工作者的社運基地」的方向訂定維護計畫，期限到未提，將罰新台幣10萬至50萬元。     筆者認為對於古蹟的保存，政府除了需要強勢的作為外，也需要保障人民的財產權，不要當房地劃分為古蹟後，限制了所有權人的使用收益權利外，也未以市價強制徵收或給予所有權人應有的補貼或保障；建議政府應提高保存古蹟的誘因，以避免未來損害古蹟的案例持續發生！     永然聯合法律事務所李永然律師則認為台北市市容的改善及機能的強化有賴「都市更新」，台北市民宜從整體考量，配合都市更新，同時實施者也應重視「參與都更者」的權益，這樣才能在兼顧彼此利益，讓都更順利推動，並迎接一嶄新的台北市容！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年7月2日經濟日報A4記者楊文琪所撰「北市調高非自住房屋稅率」報導，增加囤房屋主負擔，台北市政府市政會議通過調高非自用住宅房屋稅，扣除自住房屋後，凡持有台北市非自住房屋兩戶以下者，每戶適用徵收率均為2.4%，其房屋稅較自住房屋提高一倍，持有非自住房屋三戶以上者每戶徵收率均為3.6%，較自住房屋提高兩倍。另外，政府機關持有的住家用房屋一律按1.5%課徵，不適用差別稅率，而關於私人醫院、診所及自由職業事務所使用的非住家非營業用房屋，徵收率由2%提高為3%。     台北市副市長張金鶚表示，調高非自用住宅房屋稅將送台北市議會審議後，溯自民國103年7月1日起實施，屆時囤屋族民國104年5月開徵的房屋稅將提高，對於屬自住房屋的屋主並沒有影響，希望藉此改善不動產持有稅率偏低的情形。台北市稅捐稽徵處處長黃素津說，全台北市約有2%的民眾擁有一戶以上的非自住房屋，共6萬4,700多戶，在調高非自住房屋稅率後，預估北市一年可多徵收新台幣10.19億元的房屋稅。稅捐處表示，台北市房價為全國之冠，房價所得比偏高，為促使房價合理，並使稅捐稽徵更加合理，對於持有台北市非自住房屋者，按持有戶數多寡訂定差別稅率，讓持有非自住房屋較多者加倍負擔房屋稅，增加其持有房屋的成本。     依照《房屋稅條例》第五條規定，各地方政府是所有權人訂定房屋稅差別稅率，在實務上如何總歸戶是個問題，而各縣市政府訂定的稅率又不盡相同，第三戶非自住房屋選擇又依據為何？規定中並未未說清楚；筆者認為中央立法授權地方政府制定差別稅率，卻未考量稅捐機關實務運作情形，台北市政府如果貿然實施房屋稅差別稅率，民眾拿到各縣市政府的房屋稅單，心中一定會有很多疑惑！     永然聯合法律事務所李永然律師認為目前《房屋稅條例》針對一樣的房子課徵不同的稅率，顯然已違反《憲法》第7條平等原則，也不符合《公民與政治權利國際公約》，未來將會有此類訴訟。其實政府假「居住正義」之名，調高房屋稅率，增加稅收；其實「居住正義」的實現是為了保障人民的「居住權」，政府必須讓人民「人人有屋住」，政府應落實《住宅法》，努力蓋「社會住宅」，尤其台北市政府更要努力加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年7月3日工商時報A1記者林淑慧、呂雪彗所撰「張盛和：房地合一 就要實價課稅」報導，不動產稅制改革即將啟動！為解決囤房及高房價問題，財政部長張盛和表示，推動房地合一稅改，就是要實價課稅，目前草案「已有輪廓」，朝向課不動產交易所得稅方向前進；財政部最快民國103年7月底舉行座談會，傾聽外界意見。政院官員說，房地合一勢在必行，實施是早晚的問題；中研院建議也表示，必須等實價登錄制度累積一定資訊數量，時機才比較成熟。     張盛和部長表示「推動房地合一就是要實價課稅！」，由於投資客囤房目的，就是為了未來交易能獲取高額利益，房地合一稅制將會和現行的奢侈稅一併檢討，除了維持現有奢侈稅對短期不動產交易課稅之外，若能建立針對獲利實價課徵所得稅的制度，應能有效遏止囤房。至於不動產交易的課稅對象，是否鎖定短期持有的不動產，獲利課徵所得稅如何與現行奢侈稅搭配等技術性問題，張盛和回應指出，方案仍在研擬階段，等到方案成熟就會公布。張盛和部長也強調，房地合一課稅會訂有豁免條款，基本上夫妻和未成年子女若持有1戶自用住宅，保證不會受到任何影響，將保障所有居住者權利；另外，農地交易也不會受到影響，一定會把影響降到最低。     筆者認為實價登錄的目的是揭露不動產交易資訊，避免買賣雙方產生資訊不對稱，而如今政府卻運用實價登錄累積的資料作為實價課徵所得稅的工具，難以讓民眾接受；並且從「奢侈稅」、「囤房稅」、「豪宅稅」、「房貸管制」等許多政策早已讓房市交易量急速下滑，如今政府又要實施房地合一課稅，勢必對不動產業造成更大的衝擊！     永然聯合法律事務所李永然律師認為建築業涉及的相關產業甚多，向來有火車頭事業之稱，政府對於房地產業切勿一下子下太多的猛藥，目前宜觀望一段時間，至於「實價課稅」此一理想，應逐步規劃再實施，這樣才會成功，切勿草率上路，到時候引起諸多民怨！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年7月3日經濟日報A19版記者楊文琪所撰「以市價計算　北市容積銀行上路」報導，《台北市容積移轉審查許可自治條例》民國103年7月2日生效，之後在台北市申辦都市計畫容積移轉，都須依該自治條例規定辦理，而台北市也成為全國第一個以「市價」為計算基礎的容積代金制度的地方縣市。 台北市都市發展局總工程司高文婷表示，自治條例生效後將研究執行細節，包括如何評定容積、如何付款、成立基金專款專用於市政建設及改善環境等，且為讓目前持有容積者有時間消化，自治條例也訂有三年的緩衝期。    北市府都發局指出，都市容積應是一種「公共財」，但過去以捐贈公共設施保留地辦理容積移轉，衍生市場資訊不透明、利益流向中間人口袋，以及取得公共設施保留地不符合都市發展需求等問題，因此，市府希望透過容積銀行制度，把移轉過程中所增額利益，回歸用於公共建設，藉此創造新舊市區雙贏。以後開發商如有增加容積需求，只需繳交代金給市府、就可核給容積，至於代金價格則由市府委託三家以上專業估價單位評定，而市府所收取的代金，則會專款專用於公共建設及興建公營住宅等用途。     北市府運用代金制度取代民間自行容積買賣，而移轉過程的增額利潤將用於公共建設，雖然立法目的良善；但是筆者認為容積代金制度，可能會墊高建商興建成本，進而轉嫁購買的消費者，對控管房價未必有利，政府如要透過拉抬容積價格來興建「社會住宅」，這未必真能健全不動產市場。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府的作法相當不智，而且與民爭利。道路用地依大法官會議第400號解釋，政府應依法徵收，然政府沒錢，只好利用容積移轉代替徵收；現看業者賺錢，跳進來自己做無本生意，開起容積銀行，壟斷市場，未來必將滋生流弊。台北市政府其實應好好辦好市政業務，如萬華流鶯、龍山寺前的遊民、北市都更、西部軸線大翻轉、廣建社會住宅……等，這麼多事未完成，卻標新立異，開起容積銀行，未來將自食惡果！