永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月25日自由時報A9版記「文創產業進駐 房價保值抗跌」報導，文創產業進駐，人潮湧進錢潮，順勢拉抬周邊店面及住宅行情。以松山文創園區來說，結合觀光、文創、展覽、電影院等空間，每年吸睛高達新台幣10億元，更帶動周邊住宅買氣表現，需求量大於供給量，屋主惜售，只漲不跌。台北市另一文創指標聚落華山文化創意園區結合一旁的中央藝文公園，兩區總面積高達10公頃，此園區以市民大道為交界，北邊為中山區，南屬中正區，在兼具商業機能與藝文商圈的居住條件下，5年內新大來房價行情每坪逾新台幣百萬元，老公寓每坪新台幣65至70萬元。台北市除了有兩大知名文創園區外，談到新北市的文創園區，就屬台灣電影文化中心最受關注，此建設位在新莊副都心，目標民國106年完工。據了解該中心所占面積2.7公頃，打造可容內3千人的豪華劇院，另有場地可舉辦頒獎典禮、首映會、電影展等，打造成為新莊地區的文創新地標。    台北市松菸文創園區及華山文創園區所在位置甚好，皆鄰近板南線捷運站，並且附近有密集的商業活動，再加上文創園區給予的休閒空間，房價相對於其他地方也較為保值抗跌。而新北市也預計興蓋「文創園區」，筆者樂觀期待，透過不同文創園區的建置，不僅讓市民多一處休閒空間，更可以讓當地成為一個有特色、有文化的觀光景點。         永然聯合法律事務所李永然律師認為現代人越來越注重居住環境品質，居家環境如能配合「文創」，一方面有助於生活機能，且有益於居家品質，自然有助於房價，購屋時也可從這方面著手！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月22日經濟日報A11版記者蔡敏姿所撰「綠地砸千億 赴首爾蓋雙塔」報導，中國大陸地產商綠地集團與韓國首爾市政府簽約，綠地計畫投資逾人民幣200億元（逾新台幣1,000億元）興建首爾最高雙塔建築，作為中國大陸企業在韓國的總部基地。綠地集團是中國大陸第二大的住宅開發商，中新社指出，綠地此次再度大手筆投資韓國，是看好中韓自貿協定將帶來的市場前景，同時也是基於「綠地」在韓國首批項目投資取得成功的信心。證券時報報導指出，中韓自貿協議生效後，日益活躍的貿易流通、現代物流將推動更多中國大陸出口商在韓國開展業務，帶動韓國核心商業區商辦物業需求的成長；中國大陸赴韓遊客數量增加則將進一步推動韓國酒店需求、零售租金進一步增長。     筆者認為全球化的環境，加速人才、技術及資金的流通，透過適度地開放，可以促進國家經濟發展，但在保護與開放的界線間，政府必須拿捏清楚，因為開放資金或外商進駐往往會造成國內產業的排擠，而延遲開放往往也讓其他競爭國捷足先登。如何吸引對岸的資源，在有效監督的控管下，以利國內經濟發展並讓人民安心，是政府仍需加強之處。     永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸由原來吸引外資，歷經三十年的經濟改革開放，經濟成長，搖身一變成為對外投資國，這是很不簡單；反之，台灣陷於早期的「外省、本省之省籍對立」，到「藍綠政黨對立」，到現在「貧富之階級對立」，一直內耗，經濟發展停滯相當可惜。李律師盼政治人物能拿出「良心」，大家一起「用心」為台灣的發展而努力，台灣才能「向上提升」，而不再「向下沉淪」

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月23日工商日報A11版記者賴湘茹所撰「綠大陸不動產 將統一登記」報導，中國大陸公布《不動產登記暫行條例》，2015年3月1日起，各級不動產信息將統一納入大陸國土部主導建立的信息管理平台；分析認為，政策一旦開跑，有利於資訊透明，及大陸後續的房產稅、遺產稅開徵，不過在反腐的氛圍下，將影響房市投資。事實上，《不動產登記暫行條例》已歷經7年時間運作，一度陷入停滯，背後主要原因是目前大陸的不動產登記零散，相關的登記部門就有土地管理部、房產管理部、農業部、林業局9大部會，管理單位分散，讓不動產統一登記，在入法過程面臨部門利益以及權職再分配等難題。     對此，中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍分析，不動產統一登記將摸清房產數量，為房產稅、遺產稅的開徵奠定基礎，對於規範房地產市場和房地產調控有重要意義。中原地產首席分析師張大偉指出，過去灰色資金購買的房產可能轉變投資形式，灰色資金進入房產的可能性在未來也將降低；正常投資房產的活動則可能因對未來稅費提高的預期（房產稅、遺產稅）而減少房產的持有量。     筆者認為不動產採登記制，無論在土地政策的執行、稅捐徵收及人民土地所有權的保障將更佳完善，尤其中國大陸土地遼闊，管理不易，如有妥善的土地登記制度並加以執行，可以加速土地資訊的透明化，日後如欲購買大陸不動產，也將會更有保障。     永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸未來一旦施行《不動產登記暫行條例》之後，其不動產產權登記規範將更佳完善，日後其相關不動產稅制也會陸續推動，台商必須注意！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月21日蘋果日報A18版記者郭安家所撰「張金鶚談房市 稅改高舉輕放」報導，張金鶚副市長於民國102年4月1日，背負大眾對房市改革的期待跨入政壇，推動預售屋稽查、緊盯廣告不實的業者。「理想要堅持，作法要務實，專業要尊重。」張金鶚副市長表示，推動預售屋稽查、經紀業者不得膨風、調高非自用住宅稅率，都是值得驕傲的政績。但他也承認，有些改革最終版本，和他預期有不小落差。「房市政策都是高高舉起，輕輕放下。」此部分略帶遺憾地說，政府兩稅合一、囤房政策的態度都不夠積極，雖台北市帶頭調漲非自用住宅稅率，但還不夠高。3戶以上才算「囤房」，直說：「3戶有點多。」關於預售屋稽查、工業住宅等，雖有罰鍰，但也不多。他指出，市府受限法令，不能想罰多少就罰，導致罰則像沒牙齒的老虎，嚇嚇人而已，因此選擇公布建商名單，希望建商能顧及商譽，遵守規範。從學界踏入政壇，又將重回學界，張金鶚副市長表示，從政後對實務了解更多，也知道其限制。他也說：「知識份子就是看到不合理的事情要說，如果卸任後就不再批評，有失責任。」未來不論回到學界或民間，都會持續針砭時事，發表建言。     筆者認為學術與實務間有所差距，張金鶚副市長從學術界進入政壇，對未來的房市政策的規劃及執行，相信一定會帶來更周全有效的房市政策；而近年來房市交易轉為冷清，在一昧思考如何壓制房價時，也需要思考該如何提升房屋的供給以及健全居住的環境，如此才能真正解決民眾居住問題。     永然聯合法律事務所李永然律師認為人民居住權的解決，不是靠打壓房市，如果打壓房市把相關行業打垮，影響從業人員的生計及工作機會，這不是政府應當的積極作為。其實政府最大的責任是廣建「社會住宅」，釋出公有地，讓無法購屋者解決居住環境的問題，這才是正確的。另外，台北市政府最嚴重的「違章建築」，與頂樓違建，也沒有看到台北市府有何積極作為，這對居住環境，都市景觀的改善是有欠缺的，台北市政府加油吧，讓台北市民有感！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月18日自由時報A14版記者郭安家所撰「507戶松山健康公營宅 2017完工」報導，松山健康公營宅預計興建五○七戶，規劃公辦民營托嬰中心等設施，預計二○一七年完工。雖然郝市府卸任前僅二七四戶公營住宅完工，但計算已規劃、施工中的公營住宅，預計二○一八年要達到九千戶存量目標。健康公營住宅規劃套房型三六○戶、二房型一○○戶、三房型四十七戶，分為兩區四棟，其中一區有兩棟十四層樓，二區有十六層、十五層共兩棟；至於租金，將以周邊松山區健康路、三民路口房戶行情七折計算；入住條件以廿歲至四十六歲設籍北市者，且家庭年收入在四十％分位點以下（民國一○三年度為新台幣一一九萬元以下）等。健康公營住宅基地面積達二九二九坪，過去是眷村婦聯新村，後來搬遷閒置，軍方釋出土地，由北市府興建公營住宅。工程由九典聯合建築師事務所設計、新亞建設施工，規劃有托嬰中心、老人日間照護中心及老人服務中心，完工後將達到綠建築鑽石級及智慧建築銀級標準。     筆者認為北市府興建「公營住宅」，增加房屋供給確實能解決民眾居住的需求，只租不售也能抑制投資客炒作歪風，北市府除了松山健康公營宅地興建，也已在大龍峒等許多地方興建「公營住宅」，期待其他各地方縣市政府也能興建，讓居住問題不再是台灣的社會問題。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府在台灣施行《住宅法》之後，積極推出「公營住宅」，這對人民「居住權」保障的實現是有幫助的，這值得肯定。但這只是踏出第一步，希望能端出更明確的「住宅計畫」，並宣導且大力推動，台北市才更可以提升居住品質！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月22日自由時報A13版記者賴筱桐所撰「新板特區開放空間 規劃6主題」報導，台北縣政府時期以容積獎勵鼓勵建商進駐新板特區，建置立體空中廊道及空橋，延宕多年未全數開通，部分建商心存僥倖，將未開通的開放空間封閉淪豪宅私用，遭市府強拆；新北市城鄉發展局民國103年檢討空廊及公益空間使用，規劃六大主題區，預計民國104年底完成指標系統串連全區，盼帶動區域發展。六大主題區包括「年輕潮流區」、「城市農耕區」、「築夢樂活區」、「全齡藝廊區」、「市政親民區」及「交通運輸區」。         據統計，新板特區共有十五處開放空間社區，其中六處豪宅因二次施工違建，未開放一般民眾使用，已陸續被市府認定違章建築而強制拆除，但過程引來住戶不滿，質疑建商涉嫌詐欺、市府作秀，不過多數民眾表示支持，認為是「遲來的正義」。某社區管委會黃姓主委說，開放空間安全及管理維護沒有一個依據，萬一發生意外，究竟是社區還是市府負責？他擔心空橋系統全面開通恐影響住戶隱私權，引發管理上的困擾，希望工務局能協助社區界定公私領域並同意施工，確保住戶安全。     筆者認為當初建商透過開放空間取得容積獎勵，應在銷售時詳實告知買方，以避免日後的紛爭；另外透過開放空間取得容積獎勵，是應當將該空間供給一般民眾使用，政府對此應加強執法，以避免造成許多建商起而效尤。    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣最的問題是政府的執行力，由於政府欠缺執行力的貫徹，造成人民對法律不尊重，要建立台灣成為有一效能的法治社會，政府必能依法行政並貫徹執行，人民才會真正養成真正守法的習慣！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月22日工商時報A8版記者張中昌「壽險業投資不動產，急凍！」的報導稱：依壽險業者表示，台北、台中、高雄壽險業資金投資國內不動產，明顯下滑許多，也創歷年來的新低。而受到金管會要求最低收益率2.875％限制，壽險業者今年投資國內不動產意願降低，業者更明顯轉往「非」大台北地區去尋找土地標的。然高雄、台中的土地價格比台北低，面積也相對比台北來的大，因此才會轉往「非」大台北地區投資。   金管會開放可以投資海外不動產後，台灣大型的公司如國泰、富邦、新光等壽險也都紛紛鎖定東南亞、日本、歐洲地區主要城市的不動產！   筆者認為從壽險業者統計數據來看，壽險業者在大台北地區投資冷淡的原因有許多，受限政府的相關規定，只是其中之一的因素，另外大台北地區大型土地的取得不易及單價高也有關係，所以相對會轉投資到價格地面積大的地區投資並預期未來的漲幅增值空間，金管會也開放海外不動產投資，而海外投資的租金投報率目前也比國內穩定，所以壽險業者的充裕資金無處去的情況下，而幫忙他們找到資金外流的管道！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月22日聯合報記者莊琇閔「都更條例修法慢，建商等到心冷」的報導稱：立法院《都市更新條例》遲未完成修法，影響建商都更意願，對台北市影響最大。台北市政府都市更新處統計，自民國103年4月26日起部分都更條例失效時，仍有上百件進行中的都更案件，因法令空窗過渡期，市府暫緩受理事業概要申請。   由於都更事業概要原1/10的同意門檻的規定已因違憲失效，雖現行法令可跳過該步驟，直接提「都更事業計畫」，但同意門檻更高，建商必須先投入更多時間進行整合，加上相關法令未修法確定，降低建商參與都更的意願。影響現在都更停滯的主因，在於都更條例遲遲未完成修法。     筆者認為「都更條例」的目的，是針對都市老屋翻新及改善台北市市容環境景觀而制定，但因未廣為宣導讓百姓知道「都市更新」的好處與目的，另外「都市更新」同意門檻過高而使得整合時間過長，建商投入時間長及現有屋主有豐沛的租金收入，改建意願不高，使得建商無法繼續協商整合，因此而降低建商投入的意願，另外經過「士林文林苑」及「松山永春案」的糾紛後，建商也改變調整改建方式，政府也開始對都市更新更條例法案做修正，但修正草案進入修法期間長，只要時間一長，建商都更意願普遍不高且轉而變成合建案，如此蓋出的房屋景觀上跟當初的原意也會有所改變，盼立法院對像都「市更新條例」這種民生法案的制定或修正時能加快腳步！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月18日聯合報AA2版記者江碩涵、蕭韻純「房價M型化確立」的報導，指出根據住展雜誌統計，台北市20坪以下新屋每坪新台幣105.2萬元，71坪以上豪宅產品每坪新台幣110.9萬元，最小和最大的房子單價皆跳至3位數，令一般購屋族大喊吃不消。今年以來預售屋、新屋平均行情，已顯示大、小坪數房價皆高，房價M型化格局確立。30坪以下房屋今年漲幅最高，是因為台北房市以總價市場為主，多數購屋者預算有限，無力追逐高房價，只好降低購買坪數，小坪數新屋吸引不少年輕自住者購屋，同時間也吸引嗅覺敏銳的投資客搶進，才會拉高單價。 70坪以上豪宅則因位於精華地段，加上富人群聚效應，房價才居高不下，而缺乏品牌與地段的「偽豪宅」則因整體市場冷清，賣得比較辛苦。至於一般中產家庭較偏好購買的30至50坪房屋，不僅房價漲幅不高，且市場推案量持續減少，使得台北市中間的坪數新屋愈來愈少。   筆者認為：在全球化的趨勢下，財富快速攀升，隨著資源重新分配下，全球各地貧富差距拉大形成懸殊距離，台灣也是一樣，房地產的價格一夕之間暴漲，使得勞動階級與中產階級失去競爭力，購買不起高單價房屋，然而富有的人更富有，中產階級的人也逐漸變成勞動階級，政府也因為如此的差距拉大制定了增加「奢侈稅」、「富人稅」、「實價登錄」、「豪宅稅」、「囤房稅」等規定來緩和房價，盼民國在104年後台灣的房市能有一定的穩定市場！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月19日自由時報C3版記者徐義平的「台北港土地標脫率42.1%」的報導稱：新北市地政局103年12月18日標售台北港特定區住宅地與商業地計19筆，最終標脫8筆，標脫率約42.1%，總標脫金額達新台幣18.04億元，每坪最高標脫單價約新台幣46萬元。其中太子建設砸下新台幣6.64億元買進兩筆，補進約1502.47坪土地，預計2016年推案，推案單價預計二字頭。     台北港特定區屬於新開發區域，大部分的開發商對於此區較為陌生，加上市況表現平淡，開發商的態度也相對保守許多。   筆者認為近年來新北市政府計畫八里地區有台北港優越的海運交通，先開通台64線快速道路銜接台61線快速道路至桃園國際機場的空運交通，另外由1號及3號國道接至全國各地，另外還有目前正在興建的淡江大橋與「輕軌捷運」重大建設，此優越的地理條件環境，勢必是造成各投資者的窺視而投入該地區投標，未來該地區將形成一個娛樂與經濟產業的專區而帶動八里洲子洋地區的經濟發展！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月15日自由時報記者徐義平的「法拍屋吹寒風 不到高峰4成」報導稱：受到房市低迷、好物件難尋及低利率等多重因素影響，法拍市場也吹起寒風。根據寬頻房訊統計，相較2009~2010年高峰期，法拍建物單月平均成交金額超過新台幣90億元，今年截至11月15日止，月平均成交金額僅約新台幣33.41億元，僅剩4成不到，法拍業者只好與專營海外地產的房仲合作銷售，希望能夠另闢營收來源。   近幾年來法拍市場相較熱絡時期要屬2009~2010年，當時金融海嘯過後，有大量不良資產進入法拍市場，其中不乏知名標的最貴豪宅「帝寶」等好物件，加上政府調降遺產、贈與稅，吸引游資回流，許多的熱錢直接灌進房市，導致2009、2010年連續2年的法拍建物全年成交金額均超過新台幣1100億元。此外，近7年全國待拍建物也逐年遞減，2013年僅有2萬8638件，相較待拍建物高峰期，也就是2008年金融海嘯高達約12萬1231件時，去年僅剩4分之1不到。   筆者認為近幾年來法拍市場的不熱絡是因為國內資金不虞匱乏，但法拍屋貸款成數低利率高，政府為了吸引外來廠商進入國內市場投資，實施實價登錄的透明化，法拍市場自住客陸續進場，賺取差價也沒有過去的吸引力，因此要進入法拍市場不如直接法律協商，不用冗長的法拍程序，又筆者認為政府如打房政策持續進行，台灣寒冷的法拍市場應該還是持續一段時間！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月17日中國時報A4版記者方明的「六都4～6成交易 會被課房地合一稅」報導稱：房地合一課稅影響層面大，統計實價登錄資訊，全台六大都會區若以2,000萬以下「住宅使用」為免稅門檻，則台北市將有高達62.5％的不動產交易需課徵「房地合一稅」，其中大安、中正區更超過7成；總計六大都會區都有4～6成不等的交易將被課重稅，房市交易形同全面加稅。 房地合一稅未來動向備受關注。依目前財政部版本，初步將採「累進稅率、分離課稅」，當獲利達千萬以上，將以最高稅率課徵45％的重稅；此外，僅自用住宅擁有「一屋免稅」待遇。   筆者人為政府為了對人民的居住權有保障，有一個安心又好的居住品質，制定了《住宅法》，但卻又為了打房實施了「實價登錄」、「實價課稅」、房地合一稅，一招比一招犀利，一次又一次的打房成效恐會有減損，應該是要從資金的來源集中出處解決，這些年來台灣走到靠房地產來讓經濟成長的地步，房價一路走高的原因，就是資金的集中，無處可幫忙支撐，只好放在不動產上，所以希望政府的打房政策能好好思索，免得傷到筋骨，而一發不可收拾，致影響台灣的經濟成長！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月14日自由時報A13版記者吳俊鋒、洪瑞琴所撰「台南統一夢世界開發案 環團指控竊佔國土」報導，位於台南市玉井區九層林段的「統一夢世界」開發案正進行二階環評，但環保團體日前會勘時，只見場址周邊已施作水路系統，另比對航照圖等高線，發現兩公頃土地有十七米的落差，地形疑已遭人為變動。環團認為業者竊佔、使用國有地，要求相關單位啟動調查。 會勘場址 質疑地形遭人為變動。環保團體都認為，當地位於「曾文溪自來水水質水量保護區」，下游也有在全國區域計畫中屬「第一級環境敏感區」，不宜有大規模的開發，加上該案疑似竊佔國土情事，統一夢世界案應該停止環評程序，接受司法調查。     統樂開發公司經理李耀名回應，環保團體發現的水路系統，是農委會的水土保持措施，民國八十九年就已完工，移交給當時的台南縣政府維護管理，有公文可以證明。目前申請的場址還在規劃階段，未增闢任何設施，環保團體指控不實。在開發申請過程，公司一切依法辦理，夢世界的規劃裡，沒有大型機械遊樂設施進駐，約一五二公頃的基地中，建築面積才十四公頃，全力保留自然生態，將人為干擾降至最低。台南市政府秘書長陳美伶則表示，該案正由中央審查，涉及地方權責部分，一定嚴格把關。     筆者認為政府應把關大型土地開發案，切莫同意開發後，嗣後又遭致環評不過或計劃變更，形同國家及企業資源的浪費，希冀政府能一次就把事情做對，而非日後屢屢遭社會質疑或一直與開發商爭訟，讓開發案動彈不得，造成大家的損失！     永然聯合法律事務所李永然律師認為環保團體愛護環境的精神固然可敬，但對於企業開發的仍應比較客觀態度，理性溝通，這樣才能讓台灣兼顧「環境與經濟」，進行有利的發展！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月1日工商時報A13版記者方明所撰「泛亞不動產總座黃睿彤 海外房市脈絡一把抓 」報導，近2年來，受限國內打房政策影響，國內資金苦無去處，遂興起一波海外不動產投資熱潮，但面對市場上海外投資房仲、代銷公司百家爭鳴，具澳洲不動產經紀人9年經驗的泛亞國際不動產總經理黃睿彤認為，海外不動產要當成是一個「商品」，不移民就不要買郊區、大坪數的物件，投資要選擇小坪數、有特色的物件，才容易出租獲取投報率。她以澳洲房市為例指出，2000年後澳洲房價以雪梨漲幅3倍最大，墨爾本、布里斯本漲幅約13％，投資海外不動產一定要走蛋黃區及蛋白區，但蛋白區指的是觀光區，因為我們是海外人士，不是移民不會去住，若投資偏僻郊區，以投報率來看，即使包租2年後還能找到租客嗎？再怎貴還是要投資各個行政區的蛋黃區。 　黃睿彤總經理表示，投資海外不動產不管選任何國家都可以，最優先條件一定是該國允許外國人士買賣，再來只能買小坪數不能買大坪數，因為大坪數租金高，就有選擇租客的問題，小坪數租金低，若又在市中心，出租就會很容易。投資東協國家海外房市，馬來西亞算是安全係數較高的地方，又有政府做莊投資重大公共經濟建設，投報率會成長，現在馬來西亞就好比早期台灣興建十大建設帶動經濟起飛。而投資日本不動產以東京都為首選，日本最大好處是不管中古屋或新成屋外國人都可買賣，且在2020東京奧運前，日本不動產安全係數都很高。但日本租客的意識很強，屋主與租客的權利義務要很清楚，租約到期租客有權利選擇不搬，日本是租賃文化，房客一租可能就10幾年，若投資人5年就想出售，那麼寧可不要出租，就買一個小套房不要出租，避免租客問題很麻煩。     筆者認為買賣海外不動產需要做的功課不少於國內不動產，既然是投資就需要考量到投報率與風險，投報率需要評估匯率、租金報酬率、持有成本及未來交換的價值；風險則需考量當地政治經濟情勢、法律規定及利率走向，建議多看、多聽，甚至到當地了解更多資訊，來保障自身權益！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月7日聯合報A6版記者呂開瑞、郭逸君、鄭國樑、賴佑維所撰「桃園農地變工廠 200違建占良田 」報導，將升格直轄市的桃園縣近三年來農地不斷冒出工廠、餐廳等大型鐵皮違章建築，初估超過二百家，成了特有景觀。檢方看不下去，站出來要求業者自行拆除，拒拆就起訴求刑，遏止良田再被違建「占領」。     桃縣府地政局表示，這些工廠、餐廳蓋在農地上，依《區域計畫法》可罰新台幣六至卅萬元，並可連續罰，惡行重大者另依法送辦，目標是勒令關廠。台灣桃園地檢署檢察官則表示，縣府雖然對新違建採即報即拆、拆除後再建就移送法辦，但法院多半判不到新台幣十萬元的罰金，農地工廠形同「就地合法」。目前檢方積極偵查農地違建案件，業者若拒拆就起訴求處重刑，如果最後法院判易科罰金未來檢方也不准易科，改送監牢反制；但檢方也認為，桃縣府查報若不積極，檢方再強勢，效果都會受限。     筆者認為台灣許多法律規定政府並未嚴格執行，讓有心人士可以趁虛而入，以「違建」為例，當有人違反規定興建頂樓加蓋或陽台外推，政府如果沒有強制作為或立即拆除，容易讓街坊鄰居起而傚尤，形成今日處處皆違建的景觀。希冀政府能拿出執行力來強制拆除違章，只要政府願意積極取締、執行公權力，相信許多違建將從我們建築中消失，讓都市景觀更可以更向前一步。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的社會太濫情了，政府執行法令也太不徹底，導致很多人將違法不當成一回事，法律威信就無法建立起來！現已21世紀，台灣固然民主，但切勿輕忽法治，這樣才能讓人民養成守法及尊重法律的習慣！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月3日經濟日報A5版記者郭及天所撰「雙北捷運延伸 催生房市新星」報導，九合一選舉後新北市政延續，大台北捷運系統未來五年至少有四條捷運線、二條捷運延伸線完工通車，雙北將產生37個新捷運站點，包括八個捷運交會站，大幅改變房市購屋版圖。業者認為，捷運交會站、具連結產業特性捷運沿線，將是房市亮點。雙北市府規劃，機場捷運線2015年完工、環狀捷運線第一期2016年完工、淡海輕軌第一期（包括綠山線全線與藍海線至漁人碼頭站）與萬大捷運線第一期預計2018年完工。另外，土城線延伸頂埔段將於2016年完工、信義線東延段將於2017年完工。「沿捷運購屋」已成近年購屋族不敗法則，隨著未來五年大台北捷運更形密集，營運的捷運站數將比目前多出三成，且大部分都位於新北市。         筆者認為自住客可以考慮新設捷運站周邊的房屋，但若以投資的想法購置不動產，因為房價的變動受到許多因素的影響，必非僅有捷運沿線交通便利的考量，還需評估經濟環境、房貸利率、房屋供需等許多因素，以避免房價的鬆動造成自身資金運轉的困難。         永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市、新北市透過捷運，讓雙北市形成一個大的生活圈，市民在生活上增加許多便利！未來桃園、基隆、甚至宜蘭在交通上如能有適當的聯結，更可創造北台灣，形成一更大的生活圈，造福人民！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月10日蘋果日報A18版記者潘姿羽「都更健檢夯，台北市104年續辦」的報導稱：台北市103年首次開辦都更健檢，103年度已有42個社區完成健檢評估，並有113件健檢諮詢，顯見台北市民眾對都更仍有相當大的熱忱，預計104年續辦，將提供25個免費名額，並增開都更工作坊。   台北市政府民國103年開放100件免費都更健檢，下半年有搭配12個行政區的都更講座，全年共有113件健檢諮詢。 民國104年台北市續辦都更健檢，提供25個免費名額，更針對健檢完的社區增開都更工作坊，除試算更新換回的坪數，也請專家一同討論、爭取補助，協助了解各方案的財務負擔，以評估選擇自力都更或請建商實施。   筆者認為台北市老舊房屋林立，「都更健檢」對台北市民是相當有吸引力的，對市民是一大福音，但如何宣導與推廣，讓房屋健檢、都更的實施完全烙入市民心中，對政府政策有信心，讓市民居住有保障、居住品質能提升，才能真正落實台北市成為一個有國際水準的都市！   永然聯合法律事務所李永然律師認為「都市更新」是台灣每個院轄市都應該推動，台北市在這當中是領頭羊，只有透過都市更新，才能讓台北市脫胎換骨，台北市政府在這方面下工夫是必要的！

永然地政士事務所黃文賢顧問   103年12月12日經濟日報A3版記者陳美玲、吳佳蓉的「新北市土地公告現值，103年漲15%」報導稱：新北市103年12月10日公告明年1月1日土地公告現值調漲幅度達15.17%，這是近24年來第三高調幅，累計近五年土地公告現值調漲逾九成，已是連續13年調漲，其中近五年調漲幅度都達雙位數。   新北市土地公告現值審議期間，區域內有多條捷運與重劃區等重大建設開發案進行中，其中重劃區包括有台北港區段徵收案、二重疏洪道兩側地區重劃區、土城暫緩發展區、中央新村北側區段徵收區、新莊知識產業園區等區域建設，帶動地價。另新北市規劃或興建中的捷運路線不少，也帶動周邊房價與地價的價格上漲，如捷運環狀線一階段、捷運土城線延伸頂埔段、捷運機場線、捷運汐止民生線、淡水輕軌等重大交通建設。各區而言，八里、三重因整體開發區完工交地，上漲幅度高達34.77%及19.19%，調漲幅度較明顯。   筆者認為隨著房地產價格飆升，全台灣民國104年土地公告現值大幅上揚是必然的，台北市公告現值十年來已經針對都市更新蓋豪宅區域調整至趨近於市價，新北市土地公告現值的調漲亦然。自實施實價登錄政策後，房市交易價格更透明，而政府也希望將土地公告現值接近至市價，土地公告現值的調整幅度愈高，交易土地者應納土地增值稅就會愈高，這也是政府抑制房價炒做的政策之一。   永然聯合法律事務所李永然律師認為最近政府為了打房，多箭齊發，政府千萬要小心，不要操之過急，倘若把房市打垮，未來恐怕就不好救了，而且還會影響相關行業之從業人員的工作機會！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月2日工商時報A19版記者龍益雲所撰「加速老屋重建 竹市推簡易都更」報導，新竹市政府鼓勵老屋重建新添「簡易都更」方案，不須經都市更新審議程序，有助市民加速重建、換新屋，市府也達到優化市容目的。新竹市政府表示，簡易都更適用範圍擴及12個細部計畫地區，凡基地坐落住宅區或商業區，屋齡30年以上且面積超過500平方公尺，經全體所有權人同意，將依現況態樣、臨路及重建後建築配置條件，提供15％或20％容積獎勵。 竹市府指出，過去僅有都更這條路可走，雖可取得50％容積率，高於簡易都更的20％，全體所有權人也僅多數同意即可，但程序相對冗長，對具急迫性的民眾而言，可採簡易都更，僅循都市設計審議及建照申請程序即可。竹市府強調，為有效增進竹市環境品質及居家防災安全，逐步改善並創造優質市容，積極鼓勵老屋重建，簡易都更具減輕自主重建經費籌措壓力，且不經都市更新審議的優點。     筆者認為竹市府推出「簡易都更」方案有利於都市市容發展，與居住環境的提升，但經過都更後將產生更多房屋的供給，目前新竹高鐵站附近新房林立，而且空屋率甚高，竹市府一定要評估都更後，房屋供給量增加該如何消化，以避免形成房屋閒置的浪費。     永然聯合法律事務所李永然律師認為目前台北市、新北市均有簡易都更，現新竹市政府推出「簡易都更」，足見台灣各地方政府均已重視「都市更新」。但是都市更新主要的法源-《都市更新條例》仍躺在立法院，盼立法委員們加把勁，讓該條例儘速修正通過，使台灣的都市更新更有效率，台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月2日經濟日報A15版記者郭及天所撰「新北重劃地 標出好成績」報導，大選甫結束，新北市即標售二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區抵費地，共吸引120封標單搶標，45筆、總金額新台幣81億元土地脫標，脫標率82%，二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區商業區土地甚至還出現每坪新台幣192萬元的高價，得標廠商包括新壽與冠德、環泥、聯上、將捷等多家建商，顯見建商對新北房市後市不看淡。雖然民國103年以來房市買氣低迷。房地產業者認為，主要原因在於大台北土地供給吃緊，且具捷運題材的土地難求，特別是台北市外圍第一圈的精華區，這次不少標脫土地面積為百坪以下，不少早先布局建商或投資人為整合鄰地需求，而進場投標。信義全球資產經理王維宏表示，由於重劃區位於三重及新莊兩大人口密集處中間，加上區內有捷運機場線及新莊線交會的三重站設置，許多投資人都保持高度興趣。     新北本次標售的抵費地未來仍具有題材，除了機場線開通外，另外新北市三環三線也極具開發潛力，相對於台北市發展建設已趨近成熟，房價也相對便宜，因此讓許多建商願意競標。但筆者期望新北市政府透過本次標售所獲得之價金，能作為「社會住宅」之使用，取之於土地，並專款用之於土地上，不用再另闢財源，讓新北市民有更多居住的空間。     永然聯合法律事務所李永然律師認為新北市重劃地能順利脫標，是業者對新北市三重的重劃很有信心；但新北市政府所得的土地款項收入，一定要加以善用，讓新北市的建設有更好的發展！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月10日自由時報A14版記者葉冠妤「以房養老條件放寬 不限單身無子女」的報導稱：為提升長者退休後的生活品質，並使老年可活化自有資產，安心生活於熟悉環境，臺北市於103年12月15日起推出全國首創結合逆向抵押貸款及信託機制的「臺北市公益型以房養老方案」，放寬法定繼承人及不動產價值上限等條件，並開放雙人共同申請選擇及提供長者貼心諮詢服務平台，老年經濟生活更安心、更樂活。   台北市政府於十五日起推出「台北市公益型以房養老方案」，申請門檻比內政部方案更寬鬆！內政部以房養老版本只接受「單身、無子女」老人申請，不能有法定繼承人，抵押房價也不得超過中低收入戶不動產上限的八七六萬元，申請人一旦入住安養機構就終止方案。現在這些限制條件，在台北市通通取消！   筆者認為台灣已進入高齡社會，目前政府為了照顧老年人推出以房養老政策，政府立意雖好，但是台北市「以房養老」方案又與內政部「以房養老」的版本不同，政府立意雖好，由老人自有資金財產為規劃，該資金的流量由政府來管理，期間的流程如信託登記、抵押設定登記與保險方案是否透明，如台北市版的方案，將來老人家屬、子女是否願意相信此一政策流程，不能配合辦理時，是否有配套措施，都是政府在實施前時應該要多加宣導，以免更增加老人生活上的煩惱！ 台北市政府「台北市公益型以房養老方案」資格與條件如下： 申請人資格： 一、必須設籍台北市且滿65歲者。 二、最近一年內居住於國內之時間須滿183天。 三、單人申請。 四、雙人申請(夫妻或兄弟姊妹)。 五、必須坐落於臺北市，申請人必須設籍於此，並坐落於合法建築用地上必須無設定用益物權或擔保物權等物上負擔或第三人占用建物登記謄本之主要用途登記應含有住、住宅、農舍、套房 或公寓字樣。 六、雙人申請所有權為共同時，持分加總必須為全部。 七、申請人（包括共同申請人）提出申請時經登記為所有權人之不動產，除「擔保物」外，以一筆與第三人(非共同申請人)共有之不動產為限。前述所稱不動產，在建物之情形，其與基地、附屬建物等應有部分視為同一筆不動產。 辦理抵押權單位：最高限額抵押權人設定登記為臺北市，管理機關為臺北市政府社會局。 辦理信託：受託人登記為臺北市，管理機關為本局。 契約（方案）存續期間：終身（保障申請人至終老）。 貸款利率：以中華郵政兩年期機動利率為基準利率，貸款利率以基準利率

永然地政士事務所黃文賢顧問    民國103年12月11日經濟日報A17版記者陳美珍既成道路用地移轉 要稅的報導：財政部強調，既成道路用地不一定就是公共設施保留地，因此，若要免徵土地增值稅，必須具備兩大條件： 1、需經都市計畫劃定為公共設施保留地；2、政府將以「徵收」、「區段徵收」方式取得，或都市計畫書未載明取得方式者，才可視為是公共設施保留地，徵收前的移轉行為，依法得以免徵土地增值稅。所以，民眾須注意既成道路用地移轉時，土地如非屬公共設施保留地，仍須繳納土地增值稅。   個人所有的既成道路用地，移轉給他人時，必須先視土地是否為「公共設施保留地」，來決定是否免徵土地增值稅。移轉的既成道路如為經都市計畫編定的公共設施保留地，未徵收前的移轉，依法享有免徵土地增值稅優惠；若非屬公共設施保留地，則須繳納土地增值稅。   筆者認為土地移轉需要免課徵增值稅時，依法規定需經都市計畫劃定為公共設施保留地及「徵收」、「區段徵收」方式取得，或都市計畫書未載明取得方式者，才可視為是公共設施保留地，徵收前的移轉行為，依法得以免徵土地增值稅。所以是否為公共設施土地是需要取得道路證明才可免徵增值稅！長久持公共設施保留地或既成道路用地而受限制無法使用土地的困擾及無限期地等待政府徵收，因此依法將土地捐給政府來換得節稅好處，但是有一些捐地者，嗅到有利可圖，以低於公告土地現值的價格購入土地，再以公告土地現值價格申報或抵稅，這中間的差額利潤是很驚人的。   目前政府也已知法令規範漏洞，為防堵不勞而獲的不正當行為，立法尋求解決對策。目前政府態度是先以捐贈者所購入捐贈土地時間點及證明實際買價最為捐贈價格，避免國家財務損失！                       

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月11日經濟日報 記者陳美玲張良吉：「須廣建社會宅」的報導稱：大陸建設張良吉董事長表示，房地合一課稅上路會把房市打垮，尤其總價逾因台幣3,000萬元排富條款，強推等於是欺負台北人。他強調，打房不是解決高房價的治本之道，政府應廣建只租不售的「社會住宅」，加速「都市更新」，才能照顧民眾的居住權益。政府在房市並沒有一套完整的住宅政策，以台北市來說，因無新的土地可開發，都市更新又推不動，在供需失衡下，房價自然節節攀升。即使房價腰斬，還是會有三成民眾買不起房子，政府應該要想的是保障民眾居住權益，應該廣建只租不售的社會住宅。   筆者認為政府祭出打房政策後，房地產市場推案量有趨於緩和保守，但低利率環境與國際熱錢持續進場，整體而言推案量縮但價格卻還是穩定中。就長期而言，在兩岸經貿的穩定發展下，大台北地區及全台都會區優質地段的房價，未來仍持續看好。政府應該蓋一些平價社會住宅及加速《都市更新條例》的修正，推動「都市更新」，才能真正的保障民眾的居住權益！   永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣自從開始《住宅法》施行後，中央要有清楚的「住宅政策」，地方政府要有詳細及可行住宅計畫，全力推動，讓人民有感，切勿在挑動「仇富情緒」，否則，一方面不利於整體經濟發展，也影響社會和諧！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月3日蘋果日報A6版記者黎百代、吳詠平所撰「鄭文燦邀民聽證 航空城透明化」報導，鄭文燦於民國103年12月2日接受《蘋果》專訪，談到爭議頗多桃園航空城，鄭文燦表示，桃園航空城是通過立法院立法、行政院通過主計劃，但外界有很多疑慮，包括計劃不夠透明、周延，或是進度緩慢問題，造成土地價格狂飆，「中央交通部應該要將航空城的計劃更透明、更公開、更合理說明。」至於地方政府負責土地開發等工作，這部分必須有最大共識，有不同意見時，應透過專家審議、公民聽政等方式進行。而航空城公司會請專業CEO，讓該公司只負責招商，市府各級主管不會兼任董監事。」至於台鐵地下化是地方主流民意，如何打通中壢前後站，桃園、內壢、中壢三個車站的更新，都是關係到都市空間改造，將列為施政優先選項。上任後將對涉嫌炒地皮的案子重新檢視與清查，這不是清算，而是對桃園鄉親負責，只有這樣才能改革桃園縣政府過去的沉痾，新的桃園市政府才能拋開舊的包袱。     筆者認為航空城計畫已經開始實施，貿然地中斷或計劃變更，都將造成國家資源的巨大浪費，該如何讓該計畫繼續施行，仍需多方評估考量，勿輕易就此打住；畢竟航空城確實可以帶動桃園地方發展，增進就業機會，但該土地上漲的價值及地方繁榮的經濟，是否真正能回饋至當地居民，是執政者必須考量之處。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為近年來台灣的經濟建設不多，「桃園航空城」是一項重要的經濟建設，此一建設必須持續，才不會對台灣的經濟發展造成不利的影響。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月23日工商時報A2版記者林淑慧所撰「國有地活化 明年繳庫增百億」報導，民國104年財政部編列國有土地活化超過新台幣571億元，較103年增加近百億元。財政部表示，政府財政除稅收之外，也相當重視國有地的活化再利用，包括標租、參與都更、結合特定目的事業機關與民間合作開發等；其中，「設定地上權」在新年度將釋出多少案源，最受業界矚目。     財政部國產署官員表示，針對全台設定地上權的招商計劃，預定每季推出一批土地公告招商。其中，名列台北市三大指標開發案的「華光特區」，將引進民間投資開發；由於鄰近永康街商圈，財政部將集中在一、二區開發，規劃方向為國際觀光旅館、複合型商場，藉以與永康街形成商業軸帶。另外，位於松山機場門戶對面的國泰營區，基地方正且區位良好，深具開發潛力，招標總底價為新台幣57億7千多萬元；在台北市大面積素地難尋之下，加上該基地鄰近民生社區、富錦街，又與東區、內湖區連結，在近期民權東路舊商圈重新熱絡的帶動下，順利標脫機率大增。     筆者樂見政府積極活化國有土地，藉由開發建設帶動該地區的經濟，並改善當地居住環境品質，但政府在活化國有地的同時，仍須考量「社會住宅」的興建，如果該地不適合興建社會住宅，也可以將標售的價金轉為社會住宅建置的費用，不僅解決土地閒置問題，也可以創造住宅供給，形成雙贏。     永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地不能以活化為由，全部用來做BOT、設定地上權，仍要有一部分按中央所訂的「住宅政策」，進行「社會住宅」的興建，讓台灣《住宅法》的理想能儘早實現！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月8日自由時報C3版記者林美芬所撰「王振榮︰大樓舊磁磚已成新公共危險」報導，隨著大樓屋齡增加，牆外磁磚也跟著一起老化、褪色，甚至剝落，在磁磚行業40年的北大欣董事長王振榮直言，台灣從磁磚設計、施工工法、施工規範到觀念，都得進行調整，若將這危機視而不見，天外掉下的磁磚將成為新的公共危險。他近一步說明，走在人行道上被從天而降的磁磚砸傷案例，近年來常登上媒體版面，隨著案例越來越多，如果沒有有效處理磁磚老化問題，隨著建築物老舊、磁磚大型化等，這些問題只會更嚴重。         王振榮董事長建議，磁磚最好都要有背溝，施工時就在磁磚胚底的背溝內塗一層黏著劑，同時在施工牆面地面再塗一層黏著劑，來強化接合強度；還有市場需要再教育，不同材質的磁磚適用什麼樣的工法、什麼樣的黏著劑。至於高樓外牆磁磚可仿效依照新加坡及香港經驗，規定10樓以上只能貼4.5公分×9.5公分以下的小口磚，就是為了減少因施工可能引發的掉落危險；但大型外牆磚風潮正流行，基於多樣化及尊重藝術的概念，也很難禁止，那就要在施工規範中明確訂定工法，例如採取乾掛式施工就很必要。     早期台灣的建築法規並沒有針對外牆磁磚做規範，並且磁磚隨著風吹、日曬、雨淋等自然力作用，早已龜裂甚至脫落的現象，形成用路人的不定時炸彈；日前台北市政府已主動針對老舊建物外牆進行檢修，甚至提供補助，筆者建議住戶或管委會對外牆應積極諮詢專業廠商來查檢或修繕，以避免日後外牆磁磚脫落，而須負擔損害賠償的責任。     永然聯合法律事務所李永然律師認為不要輕忽大樓外牆面的磁磚，社區「管理委員會」一定要注意管理維護的責任。如果有脫落時，一定要立即改善，這樣才不會招來法律責任！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月8日聯合報A版記者陳怡臻「蝸牛社會企業， 讓老屋租」的報導稱： 大台北地區老舊房屋屋主有福了，為了擴大租屋市場，讓屋況較差的屋主也能當房東，崔媽媽基金會旗下的蝸牛社會企業，即將提供屋主老屋翻修諮詢服務，希望藉此鼓勵屋主，翻修後以低於市場行情的租金，租給「無殼蝸牛」。   累積25年租屋服務經驗的崔媽媽基金會之社會事業服務處長張艾玲表示，蝸牛社會企業的客戶有高達8成以上，因為老屋屋況差租不出去，透過蝸牛尋求諮詢服務。為了更貼近社會大眾的租屋需求，讓老公寓租出去、年輕人租得起，明年將建立老屋翻修評估機制，一方面替老房子計算合宜的裝修成本，針對屋主可負擔的修繕費評估出租金額，同時也讓有租屋需求的人既租得起又住得舒適。     筆者認為台灣台灣房價的飆漲，老舊房屋未必能得到買方的青睞，且屋價的飆漲，對租賃市場租金相對的升高，沒幾年就要忍受房東的調整租金，而中國人傳統觀念上比較不喜歡有寄人籬下感覺，能擁有自己的一間房屋傳承是盡孝道，也是對子孫有個責任，所以將來在租賃市場仍有待考驗！   永然聯合法律事務所李永然律師則認為不管如何，租屋市場一定是存在的，因為在社會中總是有人有能力購屋置產，有些人則欠缺或沒意願，透過「租賃」解決住的問題，「崔媽媽」是有眼光，提供這方面服務，對社會是有助益的！

永然地政士事務所 黃文賢顧問   民國103年12月9日自由時報A6版記者曹伯晏的「國宅條例廢止，社宅只租不售」報導稱：立法院內政委員會民國103年12月8日初審通過廢止《國民住宅條例》；內政部次長陳純敬說，未來將以《住宅法》取代《國民住宅條例》，中央也不會再推可供出售的「合宜住宅」，改以只租不售的「社會住宅」為主，對於地方要推可出售的合宜住宅，原則上也不會鼓勵。    陳純敬說，國宅自民國六十五年至今，共辦理約三十九萬戶，協助約一五八萬人解決居住問題，但我國自有住宅率已達八十五％，未來將以《住宅法》取代《國民住宅條例》。 筆者認為《國民住宅條例》於民國64年7月訂頒，明示國民住宅係由政府直接興建出售、出租供收入較低家庭居住。民國71年修訂增列貸款自建及獎勵民間投資興建；民國78年函頒《輔助人民貸款自購辦法》，運用銀行資金並由政府提供利息補貼，協助民眾購置民間住宅。台灣地區辦理國民住宅迄今，大致分為4個時期（一）民國65年至70年度：政府直接興建時期，（二）民國71年至78年度：政府直接興建、貸款人民自建、獎勵民間投資興建時期，（三）民國78年度以後：政府直接興建、貸款人民自建、獎勵民間投資興建、輔助人民貸款自購時期，（四）民國88年度以後：貸款人民自建、輔助人民貸款自購時期。  目前《國民住宅條例》的廢止到現在《住宅法》的訂定，對人民的居住權也有保障，也能符合「居住正義」。盼日後《住宅法》實施後能給民眾有一個好品質且安心的居住環境。    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已實施聯合國兩公約，《住宅法》攸關居住權的保障，其中包括房價透明，弱勢居住保障，住宅補貼，居住品質及禁止居住歧視等，這法律如落實，確實有助於我國人權的提升！

永然地政士事務所 李廷鈞地政士     「違章建築」是台灣建築文化的一大特色，卻也是城市景觀的一大毒瘤，更是公共安全的一大隱憂，民眾買賣、使用房屋，或是自己房屋所坐落的社區，多多少少都會遇到與「違建」有關的問題，然而許多民眾卻不知道自己的房屋增建部分有無構成違建、會不會遭到拆除，等到被報拆之後又一時手忙腳亂不知如何處理，「違建築─買賣、查報、拆除，違章屋主解套術」(詹氏書局發行，2014年1月初版一刷)這本書，把常見的違建類型、如何查知是否為違建以及如何處理違建問題一一做介紹，並且整理常見的違建問題，一一做詳細的解答，對於一般民眾可以清楚了解的違建的問題；這是一本實用又淺顯易懂的工具書！     本書首先介紹「未經合法申請而擅自建造的違章建築」依據興建的時間可以粗略分為「老舊房屋」、「既存違建」和「新違建」，其中「新違建」最容易遭到拆除。常見的違建又可分為「屋頂加蓋」、「法定空地加蓋」、「占用防火巷、停車空間」、「既存違建修繕擴大」和「取得使用執照之新增違建」等。     其次，若是購屋的時候，包含一部分的違建(增建部分)，本書也教大家要先到行政院農委會林務局購買「航照圖」，確定是在民國84年以前的「既存違建」，否則恐怕面臨即報即拆的命運。除了農委會之外，不動產實價登錄查詢網、法拍屋的法拍查詢服務網、台北市建管處的違章建築地理資訊管理系統等等都可以查詢是否有違建情形。     此外，違章建築雖然可以買賣，但是買受人卻無法取得所有權，買受人只取得「事實上處分權」，頂樓加蓋若出租導致公安意外造成房客傷亡，可能還會有刑責的問題，不可不慎！     本書以法律面的角度分析違建的利弊得失，還有將來可能面臨的法律責任，目前台北市政府對於違建管理方向仍在阻止新違建產生，因此對於舊有違建有影響公共安全者優先處置，不影響公共安全則訂定各種配套措施依序改善，像是「程序違建」的部分就是予以輔導改善，若是要修繕不得使用永久性材質，並且不得擴大原有規模。     最後，違建如果遭到查報，必須要充分了解應該拆除的部分與範圍，有「異議」時向查報隊提出陳情或訴願，並且副本通知違建科緩拆。本書的優點在於許多清楚的範例表格，提供讀者作為參考甚至直接影印空白表格使用。本書在最後一章的地方也貼心的用Q&A的方式整理了十大常見的違建問題，並且依照作者的專業知識做詳盡的解說，大部分關於違建的常見問

永然地政士事務所黃文賢顧問 民國103年12月4日經濟日報A16版記者林安妮的「重大公共建設 體貼銀髮族」報導稱：因應高齡化社會來臨，行政院公共工程委員會決定，最快2015年起，政府推動的新台幣10億元以上重大公共建設，將納入「高齡影響評估」，以創造友善高齡的空間。政府一年公共建設經費約新台幣3,000多億元，新政策推行，將有助帶起目前發育不足的高齡化商品與服務。目前政府推動的公共建設，因性別平等法規定，在先期規劃審議階段，就必須執行「性別平等影響評估」，例如避免空間配置對某一性別造成使用不便。近期待政院拍板工程會新政策後，未來政府發包重大工程時，也會增列「高齡影響評估」，盼創造對銀髮族友善的環境。   工程會解釋，一般公共工程從核定到完成，約需八、九年時間，一蓋好，台灣就已進入國發會預估的高齡化或超高齡化社會。現在不趕快把銀髮族的需求納入公共工程設計中，以後會造成許多不便，像是銀髮族發現人行道坡度太高、低底盤公車太少，甚至連紅綠燈秒數也太太短，寸步難行。    筆者認為台灣目前台灣進入高齡化時代，對銀髮族的服務尚待加強，應盡速推動公共工程設計，縮短公共工程核定時間，才能完成社會銀髮族所需求的環境，例如：老人的安養中心、老舊公寓電梯設計、獨居老人的照顧等等，這都是政府應該思考如何加緊設計建設的，這樣才能盡快達到真正照顧高齡化新政策的推行。   永然聯合法律事務所李永然律師認為「老人人權」也是重要的人權項目之一，政府率先以「重大公共建設」做好友善老人的設施，這樣可以彰顯台灣政府對老人人權的重視，台灣加油！

   從胡偉良博士的「一生的房地產計畫」一書（2014年10月1日初版一刷，凱昕國際文化出版事業公司），作者將個人多年在房地產業的理論與實務讓讀者了解在投資房地產時，如何幫你先預測未來時局的發展趨勢而使投資風險傷害減至最輕；本書可以讓讀者認識房地產、房地產業的幾個重要角色、房地產是個什麼樣的產業，房地產的發展概況、房屋型態與興建年代、台灣近二十年來房地產房價為何會狂飆暴漲、投資客又為什麼會大舉炒房、什麼因素造成房地產全面上漲？也讓讀者知道台灣目前的房地產可能的風險與危機，房價是否還會持續上漲或是下跌，何時買房、影響房價的因素及房是的發展趨勢、政府的政策將會如何影響房地產的發展？還有未來台灣房地產的都市更新推動的瓶頸與風險因素如何，房地產是用來住的，還是一種投資品，中國人為什麼喜歡炒房，從傳統的落地生根居住到房產財富留給後代，還是到現在的房地產為一種投資品等等在本書裡都有精闢的解析。    本書作者依個人在房地產產業領域及經驗在本書中表示這是一個紛擾的時代，沒有真相，沒有良知，紛擾之中，缺乏是非，也沒有真理。民眾盲目，缺乏思辨的能力，大家大聲說話，搶話語權，以便謀得私利。誰是造成近年房市大漲的要角？建商？代銷？房仲？投機客？是政府造成此波台灣房價飆漲的最大推手，政府的錯誤政策孕育了房價不當上漲的溫床，給予房價上漲充分的養分，造成各種病毒（建商、代銷、房仲、投機客）得以滋生、蔓延，至今病情加重（房價狂飆），情急之下（民怨高漲），政府下重藥（打房），雖有可能抑止疾病的繼續擴張，但也有可能摧毀了身體的免疫系統（打垮房市，全民財產受損），甚至造成癱瘓（影響經濟）。作者讓讀者投資房地產時，隨時要停、看、聽注意時機的變動及政府的政策，才能將投資傷害減到最輕！   　　以上是筆者對作者本書以理論為經，透過實務的驗證，讓讀者看懂房市，不動產投資前應如何掌握未來的趨勢和脈動，作者對對房地產趨勢的預測，時間驗證及其準確度即已無人能及。如果你想了解房地產，想深入知道台灣目前房地產的各種現象，這是一本真正讓人看懂過去和未來房地產的書籍。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月25日自由日報B4版記者楊國文所撰「頂樓違建被拆 買方討210萬敗訴」報導，有一薛姓婦人購買北市東區一間附加頂樓加蓋的4樓房屋，交屋不久後住戶檢舉違建，頂樓增建物遭拆除，她認為「買貴了」，打官司要求陳婦返還新台幣210萬元；台灣高等法院認為，薛婦明知買賣標的只有4樓，大樓頂樓增建物是違建，隨時可能被拆，故判決她敗訴。該案例中薛婦於民國97年8月以新台幣1625萬元，購買陳婦所有的台北市民生東路1間4樓房屋及頂樓增建物，陳婦表示多年來大樓住戶並沒有口頭、書面反對，或檢舉該頂樓增建物紀錄，但4樓屋主僅有使用權，無所有權，並以文字在不動產說明書中載明。此外，雙方也在買賣契約書中載明，買賣標的建物僅有4樓房屋，頂樓增建物若交屋後才被檢舉拆除，或新屋主變更使用，都應自行承擔風險。     筆者認為賣方已在「買賣契約書」或「不動產說明書」詳實告知，頂樓為增建物日後有被拆除之風險，嗣後被拆除之風險將由買方吸收。因此建議賣屋民眾，無論物之瑕疵或使用權問題都應詳實告知買方，買方得知越多資訊時，也應該謹慎評估該瑕疵後才出價，避免日後產生爭議，造成自身權益的損失！     永然聯合法律事務所李永然律師認為買賣房屋涉及「法律」，買方簽訂契約或閱讀「不動產現況說明書」時，一定要用心，不懂時要請教「律師」或閱讀相關法律書籍，這樣才能確保自身權益，且可避免無謂的爭訟！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月25日聯合報AA2版記者余佳穎所撰「活化產業用地 每年增200公頃」報導，為協助廠商取得產業用地、在台投資生產，經濟部研議「產業用地政策革新方案」，在國家發展委員會第9次委員會議通過，預計提報行政院。國發會指出，將透過「活化既有土地」和「增加適用性用地」兩大主軸、10大作法，預計每年可增加200公頃產業用地。經濟部統計，包含科學園區、加工出口區等閒置工業用地有878公頃，換句話說，全台約4%的工業土地處於閒置狀態。希望藉由此計畫活化既有土地、改善工業用地供不應求問題，並預計讓220公頃工業園區用地，透過此得以計畫媒合。     筆者認為政府鼓勵台商鮭魚洄流、回台設廠，但是受到投資客炒工業用地價格飆升的影響，導致台商尋覓不到合適的置廠地點；目前國發會透過活化土地藉已增加供給來解決土地問題，但希望財政部也能針對炒地的投資客多方列管，以避免日後國發會所釋出之土地，也遭致有心人炒作，致使其美意大打折扣！     永然聯合法律事務所李永然律師認為「工業用地」是作為經濟發展之用，有人介入投機非常不妥，政府一定要一方面活化工業用地，另一方面抑制投資炒作，雙管齊下，才能有助台灣的經濟發展！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月24日蘋果日報A18版記者洪安怡所撰「代銷減少接案 專攻小宅」報導，選前房市冷清，報紙房產廣告量萎縮2~3成；代銷業者聯繫老客戶，把握目前的客源刺激成交，看準自住買盤，力推低單價、小坪數的產品，以符合市場主流，桃園代銷霸主新理想廣告早一步嗅得趨勢變化，策略性減少案量，排除70坪以上的大坪數產品，傾向低單價、小坪數的市場主流。全坤建設總經理廖學新認為，目前市場主流就是27坪2房的產品，新北市總價新台幣1200萬元內，台北市總價則以新台幣3000萬元以內，最受歡迎。         新理想廣告總經理黃正忠坦言，民國103年搭建豪華接待中心的景象已不復見，多盡量承接當地原本就有接待中心的案子，以降低成本。梁茂廣告副總經理謝佳儒說，預售屋雖容易包裝，但投入成本比成屋高得多，目前多以承接新成屋銷售來減少支出。     目前不動產市場買氣並不明朗，連帶著代銷公司也縮減案源，已避免因無法完銷，而造成接待中心成本的浪費；其實政府的打房的確逐漸產生成效。直接影響了代銷業或仲介業，間接也影響了報章雜誌業或網路內容業，造成數個產業的收益有所影響，長期而言對台灣經濟成長反而會成為阻力。筆者認為政府應加強房屋的供給，無論「合宜住宅」或「社會住宅」，而非一昧壓制房屋交易量或房屋價格，而造成許多產業的衰退。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府一定要有一套振興台灣經濟的方法，增加就業機會，讓調薪、加薪成為常態，而不要凍薪，人人經濟收入增加，就足讓社會呈現一片榮景。政府對房市絕不是一昧打壓，而是要貫徹《住宅法》，推動都市更新，增加內需，並保障人民的「居住權」，這才是大有為政府的積極作為！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月27日蘋果日報A18版記者潘姿羽所撰「老公寓補助裝電梯 首案新店開挖」報導，全台首件公寓增設電梯案，位於新北市新店區明德路，是棟屋齡36年的公寓，已獲新北市府補助新台幣218萬元。新北市政府都市更新處更新發展科股長陳映如表示，新北市目前3案核准補助增設電梯，除新店案外，永和區信義段公寓以預審方式辦理，將補助新台幣170萬元，目前正在整合住戶意見；蘆洲區光華段公寓民國103年11月核定，可獲新台幣192萬元補助，待確定合作廠商後即可動工。台北政府則從民國99年便開始受理老舊公寓增設電梯，目前核准補助26案，其中有18案事業計劃報核、核定3案。進度最快的案子位於中正區三元街，預計民國103年底便可完工。新北市府都發局更新處工程科科長湯勇循表示，雖訂有同意比例門檻，但部分公寓樓梯空間有限，須往外增建以設置電梯，變成所有住戶都要同意，整合難度高，因此市府委託崔媽媽基金會作為輔導團隊，若住戶有問題都可尋求協助。     筆者認為「公寓補助裝電梯」是在無法透過都市更新的情況下，勉為其難的所生之產物，事實上老舊公寓折舊年限為50年，逾越此期限的老舊公寓無論在結構或居住品質上都堪慮，在老屋旁新設電梯僅能解決短期問題，但也無法改變房屋老化之事實，數年後如果房屋改建，電梯是否隨之拆除，長遠而言這政策固然立意甚好，卻無法真正解決老舊公寓應被汰換問題。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的都會區內的房子屋齡老，結構耐震不足，對居住者而言安全堪慮，政府宜用心，用力推動都市更新，才是治本之道！日本東京之「表參道」、「六本木」、「虎門」、「丸之內」、「汐留」……等都是都更成功的案例，台灣應多多學習，不要只注重政治內鬥、內耗，這將對不起台灣人民！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月27日蘋果日報A18版記者潘姿羽、洪安怡所撰「標售高鐵地 桃竹沒人要」報導，高鐵局近期標售桃園、新竹、台中、台南高鐵特區10筆土地，台中、台南7筆順利標脫，桃園、新竹則乏人問津。高鐵局表示，桃園受打房影響確實較冷，但台中、台南站區土地投標情況熱絡，台中3筆土地分別位於新高鐵段及新長壽段，其中新高鐵段以每坪新台幣45.4萬元脫標，為本次最高得標價；另筆568坪住宅區土地，以每坪新台幣26萬元脫標，溢價達9.6％，是此次標售溢價率最高的土地。     相較於中南部標地熱，桃園縣雖升格在即，卻未替桃園高鐵特定區土地標售帶來佳績，青山段2筆土地基地分為2200、1500坪，是近年少見大面積土地，卻無人投標。新竹站面積僅83坪的土地，同樣流標收場。高速鐵路工程局第5組組長陳慧君分析，現在北台灣進入盤整階段，投資人較觀望，尤其桃園房價高、又有房市調控政策，應和流標有關係。華固建設總經理洪嘉昇則說，桃園高鐵特定區推案量過大，業者對房價評估轉趨保守。     筆者認為土地標售的情況，可以做為未來不動產市場景氣的領先指標，當流標率逐漸增加時，意味著建商或土地開發商對來房市看淡，而未積極投入購置土地；因此呼籲想要投資房地產的民眾，一定要謹慎評估，當房地產進入衰退期時，不僅流動性差，利率的調升更會造成持有成本的提高。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府近來對房市下手過重，已讓房市奄奄一息，相關從業人員的工作機會，收入已大受影響。政府應適可而止，努力帶動經濟發展，讓台灣更能「國際化」，台灣才有可為；否則，資金外流、產業人才外移，台灣更加速「空洞化」，年輕人更看不到未來的前途。政府加油，努力為「全民」謀福利，拿出「魄力」、「睿智」及「擔當」吧。

永然地政士事務所黃文賢顧問 民國103年12月01日蘋果日報A17版記者潘姿羽的「房仲業拼成交 ，祭出50萬抽獎」報導：台灣九合一大選塵埃落定，房仲業者拼年前買氣，代銷卻唉聲嘆氣！各房仲業及專家一致認為選舉前政府調控房市，在選舉時也轉移消費者焦點、暫緩看屋意願，目前干擾因素不再，房仲磨刀霍霍，趕在農曆年前購屋旺季推促銷，代銷卻認為房市沒有好的理由，須觀察接下來政策是否往人民期待的方向走，才有樂觀可能。 中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會理事長黃炯輝說：「我希望房市好，但看不出好的理由。」因2016年還有總統大選，不確定因素太多。但他也說，這次選舉結果令人意外，代表民意有出來，如果接下來政策往人民期待的方向走，也許市場可能好轉，但也要觀察一段時間，房市到底持續慘淡還是轉為樂觀，可能農曆年後才會較明朗。 筆者認為：各房仲業為求農曆年前有好的銷售成績，各家使盡促銷活動吸引買氣，甚至還有業者推出「百萬現金大放送」，成交買方賣方都可抽獎，首獎現金新台幣50萬元，可見目前的買氣有多低迷，但大環境下還有變數，原因不外有房價持續偏高、買氣心態較消極、市場產品供給量大、稅改方案未定，業者期盼藉由促銷把低迷氣氛拉起來，但政府如沒有好的政策改變人民的期盼，買氣急觀望期仍然會持續低迷，在短期內是沒甚麼機會回溫的！ 永然聯合法律事務所李永然律師提醒仲介者為刺激買氣，運用各種促銷手法無可厚非，但一定要注意千萬不要有違反《公平交易法》或《消費者保護法》的規定，才不會招來法律責任！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年11月30日經濟日報A11版 記者吳佳蓉「新北市55筆抵費地 開標」的報導：新一波公有土地標售案首發，新北市二重疏洪道重劃區55筆抵費地標售案於103年12月1日開標。新北市地政局表示，該地為三重地區少有的大規模重劃區，且臨河岸、公設比高，整體生活環境佳，預估很有希望全部標售完畢；二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區位於臺北市中心商業區及新莊副都心的中樞地帶，擁有銜接新北、北市門戶之重要機能，加上面臨二重疏洪道內之大台北都會公園及水漾幸福公園，坐擁河岸、綠地等優美景觀及大面積的休閒遊憩空間，發展榮景可期，吸引大批投資人目光。二重疏洪道重劃區擁有「二捷二快」的優越交通區位，鄰近捷運機場線，以及新莊線及台64線八里新店東西向快速道路、環河快速道路，擁有便捷交通路網。   筆者認為新北市55筆抵費地的 開標，將可帶動當地發展，對附近房價的上漲空間是可預期的，但待標售重劃區全部建設完成尚需一段時間，在這期間仍有變數，政府首要注重的是防止投資客的炒房，不可再有暴漲情事發生，繼續推動「人人有屋住」的居住正義政策！   永然聯合法律事務所李永然律師認為「市地重劃」是一種土地開發的方法，政府透過公辦市地重劃而取得「抵費地」，這些取得的財源收入，政府應以善用，提升人民的居住環境品質！

  民國103年11月27日蘋果日報B4版記者王立德「房市供過於求加劇」的報導稱：因國內房地產已經走了10多年的大多頭，建商口袋多已賺飽飽，在雄厚資本撐腰下，建商仍不願將房價向下修正，也讓房屋買賣價格呈現僵局。   央行目前公布103年10月消費者貸款與建築融資餘額統計，其中象徵「房市買氣」的 購置住宅貸款餘額年增率續降至4.52%，但建商推案指標的建築融資餘額年增率仍維持在高檔區的7.62%。   央行官員分析，房市從內政部統計的買賣移轉棟數及5大行庫新承作房貸急速降溫，就看得出來觀望氣氛相當濃厚，台灣民眾多半開始對購屋持保守及觀望態度，這與「囤房稅」、「豪宅稅」「房地合一實價課稅」等稅制改革，及央行力行房貸針對性審慎措施有相當大的關連。金融圈分析，「換言之，國人終於等到更好的買房時機。」建築融資續飆升：主要原因有3，首先是2015年的容積總量管制，建商搶照潮方興未艾，畢竟台灣精華地段土地有限又很值錢，先搶先贏。其次則是國內利率低廉，隨著美國量化寬鬆退場，全球利率可能步步高升，寧可提前多貸一些錢，先進行較高的財務槓桿操作。第三，銀行也觀察到，建築融資餘額上漲，推測是因為房市買氣降溫，建築融資轉進分戶貸款的金額下滑，只能持續在帳上累積，被視為房市出現供過於求警訊。   筆者認為台灣房地產已持續上漲了多年，都是因為建造執照的核發氾濫、銀行貸款融資寬鬆利率低廉，而使建商與投資客墊高房價出售，口袋賺得飽滿，至今政府實施抑制房價政策，仍然無法馬上讓房屋降溫，最大原因還是在先前建商與投資客的暴利讓資金太寬鬆導致。如何抑制房價上漲，應該先停止發放建造執照或區域限制發放條件，先消耗目前已完成的房屋，其次降低銀行建築融資成數與貸款利率，第三，提高投資者稅負，抑制投機的投資者炒房，才能讓消費者買得起住得起的權利。