永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月24日中國時報B2版記者陳芃「10中繼宅基地曝光，可供8千戶」的報導稱：台北市政府各局處陸續推出「百日新政」，台北市政府都發局規畫出22處公辦都更，和搭配的10處中繼住宅。台北市政府都發局局長林洲民在臉書透露，除了已知的明倫、忠義國小校地，還有南港小彎段、內湖瑞光市場用地和北投士林科技園區的T17用地等，都規畫作中繼住宅。根據資料估算，10處至少可提供7000-8000戶的存量。因應「東區門戶計畫」，都發局在南港區規畫2處中繼宅包括小彎段、向陽國小預定地旁，估計可蓋約340戶；及日前啟動改建的東明公共住宅，預計700戶。信義區同樣有2處，包括陸保廠原址的A、B兩區，和廣慈博愛院舊址。內湖則選定瑞光市場用地，現況是計程車休息站和停車場。大安區華光社區的都市計畫變更案原就有規畫蓋公宅，預計提供800至900戶。    筆者認為50年前的國民住宅及舊房屋，迄今仍住在裡面的住戶都存在著陰影，因為過去每任市長都說過，也都允諾要都更，牆上的新希望早就斑駁，結果却全部都跳票。目前新上任市長又積極打造「社會住宅」，提出一堆公辦住宅用地，住戶們過去幽暗的惡夢是否能擺脫，也不希望政府只用講的，盼政府對社會住宅的努力應該馬上積極的將建設藍圖說明給民眾知道，先完成一件「公辦都更案」，讓台北市民相信這一次是真的要改變台北市貌，而不再只是講講，讓民眾失望而已，台北加油，台灣已由亞洲四小龍之首，變成四小龍之末，台灣要急起直追了，不能再內耗，政治人物更要用心，人民對你們有期待！

永然地政士事務所黃文賢顧問  民國104年3月24日工商時報記者蔡惠芳「甲山林、興富發 攜手登陸」的報導稱：台灣建築業「營收王」興富發建設，代銷業「天王」甲山林機構，將遠離台北市，聯手「登陸」。甲山林機構董事長祝文宇表示，政府打房打到大家對房市都沒信心了，如果台灣的限制那麼多，業者也會去找新方向，現在房市不是「反轉」，而是「改變方向」，甲山林已跟興富發攜手到中國大陸上海收購不動產。   甲山林機構董事長祝文宇表示，現在台灣財政部搞不清楚稅改方向，竟然搞成這樣，台北市也猛打懲罰性的富人稅、大幅提高房屋稅持有成本，等到民國104年5月份大家接到房屋稅稅單就會一片嘩然。甚至，美河市案、台北大巨蛋案等，政府都在帶頭違約、仇富，所以沒有人敢參與台北市的案子了。民國104年期間鄭欽天、祝文宇攜手到越南、柬埔寨、馬來西亞等東南亞國家實地考察，祝文宇坦言，看了住宅、飯店、辦公等項目，發現當地環境很差、可是價格早被炒得很高，所以決定還是先去中國大陸上海，收購「有高租金報酬率的收益性不動產」。   筆者認為台灣不動產業者會出走最大的原因，就是政府一直無法拿出一套有效打房的政策來，讓民眾與企業增加稅賦，無發展投資空間，隨意讓一群有偏見的學者治國，「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的政策亂扣帽子，使民眾與企業對台灣政府失去信心，盼政府應該多聽、多吸取一些實務上有利政策企業與民眾的建議，用「實務」與「理論」結合，研擬對台灣有幫助的政策，否則企業出走後，再制訂政策請企業回流，效果上是有限的，與其如此為何不先想辦法讓他們留在台灣，再創台灣的經濟奇蹟！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月13日中國時報A13版記者林宜嫈所撰「上市櫃建商加重小宅比例，可售總額破千億」報導，政府搬出房地合一及囤房等稅來平抑房價，特別是豪宅及高總價產品首當其衝。為了因應房市變局，上市櫃建商已不再堅持推大坪數及高總價的產品，以低總價產品即「小宅」為推案的主流，根據好房網調研中心統計，目前上市櫃建商增加推出小坪數為主力的建商有19家、建案達32個之多，加總的可售總金額高達新台幣1021億元，等於是超過329檔全台推案量新台幣3092億元3分之1的量體。以往推出大坪數換屋族甚至豪宅產品為主力的大型建商，包括遠雄建設、長虹建設、國泰建設及麗寶機構等一線建商，受限於當前房市局勢，而不得不紛紛加重推「小戶型」的建案比例。     筆者認為政府針對高總價豪宅祭出豪宅稅，並調高房屋現值，使房屋稅大幅暴增，造成高總價或大面積的建案購屋需求將受影響，因此建商調整建案戶數與銷售客群，將小戶型的推案比例拉高，讓消費者購屋後不至於受到房屋稅調高的影響，但需要注意小面積的建案貸款或申請政府優惠房貸可能會受到限制，購屋前一定要先行評估！     永然聯合法律事務所李永然律師認為確實在台北市16坪~20坪的小宅紛紛出籠，有些建商甚至透過「變更設計」，變更建照執照，改成小坪數的建案，這種情形下去必然影響居住的品質，形成不正常的扭曲現象。盼大有為的政府多用心，把經濟弄好，不要讓台灣陷入「仇富」的氛圍，這樣才有助台灣經濟發展及社會和諧！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月13日聯合報A10版記者饒磐安所撰「6樓墜亡 他家非凶宅 買主敗訴」報導，林姓男子於民國102年在新北市購買一棟大樓的六樓，入住後才得知有人從陽台跳樓自殺，他認為前屋主、房仲員及房仲公司隱瞞凶宅事實，向法院起訴要求減價新台幣兩百萬元。法官認為死者是從六樓陽台跳下，並非陳屍住處，認定六樓非凶宅，且林姓買主未舉證房價因此減少，判林姓買主敗訴，本案仍可上訴。     法官認為，「凶宅」是指曾發生凶殺或自殺死亡的房屋，影響房價甚鉅，屬房屋交易的重要資訊。此案的死者自六樓墜落一樓地面，送醫急救兩個多小時後不治，六樓住處不是陳屍處，並非「凶宅」，房仲公司及前女屋主因此不必負房子的瑕疵擔保責任。原告原本聲請不動產估價師估價，但因估價費用過高而撤回，無法舉證房價減損。     筆者認為一般認定為「凶宅」，是該不動產有發生「非自然身故事件」，從該案例可以得知死者到醫院前仍有生命跡象，因此該建物一樓及六樓不應被認定為凶宅；建議消費者在購屋時確認是否為凶宅，可以上網查詢「凶宅網」，並且詢問鄰居、里長及鄰長，來確保自身權益。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「凶宅」的爭議在台灣房市交易越來越多，房仲人員於受委託銷售房屋，應協助委託人填寫「不動產現況說明書」，務必使委託人充分明瞭再填寫，這樣較能讓委託人與買受人間減少不必要的爭議，這樣才是具有「專業」良心的仲介從業人員！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月17日聯合報AA2版記者蕭韻純所撰「豪宅交易急凍 最新揭露僅10件」報導，政府鎖定豪宅交易查稅，讓豪宅市場急速冷凍，根據最新的實價登錄資料顯示，台北市億級住宅揭露僅10件，扣除掉完工交屋的部分，只剩下4筆。顯見台北市高總價豪宅實際交易市況相當低迷，且未有創新高價的案件揭露。同時，財政部宣布，民國104年將下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻，擴大豪宅實價課稅範圍。由原先雙北市新台幣(以下同)8000萬元、其他地區5000萬元以上，下修為台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上即視為豪宅，就要納入實價課稅對象。     業者表示，去年政府持續針對高總價產品加強查稅與管控，市場氛圍讓創高價成交更顯困難，加上雙北市政府近二年積極調整房屋稅基與稅率，豪宅持有成本大幅增加；同時在買賣交易時的契稅也連帶倍增，預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑，價格有機會明顯修正。     筆者認為除了豪宅交易量急速下滑外，其他不動產交易量也嚴重萎縮，政府如持續運用課稅手段來提高不動產交易成本及持有成本，不動產交易量應該會持續往下探底，將會影響更多的從業相關人員，盼政府應評估相關產業所帶來的負面影響，該採用較為緩和的方式！     永然聯合法律事務所李永然律師認為確實台灣政府連續幾年來的打房措施：奢侈稅、豪宅稅、實價登錄、限制貸款成數、囤房稅、提高房屋稅稅率、調高公告現值……等措施，已讓台灣的房市奄奄一息；持續下去，不動產周邊相關行業的從業人員工作機會必受影響。此時政府不宜再打房下去，而應努力做好《住宅法》的工作，建好「社會住宅」，保持人民的「居住權」，這才是正辦！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月20日工商時報A23版記者曾麗芳「小家庭當道 中小坪數建案成主流」的報導稱： 根據主計處民國103年公布的調查顯示，受戶內人口減少等因素影響，國人平均每人居住空間為13.5坪，僅僅較21年前增加5.2坪。隨著人口結構改變及居住觀念的不同，近年來新建案朝中小坪數發展已成趨勢；就連國內知名學者也疾呼，全球出生率普遍降低，「別再蓋大坪數豪宅了」！    無論國內趨勢或世界潮流，人口結構都趨向減少，大坪數豪宅已不符實際需求。國內知名學者、逢甲大學執行副董事長高承恕就疾呼：「別再蓋大坪數豪宅了！」他說，西班牙無論是車站、知名大學、市議會等處，都呈現「建物很美但空蕩蕩」的景象；且並非西班牙獨有現象，日、美、德、英等國家，人口高峰都已過去。，依內政部統計，全國出生人口數由1992年的32萬1,632人，降至2013年的19萬9,113人；因為家庭型態的改變，以往國人購屋會考慮和兒女同住，但現在許多兒女獨立後，不和父母同住，「不少擁有百坪豪宅的人是過年時全家團聚熱熱鬧鬧，過年後豪宅就冷冷清清」，顯示大坪數豪宅已非居住主流。    精銳建設副總經理吳秋凉表示，人口結構改變，需要大坪數居住空間的三代同堂已不多見，有不少人連兩代同堂也不想，坪數過於大的室內空間反而不切實際，順勢帶動「中小坪數」建案興起。不過，坪數縮小，不代表居住品質變差！吳秋凉表示，人們對居住品質要求愈來愈高，不再追求把所有空間都留在室內，而是希望有多一些戶外空間，與大自然共處，「舉例來說，以往人們喜歡買的屋子坪數都在室內，現在則是買10坪，希望6坪在屋內、4坪在室外，讓親近戶外的機會更多！」   筆者認為房價飆漲、政府的打房政策，建築業者銷售成績不佳，因而改變建築產品以「小坪數套房」為主，主攻小家庭、單身貴族、新婚族、銀髮族等客戶群，另外是時代的變遷，改變了三代同堂的傳統，現代大都會出外打拼族，在房價上漲，薪水不漲下，更是不敢多生小孩，想要有一間屬於自己的房間，想要住得起又能幫小孩找到好學區，交通方便，只能選擇自備款買得起，銀行有首購優惠貸款的小坪數住宅，銀髮族們也都為將來退休有一個保障，也都會將舊的一間大宅換成兩小宅，規劃與小孩同住，相互照顧，盼政府能多了解社會目前民眾的迫切需求，規劃優惠購屋貸款讓年輕人上班族在都會區能買得起住宅，在郊區蓋些銀髮族們能真正可享退休生活，

永然地政士事務所黃興國地政士     「買屋租屋不受騙之Q&A大全」一書是由「陳志偉」律師所著，創見文化出版(2007年8月出版)，本書作者為執業律師，相當熟稔不動產糾紛處理相關方式及權益該如何保障；因為在民眾財產交易中，不動產金額占相當大的金額，又因為房屋糾紛態樣多元，因此無論在購屋或購買居住後，都很容易遇到法律上的問題，     本書作者將全書分成四篇，每篇都以案例方式來做最為開端，讓讀者能輕鬆了解作者所要表述的糾紛情形，藉由案例情節的剖析，並將讀者帶入相關法律規定，如《民法》、《公寓大廈管理條例》等規定，讓讀者能輕易吸收，並能更加瞭解法律運作方式。     第一篇為買賣篇：本篇較針對消費者買賣預售屋常遇到的問題，如不實廣告、約定專用、定型化契約等法律層面探討及運用方式；第二篇為公寓大廈管理篇：從管委會的規範、公共空間使用到鄰房漏水，都鉅細靡遺針對每個細節加以詳述及解析；第三篇為租賃篇：從租押金的收取及遲延繳付、承租房屋受損到買賣不破租賃的，都逐一透過案例詳加說明；第四篇其他糾紛篇：作者說明了土地占用、越界建築、共有物遭占用情況下，該如何保護自身權益，以及土地分割的解析。      本書是透過法律的角度，針對不動產買賣、公寓大廈管理居住及租賃在實務上常遇見問題來做為解析，並輔以相關法條做說明，讓讀者可以輕易地了解如何運用法律來保障自身權益，甚至來預防糾紛產生；但如果已經涉訟或已在郵局寄發存證信函階段，建議仍須要尋求專業律師的協助，以避免因對法律的不熟稔，而喪失了保障自身權益的機會。這方面永然聯合法律事務所相當專業，處理這方面的案件不計其數，可為讀者提供這方面的法律服務委託！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月15日蘋果日報A16版記者于靜芳所撰「新推案擴建 還沒賣就強制拆」報導，台中市民國104年1月公告367間違建，民國104年3月底前須全數拆除，不少新推案因建商二次施工擴建，遭政府強制拆除，其中台中市西屯區長安路二段131巷，由生活家建設新推的別墅建案，因擴建1樓車庫、2樓露台，還未出售，104年1月底已遭市府強制拆除，建商統計損失近新台幣3000萬元。 台中市政府都市修復工程科表示，該建案因1樓住宅空地已擴建置人行道共4米，超出違建2米標準，民國103年12月底已發函勒令停工，但建案仍持續施工，故通知拆除時間後，立即拆除違建部分。     該案建商劉經理表示，由於無地下室空間，才規劃「二次施工」擴建車庫，拆除8戶約損失新台幣2500萬元，加上後續處理、重新設計成本，估計損失近新台幣3000萬元。建商二次施工常見車庫空間、增建夾層、露台或雨遮外推，台灣房屋加盟事業總部法務游璿樺表示，近期台中有不少建商二次施工遭拆除，引發買賣糾紛，民眾購屋應注意自己應有權益，二次施工常有拆除風險，最好不要購買。若建商涉廣告不實，民眾可依法提告。     筆者認為消費者在購買預售屋時一定要詳加注意相關條文及規定，到交屋時一定要清楚與建商點交房屋及相關文件，避免點交後發現社區公共設施或房屋部分無法正常使用，嚴重者還遭到強制拆除。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣對於建築物合法使用的要求已日漸提高，「二次施工」違反《建築法》、《公寓大廈管理條例》，政府如依法執行，這種建築物必然禁不起考驗。建商須有新思維，蓋房子還是依法設計、建築、交屋、使用；不要再做「二次施工」的產品，為自己塑造良好形象！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月16日聯合報A6版記者沈婉玉所撰「多屋族省稅 戶籍設哪差很大」報導，財政部提出的房地合一稅擬於民國105年上路，按規劃方向，民國105年後購買的房屋只要是自住、持有超過6年，且非總價逾新台幣4千萬元豪宅，賣屋就免稅。財政部官員表示，包括奢侈稅、土地增值稅、地價稅、房屋稅，以及規劃中的房地合一稅，都有自住優惠，「戶籍」是重要的認定條件之一。戶籍則是綜所稅房貸支出扣抵、子女學區學籍以及地方政府育兒津貼等福利津貼的認定的依據，民眾要仔細算清楚，千萬別為了省小稅，一慌張就亂遷戶口。必須注意的是，土地增值稅、地價稅、房屋稅等，只要本人、配偶或直系親屬設籍就算自住，但奢侈稅及房地合一稅規定除了本人、配偶外，必須是未成年子女設籍才算自住。官員說，民眾誤以為出售短期持有房屋但僅父母設戶籍的房屋可免奢侈稅，是常見的錯誤。     筆者認為不動產稅務其實千變萬化，大部分的優惠稅率都已設戶籍為要件之一，甚至重購退稅及重購扣抵也都需要設立戶籍，所以民眾在處分不動產前，先行確立有無設籍，並詢問地政士或專業律師，以避免自身權益喪失。

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月17日中國時報B1記者張潼「台北市政府自建，廣慈公宅增至2800戶」的報導稱：延宕多年的廣慈博愛園區開發案，日前傳出台北市政府已有新規畫。   民國104年3月16日晚間各局處首長邀在地居民、議員舉辦座談會，都發局長林洲民在會中宣示，廣慈後續整體開發不再循「BOT方式」，改由市政府「自籌經費」興建；未來廣慈建物會設計成S型「以屋就樹」、公共住宅戶數增為2800戶、將永春陂廢棄營區納入成藝術公園，希望進而帶動周邊社區都更，廣慈後續整體開發改由市府自籌經費興建；有別於過去有社福、商業和公園用地的分區開發，之後也不再分區開發、規避環評，而是改以全區開發，另會結合臨近的永春陂廢棄營區作為藝術園區，依完整思維來規畫開發這塊基地，園區設計部分採低樓層是可穿越的開放空間，從廣慈園區四面都可進入，打造開放的綠地；建物以S型建物「以屋就樹」，6樓以下規畫生活功能與社福用地，包括圖書館、托嬰中心、親子館等，6樓以上則打造2800戶公共住宅。   一旦廣慈園區完成後，應能帶動周邊社區也願意進行都更，但暫時不討論要做公辦或自辦都更，但落成後的廣慈公宅就可作為「中繼住宅」；並承諾，該說明會是「期初報告的期初報告」，未來將更尊重在地居民意見，但仍有民眾提出質疑避難如何規畫、是否會造成附近環境衝擊、地質是否能夠承受等問題！   筆者認為台北市廣慈博愛園區開發案的開發，是當地居民多年的期盼，也是政府提倡「居住正義」的表現，但市長改朝換代後又馬上改變前朝計畫，自籌經費興建，將來是否有能力籌措，計畫是否趕得上變化，盼政府規劃大眾社福設施時,能先確定未來方向及聽取當地里民意見後，才不致失信於民，對將來公宅建設與環境也才不會有衝擊！

永然地政士事務所 李廷鈞地政士     根據民國104年3月16日經濟日報A15版記者沈婉玉「多屋族想省稅，善用自住優惠」的報導，由於房地合一稅擬在民國105年上路，且按照財政部規畫方向，於民國105年後購買的房屋只要自住、持有超過六年，且總價低於新台幣4000萬元賣屋時即可免稅，因此官員提醒民眾應該設籍並善用「自住」之土增稅、地價稅和所得稅優惠，好好規劃戶籍設在哪裡。     對於「自住」在稅法中的優惠，主要是在保障居住的基本需求，像是賣屋土地增值稅稅率最高為40%，但若是屬於自用住宅用地，則可分為「一生一次」和「一生一屋」適用10%的土增稅優惠稅率。     財政部官員表示包括奢侈稅、土地增值稅、地價稅、房屋稅和房地合一稅，對於自用住宅都有優惠，且「設籍」是綜所稅房貸支出扣抵、子女學區學籍及地方政府育兒津貼等福利的重要認定依據，民眾一定要仔細盤算，不要為了省小稅亂遷戶口。     有國稅局官員指出，原則上戶籍應放在「地價貴、新房子、房貸高、學區好」的那間，可省下較多持有稅，但若未來考慮賣屋，戶籍就要設在想賣的那間房屋，才能享有出售自用住宅房地的優惠。     此外，土增稅、地價稅和房屋稅等，只要本人、配偶或直系親屬設籍就算「自住」，但奢侈稅和房地合一稅規定，除了本人、配偶外，還有未成年子女設籍都算自住，至於由父母設籍，則不能免奢侈稅。

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月14日 聯合報A9版記者周志豪「社區可禁養寵物，立委提修法解禁」的報導稱：近年來國內飼養寵物家戶增加，平均每四點九戶就有一戶飼養。但《公寓大廈管理條例》規定，社區得以規約方式禁止住戶飼養寵物；國民黨立委王育敏認為這樣的法律剝奪寵物的居住權益，違反寵物友善環境理念，打算提案修法。   內政部營建署管理科長楊哲維表示，相關法令是於民國84年間訂定，但現今社會致力營造友善寵物氛圍、友善社區關係，相關條文可能造成負面誘導，支持修法刪除，民國104年初《動物保護法》完成修法，兩年後國內流浪動物將「零安樂死」，但現在仍有禁養寵物規範，讓有意認養民眾望之卻步，使得流浪動物一樣「卡」在收容所，可能影響兩年後流浪動物零安樂死政策的執行能量。  筆者認為早期訂定《公寓大廈管理條例》第十六條與廿三條，有關禁止住戶飼養寵物規定可依社區管委會得以規約約束，可能是當時民眾的公德心不夠與政府配套措施不夠，飼養寵物妨害公共衛生、公共安全與安寧，才制定約束條款，近年來飼養寵物住戶增加，但發生動物造成社會不安事件頻傳，拋棄寵物隨便放逐於郊區山裡，造成民眾公共安全，環境髒亂，如要修法寵物居住權益，應先要修好養寵物人的心態，並制定違法懲罰及執行條款，否則社區環境仍然無法平靜，未來爭訟將更多！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月15日自由時報A12版記者涂鉅旻、何世昌「北市200多處，大樓磁磚恐掉落」的報導稱：聯合報所屬大樓外牆磁磚剝落，釀一死一傷。對此，台北市長柯文哲昨表示，大樓外牆磁磚掉落問題會通案處理，台北市建管處打算一週內提出因應方式。   台北市建管處則推動《北市建築管理自治條例》修法，未來超過一定年限的建物，每年都須強制「健康檢查」，否則住戶將被處以罰鍰。   台北市建管處副總工程司邱英哲說，為避免外牆磁磚剝落情事發生，里長、里幹事都會在里內巡查，並提報有安全疑慮的名單，目前全台北市有二百多處有磁磚掉落疑慮，但民國104年3月13日聯合報所屬大樓不在這份名單以內，因此，台北市府民國103年就開始思考「例行健檢」年限，初步考慮從廿、廿五、卅年這三種年限擇一執行，建管處會邀集建築師、土木技師、營造業公會等討論。待《北市建築管理自治條例》經議會修法通過後，建物所有人或管委會都須每年撥時間替建物「健康檢查」，費用由住戶、管委會自行負擔，至於該如何收費，台北市政府也會和相關公會討論合理的「健康檢查」價錢。   筆者認為內政部營建署100年8.10台內營字第1000806181號令訂定《中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法》，但一般民眾不懂該辦法規定,且政府只制定法令，而未正視老舊建物問題給予輔導，且辦法條件繁瑣，導致憾事一再發生，盼政府應先從有補助辦法幫助民眾，並輔導已列管外牆剝落的危險大樓，這樣才能避免再有憾事發生! 名　　稱    中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法 修正日期    民國 103 年 09 月 26 日    第 一 章 總則 第 1 條     本辦法依都市更新條例（以下簡稱本條例）第十八條第二項規定訂定之。 第 2 條     本辦法之執行機關為內政部營建署。 第 3 條     本辦法之補助對象如下： 一、依本條例第十五條規定核准立案之更新團體。 二、依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其他依法成立之都市更新事業機構：以整建或維護方式實施都市更新者為限。 三、直轄市、縣（市）主管機關。 前項第三款補助對象得自行提案或接受專業團隊建議提案申請補助，獲准補助後，得公開評選專業團隊協助住戶設立更新團體及擬訂都市更新事業計畫，或公開評選專業團隊協助住戶設立更新團體後，改由該更新團體與原委託專業團隊續約

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月13日 經濟日報A15版記者楊文琪「租屋補助金 依城鄉調整」的報導稱：為讓更多弱勢民眾可以獲得租金補貼，內政部決定將租屋補助金從現行每戶每月新台幣4,000元，改依城鄉租金差異、所得不同及合理負擔程度有異等因素，做差距調整，金額介於新台幣3,000至5,000元間，如此補助戶數可快速增至設定的5萬戶目標。   內政部營建署於民國104年3月12日表示，104年度「整合住宅補貼資源實施方案」公告受理申請期間，也將依例預定於民國104年7月至8月間辦理，屆時有租金補貼需求的民眾，可於期間內向戶籍所在地的直轄市、縣（市）政府提出申請，日前邀集各地方政府研商「104年度租金補貼計畫戶數」，希望104年租金補貼戶數可達計畫目標5萬戶，儘量使符合申請資格者都能領到租金補貼，考量城鄉租金差異、所得不同與合理負擔能力等因素，租金補貼金額將由以往全國「齊頭式」皆為新台幣4,000元，依不同地區調整為新台幣3,000至5,000元等四種補貼金額。   筆者認為政府為了幫助弱勢租屋者，有許多補助規定如「青年安心成家作業規定」、「住宅補貼作業規定」、「青年安心成家方案 」，但有多少民眾知道，政府為照顧民眾，用盡心力制定辦法，但於大力宣導，導致對政府的民怨與誤解更大，加上各種原因的加油添醋讓政府背黑鍋，盼政府在實施政策時，執行力一定要確實，避免頭重腳輕，這樣才不會枉費照顧弱勢民眾的好意！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月9日蘋果日報A15版記者潘姿羽所撰「房屋稅倍增 建商剉咧等」報導，房產稅制不斷出新招，台北市市長柯文哲更曾直言民國104年5月收到房屋稅單會「嚇一跳」，隨著稅單寄送時間愈來愈近，有建商憂心民眾收到倍增的房屋稅後會大大影響換屋、置產的念頭，讓房市趨於冷淡。台北市於民國100年實施豪宅稅，之後陸續調整新屋造價、路段率，張金鶚教授表示，北市新屋評定價值的建造成本有30年沒調，且台灣房屋持有稅偏低，買車的持有成本佔比高過買房；他建議改革要採持有稅和交易稅雙軌併行，杜絕炒作。財政部長張盛和則將全國非自住房屋稅稅率最低從1.2%調至1.5%、上限從2%提高到3.6%；北市府率先跟進採用房屋稅差別稅率，持有3戶以上非自住房屋者，將採最高稅率3.6%。     代銷公會全聯會理事長黃炯輝認為，稅改太躁進，現在房屋稅動輒2~3倍成長，北市新成屋在稅基、稅率同步提高的情況下，更可能7~8倍起跳，現在大家對稅制還搞不清楚，收到稅單後，下半年就會開始發酵。黃炯輝理事長指出，新屋造價提高、部分區域路段率也調高，加上北市府房屋稅採差別稅率，北市新屋買方會最有感，未來購屋的猶豫期會更長、代銷業者更辛苦；中古屋屋主恐將調高的房屋稅轉嫁至房價，造成與買方價格認知無共識，市場雪上加霜。     筆者認為一口氣調高房屋稅的稅基及稅率，在雙重影響下，新成屋的房屋稅率勢必大幅提升，房屋稅基的調高也將連帶影響契稅及財產交易所得，所以購屋者或房屋持有者，買賣屋時切勿僅關注房屋稅，整個移轉成本也都需要評估考量。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府近年來太重視有些人的偏執意見，導致太多的加稅措施，房屋稅於《房屋稅條例》修正後，對房屋所有權人的負擔加重許多，尤其是2014年7月1日以後拿到使用執照的新成屋影響更大。目前台灣房市交易已急凍，政府對房市應有配套作為，不能一昧地運用租稅手段；另外，「社會住宅」與「商品房」要分開，落實《住宅法》，這才有助於台灣房市的發展！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月8日蘋果日報A15版記者陳書榕所撰「海砂屋都更拖延10年 住戶求助無門」報導，台北市內湖區明園大廈為31年老屋，民國95年被台北市政府列管為「海砂屋」，分類為「須拆除重建」，居住安全明顯危險，住戶表示，該大廈不只外牆剝落嚴重，住家內部天花板、牆面有明顯剝落痕跡，讓人膽戰心驚。鑑定確認後，自民國94年開啟都更作業過程，至今10年，卻仍未統合住戶意見，過程中還爆出住戶互放謠言、提起告訴或肢體衝突等憾事，其中都更理事會欠缺作為是都更過程最大阻礙。     關於容積獎勵限縮一事，北市府建管處副總工程司邱英哲指出，明園大廈適用於民國89年通過《海砂屋善後處理準則》，因此依法必須在5年內申請建照完成或都市更新事業計畫的報核，就可完整取得30%容積補助；若無，則逐年遞減5%，最低則會到10%。以明園大廈來看，民國104年7月30日是最後期限，否則就會依準則扣減。至於為何公部門極力推行都更，但民眾遭遇整合困難時卻無法可幫？北市府都更處副處長簡裕榮解釋，由於明園大廈屬私有財產，公部門毫無立場介入協調糾紛，只能給予法規諮詢協助，而至於都更理事會沒有作為。根據《都市更新團體設立管理及解散辦法》第20條規定，若理事會有侵害團體利益之情事，依法只要有五分之一以上的會員連署請求，發函至主管機關，就可強制召開會員大會，處理理事解任或改選問題。簡裕榮副處長強調，都更最困難的即是人事，望住戶能團結，優先考量團體利益與居住安全問題。     筆者認為該社區住戶及都更理事會應儘速且慎重的處理海砂屋改建，尤其該社區已被列管為海砂屋，極可能發生公安意外，造成行路人或住戶的傷害，另外社區住戶也無法輕易地出售該不動產，讓想換屋者無法換屋，如住戶對自身權益該不清楚如何保障，建議可以詢問專業的律師來尋求幫助。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已實施《住宅法》，提升人民居住權的保障，「居住權」也包含提升人民的居住品質。「海砂屋」嚴重者應儘速改建，使人民的居住品質能獲得改善！這樣才符合《住宅法》的精神！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月10日自由時報A6版記者李欣芳、蘇金鳳所撰「公共建物耐震補強率偏低 監委：出事誰扛」報導，中央與地方政府所屬公共建築物耐震不足，行政院要求逐年編列預算補強，但監委蔡培村最新調查發現，中央政府各機關補強率有51.8％，但各地方政府的補強率則嚴重偏低，僅17.9％，監察院決議要求行政院督促中央與地方政府，逐年編列預算予以補強，蔡培村委員提出警語說，否則一旦發生大地震，責任歸屬要由誰來承擔？      蔡培村監委指出，行政院在民國89年921大地震後，頒布「有關公共建築物實施耐震能力評估與補強方案」，將建築物的耐震指數提高，但目前全台灣各地約有五千棟建築物還未符合新的耐震指數標準，也就是不夠耐震。他表示，主要是了解行政院督促各中央與地方政府機關辦理建築物耐震補強情形，並調查有無執行不力。尤其是各地方政府所屬公共建築物的耐震補強率偏低，相關縣市都未編列預算予以補強，而補強率較佳的縣市，則是台北市與新北市。     筆者認為行政院如有編列預算給地方政府，作為公共建物補強之用，地方政府應妥善安排運用，尤其近日頻傳大樓外牆磁磚掉落的意外，各縣市政府更應該注意公共建物的安全，尤其公共建物在平時都有洽公民眾及公務人員，更要讓使用者安心地進出使用。     永然聯合法律事務所李永然律師認為公共建築物的安全性甚為重要，台灣地震頻傳，地方政府應儘速改善公共建築物的耐震，俾保公務人員及進出洽公民眾的安全！

然地政士事務所黃文賢顧問    民國104年3月13日中國時報AA2版記者王玉樹「台電首筆高雄地上權標案，底價新台幣28億元」的報導稱：高雄房產新焦點亞洲新灣區，台電也有地要釋出！台電民國104年3月12日舉行「高雄展覽館對面特貿三土地地上權案」招商說明會，基地總開發面積高達12萬坪，開發量體比台北101大樓還高。台電大膽喊出底價新台幣28億元，雖民國104年3月12日有20多家大企業熱烈參與，但是廠商私下認為此價「高於行情」，是否進場要再評估。     台電從2012年推出「10年資產活化計畫」，預計到2020年有19筆土地要釋出，多數是設定地上權案，有些則是合建，預計5月正式招標的高雄展覽館正對面這兩塊土地，原是台電高雄營業處的倉庫與空地，這也是台電在高雄的第一筆地上權案，總面積1.6萬坪，可開發樓地板總面積12.7萬坪，比101大樓的10萬坪還要多，未來將開發為旅館、百貨公司、電影院、企業總部等，台電招標權利金底價訂為新台幣28億元，地上權設定50年，到期可再延續20年，也就是租約期為70年。   筆者認為台電釋出地上權標售土地，出發點乃為吸引企業高度的興趣，但招標條件過於嚴苛，是否能順利開發成功，仍需政府的審查通過，盼政府如此大的公有土地招標案，事先應通盤檢討北、中、南的土地行情訂出標售價格及許可程序與資格的合理性，避免參與標購企業者，屆時紛紛打退堂鼓，而讓政府的開發美意落空！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月10日蘋果日報A14版記者于靜芳「4處公營宅周邊，2年漲15%」的報導稱：台北市政府釋出570戶只租不賣的聯開宅，租金約市價85折，引發既有住戶反彈，前台北市副市長張金鶚近期在臉書發表看法，認為這些既有住戶不應歧視租屋者，且目前已推行的公營住宅，房價也未見有跌價，房仲統計4處公營住宅周邊行情，近2年漲幅度皆在3.8~15.06%，大龍峒公營宅、萬隆聯開公營宅、行天宮聯開公營宅，甚至興建中的寶清段、青年段、興隆公營住宅等，不但規劃、管理十分良好，房價也都是未跌反漲。   台北市政府都市發展局昨也說，推動聯開宅時，皆已向台北橋站及新店機廠聯開住宅社區進行說明，以目前大龍峒、行天宮站、萬隆站等混居公共住宅來看，並無干擾到居民。   筆者認為住戶質疑公營住宅影響房價，也是有原因的，擁有公營住宅周邊住戶的心態當然是五味雜成，辛苦一輩子努力賺的錢一生買的房，突如其來政府要用低於他們買的房屋價格蓋公營住宅，這種突如其來的政策當然沒辦法接受，但周邊住戶也太過敏感，公營住宅尚未完成或有住戶入住，先談品質或價格會有影響，都稍嫌太早，但問題還是出在政府，計畫執行前的宣導及溝通沒做好，盼政府實施公營住宅政策前應先將未來的社區弱勢族群及管理方式做宣導與座談，才不至於引發現有住戶反彈，反而觀感不好，推動計畫受阻！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月10日經濟日報A16版記者郭及天「全台住宅租金 去年漲逾6%」的報導稱：民國104年大台北住宅租賃市場價格方面，台北市住宅租金平均單價每坪新台幣1,398元，年漲幅約3.6%；新北市住宅租金平均單價每坪新台幣649元，年漲幅約2.9%。其中占住宅租賃市場大宗的套房產品漲幅最明顯，台北市及新北市套房平均租金分別為新台幣1,595元和952元，年漲幅分別達2.7%、12%，內政部不動產資訊平台發布的租金指數分析，民國105年1月全台租金指數為102.47，不僅為歷年新高，更是2011年2月以來連續每個月攀高，近一年來住宅房價受政策影響，下修預期增加，但過去幾年不動產取得成本及持有成本提高、整體景氣緩步走揚、消費力提升，帶動住宅租金行情持續上揚，民國104年全台住宅租金漲幅逾6%，大台北住宅租金上漲超過3%，台南高雄整體住宅、新北套房租金漲幅更達一成以上，觀察去年實價登錄資訊，去年全台住宅租金一年上漲約6.2%；其中台南、高雄都會區漲幅領先全台，分別達17.5%、10.8%。台南勁揚17%稱冠，台高雄10%居次，北市增逾3%，行情穩步走高，未來恐更多人租不起房！ 筆者認為不動產交易跟各縣市地方政府改朝換代的執政計畫未來藍圖有很大關係，為何在房價高漲的時候，不動產交易率不減反增？這原因歸諸於華人有「有土斯有財」的觀念，但這個價值觀過去與現在是很不同的，過去是以農業為主的社會中，只要有土地耕作即可，但是，現代社會土地卻成為投資保值的工具，做為商品的交換價值，遠超過土地所具有的使用與居住的價值，因此政府只要改變都市計劃就會改變當地的交易量，盼地方政府於改朝換代後，前朝好的政策仍要延續，並更加去瞭解弱勢者在都市中的處境，避免產生民怨而對政府的不信任，讓「居住正義」不要淪為只是口號而已！

永然地政士事務所 黃文賢顧問   從李昇求所著的「成屋買賣新策略」（曄瑾出版公司，1994年1月出版）一書讀者可以知道買賣成屋時的市場法則、購屋知識、售屋訣竅等正確觀念，避免將一生積蓄付諸一炬！該著作以不少的篇幅主題談論購屋、售屋的糾紛防範，籲社會大眾應建立預防重於救濟的觀念，才能順利安全快樂圓滿完成購屋、售屋美夢。   本書雖然出版時間離現在久遠在，但仍然有可看之處，基本的法律與實務沒有改變，且內容分為四大篇，第一篇：成屋市場篇，談成屋市場概況及市場法則。第二篇：成屋買入篇，從購屋時機開始，成屋優劣研判、屋況評論、價格的預估、如何殺價及預防購屋糾紛的防範。第三篇：成屋出售篇，由售屋時機的拿捏、自售、委託售屋、出售價格的定價、如何認識仲介及售屋糾紛的防範。第四篇：談論買屋、售屋時的房貸、稅費節稅、產權過戶等相關程序及契約書的範例。     讀者認為該書將「預售屋」與「成屋買賣」實務讓大眾了解購屋及售屋的類型與問題，使消費者研判買賣不動產的地段環境、交通便利性、生活機能、房屋建材設備、社區管理優劣等標準，預算房屋貸款及稅費多寡，如何找專業地政士，才考慮何時進場，避免產生糾紛，並且也讓不動產業者或仲介人員更能培養正確觀念及深入瞭解客戶需求和建議專業知識，進而有助於塑造公司形象及業績的提昇，購屋或售屋是人生理財一件大事。   由於不動產交易金額龐大，市場交易爾虞我詐，常見不透明化情事，相關法律不甚明瞭，讓不動產買賣糾紛頻傳，近年來政府為了不動產的交易安全，也立法修正民法物權編、公平交易法、公寓大廈管理條例、定型化契約、交易價金履約保管…等，讓消費者能買賣不動產得到安心。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月5日經濟日報A5版記者陳美玲所撰「華固：今年房市不會太好」報導，房市悶了近一年，華固建設董事長鍾榮昌表示，「今年也不會太好」，會延續民國103年走勢，接下來房市恐緩步往下。鍾榮昌董事長對房市的敏銳度向來傲視同業，他說，這一波房市多頭走了十年，已在高點，民國103年上半年房市已呈現「無量」狀況，但房價仍未下跌，下半年更因為選舉影響，表現疲弱。至於民國104年，房市表現跟民國103年差不多，也不會好，主因房價上攻力道不足。     鍾榮昌董事長分析，政府從民國99年來不斷推出各種政策壓抑房市，像是台北市新台幣7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上貸款緊縮，另外更取消寬限期，短線投資客退出市場，轉由自住客撐盤，政府打房效益逐步發酵，房市投資環境已全然改變，房價上漲不易，加上成交量萎縮，市場自然不會太好。     筆者認為政府近期控管房價的政策相當多，無論從稅務或放款方面陸續都有新措施，因此如欲投資房地產民眾，一定要更加小心謹慎，又政府很多政策是針對「多房族」或「短期持有不動產者」，所以在移轉或持有時一定要評估將負擔的稅負。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府打房從實價登錄、限制貸款成數、奢侈稅、豪宅稅、調高公告地價、公告現值、提高房屋稅率等措施，已讓台灣的房市將近奄奄一息。還有蓄勢待發的「房地合一稅」，自然房市不會太好！如果政府再打下去，恐怕已有不少房地產業者及從業人員快受不了！政府應適可而止，現應努力「社會住宅」，回歸讓「人人有屋住」之《住宅法》的精神，這才是正確方向！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月5日自由時報A14版記者涂鉅旻、鍾泓良所撰「公共宅管理改善 都發局籲勿標籤化」報導，台北市長柯文哲多次對外喊話，將在四年內規劃兩萬五千戶「公共住宅」，盼八年內達五萬戶目標，認為至少需要5％只租不賣的公共住宅，才能有效抑制房價。台北市都發局指出，許多居民擔心公共住宅將使社區「標籤化」而拉低價格，目前已有完善管理制度，不應停在舊有印象。     台北市都發局表示，根據資料，行天宮站公共住宅社區民國103年6月實價登錄每坪售價新台幣95萬元，高於基地周邊區域行情每坪新台幣82萬元，與做為公共住宅前後相較，則有近22％的漲幅，證明公共住宅不會使房價下跌。台北市都發局指出，居民對公共住宅的印象仍停留在過去，認為公共住宅普遍是給社會弱勢居住，會拉低社區的生活品質及房價。都發局主任秘書羅世譽表示，市府為解除疑慮，努力和居民解釋管理制度，為公共住宅「去標籤化」。     筆者認為日後市府在出售公有不動產時，應可以事先讓購屋民眾先行了解未來將有幾戶要做為公共住宅出租使用，這才可以避免日後不必要的爭議。現階段北市府仍可以向住戶宣傳或溝通公共住宅不會讓住戶產生任何的問題，也不要讓承租住戶覺得自身像是次等住戶。     永然聯合法律事務所李永然律師認為就此問政府應揭示《住宅法》的規定，其中有「居住人權」的保障，不容任何人有歧視行為，希望各界能正視此一問題！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月7日自由時報A14版記者蕭婷方「容積轉移就擺爛 古蹟淪為廢墟」的報導稱：位於北市大同區的國定三級古蹟「陳悅記」祖宅上演荒謬劇，在之前郝市府時期通過「修繕古蹟維護管理計畫」，北市都發局也通過獎勵容積移轉案，但八年過去，古蹟竟宛如廢墟、殘破不堪。台北市議員簡舒培質疑《文資法》規定寬鬆，古蹟修繕只要計畫書通過，就可進行容積轉移，等同管理方獲利了結就可擺爛，認為這根本有問題。   陳家後代陳應宗向台北市市議員簡舒培陳情，表示「祭祀公業陳悅記」未經所有陳家土地持有人同意，就委託徐裕健建築師事務所向北市文化局提出古蹟管理維護計畫書；台北市文化局於二○○七年第十三次文資審議委員會通過該案，都發局也陸續依《古蹟土地容積移轉辦法》，核准五件容積移轉案。陳應宗質疑，依照文資法「獎勵容積移轉」目的之一是為保存、維修具有歷史性的建築，但祖宅容積轉移至今八年還修不完，修繕方式也草率不堪，認為祭祀公業以古厝容積炒房。 面對陳應宗質疑，祭祀公業代表則回應「不清楚前任公業任內的情形，對過去計畫也不清楚」，表示需要時間釐清此案。參與會勘的文化局則回應，過去古蹟都有送審核備，且陸續在維修。都發局也雙手一攤表示，容積轉移程序「一切依法辦理」。   筆者認為認定為古蹟都有它的歷史背景，但這些古蹟都已殘破不堪，為了保存特別通過容積移轉案來修繕，可能是經費問題或執行督導不力而影響進度，但被劃定為古蹟的建物，價值高於所有權，然所有權人對古蹟的尊重稍嫌不夠，否則古蹟也不會荒廢多年，政府基於趕快修繕，未通盤考量執行細節，建議政府如要真正的保存古蹟，應該先考量古蹟周圍住戶觀感，所有權人荒廢原因或給予所有權人補償，再將古蹟容積畫出建築或都市更新範圍，才不至於有此爭議！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月8日經濟日報A6版記者宋健生「台中活化市中心，房價喊漲」的報導稱：李方酒店管理集團於2013年出手買下「金沙百貨大樓」，主要看好台中市中區特色商圈吸引群眾的魅力，和喜達屋集團合作引進艾美酒店品牌。酒店規劃235間客房，建築外觀並以「火炬」為主題設計，加上頂樓旋轉餐廳，可望成為中區商圈的燈塔地標，國際知名連鎖酒店品牌「艾美酒店（Le Meridien）」，將進駐台中火車站前商圈的金沙百貨大樓，此案日前開工，為沈寂已久的台中市中區房市注入活水，業界認為，周邊房市補漲行情可期。預計將於2016年底完工、2017年初營運，此案不但響應台中市中區再造市政計畫，還可新增500個就業機會。   台中市長林佳龍強調，台中市中區再生已經動起來，不只李方集團的投資，中央書局由永豐餘集團承接，建國市場亦將遷建；至於台中公園附近的綠川，市府規劃掀蓋，再串連台糖與干城，形成「文化走廊」。   筆者認為台中市中區過去開發重點都在南區，今有知名大型百貨進駐，將陸續會帶動台中西區與南區接軌的發展，前景是可預期的，有人潮就有錢潮，有錢潮就有投機機會，不動產房價一定喊漲。盼台中市政府應先要有台北發展的借鏡，制定可預期的投機機制，以免造成台中中區不動產的暴漲，屆時又民怨不斷，再來不得已進行打房，恐怕為時已晚！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月5日聯合報A3版 記者李昭安「閣揆官邸活化，社企人士叫好」的報導稱：政府近來積極推動創新創業，位於精華地段的空總舊址將全區保留、古蹟活化，打造「創新創業基地」，規畫社企空間。由位於台北市金華街的院長官邸改造的社企聚落，只是第一個對外打響名聲的社企據點，未來精華地段閒置空間「活化再利用」案例將越來越多。    馬政府歷任閣揆都未入住金華官邸，行政院前院長江宜樺於102年十一月決定，官邸交還財政部國有財產署「活化利用」。政院原打算找閒置校園空間打造社企聚落，但始終找不到合適據點，民國104年初毛揆「動腦」拋出好主意：「何不打開金華官邸的大門？讓民眾進來使用。」 打開閣揆家門讓你用！行政院長毛治國力挺社會企業，主動建議把台北市金華街閒置、無人居住的院長官邸，活化打造為全台第一個「社企聚落」，開放社企團隊進駐、孵育創業夢想。金華官邸目前趕工整修，三月廿七日舉辦啟動記者會，將以全新面貌亮相。   活水社企投資開發總經理陳一強表示，行政院長讓出官邸給社企團隊使用，在國際間前所未見，有宣示性效果，外界都會知道官方力挺社企。他說：「社企是最好的國民外交，未來國際社會將能透過社企聚落看見台灣，意義重大。」   筆者認為政府將閒置、無人使用或居住的公有土地活化或再利用，甚至交給社企團隊使用，對社會企業是一大福音，但不可遺忘這些土地是如何被閒置、被遺忘的，盼政府在開放之前，應先做好將來的管理與執行流程，並確實制定招標委託後經營單位的管理與罰則，讓開放的土地真正達到活化精神，發揮育成媒合功能，以免又再次淪為荒廢無人管理的蚊子館！

永然地政士事務所黃文賢顧問 民國104年3月5日中國時報A2版記者陳芃台北報導「22公辦都更點，將廣建公共宅」的報導稱：台北市要興建公共住宅，但市長柯文哲表示，台北市市有空地不多，大部分還是國有空地，就需要中央幫忙，以國產署的立場，土地若能設定地上權售出，獲利最大；市府已表達願意接受有償撥用，需要多少錢還要和行政院討論，但仍比不上設定地上權的獲利多。為兌現選舉政見，台北市長柯文哲全力衝刺公共住宅存量，擬在四年任期結束前，透過捷運聯開宅轉化為公共住宅、市府自建及公辦都更三途徑，斥資1,300億元廣增2.5萬戶公共住宅，盼以增加供給，凍結房價，並宣告目標4年內要興建2.5萬戶，正評估22個公辦都更地點；104年3月4日與行政院副院長張善政見面時，更表達「相中」位於台北市信義區吳興街、台北醫學院旁陸軍保養廠土地，希望中央支持市府政策。台北市長柯文哲將提出「居住憲章」，104年3月4日回應，台北市大概有100萬戶住宅，公宅至少要達到5%，才能讓房價不再快速飆漲。他說，居住是基本人權，無法做到讓年輕人在買得起台北市的房子，「最起碼讓年輕人住得起。」   筆者認為台北市市長柯文哲為不讓房市狂飆，讓年輕人買得起、住得起，推出大量公共住宅，值得支持，也是台北市民一大利多，但要達成目標尚需一段很長時間及中央的支持，如未能短期大量興建「公共住宅」對抑制房價，也難產生立即效果，盼中央政府與地方政府為台灣民眾的「居住正義」及「抑制房價」，方向目標應該一致，盡速協調積極努力，順利整合土地以推動公辦都更，讓台北市一般市民「人人有屋住」，這才符合《住宅法》的精神！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月2日聯合晚報A3版記者游智文所撰「房、地拆開算 避稅出怪招」報導，房產節稅出新招，內政部公布最新實價登錄資料，台北市有一成交總金額達新台幣3.16億元的一、二樓物件，登錄前先拆算房地比，業者表示，先拆算房地比，日後轉手有機會少繳一些財產交易所得稅。此一先拆算房地比的物件，位於台北市大安區安和路二段，為一棟屋齡24年、樓高17樓住宅大樓的一、二樓；實價資料中，除顯示此筆交易面積共126.3坪、總金額新台幣3.1616億元、每坪單價新台幣250萬元外，在交易明細備註資料中，還登錄自行拆算的一、二樓價格，以及土地、建物成交價。永慶房產契約部經理陳俊宏表示，有不少屋主賣房子時，會在合約上註明建物、土地價值，並把建物價值壓低（因財產交易所得只計建物部份），減少獲利以降低稅額，不過此一方式，如果房地比和公告價值算出的房地比相差很大，國稅局未必會接受，可能會被要求補稅。     筆者認為國稅局仍會用「土地公告現值」及「房屋評定價格」，來判斷該拆算比例是否合理，如果拆算出的土地市價及建物市價與現值比例差距過於懸殊，國稅局將會逕自更正，差額部分除了補稅外，甚至遭到裁罰。因此建議民眾在拆算價格時，仍須以公告現值做為拆算的基礎，而不要過於極端。     永然聯合法律事務所李永然律師認為涉及房地產交易，稅務一定要注意，也就是一定要懂得「節稅」，進行「節稅」一定要合理，「拆算房地比」固然是一好方法，但要事先掌握實務的情形，這樣才可免於被挑剔！如果不知道實務，則宜請教律師、會計師或地政士！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月2日經濟日報A2版記者吳佳蓉所撰「收取房客違約金 要稅」報導，企業做生意，難免遇到因往來對象違約而收到賠償金的情形，但賠償算不算收入？需不需要繳稅或開立發票？這個問題困擾著不少企業負責人；台北國稅局解釋，主要視該筆賠償是否與「銷售行為」有關。台北國稅局舉例，假設營業人甲將房屋租給營業人乙，以賺取租金收益，但乙提前解約，依約付給甲解約金作為賠償，由於此筆賠償收入與甲公司的銷售行為有關，因此須依稅法規定，除了要開立統一發票給乙，還要申報繳納營業稅。 換成另一種情形，營業人丙向營業人丁承租房屋並給付租金，但丁提前收回房屋，並依約給付解約金給丙作為賠償，由於丙收到此筆收入，並非基於「銷售行為」產生，根據《統一發票使用辦法規定》，可免開統一發票，只須開立「銀錢收據」給丁，並貼用印花稅票；而營業人丁則須為營業人丙，辦理扣繳稅款。     筆者認為賠償是否要申報所得與銷售行為有關，不少民眾會容易混淆其性質，如果因此認定錯誤，很可能會遭致國稅局的追稅及罰鍰，因此民眾在收受賠償金時，建議詢問會計師或專業的律師，確認如何申報所得稅。     永然聯合法律事務所李永然律師認為稅務相關的法律非常專業，民眾切勿等閒視之，民眾遇上這類問題一定要先研究清楚再處理，不清楚時，一定要請教專家，這樣才能萬無一失！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月03日記者顏瑞田「高雄建商跨足商用不動產 豐收」的報導稱；高雄建商跨足商用不動產將陸續開花結果，繼華友聯轉投資的屏東H飯店後，隆大營建遠赴日本富士山附近投資開發的本栖View Hotel溫泉度假飯店，本周也正式開幕營運，接著則是京城建設BOT的高雄農16特區內的飯店，以及御盟建設在亞洲新灣區的飯店，分別預定今年年底完工、以及明年底營運。 隆大發言人馮淑卿說，第一期48間的本栖View Hotel溫泉飯店在營運之後，每月在初期將貢獻隆大新台幣200萬元的淨所得，至於第二期規畫興建的102間溫泉套房，將在取得日本發給的建築執照後動工。隆大轉投資的本栖View Hotel的地點，位於日本5大湖之一的本栖湖畔，為了投資該飯店，隆大特別設立日本分公司，並與日本石和View Group飯店集團旗下的綠水亭株式會社共同出資成立「鳳凰株式會社」，負責經營「本栖View Hotel」，隆大持股45％、綠水則持股55％。隆大轉投資的本栖View Hotel，除了現有第一期的48間房間，還要投資大約3億元，進行第二階段的新建102間房間，這也是高雄建商首次進軍、投資海外飯店的案例，其它跨足飯店案例，還有早已營運的華友聯屏東H飯店，此外預定2015年年底完工、京城建設向高雄市政府財政局BOT的農16特區飯店，京城建設經理周敬恆說，該飯店樓高18層，樓地板面積有超過5,800坪，目前施工已經進行到最高的18樓了。   筆者認為高雄市的建商跨足商用不動產，對台灣建商無礙是一劑強心針，對高雄市的經濟發展及就業機會也是一大利多，企業的努力政府是否也該有省思，如果企業不斷的打拼，而政府只對民眾與企業追稅，更挑起彼此的對立。盼政府應該輔導企業讓民眾生活條件更好，讓外資能進入國內投資，這才是一個大有為政府的應有作為！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月3日工商時報A16版記者林淑慧「國產活化今年望釋出6大精華地」的報導稱：為強化國有財產管理效益，財政部去年訂定《加強國有不動產活化運用計畫》，計畫期程為4年，必須透過多元方式活化國有財產，每年設定的收益目標為新台幣200億元；去年透過出租、合作開發及促參方式的國有財產，共為國庫帶來新台幣414億多元，進帳成果頗豐；為推展國產活化，並且已向國防、內政部等單位收回6處低度閒置利用的大面積國有地，面積總計2.6公頃，未來將由國產署接棒，以招標「設定地上權」、結合目的事業主管機關共同開發等方式，多元活化運用，這六處大面積國有地，包括台北市松山區的國泰營區二處基地，日前已以設定地上權方式釋出招商；另四處分別為台北市松山區敦化段的保六總隊宿舍、國立台中一中住宅區、台中市清水區的住宅區，以及高雄市鳳山區的德高營區基地，2015年可望釋出招商。 筆者認為財政部為了國有非公用財產活化方面已訂定《提升國有公用財產活化運用績效獎勵措施》，希望增加活化國產的誘因，國內企業都已嗅到商機，積極投入規劃，並加速資產活化腳步提升，營收及獲利能力，但目前民眾及企業最怕的是政府的不確定性，政府長期騎驢找馬，今天財務短缺，就賣地補缺口，政策一變再變，讓百姓無所適從，目前又制定政策，開放國有非公用土地，「只租不賣」吸引財團，但財團投入後沒預期的好時而荒廢，這時候民怨依然存在，不只讓人民感覺政策的反覆不一，盼政府對政策能確實貫徹執行，才是一個有為的政府！

永然地政士事務所黃文賢顧問  民國104年2月26日蘋果日報A14版記者潘姿羽「雙北土地交易 金山士林奪冠」的報導稱：去年雙北市土地交易量冠軍皆在市郊，北市士林區高達541筆，新北市金山區交易件數更破千筆！專家分析，市中心開發飽和，土地取得成本趨高，使土地買方往市區外圍覓地，統計2014年雙北市實價登錄土地交易資訊，發現台北市交易前3名為士林541筆、北投356筆、文山313筆；新北市冠軍則是金山1226筆、而後依序是淡水1078筆、三重802筆，士林、北投非外界認知的房市交易熱區，土地交易卻相當熱絡。   喬大地產執行副總郭國哲分析，北投、士林加起來的未開發土地超過1200公頃，台北市最後待開發的重劃區都在這邊，開發商、投資客都往這裡找尋土地，成交量自然多，社子島土地去年第3季漲至高點，1坪新台幣22~28萬元，現在因大環境不佳，跌至每坪新台幣18~22萬元，不過北投士林科技園區、社子島都是北市未來開發重點，對區域發展前景仍相當看好。   筆者認為新北市雖由金山奪下交易冠軍，主要是金山土地大部分為「墓地」，交易比數土地面積每筆需用地不大，殯葬業將土地分割多筆出售，交易量自然多，這些不意外，但台北市、新北市土地開發飽和下，較熱絡的信義區、大安區、中正區幾無土地建築，成本也高，因此才會往北投、士林較郊區發展，價位也相對便宜，開發出售也較容易，但政府還是要注意，過去雙北市的房地產是如何暴漲，形成目前的一系列打房政策，所以政府更應該留意這些民眾買得起的房子，不要讓投資客或建商將房價抬高，又再次讓民眾受傷害!

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月27日自由時報AA2版記者涂鉅旻「打造產業聚落 南港擬建萬戶公共住宅」的報導稱：台北市副市長林欽榮說，該計畫面積達四百四十公頃，推動產業發展部分，會將南港軟體工業園區、南港車站、南港展覽館、國家會館中心、北部流行音樂中心、國家生技園區串聯，搭配將成文化產業策略地區的南港瓶蓋工廠，打造為國家級生技產業聚落。 台北市副市長林欽榮於2月26日召開記者會，宣布北市「東區門戶計畫」啟動，盼北市南港區在高鐵、台鐵、捷運「四鐵共構」，及重大公共建設眾多優勢下，帶動生技、青年創業發展，創造一．八萬個工作機會，增加一千五百億產值。另外，為滿足當地就業青年居住需求，台北市政府估計將在八年內耗資新台幣二百五十億元，在南港增加一萬戶公共住宅。 另外，為因應創業帶來的居住需求，林欽榮說，他將在該區推動全台最大的公辦都更計畫，未來八年將花費新台幣二百五十億元，增加一萬戶公共住宅。成功橋周邊市府住宅用地也將率先動工，興建五百戶公共住宅。他也期盼，管理公共住宅的「台北租屋公司」相關法規，可在市議會下會期審查。 因高鐵南港站將在明年完工啟用，北市交通局估計，加上台鐵、捷運文湖線、板南線，每日估計有六．八萬人次的交通輸運量。但對於北捷是否自南港延伸至基隆？   筆者認為台北市政府目前一直端出公共住宅菜單，對台北市民是一大利多，但是否真如所宣布的完備，是否已萬全的準備好推動居住正義，「讓人人有屋住」，尚有許多公共住宅相關法規都還在市議會等待，是否又會延宕遙遙無期，讓民眾再次失望，盼政府在端出願景前，能多與民意代表溝通確定政策無障礙，才不會改了一個朝代，一切又從歸零開始，才不會讓民眾受傷害!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年2月25日經濟日報A2版記者陳美珍所撰「房地合一課稅 可能變緊」報導，財政部版房地合一課稅方案，遭到外界強烈批評，據指出，原訂月底前送至行政院的計畫可能生變。財政部將再徵詢並蒐集外界意見，若民意普遍認為課稅版本過於寬鬆，亦不排除朝緊縮版本微調。財政部目前仍是以民國105年1月1日，做為實施「房地合一實價課稅」的最適時點，不過，包括自用住宅免稅條款的排富門檻、稅率與新制實價課稅施行範圍（即日出條款），則尚未拍板，將再與執政黨團溝通，做為應否調整課稅方向的參考。     財政部表示並未中斷蒐集各界意見，已經公開的課稅方案，仍是目前唯一的版本，也被視為是「底線版本」，高層官員說，課稅方案不可能再寬鬆，財政部必須多考量社會觀感並兼顧改革形成的衝擊，外界若普遍可以接受更「嚴格」的課稅作法，財政部亦不排除朝向緊縮版本再做微調。財政部強調，在房地合一課稅版本經行政院審議通過前，都只是規劃方案，均有變動的可能。     筆者認為房地一課稅在尚未完成審議及修法前，財政部不必急於公開最新調整的方式或修改趨勢，以避免造成持有房屋者人心惶惶，也造成欲購買房屋者會更加觀望，使得新政策尚未上路，卻讓房屋交易量急速下滑，使得相關產業及叫苦連天。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣正在努力拚經濟，不要把已奄奄一息的房市再來打擊，如果再繼續下去，未來經濟的前景則不太樂觀！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月12日中國時報A10版記者王玉樹、林金池「住宅租金 不再齊頭補貼」的報導稱：對於民間有希望補助戶數提高聲浪傳出，內政部營建署署長許文龍昨表示，中央的餅就那麼大，未來有些租金不像台北市那麼高的縣市，擬調降補貼，「讓比較多人可以吃到，目標是戶數增加到5萬戶。」現行住宅租金補貼由內政部營建署的「住宅基金」撥款支應，一年補助2萬5000戶，每戶新台幣4000元，一年補助新台幣4萬8000元，合計每年補貼金額新台幣12億元，目前台北市租金補貼就因台北市府加碼，比其他縣市多，每月發放新台幣5000元，如果家中擁有3名未成年子女更可到新台幣6000元，已經跟各縣市協調過，初步會依地價與租金將全台縣市分為三級，房租貴的都會區如台北、新北等，將列為第一級，補貼4000元不變。至於其他如中南部縣市則列二、三級，租金補貼調降為3500、3000元。像彰化、花東這些地區，可能補貼就會比現行少1000元。內政部營建署長許文龍強調，如果縣市要自行加碼，也非常歡迎！   筆者認為政府落實居住正義成效不大，最大的民怨還是在「打房政策」不斷，使得房價、房租提高，弱勢民眾對租金補貼需求強烈，但政府經費有限，而明顯僧多粥少，要解決目前的窘境，盼政府應該是將打房後所增加的稅收運用在「社會住宅」上，再搭配租金補貼，專款專用才能真正的照顧到弱勢團體，落實《住宅法》所要求的居住正義！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月24日中國時報A3版記者張立勳「柯釋捷運聯開千戶 逼6.6萬空屋出售」的報導稱：柯P打房祭出第2棟房子不准貸款構想，引發爭論，2月23日（大年初五）開工，台北市長柯文哲前往位於台北市松山霞海城隍廟分送發財金，他改口「這樣的講法不是很成熟」，他再出招指出，下月將釋放捷運聯合開發的1022戶，把北市8％（約6萬6000多間空屋）逼進市場，來抑制房價，不過，房仲業卻說，逼出空屋與房價是兩碼子事。 年前，台北市柯文哲接受建中學生專訪，拋出打房說，市政顧問翟本喬不予認同，柯文哲市長受訪時說，祭出第2棟房子不准貸款的方式可拿出來討論，但不是很成熟，只是粗略想法，北市房屋自有率達70％以上，打房政策不會受歡迎，較安全的方法是「凍結房價」或「讓房價漲得很慢」。 台北市長柯文哲規畫下月將捷運聯開的美河市、台北橋、龍山寺及港墘站等基地1022間空屋釋出，逼台北市其他空屋進入市場。柯文哲市長指出，除了釋放聯開空屋，去年「房屋稅」已經修法，只要持有房屋第4戶以上稅率從1.2％提高至1.5％到3.6％，某程度上對空屋也有加重稅賦效果，可視今年執行成果再評估未來狀況。   筆者認為「內行看門道，外行看熱鬧！」，專業還是回歸給專業，台北市多年來推廣「公共住宅」與「都市更新」，都是要給民眾有「居住權」並符合《住宅法》的訂定，但必須考量「人人買得起」還是「人人有屋住」的居住正義，供給面多是否當然會影響房價，最主要的還是要需求面能買得起，如買不起，縱然釋出再多的房屋，仍然不會讓房價抑制下滑，政府應要有完整有條件的配套措施，才能將房價抑制，讓人人有屋住，人人買得起，否則仍然還只是口號而已！   永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣這些年來，進行「公共投資」太少了，臺北市政府應努力辦「公辦都更」、「公辦都市更新」，興建「社會住宅」，而不是每天再找業者的麻煩。建築業及相關型夜弄垮了，員工失業，既令業者繳稅，還帶來「失業率增加」的社會問題，盼「政府的歸於政府，業者規業者」，各自努力，分進合擊，讓台北市明天能更好！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月23日 經濟日報A15版記者陳美珍「自用宅奢侈稅優惠 將限縮」的報導稱：財政部指出，出售自用住宅免課奢侈稅，但依據今（2015）年1月修正通過的《特種貨物及勞務稅條例》規定，自用住宅另再新增必須證明「確有自住事實」的要件，出售時才可以免徵奢侈稅。 自用住宅非全數供自住使用，可從寬課徵「特種貨物及勞務稅」（俗稱：奢侈稅）的優惠，財政部訂出限縮規定，單層、單戶未全部做自住使用時，持有未滿二年出售，不適用按自用比例課徵奢侈稅。同時，為釐清自用住宅徵免奢侈稅的範圍，財政部明確規定，自用住宅若有部分供出租或營業的「非自住」情形，除透天樓房等獨棟式住宅，可按實際居住與出租（或營業）樓層占總樓層比重，按比例課徵奢侈稅，單戶單層非供自住使用部分，不適用比例課稅原則，持有未滿二年出售，需全部納入課徵10%或15%的奢侈稅。   《特種貨物及勞務稅條例》規定，銷售持有二年以內，位在中華民國境內的房屋及其土地，如部分或全部面積曾供營業使用或出租，且無適用《特種貨物及勞務稅條例》第5條第1款的排除規定，應依規申報繳納《特種貨物及勞務稅》。財政部表示，《特種貨物及勞務稅條例》第5條第1款所稱持有期間內無供營業使用或出租者，是指部分或全部面積無供營業使用或出租，如有部分曾供營業使用或出租，不適用排除規定。   筆者認為實施房地合一稅時，應明確的告知奢侈稅是有條件的免徵為原則，而不是只告知奢侈稅將退場，如此會使民眾誤解而冤枉被莫名追稅。政府打房應該站在「消費者立場」制定政策，而不是用異樣的眼光與角度將所有人都當成「投機客」，盼政府確實讓《住宅法》能實現「居住正義」，保障人民的「居住權」，而不要讓人民對政府失去信心，進而出走台灣！