永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所 李廷鈞地政士     根據民國103年10月24日中國時報AA2版記者陳宥臻「二千萬新屋770萬砸在公設」、經濟日報A6版記者陳美玲「公設比新高，雙北淪為蝸居」、聯合報A8版記者江碩涵「公設比34.5，嚇！台北人住鳥籠」、自由時報A19版記者林美芬「雙北人均住6坪多，僅高於香港」、蘋果日報A23版記者洪安怡「北市買屋，公設比升破34%」103年10月25日中國時報B2版記者陳芃「張金鶚：公設應明確標示」等報導，根據業者統計，近10年來大台北新建案公設比不斷上升，從25%一路增高到30%以上，甚至有些小基地建案公設比高達40%，台北市平均公設比約34.5%來看，花一千萬買房子有新台幣345萬都是拿來買「公設」。     住展雜誌企研室經理何世昌也分析，大台北建案公設比年年增加，除了有些建案透過增加閒閒設施來提高賣點之外，建築法規修訂何近年來建築基地縮小也是原因。由於可興建的土地面積小、戶數少，建案還是得維持一定比率的梯廳，因此公設比就被拉高。     103年台北市有多達14個建案公設比都超過40%，甚至有建案公設比高達53%，公設比超過40%的建案基地規模多半在100坪以下，但是因為總價和精華地段的因素，台北市買方對於「高公設比建案」的接受度還是高於新北市。     此外根據內政部103年發布的「住宅資訊統計彙報」，台北市平均每人居住面積為9.64坪，新北市平均每人居住面積為9.6坪，扣除公設比之後，雙北市均每人實際居住空間只有6.31坪、6.57坪，雙北市進入「蝸居時代」，甚至低於新加坡的9.1坪、日本東京的8.5坪，僅高於有「鴿子籠」之稱的香港4.5坪，居住空間淪為亞洲次低。     筆者認為，公設比的提高除了消防、建築法規的原因之外，就是建案基地過小，導致公設比過高，要提高建案基地的面積，只有透過大面積的都市更新，才能夠創造大面積的基地，這點是政府必須繼續努力的！     永然聯合法律事務所李永然律師認為公共設施也計價是台灣較為特別之處，但它終究不是「專有部分」，所以買房子的消費者對此一定要特別注意，購房時注意公共設施包含哪些項目，買受人是否用使用的到?有些建商還會把一些公設運用「約定專用」的方式再賣一次，購屋消費者都應睜大眼睛！

永然地政士事務所  黃文賢顧問   2014年10月27日蘋果日報A12版記者洪安怡「活化眷村 邀民眾免費住」的報導，提到隨著歷史腳步走過，台灣眷村的作用不再，這些房子老舊毀壞而閒置，所以各縣市政府提出「以住代護」的計劃，讓民眾免費住宿，也可以租借劇組拍攝，邀請藝術家進駐，利用眷村美食來保留眷村文化的歷史軌跡，且創造新風貌，透過這些老舊眷村的活化，讓台灣歷史痕跡被看見，培育台灣的文化底蘊。   筆者認為台灣的眷村固然有他的時空背景，歷史的痕跡，但走過後就完全被遺忘。老兵凋零，眷屬遺孤被迫遷移，眷村房舍隨著風吹雨打而破舊不堪，歷史古蹟保存不易，政府無經費管理與修繕；唯有訂定計畫開放委外來管理並保存活化該文化資產，讓各個不同眷村呈現不同風貌，但未來是否能持之以恆完全管理，不被外力所收買而破壞變質，因此須建立完善不同眷村的「租借契約」，有一套完整的管理規約，成立單一眷村管理部門，設立稽核流程，依照規約確實執行，才能避免弊端產生，也才能完全讓眷村文化活化、完全改造保存。 永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來一些公有地閒置土地，建物紛紛活化，現連老舊閒置的「眷村」也已被注視，這是一個好現象。老舊閒置眷村加以有效修復管理，結合「文創」，也是一旅遊、觀光的亮點，政府一定要積極起來，讓台灣各方面都能「轉型升級」，重視台灣的經濟活力！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年10月17日中國時報B2版記者陳芃所撰「保護區審議委員 納入公民團體」報導，北市約50％的土地都屬於保護區，近年陸續有開發案出現，引發外界對環境品質的關注。為此，北市府都發局研擬「全市性保護區處理原則」，為了廣納各界意見，按照都市計畫組織規程，會議確實可聘請其他專家參與，未違背組織章程，最後決議通過，讓兩位公民團體代表成為最新的專案小組委員。專案小組同意長期關心相關案件的公民團體推派2位代表，作為小組成員，最後由樹黨發起人潘翰聲、內湖保護區守護聯盟常務理事洪美惠出任。     據都北市府發局統計，保護區內已建築面積以「士林區」最多、占39.26％，其次是「北投區」的15.43％。北市共有38處屬保護區內的建物密集區，總樓地板面積超過37萬平方公尺。專案小組召集人黃書禮整理出實質討論前的幾項原則；包括既有保護區內未開發的土地，以不變更為原則。第二是區內既有建築要變更為非保護區，必須不位於環境敏感區才能考慮。以及保護區變更案的重點將放在邊界處，和陽明山管理局時代取得建照的房屋，未來可以改建、重建等。     筆者認為在不違反《都市計畫法》的規範下，保護區審議委員的成員邀請兩位公民團體代表，這代表北市府願意納入其他不同的聲音，是一個好的開始，也能讓人民直接監督政策的擬定與執行，希冀政府未來在許多重大政策的擬定，也能讓許多關心社會議題的民眾加入，得以發出多元的聲音，制定的政策也不至於背離民意。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣有環保團體固然好，但環保團體仍需理性參與審議，對於開發行為如何兼顧環保予以把關，萬不可逢開發必反，這樣才能讓全民所接受，台灣才能穩健發展；否則，將造成台灣不進反退，如果如此，則絕非台灣人民之福！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年10月13日中國時報A4版記者蔡百蕙所撰「忽視水震雙災 土地開發埋禍害」報導，近年台灣飽受地震、颱風、土石流等多重災害威脅，英國風險顧問公司Maplecroft公司於民國103年年最新報告指出，以曝露於天然災害風險程度看，台灣的經濟脆弱度高居全球第三。銘傳大學都市計畫與防災學系主任吳杰穎分析，全台人口最密集的台北市和新北市，包括板橋、新莊等地區，屬於地震和水災的雙重災害潛勢區，也是近年來房價高漲的重點開發區，居民必須做好防災準備。綜合國家地震工程研究中心模擬台北山腳斷層中段位置、發生規模芮氏6.2地震結果，以及經濟部水利署淹水潛勢資料，以每日降雨量450毫米，淹水達50公分範圍內居民總數推算水災潛在威脅，發現雙北市的板橋、蘆洲、三重、新莊、士林、五股等，皆為雙重災害潛勢區。     前國家災害防救科技中心主任陳亮全說，「宜居都市要確保安全，能開發的地方不要超量開發，不過，我們現在做了很多事是超量在做。」他批評，「全台都在瘋都更，卻沒有看見危機。」以新北市副都心新莊為例，5年來人口增加1萬多人，房價漲幅超過5成，商業區每坪飆到新台幣280萬元，然而，這裡先天上地勢低窪，極易淹水，且土壤液化度高，抗震力相對較弱，是雙重災害高風險區。要增加城市的防災能力，陳亮全建議，應該提早公布水災和地震潛勢圖，限制災害潛勢區的開發強度，「要把這樣的概念跟土地利用結合，現在是這些概念都沒有，問題將愈來愈大。」     筆者認為隨著氣候變遷，極端的驟雨近年頻率陸續提升，對本屬於低漥的台北盆地更容易發生水災，又台灣位處歐亞大陸板塊交界處易發生地震，所以政府在著手進行「土地徵收」、「市地重劃」或「都市更新」，應該考量該區先天使用上的限制，以防災概念應為核心，才展開土地利用的規劃，以避免氣候的驟變為台灣帶來重大災害。     永然聯合法律事務所李永然律師認為由於人類人口數近年快速成長，加上開發中國家如中國、印度經濟快速崛起，造成排碳量急速增加，溫室效應引起了氣候變遷；所以，土地開發應更重視「環保」，這才能使人類免遭遇不可測的天然災害！

永然地政士事務所黃興國地政士        依據民國103年10月14日經濟日報A9版記者任中原所撰「未波克夏招牌 將授權歐亞房企」報導，有「股神」之稱的波克夏公司（Berkshire Hathaway）執行長巴菲特，計劃把「波克夏」的公司名稱，授權給歐洲與亞洲的房地產代理商使用，以使他掌理的這家備受尊敬企業，能進一步成為消費者品牌。金融時報報導，波克夏在多年來投資好幾家全球最有價值的品牌後，今年已開始擴大使用公司名稱，把公司名稱加持在旗下公用事業、房地產代理商及新收購的汽車經紀商之上。波克夏旗下美國住宅服務公司及HSF協力公司，2012年起已把既有的經銷網全都換成現在的「波克夏住宅服務公司」品牌。HFS協力執行長艾爾．李說，全美使用「波克夏住宅服務」品牌的不動產代理商明年春季前將增至接近1,400家，「誠信」、「顧客服務」及「長壽」，是人們在做人生中最大一筆財務投資時會喜歡的重要特質。      波克夏公司看中不動產服務的商機，透過品牌授權的方式讓歐亞的不動產仲介公司可以使用該品牌，作為行銷銷售的工具。筆者認為單一品牌的授權雖能讓該公司知名度廣為人知，但「不動產仲介服務」的關鍵還是在於服務的內容及消費者信賴度的建立，單靠品牌授權僅能收到短期之效，並不是企業長期經營之道。     永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產仲介服務是專業服務，專業服務有賴服務人員的專業能力、誠信、熱誠及對法令的遵守；「知名」商標的授權固有利於知名度的快速提升，但前述的專業能力內涵則不可少，兩者相互依託，才能確保快速成功！

永然地政士事務所 李廷鈞地政士     投資房地產致富是許多人的夢想，但是真正能透過投資房地產賺錢的人，始終是少數，許多人買房投資往往因為失誤選擇了不正確的地點或不正確的投資標的，造成被套牢甚至慘賠出場。「投資買房零失誤的10堂課」這本書(先覺出版公司出版，2014年8月初版)，由CCIM美國國際認證不動產投資師有「紅色子房」之稱的蘇明俊和25歲不花一毛錢當包租婆的小資Oma兩人合著，以專業不動產投資者的角度讓大家知道如何對不動產投資做一個正確的判斷。     首先本書先介紹各種不動產投資的類型，包括「預售屋」、「新成屋」、「中古屋」和「問題屋」，風險和獲利各自不同，難度也不一，投資必須選擇適合自己預算的不動產類型，並且勤比較才能找到合適的物件。     再來本書並以現金流的分析和T-bar教讀者分析投資報酬率，投資要獲利必須要掌握現金流，善用不動產投資負槓桿，試算投資報酬率，才能確保自己的資本利得。採外善用蕃薯藤房價分析和內政部的實價登錄網站，可以找到不動產的合理價位和適合自己的投資的區域，透過井字分析法和了解產業的發展，預估將來不動產所在區域的房價趨勢，精準投資。     此外，本書作者也教讀者可以投資收益型不動產，並且評估獲利和風險，設法提高不動產的價值。連近十年來很熱門的都市更新，作者也詳細的分析必須要遠離戶數多、房價低、屋齡新、店面多和巷道窄的標的進行投資。     最後，最重要的投資不動產致勝關鍵，就是要學會和銀行、仲介談判，作者也詳細以自身經驗教讀者和仲介的談判技巧，還有如何能透過多比較獲得較好的貸款條件，還有透過集資和合夥的方式，擴大自己的投資本金，增加獲益的機會。作者也一再提醒讀者，投資不動產短線炒作暴利不是正道，應該要走正派的房地產投資，不要破壞產業生態，賺取合理利潤，這是相當重要的。     讀完這本書，覺得獲益良多，也感謝本書作者能夠將他的經驗分享給大家。不同於一般房地產的法律書籍，本書法律內容不多，多半以投資面向去分析不動產投資，和介紹各種業界常見的生態。書裡面圖文並茂，許多圖表相當詳細，相信對於不動產投資有興趣者，這應該是一本淺顯易懂，卻又可以受益良多的好書，特將這本書的精彩內容給大家分享！

永然地政士事務所  黃文賢顧問   民國103年22日A19記者葉家銘的「助街友 援貧戶， 建商募資扶弱」的報導，該報導稱：「人生起伏難測，許多街友際遇是難以想像的。當他們面對困境，若適時伸出雙手協助，社會問題減少，他們的心也溫暖了。」社會上有許多慈善團體適時的伸出援手，幫助弱勢家庭、溫暖社會角落上遊民街友！  筆者認為，「社會助街友 援貧戶」企業的關懷從未間斷，但成效也未見有改善，現階段大環境的景氣差，慈善機構團體經費有限，要如何來幫助目前社會上的街友與貧戶，首先是要政府及企業共同來推行，了解街友、遊民為何會越來越多，是因為遭家庭遺棄或經商失敗躲避債權人，沒有去了解原因却盲目地給予協助，不正視問題所在，只一再從旁給予協助，也只會衍生更多的社會問題！如能針對問題給予協助再教育，定能改變他們未來人生！政府要不斷的推廣如何脫離貧窮，如何自立更生的宣導，經常訪談弱勢家庭，結合企業來給予工作機會，最終才能減少街友遊民，社會問題也會減少，他們的心也才會有溫暖，也才能真正的符合原來的初衷！   永然聯合法律事務所李永然律師認為建商近十年來賺錢不少，能夠回饋助人士值得肯定的，這也盡了企業的「社會責任」。但對於街友、遊民政府必須有一套積極的作為，而不是消極的助貧。如能有積極作為，使街友、遊民奮起，運用原有的一技之強，在社會上發揮積極作用，這也讓街友、遊民對未來更有希望，台灣社會也能更和諧！

永然地政士事務所  黃文賢顧問   民國103年10月19日A6版記者郭及天的「中小坪數自用宅 躍居主流」的報導，其稱近期房市成交量縮，除了買賣雙方價格有差距外，市場的產品供需亦呈現不同的落差，房屋待售賣方「中大坪數」比例較重，而買方或成交買賣案件則明顯以中小坪數比重較多。政府未來實施房地合一政策傾向成交總價3,000萬元以上就課「囤房稅」，使高總價的房屋買方減少，過去被認為的豪宅型住宅熱門產品，也已完全失寵。   據調查多家房仲業者均發現「委售待售的物件以大坪數居多多，但市場需求的卻以中小坪數房屋為主」如此的落差現象。成交量也以20坪至40坪物之間房屋居多數，且提供該類產品房屋出售的佔市場比例也不多！  筆者認為，隨著政府未來目前實施房地合一稅務政策，並且也傾向大房屋成交總價3000萬元以上就課稅，目前政策也逐漸明朗化，民眾觀望態度也慢慢改變，因此在政府政策實施前有三戶以上非自住的「多屋族」為了因應「囤房稅」，就會先釋出部分房屋以減少自己的稅額負擔及趕快獲利了結，也會從投資型而走向自住型，目前房價的居高不下，年輕族群也大多為三人小家庭，想購置自用住宅也傾向「兩房一廳」小坪數者居多，房屋價格也較負擔得起！將來市場投資型產品也會較疲乏，不會再像以往一窩蜂的炒房，房市也會較趨緩！希望政府能提供些有利於年輕族群的優惠政策，使他們對未來的社會更具有信心！   永然聯合法律事務所李永然律師盼政府可以運用政策限制炒房，但對於非炒房者不要讓他們增加稅賦，這樣財不會造成台灣的雪上加霜。在這裡，李永然律師還是呼籲「台灣加油，台灣不能輸」！

永然地政士事務所  黃文賢顧問   民國103年10月18日蘋果日報記者陳千聿「社區物業健檢，北市免費上路」報導，台北市副市長張金鶚表示：北市府已訂定《台北市103年公寓大廈物業管理健檢執行計劃》免費服務，於103年10月15日起至12月31日「免費專業健檢」，為提升公寓大廈的居住管理品質，北市府推出「物業健檢」免費服務預計受理100件。北市府《公寓大廈物業管理健檢執行計畫》，可分為「自主健檢」及「專業健檢」方式兩種。自主健檢部分，由建管處網站提供自主健檢表格供社區使用；「專業健檢」則是提供物業管理健檢專業平台，由都發局委由建築師、機械電機技師、物業管理專業人員組成「健檢小組」，進行社區物業健診，其結果僅提供社區參考，不對外公開。   筆者認為台北市政府推出《物業管理健檢計劃》，出發點對台北市的都市發展方向是正面的，但這只是對北市已有立案的「公寓大廈管委會」才能申請，台北市有太多舊公寓住宅且尚未立案，這些住宅也都存在比有立案的住宅還岌岌可危的危險，如也能將這些舊公寓列入健檢，更能全面化照顧到居民安全，住宅品質也相對的能增加附加價值，民眾買房品質價值與安全也較安心！   永然聯合法律事務所李永然律師認為公寓大廈的居住品質及「居住權」，台灣的《住宅法》規定也包括居住品質，台北市政府的此一計畫符合《住宅法》保障居住權的精神！

永然地政士事務所黃興國地政士        依據民國103年10月18日經濟日報A15版記者藍怡珊所撰「保障私有既成道路地主權益 營造三贏」報導，全國80多萬公設地地主組成的全國地主自救會，對於政府推動「容積銀行、繳代金」制度上路，有其建言訴求，期望政府能將制度內容調整，如「發行公債」方式，以市價徵收全國新台幣7兆多元已開闢未徵收補償的道路用地。全國地主自救會秘書長李奇昱表示，對於政府的容積移轉政策有其三項建言。一、營建署不得濫用修改行政命令：應尊重地主權益，由於都市計畫容積移轉辦法涉及《憲法》第15條之財產權，和《都市計畫法》83-1條與大法官400號解釋令，以容積移轉方式給予地主補償的立法精神。二、建議台北市應將容積銀行，改採回饋金制度，應廢除容積銀行代金制度，不應由政府做莊來壟斷自由交易市場，應改採建商繳交公告現值1至2成的回饋金制度，建設老舊社區及改善容積移入地區的環境；且開放建商購買15公尺以下的道路用地，用於增加都市更新區的容積，增加供給，抑制房價。三、政府收購價格最低應保障為土地公告現值140%以上，不應強迫地主以公告現值15%賣給政府，以保障地主的權益及市場機制。     筆者認為政府早期為了規劃都市市容，而將部份土地劃分為道路用地，卻又因為預算問題無法徵收土地；現在北市府又與民爭利自行開設「容積銀行」，破壞「道路用地自由交易市場」；政府應當重視道路用地地主的權利，廣納各方建言，不要一方面表示沒預算徵收，另一放又用「容積銀行」來與民爭利。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府的措施沒有瞄準正確方向，台北市政府必須努力「都市更新」、「拆除違建」、「安置遊民」、「廣建設會住宅」、「活絡經濟」，才能對得起台北市民；而不是建立「容積銀行」，可是現已建立，盼台北市政府能將「容積銀行」的收益，運用在「社會住宅」的興建上！

永然地政士事務所黃興國地政士        依據民國103年10月15日蘋果日報A19版記者洪安怡所撰「法拍屋成交率 連降3季」報導，依據寬頻房訊統計，法拍建物從民國103年第1季2262件、第2季2299件、第3季2411件，待標物件量逐季緩步上升，但成交率卻連3季下降，從第1季51.9％、第2季51.8％，下滑至本季42.92％，建物成交比率不到5成。山水資產副總經理丁建生認為，在大環境不利投資的狀況下，買方縮手，不見過去法拍單價比市價低就有人進場的狀況，「粥多僧少，成交量還是不會有起色。」；若民國104年初有機會物件再增加，提高買方興趣，才有可能再帶動法拍的另一波榮景。投資客呂先生說，現在房地產市況不好，政府政策稅改方向不利投資，買法拍屋較不會追高加價，但若要購買，會以大安區等雙北地區精華區的房屋為主，屋主普遍資金充足，少有讓價拋售情形，就算將來房價下跌，精華區跌幅有限，相對保值。     政府近年祭出許多不動產稅賦制度如：「奢侈稅」、「豪宅稅」、「囤房稅」……等，並作為現階段查稅重點，使得近期不動產交易量急速萎縮，目前市場混沌不明的情況下，買氣的確下降不少，但筆者認為民眾如有自住需求，仍可以考慮進場購置不動產，如法拍屋供給量增加，也不失為另一個購房管道。     永然聯合法律事務所李永然律師認為法院拍賣也具有之標作用，一旦法拍屋增加，就是市面上房產交易開始轉淡，且價格不如「市價」，有意者可利用之並進行「淘寶」；不過，想投入此一市場一定要做足功課，才不會上當或套牢！

永然地政士事務所黃興國地政士        依據民國103年10月18日聯合報AA2版記者蕭韻純所撰「未來買氣急凍 國產署標售高價宅僅1封投標」報導，國產署標售32戶位在北市中正區的高價住宅「千荷田」，總價從新台幣(以下同)5860到7681萬，底標單價從84.9到100.5萬。不過，僅有1封投標單，標脫率僅3%，溢價0.14%，顯示高總價住宅買氣降到冰點。根據實價登錄資訊，民國103年以來千荷田成交單價約落在每坪85～92萬。國產署這次待標的總銷金額達21.64億元，換算單價大致落在每坪85～100萬元。但僅第14標順利標脫，投標人以6018.9萬元順利得標，比起底價多出約8萬元，每坪標脫單價約為89萬元，與實價行情接近。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市的投資買盤縮手，自住客也不著急，即使價格接近實價行情，也未能吸往民眾投標，反映買方的心態相對保守。     筆者認為政府一邊打壓房價，另一邊又在高價標售住宅，令人感到困惑；政府現階段應當專注於「公營住宅」、「社會住宅」的興建，讓民眾「人人有屋住」，這才是政府現在最應該做的事，而非跟市場起舞，推波助瀾房價，增加了財政收入，卻又未解決任何居住的社會問題。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府一定要依《住宅法》訂立住宅政策，且須將之昭告天下，令人民充分認識，進而依《住宅法》的規定，進行住宅計畫及社會住宅的推動，才能平抑因房價推升所引起的民怨！

永然地政士事務所黃興國地政士        依據民國103年10月15日工商時報A16版記者陳美珍所撰「自宅改建出售 免奢侈稅」報導，拆除自用住宅後改建再出售，財政部規定，其自用住宅改建前持有年限未逾一年，改建後出售房地即須辦理營業登記，繳納營業稅及營所稅，但是，不論其出售時年限長短，均不課徵「特種貨物及勞務稅」（奢侈稅）。財政部指出，自用住宅拆屋改建後再出售，若在改建前持有的自用住宅年限不滿一年，會被視同是營業行為，其在改建後出售房地，必須辦理營業登記，並繳納營業稅及營利事業所得稅。     筆者認為民眾如有拆屋改建的情形時，不僅要考量「建築執照」的申請，也須注意到相關稅賦問題，因涉及的法條與規則甚多，因此建議一定要多方詢問專業人士，或由他們代為規畫及申請，以避免自身疏漏與法律誤解，而造成自身的損失！     永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產的稅賦越來越複雜，民眾不論是售屋、贈與、繼承、合建…等，均難免涉及稅賦，事前一定要進行規劃，俾達成「節稅」的目的！

永然地政士事務所黃興國地政士        依據民國103年10月15日工商時報A16版記者林淑慧所撰「未全額申報奢侈稅 將補稅加罰」報導，財政部北區國稅局表示，民眾在買賣不動產時，如果買方有代賣方支付奢侈稅、修繕費或債務等情形，賣方應以所收取之全額價款，據實申報奢侈稅，以免被國稅局補稅帶罰，反而得不償失。國稅局官員表示，依據《特種貨物及勞務稅條例》規定，納稅義務人銷售或產製特種貨物或勞務，其銷售價格的計算，指的是在銷售時所收取的全部代價，包括在價額之外所收取的一切費用。北區國稅局轄區案例，賣方出售持有1年以上、未滿2年的不動產，奢侈稅適用稅率為10%。雙方在銷售合約中訂定銷售金額為新台幣100萬元。不過，由於賣方面臨申報繳交奢侈稅，因此要求買方要為其負擔奢侈稅，並載明在合約之中。在該案例中，出售不動產的賣方，依法原本只須繳交新台幣10萬元的奢侈稅，一旦賣方將奢侈稅轉嫁給買方，反而要繳更多稅，因為此時賣方必須加計費用申報奢侈稅，稅額反而上升為新台幣11萬元。         筆者呼籲民眾賣方要求買方代為繳納奢侈稅外，包括土地增值稅或財產交易所得稅，皆為銷售時收取之全部代價；因此如賣方符合繳納奢侈稅要件，並要求買方吸收土地增值稅等相關稅負，記得一定要以成交價加計買方支付相關稅額作為奢侈稅納稅的稅基，以避免日後遭國稅局追稅！     永然聯合法律事務所李永然律師認為目前國稅局的作法相當不利於納稅義務人，納稅義務人仍須注意實務的運作。近年來奢侈稅的爭議案例很多，民眾如有買入後兩年內出售的不動產，一定要注意奢侈稅的相關問題，且應採取保守的態度，較不會有爭議發生！

一、 臺北市政府(以下簡稱本府)為有效查核臺北市(以下簡稱本市)預售屋銷售，促進預售屋買賣交易資訊透明化、維護交易秩序與消費者利益，減少交易糾紛，特訂定本規範。 二、 本規範之主管機關為本府地政局(以下簡稱地政局)。 三、 本規範名詞定義如下： (一) 預售屋：指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。 (二) 樣品屋：指以銷售本市建造執照所興建房屋為目的所搭建之臨時性建築物，包括接待、展示、行政、實品屋等空間及相關附屬設施。 (三) 實品屋：指於樣品屋內，設置與局部建造執照核准圖說相符之展示空間。 (四) 廣告：指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、樹立廣告、牌坊、廣告圖冊、模型、樣品屋、布條、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音、網際網路或其他方法，使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。 (五) 建築業者：指經營投資興建住宅、大樓及其他建築物開發租售業務之公司、獨資或合夥之工商行號或其他提供商品或服務從事交易之人或團體。 (六) 經紀業：指依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。 四、公寓大廈起造人或相關建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。 五、預售屋委託經紀業銷售者，經紀業執業方式及內容應符合不動產經紀業管理條例及不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法之規定，並以下列事項為查核重點: (一)完成經營許可。 (二)懸掛不動產經紀業管理條例規定之文件。 (三)製作不動產說明書。 (四)指派經紀人於定金收據(含以預約訂購單收取定金之情形)、 不動產廣告稿、不動產說明書及不動產買賣契約書等文件 簽章。 (五)完成設立、簽訂委託代銷契約、分設營業處所、僱用之經紀 人員變更等備查事宜。 六、預售屋廣告應與事實相符，且不得為虛偽不實或引人錯誤之表示 或表徵或違反法令等情形，並應符合「臺北巿不動產經紀業發布 不動產交易消費資訊管理規範」。 經紀業製作之廣告並應註明經紀業名稱。 七、預售屋銷售定型化契約，應於訂約前提供消費者審閱，且內容應 符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定，並以 下列事項為查核重點: (一)契約審閱權之訂定。 (二)房地出售面積及認定標準。 (三)房地面積誤差及其價款找補。 (四)契約總價有無分列。 (五)履約保證有無訂定。 (六)驗收。 (七)違約之處罰。 (八)不得約定違

永然地政士事務所黃興國地政士        依據民國103年10月10日聯合報B1版記者莊琇閔所撰「預售屋銷售規範生效 展開稽查」報導，北市府地政局、法務局、建管處及國稅局人員，近期展開聯合稽查，這也是《台北市預售屋銷售規範》民國103年8月15日生效後的首次聯合稽查，共稽查15個預售建案。地政局表示，民國103年3、4月間曾進行一波聯合稽查，發現業者有許多疏失，加上新生效的《台北市預售屋銷售規範》已明確訂定業者銷售預售屋的相關責任，這次稽查重點，將針對預售屋的契約、廣告、代銷業務、樣品屋及紅單交易等項目進行查核。地政局表示，這次稽查對象為民國103年新增的預售建案，民國103年並沒有發現有位於工業區的建案，將在稽查結束後統一公布結果。     筆者認為北市府近年來對不動產的稽核及追查相當積極，也制定出相當多的規則規範，相關從業人員一定要多花時間注意是否有新規定，北市府也應當大力宣導新制定的規範，以避免讓民眾誤觸法律規範。         永然聯合法律事務所李永然律師認為建商推案運用廣告或契約的是用，一定要合乎法令的規範，誠信交易，切勿為了達成銷售目的而運用虛偽或不實的手段，避免觸法！

永然地政士事務所 黃文賢顧問    民國103年10月14日蘋果日報A16版記者陳千聿「公營宅只租不售，7成民眾不捧場」的報導，其稱政府力推公營社會住宅，民眾卻興趣缺缺，依據信義房屋9月下旬對網友進行的購屋意向調查結果顯示，有68％的民眾認為，就算政府提供只租不售的「公營住宅」，仍希望將來有自己的房子。  信義房屋的調查對象是針對瀏覽信義房屋官網的民眾，共回收1248份網路問卷。對於政府規劃只租不售的公營社會住宅政策，近7成民眾仍希望買房，僅有3成餘左右的人會考慮「以租代買」。民眾李雅雯說，如果經濟還可以負荷，當然會盡量靠自己買房，畢竟「住自己的比住政府的好」。 目前台灣對未來房價變化，看跌民眾也比看漲的比例多出34個百分點，而先前政府官員曾提出的「房價兩年跌3成」言論，有54％民眾認為機率不大，但也有高達40％民眾認為很有可能。   筆者認為，關鍵應該是在目前政府實施了多項的「打房政策」，目前台灣又逢「九合一選舉」期間，多數人觀望認為後續房價應會有下跌的可能性，另外台灣中國人較喜歡住自己的房子比住別人房來的自在觀念也是其一，這都是政府未來需要通盤的檢討後，提出一套完整讓百姓能接受的兩全其美的方案，才能真正的達到「人人有屋住，人人買得起」的理想！   不過永然聯合法律事務所李永然律師却認為台灣已有《 住宅 法》，依該法中央要制定「住宅政策」，地方政府則要訂出「住宅計畫」，政府一定要本於民意及台灣的現實情況，訂出合理的「住宅政策」，並與民眾溝通並宣導，這樣才能減少民怨，政府的住宅計畫也才推得動！

永然地政士事務所 黃文賢顧問  從胡偉良博士的《房地產聖經》一書（2011年6月一版，米樂文化國際有限公司），讀者可以了解如何理財讓自己有財富，我們常常看媒體、報章雜誌對理財方法說得好像很有一回事！但真正投資時就不是所看所聽的那麼簡單。實務上會碰到許多「稅法」與其他法規問題而窒礙難行，輕者花錢了事，重者則傾家蕩產，還背上刑責！     「有土斯有財」是一句誘惑名詞，想擁有一間屬於自己的房屋或錢財，是每個人的夢想，但理財相關法規與實務經驗多如牛毛，也是令人頭痛的一件事情，坊間關於理財的專業書籍不少，但是大都是讓人看了就有一股衝動感，很少有一本讓人看了淺顯易懂、平易近人，也讓人看了輕鬆易讀而會考慮再三的投資書籍。     理財的糾紛不少，尤其是不動產投資，因為金額的龐大，不少投資者往往遇到糾紛才知道後悔！急著找方法解決而上了法院，胡偉良博士憑藉著自己對不動產投資多年的經驗，將不動產常遇到投資失敗的問題，寫成《房地產勝經》，告訴你房地產是一個怎樣的行業，該不該買房？何時買房？買怎樣的房？讓要買房的讀者能夠事先預防做好準備，避免將來產生糾紛。對不動產投資有興趣的讀者，也可以先透過這本書為入門，對於房產的權利義務有基本認識，對於投入不動產領域也會有相當的幫助。     事實上，台灣大台北房地產上漲的原因：一、從2004年SARS開始，政府實施了增值稅減半，2008年全球金融風暴(1、美國QE政策，世界各國搶印鈔票，2、遺贈稅法修改降至10%，3、台商賺回流前，4、政府實施利率低檔)。二、炒房的投資客？(1、建商、代銷業、建商，2、原地主跟新地主，3、政府公有地標售，4、消費者一窩蜂的搶入溝屋)如此的失控投資變投機心態，而一去不回頭的不斷的上漲！政府才發現房價的上漲而造成社會的恐慌與危機，投機行為的使大眾瘋狂，為不使社會的不安定而制定了一些打房的措施及成效，如實價登錄、奢侈稅、縮減貸款成數、提高利率、禁售國有地．．．等措施，目前也慢慢趨於穩定，房價與物價的平穩也使投機客退出市場，讓市場逐漸穩定，也增進以自住型買盤為主的買客增多，而房市也慢慢回歸正常秩序！本書告訴你如何投資、好的產品要如何選擇，有增值潛能的店面好宅，台北市好的學區，政府推出舊換新宅的都更獎勵政策及大陸實施宏觀調控後房市的走向，讓自己投資前的權益如何顧及。     最後，許多人不了解房屋的投資實務及

永然地政士事務所黃興國地政士     「以房養老富三代」一書是由「楊裕仲」先生所著，理財文化事業股份有限公司出版，2011年7月出版一刷，本書中作者特別著重於如何規劃老年退休生活的生活開銷來源，作者認為應取決於你現在該如何為自己未來來做規劃。書中先從高通膨及高齡化作為一書的切入點，衍生出兩個問題，高通膨情形下現在仍購買的商品未來未必可以以同一價格購入，等同於財富的縮水；另外，國人人均壽命從七十多歲成長到八十多歲，這多出來的十年食衣住行的開銷又該從何而來？在政府有限的作為下，勞退制度或老人年金根本無法補足老年生活所需的開銷，是否我們應該趁年輕時，多為自身安排退休生活，尤其近年來台灣少子化的影響，更讓老年支出的財源，無以為繼。        在作者發人省思的提問後，詳述了其數種理財規劃的方式，包含保險規劃(年金)、自有房屋抵押貸款、儲蓄等方法，在政府有意安排以自有房屋抵押貸款作為老年生活開銷的財源，作者詳加描述目前該政策的利弊得失，讀者一定要詳加判斷，理財規劃的方法沒有最好的方式，只有最適合自己的方式。另外，作者也提及如何在合理的節稅方式下，來避免繳納高額的「遺產稅」或「贈與稅」，並且如何妥適地安排現金流，以達成自己心目中理想的退休生活。        筆者則認為老年生活的理財規劃需要靠紀律才得以執行，並且應量力而為，切勿本末倒置。在做退休規劃前，一定要能先滿足現況本身的需求，如無法滿足現有需求下，建議先行在自身醫療及生活獲得保障後，才開始來規劃為退休生活的理財規劃，切記一定要行有餘力才來安排或投資自己老年生活。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年9月21日聯合報A10版記者劉峻谷所撰「隱匿4億現金，留廢地抵遺產稅」報導，高雄一家建設公司老闆病故，他的子女等八名繼承人暗藏遺產新台幣四億元現金，用一塊不能買賣的「法定空地」抵繳遺產稅，行政執行官陳典聖調查後發現，「法定空地」不能移做它用，也不能買賣或移轉，沒有價值，八名繼承人的策略是暗藏現金後，丟一塊不能查封拍賣的「法定空地」給國家，而且「法定空地」不能移做它用，也不能買賣或移轉。執行官最後下令通牒，若不繳稅將拘提、管收及限制出境，八名繼承人眼見無法脫身，才同意分六期繳清。     筆者認為用土地抵繳遺產稅，需在沒有現金或其他可以變現的動產為前提下，才可以申請用土地抵繳，該案例中納稅義務人隱匿現金而用土地抵繳，呼籲民眾仍應誠實繳納稅額，以避免日後除補稅外，也須繳納高額的罰鍰。     永然聯合法律事務所李永然律師認為並不是所有的土地都可以用以繳遺產稅或贈與稅，前述抵繳必須依照《遺產及贈與稅法》第30條的規定，向主管機關申請！

永然地政士事務所黃興國地政士        依據民國103年9月22日經濟日報A15版記者陳美珍所撰「集資炒房，稅局追獲利藏鏡人」報導，民眾如「集資」炒房，國稅局要查。財政部指出，稅捐機關對房產交易查稅，將連帶追查集資購屋的行為。「隱名出資者」按出資比率獲取的房產交易利得，應以實價全額按「其他所得」申報繳稅，屬於土地部分的利得，亦無免稅優惠。財政部規定，數人共同出資購買房屋，以其中一人名義登記為所有權人，房屋出售後所獲利益，由「出名所有權人」按出資比率返還，「其他出資人」取得的房產利得應歸屬為「其他所得」，並按取得收入減除成本及必要費用後餘額，全額計入所得課徵所得稅。     筆者認為不動產出售的所得，為近年來國稅局查稅重點，無論房屋所有權人或共同集資者，在出售前一定要多方與地政士或專業的律師確認移轉不動產後，所會產生的稅負，以避免日後遭國稅局追稅及罰鍰，這將得不償失。     永然聯合法律事務所李永然律師認為近來國稅局為了配合政府的打房措施，對於不動產投資進而買賣，在追稅方面可謂多管齊下，不餘遺力；所以，投資人在事先一定要有規劃，事後也要請教專業律師、地政士，進行依法申報的行為；如仍遭無端刁難，仍應請教專業律師，依法評估是否進行保障，藉以實現自身的「租稅人權」！

永然地政士事務所黃興國地政士        依據民國103年9月18日蘋果日報 A14版記者洪安怡所撰「凶宅大方刊登在國內，曾死11人」報導，「凶宅」一向被視為房仲的燙手山芋，有些房仲一律不接，但有業者為服務客戶，仍低調銷售。永慶房仲網刊登有8筆「事故屋」，信義房屋網站也有4筆。專家認為信者恆信，但不要為了便宜而輕易購買，並注意凶宅轉手度不佳的問題。永慶房產集團法務協理吳宜學表示，不會禁止業務承接凶宅，但要讓消費者知情，雖法律無規定網站上要特別註記，但有些業務仍會標註；信義房屋客法部執行協理劉韋德則表示，信義房屋不承接凶宅，除非特殊情況才用個案處理，公司固定蒐集資訊，將凶宅資訊建檔，委託物件會先過濾。住商不動產法務協理吳光華說，凶宅一般僅市價6~8折，市場轉手度較差； 21世紀不動產法務部經理汪靜雯則說，凶宅屋主仍有售屋需求，基於服務立場還是會承接銷售。     筆者認為當仲介公司或賣方詳實告知出售為「凶宅」時，買受人一定要考量到日後再移轉的售價與居住的感受，不要因為低於市價而輕易購入；另外仲介公司或賣主出售物件時，一定要清楚告知房屋的瑕疵，以避免交屋後產生糾紛，徒增雙方困擾。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「凶宅」必非不得處分的不動產，委託仲介出售時，委託人需於「不動產現況說明書」載明屋況有「凶宅」，即「非自然死亡」情形。至於買受這種房子的人，將來轉手時，也要告知後手，這樣就不會有法律爭議！

在過去的大學生涯中，並沒有太多的機會能夠接觸律師業，直到大五那一年，學校與業界合作開設就業學程，於師長及同儕之建議下，我很幸運的能夠獲選參與此學程，並前往永然聯合法律事務所高雄所見習，在此首先感謝永然聯合法律事務所所長李永然律師以及法律實習與專題課的導師林春元老師，給予我如此寶貴的見習機會。 還記得剛進事務所的第一天，我穿著全套的西裝，在炎熱的高雄夏天，一段精實的見習之旅就這樣展開。吳任偉律師是我第一個到事務所裡正式面談的律師，也是事務所的主任律師，在第一天的面談中，吳律師告訴我，他建議、也期待來所的見習生都能夠全天在事務所見習，這對我來說，真的是一個天大的好消息，畢竟我從北部大老遠專程下來，無非是希望自己能夠像塊海綿一樣，盡力學習，盡力吸收，而當下我也向吳律師表達自己的意願，並說明自己想要體驗律師業的生活，於往後的一個月見習過程中，吳律師也讓我充分感受到律師業的酸甜苦辣，使我獲益良多，而於見習的每一天，我無時無刻無不戰戰兢兢隨時待命，希望能如期完成律師們所交辦的每一項任務，雖然並不是每一個工作我都能處理的很好，但在見習過程中我已經深刻體驗到律師業的辛勞。 除了吳律師嚴格地把關見習品質外，孫慧敏特助每周也都特地為我個人教授非訟課程，感激之情，溢於言表；李春輝律師亦負責指導我各項法律事務進行，使我在李律師的耐心教導下，得以收穫滿載；王靖夫律師亦時常為我指點迷津，並拋出實務法律問題，更讓我精益求精；所內的兩位法務行政人員洪雅惠小姐以及王維淳小姐更是不厭其煩地幫忙我處理繁雜的行政庶務；也因為種種我在事務所見習的經過，使我對於律師業的改觀，進而對律師業產生嚮往，並期許自己有朝一日一定要成為一位學有專精，並奉獻社稷的律師。 承上所述，我由衷感謝讓我能夠充分參與見習的所有人，這次的見習，使我打破對律師業的刻板印象，也一一印證李永然所長在課堂上的經驗分享，這段期間我過得非常充實且愉快，承蒙永然聯合法律事務所高雄所的照顧，謝謝!

永然地政士事務所 李廷鈞地政士     台灣的房地產市場自從SARS以來，就不斷上漲，隨著政府不斷地提出打房政策，房價似乎已經快要漲不上去了，究竟現在的房市未來的趨勢為何，相信是許多想要買房的民眾關注的議題。     最近想要推薦大家一本好書，書名叫做《房市震盪五十年》(財信出版有限公司，2014年7月出版)，作者是國內知名不動產估價師事務所的創辦人卓輝華，以他過去在不動產界的經驗和其所蒐集的資料，從1960年代台灣剛進入工業化開始，將台灣房地產五十年來的轉變、市場的大起大落娓娓道來。     台灣的房地產市場伴隨著景氣循環主要經歷過五次高峰，但市場供需、國際情勢和政策性因素也曾經導致房地產在高峰之後又向下修正，而我們所居住的這塊土地，伴隨著房價的起起落落，都市也漸漸開發成現在看到的模樣。     房地產的市場不同於其他投資的市場，它的循環是相當長時間的，可能一次上漲或是一次下跌就會持續數年甚至數十年，因此我們對於房價的看法往往見樹不見林；但是透過《房市震盪五十年》我們可以知道其實台灣的房地產市場，並不是永遠在上漲，而是隨著大環境不斷的調整、改變。     除了房價之外，我們也了解到，產品的類型也不斷地在改變，從最早的透天厝到後來的公寓，再從公寓到華廈，山坡地住宅興起卻又式微，最後出現了豪宅的產品。在台北的街頭看著一棟一棟的大樓，都是不同時期的房地產產品，也正訴說著當年不動產市場的趨勢。     政策方面也不斷得隨著房價在做調整，從早期限建到後來的實施都市計畫容積管制、高價脫標公有地、外匯放寬管制、保險資金投入房地產市場、貸款優惠利率、土地增值稅、遺產稅與贈與稅調降等等政策均帶動房地產從衰退期又進入另一個高峰期。而高峰期後政府的調控政策又將市場導向平穩，例如：空地稅、緊縮信用、國民住宅、限建限價、豪宅稅、奢侈稅等等。     看完這本《房市震盪五十年》之後，對於房地產市場更能夠全盤性的掌握，房地產市場的價格變動因素絕非單一、短期，而是長期、多元而且廣泛的，正如李廷鈞前面所說的，房地產市場的循環期相當長，唯有長時間的觀察才能領略其中的趨勢，而《房市震盪五十年》這本書，不只供了我們了解台灣房地產過去發展的歷史，也提供我們預測未來房地產市場走向的重要參考指標。