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《地政觀點.李律師點評》台北市的「住宅管理公司」一但經台北市議會同意,即可於104年底開工! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問    民國104年4月28日中國時報B1版記者張潼、陳芃「住宅管理公司,年底開工」的報導稱:韓國首爾SH公社社長卞彰欽昨拜會台北市政府,先與台北市都發局簽署合作備忘錄, 隨後也與柯文哲市長見面。會後台北市都發局長林洲民透露,市府希望在4年內興建2萬戶公營住宅,因此年底前將先成立50人組成的「住宅管理公司」,負責管理新建的智慧型公宅以及原有的6000戶公宅、平宅與老人住宅,目前計畫由都發局7科(住宅服務科)約聘雇人員,加上新聘成員、無給職的董事長與董事共組50人公司,另聘支薪的經理人擔任總經理。首爾市目前社會住宅量占全市總住宅存量6.2%,為有效管理,1989年首爾市府出資成立SH公社,26年來在當地蓋了26萬戶住宅,包括供出售10萬戶、租賃16萬戶。柯文哲市長表示,台灣的社會文化和韓國相近,可以把先進國家的範例抄一抄,把可能出現的錯誤避免掉,「那就多交流吧!」;至於民國104年4月28日跟SH公社簽訂的合作備忘錄,都發局長林洲民說,該公司資本額約新台幣1454億,由近700人組成,除了過去已蓋26萬戶公宅,之後仍持續每年興建1萬戶,有很多值得台北市學習的地方。第一階段簽訂的內容包括參訪、研討會等,接下來還會逐年簽訂。   筆者認為台北市政府為了興建公營住宅而向國外取經,至於成效如何?引發外界的質疑,盼台北市政府有新的構想與管理計畫,不要再有像過去國民住宅時代一樣,只有單位名稱却沒有執行處事能力,浪費國家資源,讓民眾再一次的對政府失望!

《地政觀點.李律師點評》民眾可旁聽 環評、都委、都審、都更 會議,過程更透明開放! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月28日自由時報A14版記者葉冠妤、鍾泓良「民眾可旁聽 環評、都委、都審、都更 會議透明開放」的報導稱:民間團體抗議文資審議拒絕開放全程旁聽與媒體記錄,相較之下,環評審議會議、都委會、都審會、都更會都採完全透明開放。   北市環保局蔡玲儀副局長表示,環境評估影響審查會議依循《環評法》第四條的精神,並遵從環保署環評審查旁聽要點,環評審查會議開會通知會事前上網公告,會議也公開透明、開放民眾旁聽;此外,民眾也可登記發言、陳述意見,惟在環評委員進行決議時,基於「利益迴避」,才會要求開發業者與民眾暫時離席。   至於都市更新審議委員會也會開放旁聽,都市更新處主任秘書張明森表示,都更本來就需要民眾參與,相關權益人透過具有公信力的政府舉辦之審議會,將對於容積獎勵、權利變換、財務試算如何推演較沒有疑慮,「資訊越公開,更新推動越容易。」    台北市都委會劉秀玲執行秘書則表示,依法人民在都市計畫公展期間,本來就可發表意見,因都市計畫對人民權益影響大,為免黑箱作業,都市計畫委員會公開透明是必須的。都市設計科長羅文明表示,都市設計審議委員會歡迎民眾在場旁聽及適度表達意見,但為避免委員在討論事項時感到壓力,對發言有顧忌,希望民眾勿錄音錄影。   筆者認為早年都「市計畫審議委員會」、「環境影響評估委員會」、「文化資產保存審查委員會」等會議都是閉門自行決議,過程不公開,常引人有黑箱作業的疑慮,現在開放民眾可旁聽且提供意見,作為一個開放的政府,就應該公開透明,讓全民知道整個討論過程,才能說服民眾,並使之對政府信任!

《地政觀點.李律師點評》金管會要求遠雄人壽必須限期賣地! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問    民國104年4月25日工商時報A9版記者彭禎伶「金管會:遠雄人壽限期賣地」的報導稱:金管會已許久未再強制保險業者處分土地,之前只有罰過幸福人壽限期處分信義計劃區土地,保險局表示,遠雄人壽是在2006~2009年間投資多筆新莊副都心土地及內湖潭美段土地,大多都是搶「持分土地」,希望逐步買下其他地主的土地或跟地主合建,有些有成功,但有幾筆却一直未能談成,就一直沒有動工開發。金管會對投資「素地」原本要求2年內必須完成開發,若不能在期限內完成者,可申請展延半年到一年,但遠雄已申請多次展延,仍未能符合規定。遠雄人壽買到的土地,現在被限期「吐出來」。金管會於104年4月24日公告,遠雄人壽在2012年之前投資的內湖、新莊副都心等多筆土地,一直未能開發或處分,不符合即時利用並有收益的規範,被開罰新台幣180萬元,且土地限期於今年9月底前處分,因此保險局以違反《保險法》第146條的規定,以《保險法》第168條及第149條,對遠雄人壽開罰新台幣180萬元及一項糾正,並要求遠雄人壽6個月內要限期出這些土地,這次被限期處分的土地,包括內湖潭美段的5筆,及新莊副都心的1筆土地,多數是持分土地,本來要與其他人共同開發,但一直未能成功,未能符合保險法的相關規定,已要求改善多時,因此不再展延,限期必須賣掉。    保險局從去年就開始要求遠雄人壽必須在年底前趕快完成這些土地的開發或出售,強調不再展延開發期,但遠雄人壽去年只賣出一筆內湖潭美段的土地,售價約新台幣1.79億元,卻也一直未完成過戶,其餘新莊及內湖的土地都未能賣出。    筆者認為政府打房,如果打到保險業者要真的打到谷底,由於壽險業在開發不動產同時一定會有「借貸」情事,不可能完全現金買賣,金管會為何不一開始申請時就先將對人壽的放款從嚴,却等社會上有負面聲音出現,才對此事件針對壽險公司開罰並限期出售,這未免太過於敷衍行事,不過限期出售與罰款或許多少有些嚇阻效果,未來還要看政府如何嚴管執行!

跨海的「永然」知名法律事業商標,不容在大陸被冒用

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    當法律被賦予公平正義的期望時,我們已慣於過著有法治的陽光照射的日子,此時,面對背著陽光、在旁門左道迂迴的影子,猶如遇見乍暖還寒時的天氣,冷得一顫,最難將息。     嘆一聲,翻開三百年前郁永河所著《裨海紀遊》,當年他越過湍急的黑水溝,以清朝師爺身分來到台灣採硫,對於所見所聞留下紀錄,最後寫下結語:「余向慕海外 遊,為弱水可掬、三山即可,今既目極蒼茫,足窮幽險,而所謂神仙者,不過裸體文身之類而已!」在他筆下的台灣,顯然未開發的地方居多。誠然,現今台灣已非 當年的台灣,台灣際遇輪轉、子民強韌,曾幾何時,超越鄰近國家,而被讚為經濟奇蹟、躋身富庶之列,再過些時日,兩岸斷了四十年的血脈重新續緣;緊接著,台 商紛紛西進中國大陸。如今,台灣海峽已非當年險惡難渡的黑水溝,三百年前從西到東開發,尚處於建立管理制度階段,現在從東到西經商,所到之處朝氣蓬勃,發 展迅速,台商力道十足強勁;至今東西往來絡繹不絕,海水正藍。     永然聯合法律事務所這一台灣知名的法律事務所,在這條兩岸的驛途上,從沒缺席。創辦人李永然律師往來大陸大江南北二十多年數百趟,城市鄉鎮山川間都有深刻 足印,因為很多台灣的朋友西進經商去,需要他們信得過的「永然聯合法律事務所」協助處理其在中國大陸的法律事務。更有許多朋友的原生家庭在大陸,一趟趟血 濃於水的探親,有剪不斷的命脈要理會、要安置。源於朋友的信任與需求,永然聯合法律事務秉著在台灣處理法律事務的信念,竭心為客戶服務,李永然律師同時在 台灣及中國大陸註冊「 永然」商標,作為客戶們在偌大的台海兩地尋找永然的路標,並聲明該商標由「永然聯合法律事務所」台北所、桃園所、高雄所等自行使用,絕無授權其他地方之律師事務所使用的情形。     一直以來,「   永然」的商標在事務所設立的「永然兩岸法律事務中心」同仁們的努力下,深受兩岸客戶信賴。該中心也一直以「堅持努力做對的事」為正途,不推銷廣告、不割喉 作戰,在陽光下坦蕩蕩的馳騁,與客戶朋友相互擊掌鼓勵,認為這就是做事的一切重心,始終如一。不料,悄悄地紛紛傳來朋友疑問:「上海有間『上海凌雲永然律 師事務所』是不是你們開的呀?有朋友想去,因為是『永然』!」     有「永然」兩字的律師事務所內裡卻不是永然的人,頗讓人混淆、有受誤導的疑慮感,會讓大陸台商迷濛看不清!迷濛帶著不安,正版的永然商標受損是其一

《地政觀點.李律師點評》國人投資海外不動產高達新台幣480億! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月24日 聯合報AA3版 記者蕭韻純、江碩涵「海外買不動產 國人投資480億」的報導稱:台灣房市近年受政策調控、影響買氣,加上房價來到高點,房地產投報率不佳,置產族於是把目光轉向海外,帶動海外置產熱潮,國內房市交易則冷颼颼;但前進海外購買不動產的風潮卻是持續加溫。   21世紀不動產王福漲董事長表示,民眾多前往亞太新興市場置產,包括柬埔寨、泰國等國,因為房價低、投報率也高,現在買氣相當火熱。自農曆春節至今,海外不動產詢問度逐漸增溫,前來諮詢的客人數量成長2~3成。   筆者認為:台灣自政府打房政策一波接一波以來,政策與景氣的不確定性,以及囤房稅等政策推出,「海外投資」已成了投資者與大企業的新天堂,國內投資資金無法穩定獲利投資,促使投資者順著國際經濟走勢,持續向海外投報率高的國家投資,盼政府能看到近期的大量金額流向海外,能先預防國內投資架空現象,並做好準備,輔導國內企業對國外的投資,預防將來海外投資的糾紛產生!

《地政觀點.李律師點評》台北市購屋坪數 ,10年來,形成愈買愈小! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月23日蘋果日報A18版記者于靜芳「北市購屋坪數 10年砍半」的報導稱:房價高漲,買得起的房屋者其坪數愈來愈小。根據建物買賣移轉資料,發現10年前六都民眾平均購屋坪數41.6坪,去年已縮水到35.2坪,台北市更縮到24.3坪,比10年前減少一半。房仲指出,不僅買不起房,連屋主賣屋也賣不掉,北市房屋至少需2個月才賣得掉,台灣房市正處於尷尬期,沒房的民眾買不起房,有房的民眾卻賣不掉房子。   台北大學不動產與城鄉環境系彭建文教授認為,「薪資結構」是一大問題,20年薪資所得沒有改變,但台北市房價已漲3倍,只能愈買愈小,面積縮水2~3倍,雖然今年房價有下修3~5%,但薪資所得也要跟著提高,否則無法改善居住品質。双北市或桃園居住的房價已愈來愈高,買房還有些困難。   筆者認為這幾年的房市上漲,使得一般民眾想買房却買不起,想在政府管制房市及持有稅成本提高之下,國人想要購屋愈來愈買不起,能買的坪數也越來越小,政府對此情形,一直不斷實施打房與增稅政策,也未見效果,尤其以北部的買房坪數最為顯著,南部買房坪數較無影響。盼政府在制定打房政策時,能通盤檢討南北實務與經濟狀況,使民眾用南北來做比較,民眾呈現觀望情形,使得房市景氣越變越差,政府的美意反而打了折扣!

《地政觀點.李律師點評》住豪宅深夜播歌被視為惡鄰,法院判強制搬家! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月11日蘋果日報A18版記者王吟芳「住豪宅深夜播歌 惡鄰判強制搬家」的報導稱:高市前鎮區豪宅「福懋首善」住戶謝某,2年來常在深夜大聲播放江蕙等歌曲擾人清夢,被其他住戶抗議超過60次,報警處理逾20次,但謝男僅短暫收斂幾天就故態復萌,甚至有鄰居被他吵到受不了搬家,社區住戶投票決定提告強制遷離,台灣高雄地院昨依《公寓大廈管理條例》,判決謝某須搬家。   該大樓管委會去年提告,指謝男自102年11月起,常從4樓住處發出警報、音樂聲,影響其他住戶作息,管委會多次試圖與他溝通,但謝男都不應門,也不接對講機,幾天後才出面同意將音樂關小,但沒幾天謝家又在夜間傳出震耳音樂聲,有一次甚至從晚上8時吵到隔天,嚴重影響住戶生活。法院審理時謝男均未到庭,也沒具狀陳述意見,不過大樓保全證稱,謝男從前年底起密集在深夜播放很大聲的音樂,有時整天播放,勸導多次均未改善。法官認為,謝男違反「社區規約」影響居住品質情節重大,經勸導仍無改善,依《公寓大廈管理條例》,判謝男須強制遷離。仍可上訴。台灣高雄地院民事執行處表示,依《公寓大廈管理條例》規定,對付惡鄰除可訴請強制遷離,若惡鄰是房屋所有權人,也可訴請強制出售,一旦法院判准,惡鄰依法須在3個月內自己賣掉房子,否則管委會可聲請法院強制拍賣。   筆者認為台灣社會進步,民眾教育生活水準提高,不應會有住在如此豪宅或社區內有相類情形發生,在《公寓大廈管理條例》第16條第1項規定:「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」同條例第5項也規定,應由管理委員會或管理負責人予以制止或按規約處理,經制止而不遵守,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。同條例第47條第二款還規定,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣3000元以上15000元以下罰鍰要求該住戶限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰。同條例第48條第4款更規定,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣1000元以上5000元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰。使管理委員會或負責人執行其職務。   因此在一個社區大眾環境裡都應該自制,不製造、不影響公共安全品質與安寧,給社區帶來困擾並且也給自己製造問題,有可能還會被社區管委會透過法院判決強制遷離,而得不償失!

《地政觀點.李律師點評》社會宅 六都僅雙北19處 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月19日蘋果日報A17版記者陳書榕「社會宅 六都僅雙北19處」的報導稱:自從柯文哲入主北市府,社會住宅議題不斷,其他縣市首長也繃緊神經找地規劃,《蘋果》調查六都社宅存量,雙北市目前有19處、6282戶,幾乎是全國僅有、真正營運的社宅,規劃中社宅則有雙北21處2.7萬戶、桃園4處4000戶、台中10處3640戶,合計逾3萬戶,但台南與高雄市卻仍掛零。,社宅規劃南北兩樣情,高雄市政府主任祕書高鎮遠認為,台南、高雄房租房價較低,與社會住宅的租售價可能相去不遠,租金補貼對南高居民反而實際,高雄市府須審慎評估社宅的必要性,年輕人望高房價興嘆,去年10月社運團體巢運夜宿帝寶豪宅前記憶猶新,呼籲政府重視居住正義的風潮再起,台北市長柯文哲上任後,也打出8年5萬戶社會住宅的口號,全國六都社宅蓋不蓋、怎麼蓋?學者認為,應從城市與居民特性做考量。     筆者認為政府的「居住正義」政策對經濟弱勢民眾是一劑興奮劑,但真正能確實做到的有哪一都?目前僅看到雙北市有在推行,最大問題應該是在經費問題,錢是萬能,但沒錢就萬萬不能,盼政府在釋出公有地的同時,應該通盤檢討未來的施行與經費如何統籌運用,避免再次傷害大眾,失信於民!

《地政觀點.李律師點評》老屋拉皮整建 新北市最高補助千萬元台幣! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月18日蘋果日報A36版記者陳書榕「老屋拉皮整建,新北最高補助千萬」的報導稱:民國104年3月台北市信義區聯合報大樓發生外牆磁磚剝落意外,造成死亡及重傷的慘劇,建築物外牆磁磚剝落影響公共安全事件頻傳,引發全國關注,新北市府為防止意外再發生,即日起受理建物更新整建補助,每案最高補助經費可達75%、總金額1000萬元為上限。 新北市政府都市更新處處長王玉芬表示,都更處每年都會推出經費補助,希望能夠提升建築物安全性、機能性及改善市容景觀,2014年度共有28件整建案申請補助成功、174件社區外牆拉皮及增設電梯案諮詢,2015年至今有5案通過補助申請。至於外界常詬病都更審查過程緩慢,導致更新案牛步,為了提升都市更新審查效率,若申請案經全體土地及合法建築物所有權人百分之百同意,就可免去公聽會流程,直接送至都市更新審議委員會審議,讓民眾可以早日完成老屋變新厝的願望。   都市更新處發展科科長洪宜萍說,新北市居民若想要辦理建物外牆拉皮或公寓增設電梯,符合補助的規模條件,就可以提出申請,補助額度上限為核准補助項目總經費50%,如果建物位於市府指定「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計劃道路,最高補助經費可達75%,每個案子以新台幣1,000萬元為上限,104年度輔導團隊同樣委由新北市建築師公會負責,將由專業建築師提供免費諮詢及方案評估等,望民眾多加利用。   筆者認為台灣處於地震帶,房屋外觀時常有磁磚落情事,為了解決此公共安全事件發生,新北市政府特別加快腳步放寬修訂《新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點》,盼其他各縣市政府也應秉持該方式,將公共安全意外補助申請條件更新,讓都市更新腳步更有效率,對民眾居住正義也更有保障,並符合住宅法的精神!

《地政觀點.李律師點評》無視停工令,「目無法紀」照蓋,違法續蓋農舍送辦! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月20日自由時報A8版記者朱則瑋「無視停工令照蓋 宜蘭白目農舍送辦」的報導稱:宜蘭縣冬山鄉一名屋主違規增建「農舍」,宜蘭縣政府已發公告要求停工,該屋主置之不理,還疑似偽造施工告示牌,持續施工。宜蘭縣府表示,農地未農用,可罰新台幣六萬至卅萬元,屢勸不聽者,將依違反《建築法》,移送地檢署偵辦,可處一年以下有期徒刑。   屋主回應,有送文件申請,但未獲核准,想先蓋再慢慢申請,既然宜蘭縣政府認定違法,將自行停工,和建築師討論適法性,決定是否繼續施工。 屋主先前向冬山鄉公所申請「農舍建照」,建造富麗堂皇農舍。今年三月中在房舍旁鋪柏油、設停車場,後方增 建新的大型農舍,幾乎是農舍主體的兩到三倍大,建築工地還放置「假的施工告示牌」。冬山鄉公所獲報,要求屋主停工遭拒,上週通報宜蘭縣政府,宜蘭縣府對屋主發出公告,勒令停工,沒想到屋主昨天仍施工灌漿。   冬山鄉長謝燦輝說,縣府要求「農地農用」,捍衛流失中的宜蘭農地,想不到有人竟仍暗中違規增建,他建請縣府嚴懲,不容許類似情況再度發生。 縣府建設處長黃志良說,經調查,屋主放置的施工告示牌上的施工日期、內容均是偽造。擴建農舍已屬違法,農地未農用,可依違反區域計畫法開罰,最高罰款新台幣三十萬元,且得連續開罰。   筆者認為違法犯紀本來就是不應該,何況宜蘭縣政府發公告函要求停工,還置之不理居然還在施工地點偽造施工告示牌,這是囂張還是另有隱情,事實上如此違法情事時有所聞,這只是冰山一角,其他沒被檢舉而已。宜蘭的農舍已蓋得面目全非,目前才發覺蓋「農地、農舍」的嚴重性而強制制止,是否已為時已晚,盼宜蘭縣政府各管理單位人員能積極負起職責,讓當地之農地的傷害能減至最輕!

《地政觀點.李律師點評》贈與子女置產資金 須留證明 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月16日經濟日報A18版記者吳佳蓉「贈與子女置產資金,須留證明」的報導:財政部國稅局表示:未成年子女並無謀生能力,根據《遺產及贈與稅法》規定,以其名義所購買的財產,必須視為法定代理人或監護人所贈與的財產,依法課徵贈與稅,有些父母會先逐年贈與未成年子女金錢,等金額足夠後,再用以購買不動產,登記在未成年子女名下。國稅局提醒,父母做此類財務規劃時,記得保留可證明資金流程的完整文件,否則該不動產將視為父母贈與給未成年子女的財產,遭補徵贈與稅,除非,能提出資金流程證明文件說明,購產資金來源確屬歷年受贈的款項或孳息,便可免徵贈與稅。至於證明文件怎樣才算完備?國稅局解釋,證明文件重點是要能佐證確有受贈、受贈後資金在戶頭未遭動用,且確實用以購買不動產的完整資金流程。因此,父母除須提出每年贈與給未成年子女時,國稅局所開立的贈與稅繳清證明書,或免稅證明書(父母每人每年各享新台幣220萬元免稅額)以外,也得提供銀行帳戶交易明細,佐證受贈款項是否存入?是否遭動用?是否在累積至一定金額後,用以購買該筆不動產?   上述相關文件皆俱全,國稅局才會認定不是贈與行為。若單單只有贈與稅繳清證明書或免稅證明書,仍會因只能證明有受贈事實、但無法證明歷年受贈資金確實用於購買該筆不動產,而遭補徵贈與稅,提醒民眾注意。  筆者認為民國98年1月20日《遺產及贈與稅法》第22條(免稅額)贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額新台幣二百二十萬元,因此許多父母為未成年子女購置不動產,於多年前就開始籌備,依《遺產及贈與稅法》規定範圍內逐年贈與現金給子女,但如此規劃看似合法,但規劃時間長,且稍有大意即被國稅局補稅,也可先用夫妻名義購買不動產登記產權後,再利用不動產土地房屋價值計算,在免稅額新台幣二百二十萬元內贈與子女也是一種方式,筆者建議規劃贈與不動產節稅給子女時,其方式有多種,各種節稅方式、原因不同規劃前應先將贈予子女原因告知專業人員,由專業人員幫忙判斷與作法,避免產生被補徵贈與稅情事發生!

《地政觀點.李律師點評》台南建商公會籲房地合一速定案 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月17日工商時報A21版記者陳惠珍「台南建商公會籲房地合一速定案」的報導稱:台南市不動產開發商業同業公會林漢清理事長表示,台南房市不會有大幅回檔之憂;然因近兩年來新推案年增40%以上,台南同業已有共識,未來將減量推案;此外,他並呼籲政府宜將房地合一稅早日定案,以消弭購屋者「觀望」心態,會員去年申報開工戶數為6,846戶,其中透天厝2,564戶,大樓產品4,282戶;大台南地區會員(包括台南縣市)申報開工總戶數,從101年約6,000戶,去年已達12,000戶,每年成長幅度高達40%,今年第一季也有2,400戶。因此,同業已有共識將降低推案量,而對於台南房市的發展,目前仍持「審慎樂觀」,但對於財政部房地合一新制則認應早日定案,才能消弭消費者「觀望」的態度;該公會預定於4月28日,由會計師林志聰就房地合一稅內容作詳細的說明,也希望同業能踴躍提出建言。   筆者認為政府打房後,陸續推出各種政策,使豪宅市場的榮景不再,「多屋族」跟「豪宅屋主」都中箭,這波房屋稅新制,將為政府帶來不少稅收,但房地合一稅的新制尚未定案,各地建商已紛紛停止投資建設,投資者也自然持觀望態度而退縮,目前最盼政府能盡快公布房地合一新制,讓他們能有下一步可行之路,才不會帶來過多的建商無以為繼!

《地政觀點.李律師點評》公寓大廈社區開放空間,設大門門牆擋道! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年04月11日蘋果日報A36版記者張琬聆「社區開放地,設大門擋道」的報導稱:不少大樓社區為換取容積獎勵而設置開放空間,本該回饋附近居民使用,但卻利用各種方式阻擋開放空間出入口,引發爭議。 建商申請設置開放空間換取「容積獎勵」,民眾檢舉阻擋開放空間使用案例屢見不鮮,日前桃園民眾陳先生向《蘋果》投訴,桃園市中壢區「鉑金苑」開放空間未開放,反而設置大門長年深鎖,影響民眾使用權利。他痛批,當初建商取得容積獎勵蓋高樓,已經影響到附近透天住戶日照權,該開放的空間卻又沒開放,「比土匪還狠!這樣不算竊佔國土嗎?」記者勘查現場,發現「鉑金苑」雖立有開放空間告示牌,但的確以鐵門阻擋,不得其門而入。   「鉑金苑」管委會經理方碩民表示,他民國104年2月才到職,該社區開放空間出入口的大門就一直是關閉的,如果真有爭議,應由建商負責處理。他直言,站在社區管理的職責與立場,非住戶的民眾想進來社區,當然必須拒絕,才能確保住戶的安全與權益。   桃園市政府建管處使用管理科科長陳育時表示,根據《公寓大廈管理條例》第16條第2項規定,開放空間不得設置欄或門牆,會先查看該社區的竣工圖,確認有無違建情況,若確認為「二次施工」,再報請拆除科處理。陳育時指出,建商當初換得容積獎勵,就不能將開放空間私有化,嚴禁圍塑使用,將要求建商予以改善,並歡迎民眾檢舉。   筆者認為《都市更新建築容積獎勵辦法》以開放空間換取建築面積,但建商建築完成後將大樓社區交接給管理委員會,然《公寓大廈管理條例》也有規定,開放空間不得圍起柵欄或門牆,但社區為了管理方便,將開放空間私有化,違反容積獎勵初衷,而引發爭議,盼政府應積極主動執行違法情況,立即拆除,不應睜隻眼閉隻眼,讓事件擴大,才不失立法改善居住環境,增進公共利益的美意!

《地政觀點.李律師點評》經濟部搭橋,蚊子館變創新基地 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月14日經濟日報A15版記者吳父鄉「經部搭橋 蚊子館變創新基地」的報導稱:經濟部推動傳統產業轉型升級,先從終結蚊子館著手。目前已在台北、高雄、花蓮的老舊或廢棄房舍中,成立三個「創作基地」,再從各個基地出發,帶動相關產業聚落進駐,活絡在地商圈與經濟,經濟部官員說,隨時代變遷,這些基地早已乏人問津,變蚊子館;但藉由串連政府、產業等資源,活化產業聚落,已獲新生,民國104年2月改成「後山.山後故事館」後,除了石材產業,更新增東部的深層海水、原住民文化創意產業,形成三大核心產業。以「說故事」的方式吸引各界重視花東地區產業,而經濟部則從技術開發、應用服務、行銷推動提供「一條龍式服務」,盼能帶動產業聚落,成為平衡城鄉發展落差的火車頭。   筆者認為政府多年來浪費公帑,蓋了一些用不到的公共會館或留著不用的舊會館,却遲遲未規劃利用,造成治安的死角,民眾檢舉都未獲改善,今天見到政府已著手推動創新改變蚊子館變「新創作基地」,並依不同區域活化產業改造,帶動當地的經濟發展,盼政府未來在公共工程計畫上,應先考慮後續的利弊,能有明快的做法,先防範未然,避免未來有更多的浪費,另外也因當前的政治生態環境,各地方人口與軍事單位大量外移跟裁減,造成軍事營區不在使用,雜草叢生變成另一種公共資源浪費,政府如能及時活化,也不會形成今日的斷垣殘壁與蚊子館景象!

《地政士觀點.李律師點評》朱澤民教授認為房地合一稅率17%宜上調 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月26日工商時報A21版林淑慧所撰「有錢不一定住得到朱澤民:房地合一 稅率應上調」報導,財政部日前委託中華財政學會,在台中、高雄各舉辦房地合一座談會,以求廣泛搜集各界意見,擔任座談會主持人的朱澤民表示,與會者對於房地合一稅的長期持有優惠、自用住宅以總價新台幣4千萬元為免稅門檻,以及稅收該「統收統支」或「專款專用」等,較有「異」見。朱澤民教授受訪時表示,房地合一稅對2年內出售房產課30%重稅,但滿2年稅率大降至17%,長短期稅率差距太大,不僅有避稅空間,也將對房市造成閉鎖效果,建議調高單一稅率,甚至不要區分長短期,或許比較好。     朱澤民教授指出,從稅的觀點來看,賺了錢就該繳稅,目前是炒房者利用稅制缺失合法避稅,未來房地合一稅改上路後,則是要合法繳稅,但是有錢人賺了錢不怕課稅,卻很怕貸不到款,買了房子幾乎98、99%可以貸款,因此政府打房也要從貨幣政策下手。他也提醒,政府賦予稅收公共目的,主要是為了得到輿論支持,但多數學者建議應採「統收統支」,房屋政策由政府另編預算,才比較符合國家財政管理體制,理由在於地方政府若需要稅收,仍會轉嫁到營利事業或消費者身上,最後不見得對弱勢有利。     筆者認為房地合一稅將是不動產交易稅制的一大改變,影響層面甚廣,所以一開始如制定較高的稅率或較寬鬆的課稅條件,可能會造成房市急冷急凍,甚至房價大幅下跌,建議新的政策應採取較為溫和的方式,避免造成太大的衝擊!       永然聯合法律事務所李永然律師認為有些學者太過理想化,其實房地產交易中虧本的人大有人在,老是舉些賺錢的極端例子並不恰當;房地合一稅是一大改變,此一修正宜漸進,先求有,再檢討,這樣才不會造成太大衝擊,17%沒有再調升的必要!

《地政士觀點.李律師點評》台東那界行館被爆違規經營,台東縣府主動調查! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月27日聯合報A10版謝龍田、尤聰光、羅紹平所撰「有錢不一定住得到 那界行館被爆違法經營」的報導,緊鄰台11線及太平洋興建的「那界行館」。台東縣近年來因觀光業起飛,民宿激增逾一倍,申建農舍也明顯增加;座落海岸公路旁東河鄉豪華農舍「那界行館」 (NACHE VILLA),被檢舉占用國土、違規經營民宿及違建,引起地方關注。占地約四百坪的那界行館是四樓白色建物;民眾指出,屋主據稱是北部一位商人花六年、斥資新台幣上億元才完成。行館旁是加母子灣,海景無敵,館內陳設典雅,游泳池與太平洋相連,置身其間是一大享受。     台灣台東地檢署主任檢察官柯怡如表示,那界行館建物占用國有土地面積不大,國有財產局與當事人已和解,至於竊佔部分仍在偵辦中,違建等部分由台東縣政府及東河鄉公所處理。台東縣政府建設處指出,行館的遮陽屋簷、樓梯外推部分及圍牆都是違建,農用蓄水池成了游泳池,農地淪為庭園造景,待鄉公所查報後,縣府會依法處理。台東縣府觀光旅遊處副處長王國政說,那界行館以農舍名義興建,卻違規經營民宿,依法可裁處六到廿萬元罰款,近期將赴行館查核房間數;其他農舍違規經營民宿部分,觀旅處也將會同建設處、農業處徹查。         筆者認為近日許多旅館或俱樂部陸續被爆出竊占國有地、私接溫泉或增建違章建物,政府針對此部分已大力執行,希望業者切勿擅自變更設計或規劃,發生公安事件將會造成難以弭補的損失。     永然聯合法律事務所李永然律師認為企業經營一定要建立守法意識,切勿心存僥倖,凡所有建設一定要考慮相關的法律規定,請教專業律師、地政士、建築師、會計師,不要違法,這樣才能維護企業形象並永續經營!

《地政士觀點.李律師點評》高雄眷村復活了,「以住代護」活化古蹟資產! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月26日聯合報A11版記者蔡容喬、徐如宜所撰「以住代護創意播種 眷村復活了」的報導,高雄市文化局民國103年10月推出黃埔新村「以住代護—人才基地計畫」,為期兩個月公開看屋階段,逾千人次參觀,共收到一百零六件申請案,選出的五組提案人有服裝設計師、手工書創作者、木工師傅、動畫設計師和舞蹈家。此次以最高分入選「以住代護」方案的謝宜彣,是劇場服裝設計師,年齡不到卅歲,她與研究所同學、從事攝影、網頁設計的好友提案申請,要建立七個人共同的居住及創作空間。謝宜彣說,以前常騎機車看眷村老房子,「很喜歡這邊的氛圍」,沒想過有一天能入住,作為實現夢想的發源地。另一組入住者陳鴻文原本在北部,從3D動畫師跨域從事室內設計,「老房子沒有距離感、有溫度」,他南下尋覓老房子,一開始鎖定鹽埕區,得知可申請入住眷村,決定試試看,附近有不少舊眷村遺留的廢棄家具,打算進行修繕,「未來邀請鄰居辦活動,教大家修理舊家具」。     黃埔新村建於民國36年,已畫為高雄市文化景觀。住戶已陸續搬遷,因屢遭民眾通報環境雜亂、偷竊案件頻傳,市府向軍方申請代管十一戶,並提出「以住代護」,徵選愛好眷村文化、具有各領域專長人才入住、維護。該項計畫合作為期三年,由市府負擔基礎修繕經費,入住者以實際居住行為,減緩建物的損害,共同守護眷村文化景觀。     筆者認為高雄市政府運用以住代護的方式讓有創意的青年民眾來駐住文化古蹟中,並藉以活用該景觀,相信在未來的日子,青年的創意搭配地方古蹟,一定可以開發出另一觀光景點,並減少政府維護支出的預算,期待更多的地方政府能效法,更加活化古蹟資產。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「眷村」是一歷史名遺留下來的生活居住文化,宜加以適當保留並活化,高雄市政府文化局的此一構想,值得肯定。若活化後與「觀光」結合,必可為台灣經濟加分,台灣加油!高雄加油!

《地政士觀點.李律師點評》私校退場土地改辦社會住宅,教育部長表示不會炒作土地! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月29日中國時報A8版記者胡清暉所撰「私校改辦社會宅 教長:不會炒地皮」的報導,基於少子化衝擊高教,教育部提出退場私校可以改辦社會住宅,引發外界質疑是開放讓私校炒作土地。教育部長吳思華回應,依據現有法規,私校董事會屬於「基金會」,即使開辦社會住宅的獲益仍屬於非營利的基金會,不屬於個人;因此,私校停招後,就算是有收入也會進入基金會,不會進入個人口袋,重點在於對基金會財務監督。不過「社會住宅」只是選項之一,只出租不能出售,應不算炒地皮,況且要地目變更,需經過地方政府同意,不是由教育部決定。不願具名的教育界人士指出,目前最缺乏社會住宅的是大都會地區,但在都會地區的私校招生大都沒有問題,招生困難的學校大多位處偏遠,因此,私校退場可能會引發炒地皮的說法,其實是假議題,完全沒有考慮市場供需。     筆者認為私校因退場而閒置的校地應妥善運用,無論是興建社會住宅、老人安養中心或其他社會福利機構,都是選項之一;土地的利用本應隨著時代變遷及社會的需求做改變,只是該如何配套及控管是當局者所應該思量!     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣少子化已成為事實,政府必須就其相關影響進行研究,並提前因應;在少子化時,有些學校面臨招不到學生的窘境,這些未來面臨關閉的學校,要及早做好退場機制的準備,這是教育部的重要課題,不可迴避!

《地政觀點.李律師點評》台北市紹興社區將納入公辦都更 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月9日中國時報記者邱文秀、陳芃台北「紹興社區將納公辦都更」 的報導稱:台北市政府推動公有土地開發,台北市市長柯文哲於民國104年4月8日透露,除了台北市都發局已找到的22處公辦都更地點,「紹興社區」也將加入,他已和台大校長楊泮池談過。另外,副市長林欽榮昨日也宣布啟動3大公有地開發案,包括市議會舊址、URS21(原公賣局中山配銷所)和「內湖之心案」,評估市府至少可獲得新台幣139.5億收入。 22處公辦都更搭配至少10處中繼住宅,是台北市都發局民國104年重要政策,但新市府上任超過百日,仍不見內容公布。倒是104年4月8日市長柯文哲到市議會跟民進黨團做施政報告時,指因為想蓋只租不賣的「公共住宅」,要先盤點閒置空地,雖然台北市都發局目前已經找到22處,但他默默加個「問號」,若其他地方適合也要加入,副市長林欽榮民國104年4月8日下午則率市府團隊公布3大公有地開發案,都將採設定地上權方式開發。其中,面積近1公頃的議會舊址開發案,可做觀光旅館,還會設置台北願景館、考棚(古代考場)行署紀念碑等。   筆者認為台北市政府為推動「公共住宅政策」之公有土地的開發不遺餘力,位於紹興南街、信義路交口的紹興社區也將納入,盼市政府未來開發公辦都更時能能確實安定該社區居民,避免補償不公造成另一波法律爭訟,浪費資源且社會觀感不佳,致影響台北市都市發展的前途!

《地政觀點.李律師點評》台北市大巨蛋傷古蹟,罰新台幣150萬 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月28日蘋果日報A12版綜合「大巨蛋傷古蹟,罰150萬」的報導稱:雷聲大雨點小!台北市長柯文哲昨上午說重話,指台北大巨蛋旁松山菸廠煙囪古蹟傾斜,十分危險,若不能解決,大巨蛋恐暫時停工。但下午北市府與開發商遠雄緊急會商後,北市府發言人林鶴明指,因工程結構不夠穩定,恐有安全疑慮暫無法停工,台北市市政府只能依照《環評法》開罰遠雄150萬元,並限一周內提補強計劃。文史專家批,遠雄已造成古蹟傷害,應先停工;環團也要求停工。   台北市大巨蛋民國2011年開工,兩年前開挖到地下層,傳出緊鄰的市定古蹟松山菸廠建物受損;去年4月北市文化局發現區內的製菸工廠、辦公廳等古蹟龜裂及沉陷,鍋爐房煙囪傾斜,去年6月已請遠雄停工修復。但北市環保局昨早向柯報告,今年2月稽查時發現遠雄未依承諾停工,古蹟越修裂越多,煙囪的煙道還出現3公分的新裂痕,危險程度已達警戒值,柯氣得喊停工。   筆者認為許多都市建設案,多年來引發很多爭議,問題在哪裡?政府的核准沒責任嗎?一開始就細心了解案件的可行性後,再核發建照,政府應該是站在監督腳色來輔導,而不是依政治型態來辦事,改朝換代後,看到影子就開槍,隨機起舞,否定前朝一切建設案,立法院通過的核四案也是一例!盼政府能為大眾利益著想,不要為了個人私利或小眾利益而損害了國家發展前途!

《地政觀點.李律師點評》東台灣民國103年土地移轉面積,暴增4成! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月5日自由時報A7版記者徐義平「宜花去年土地移轉面積 暴增4成」的報導稱:根據內政部統計資訊,二○一四年宜蘭縣土地買賣移轉面積約三七二萬一九五四坪,相較前年的二七○萬七八七四坪,大增約卅七%,而且自二○一二年以來,土地買賣移轉面積已連續四年呈現正成長,尤其農地交易狀況更是熱絡,觀察實價登錄資料即可發現,宜蘭縣二○一四年土地交易量前三名的礁溪鄉、三星鄉及冬山鄉,農地交易件數佔土地交易件數達六十五%至八十%。   目前宜蘭縣當地傳出幾起交易糾紛,加上規劃中的房地合一也將依法得核發建照之土地納入課稅範圍,且宜蘭縣政府也預告《宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法》草案,將明確定義農舍建照申請人必須要有農保資格,抑或是實際務農,新規定設下重重限制,但既存農舍因奇貨可居、有望增值,後續值得觀察。  筆者認為宜蘭是個綠色城市,無工業污染,自從雪隧的開通,交通的便捷,讓宜蘭良好居家環境,紛紛湧入許多投資客,城市人大量游資湧入,陸客湧進,幾年下來,多少良田、農地濫建成豪宅、民宿,整個宜蘭農地幾乎被炒了多遍而獲利,如今宜蘭縣政府才開始正視該問題的嚴重性而立新法規遏止,在台灣的最後一塊淨土在花蓮、台東,隨著台鐵普悠瑪號通車,交通更加便利,帶動了觀光效益,需多建設隨之而來,政府打房政策提出稅改,讓投資客游資湧入東台灣,建議政府應盡早注意花蓮、台東的土地交易,避免土地又再暴漲,讓東台灣民眾受傷害!

「建商沒錢 建案5年沒蓋好?」蘋果日報採訪李永然律師

蘋果日報記者潘姿羽採訪李永然律師,針對民眾投訴購買嘉泉建設預售屋建案「嘉泉名璽」卻遲等不到完工日一事,代讀者詢問律師專業意見。該則新聞刊於104年4月5日蘋果日報A17版。 此案件為民眾購買嘉泉建設預售屋建案「嘉泉名璽」後,建商表示會持續整合鄰地,盼增加容積率,致後續工程進度延宕,但時日一久,買方才透過LINE群組交換訊息,也聽說起造人改為台億建經、建商財務出問題等情況。 業者回應,雖財務有狀況,但建案「嘉泉名璽」已找到資金,可於今年完工,並透過問卷調查買方要退款或等待完工,一定會提供讓買方滿意的服務。 永然聯合法律事務所李永然律師提醒,預售屋買賣契約應載明開工、完工、交屋等時程,建商若交屋遲延,便構成「給付遲延」,若催告後仍不履行,買方可依契約中的違約條文處理,要求解除契約。 ◎完整新聞請點: <蘋果日報>建商沒錢 建案5年沒蓋好

《地政觀點.李律師點評》位於台北市的商辦租金,房東喊漲! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問      104年3月23日聯合報記者孫中英「北市商辦租金 喊漲」的報導稱:台北市房屋與地價稅稅基,近年不斷調高,保險業包租公成本跟著提高,最近醞釀調高A級商辦租金,不排除在租約到期後調漲租金,許多商辦大樓租金揚言要「漲10%」;地價大漲,讓台北市地租暴漲,也嚇阻壽險業未來投標台北市「地上權」開發案意願。台北市土地公告現值過去10年,年年上漲,每3年調整一次的公告地價跟著漲,地價稅也一路漲;在台北市擁有土地或地上權的壽險公司,因為稅負提高,成本大增。   壽險業者說,若租約到期後,充分反映稅負成本,台北市許多商辦大樓租金至少要「漲10%」,但為避免嚇跑房客,應該只會適度反應,不會完全轉給房客負擔。 除考慮調漲房租外,過去幾年,壽險業是台北市地上權開發案主力投資者;例如世貿二館及信義區A25地上權,各由南山及富邦人壽標下,但投資地上權開發案後,每年還必須依當期公告地價一定比率、例如3到5%繳交地租給北市府;公告地價大漲,讓壽險業每年上繳地租暴漲。部分壽險公司說,稅負調高絕對會讓地上權投資成本大增,保險業再進軍台北市地上權開發案的意願已不高。   筆者認為商辦租金近年來會不斷調高原因,主要是公告現值每年調整與公告地價每三年調整有關,另外台北市的房價飆漲,賠錢生意沒人做,賺錢生意大家搶,不管投資業者或是投資人的投資資本提高,相對會將房價成本反映在租金上,因此壽險業對地上權投標的意願也降低,盼政府在打房或調整地價的同時,也應該對房屋租金上漲空間多留意,避免產生另一種變相房市上漲!

李永然理事長率中華人權協會應邀前往北京與中國人權研究會交流

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中華人權協會於民國104年3月30日下午4時30分,應中國人權研究會之邀由李永然理事長率領李本京常務監事、楊泰順常務理事、周志杰常務理事、鄭貞銘理事、吳威志秘書長、袁易副主委及李佩金副秘書長等8人代表團前往北京進行交流座談。 中國人權研究會參加人員有會長羅豪才、副會長李君如、秘書長魯廣錦、理事李雲龍、理事班文戰、中國社會科學院國際法研究所所長助理柳華文、秘書處副處長任丹紅、秘書處工作人員齊明杰等。 兩會就依法治國的人權意涵進行雙向溝通與交流,會後並由羅豪才會長宴請代表團一行,雙方互動熱絡,此次兩岸交流成果豐碩。

李永然理事長率中華人權協會與北京致誠農民工法律援助與研究中心交流

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中華人權協會於民國104年3月31日下午2時,應中國人權研究會之邀由李永然理事長率領李本京常務監事、楊泰順常務理事、周志杰常務理事、鄭貞銘理事、吳威志秘書長、袁易副主委及李佩金副秘書長等8人代表團前往北京致誠農民工法律援助與研究中心進行交流座談。 北京致誠農民工法律援助與研究中心參會人員有主任佟麗華、律師王勝利、項目官員齊小萌等。雙方針對弱勢群體法律援助的推展與現狀、大陸民辦非企業單位的發展狀況及改革開放下經濟權與社會權推進的現狀等進行交流探討。

李永然理事長率中華人權協會應邀參觀北京市女子監獄及交流座談

中華人權協會於民國104年3月31日上午9時,應中國人權研究會之邀由李永然理事長率領李本京常務監事、楊泰順常務理事、周志杰常務理事、鄭貞銘理事、吳威志秘書長、袁易副主委及李佩金副秘書長等8人代表團參觀北京市女子監獄及交流座談。 參與交流座談者有北京市監獄管理局副局長何中棟、辦公室副主任劉震宇、獄政管理處副處長韋玖東、北京市女子監獄政委王嵐、副監獄長張建華、楊梅青等。雙方就獄政管理措施、受刑人矯正處遇落實現況進行交流。

李永然理事長率中華人權協會應邀拜訪北京國務院台灣事務辦公室投訴協調局

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中華人權協會於民國104年3月30日下午2時30分,應中國人權研究會之邀由李永然理事長率領李本京常務監事、楊泰順常務理事、周志杰常務理事、鄭貞銘理事、吳威志秘書長、袁易副主委及李佩金副秘書長等8人代表團前往北京拜訪國務院台灣事務辦公室投訴協調局。 國台辦協調局由局長王剛出席會見代表團,雙方就兩岸投保協議的落實及兩岸相互投資權益之保障議題進行溝通交流。

李永然理事長率中華人權協會應邀前往北京與海峽兩岸關係法學研究會交流

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中華人權協會於民國104年3月30日上午10時30分,應中國人權研究會之邀由李永然理事長率領李本京常務監事、楊泰順常務理事、周志杰常務理事、鄭貞銘理事、吳威志秘書長、袁易副主委及李佩金副秘書長等8人代表團前往北京與海峽兩岸關係法學研究會進行交流座談。 海峽兩岸關係法學研究會出席人員有副會長張鳴起、秘書長尹寶虎、中國社科院台灣研究所副研究員熊俊莉、海研會副研究員張自合、中國人權研究會秘書處工作人員齊明杰等。 座談會由尹寶虎秘書長主持,張鳴起副會長介紹2015"兩會"和《立法法》修改情況,尹寶虎秘書長介紹大陸司法改革情況,熊俊莉博士介紹台胞投資和權益保障情況等,雙方並就司法改革及台胞投資與權益保障問題進行溝通交流。

李永然理事長應邀前往北京與海峽兩岸婚姻家庭服務中心交流

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中華人權協會於民國104年3月30日上午9時,應中國人權研究會之邀由李永然理事長率領李本京常務監事、楊泰順常務理事、周志杰常務理事、鄭貞銘理事、吳威志秘書長、袁易副主委及李佩金副秘書長等8人代表團前往北京與海峽兩岸婚姻家庭服務中心進行交流座談。 座談由海峽兩岸婚姻家庭服務中心楊文濤副主任主持,參會人員有民政部港澳臺辦綜合處調研員吳志生、中心綜合信息部副處長李航航、中心交流聯絡部負責人郝紅梅、中心諮詢服務部負責人劉瑾、中心綜合信息部幹部魏亞洲等。 楊文濤副主任介紹兩岸婚姻家庭工作開展情況,雙方並就相互關注的陸配問題進行溝通交流。

《地政觀點.李律師點評》近十年來第一次看到商辦於第一季零成交,房市堪憂! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月31日經濟日報記者郭及天「商辦Q1零成交 10年來首見」的報導稱:商用不動產交易金額與去年同季相較也下修3%,是金融海嘯以來同期第二低。世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘預估,今年台北市非核心區商辦價格將再下修10%至15%,「近年來我們一起追的房價已經快要瓦解」,金管會於日前宣布壽險業2.875%的收益率投資門檻不變,投資商辦的資金來源日益緊縮,大幅降低商辦買賣動能。   地價稅、房屋稅飆漲,房地合一稅遲遲不底定,不動產市場需要時間沉澱整理,本季商辦交易量「掛零」,可以看出政策讓市場不確定性過高,投資人保守。該調查顯示,第1季全台商用不動產交易以廠房、廠辦等工業型地產為主流,總成交額萎縮至新台幣86億元。其中,企業自用需求仍為買方主力;土地成交量則在建商持續購地支撐下,表現相對穩定,首季成交新台幣266億元。   筆者認為房價居高不下,近年政府對豪宅查核嚴格,住宅交易市場已經冷却了許久,嚴重影響投資者買賣交易的意願,再加上房屋稅率的調高,使得有豪宅者成本增加;不過這股寒風也吹進了商用不動產,造成投資者資金慢慢轉往海外市場,而留在台灣的業者,也對投資豪宅信心轉向中、小坪數的小宅,造成這樣的現象,相信也並不是政府原先所預期的,打房加稅嚇走一堆企業,對台灣經濟發展絕對有影響,盼政府運用政策限制炒房的同時,應要將「炒房」與「非炒房」者區分,避免造成不公,讓民眾對政府沒信心,讓台灣企業也紛紛出走,希望政府不要只想一昧求好,打房手段不斷雪上加霜,這將使政府喪失公信力!

《地政士觀點.李律師點評》北市府強拆頂樓加蓋增建物,造成買氣大幅下降! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月24日蘋果日報A13版記者于靜芳所撰「柯P強拆 北市頂加 買氣掉3成」報導,北市列管的226件違建已全數拆除,大刀闊斧的魄力也讓頂加公寓買氣直落。據台灣房屋統計民國103年第1季至民國104年第1季的北市頂加公寓委售、成交價量變化,民國104年第1季頂加公寓成交量較上季減少逾1成,委售物件也季增10%,單價從新台幣49.8萬元跌至新台幣45.6萬元,季跌幅8.4%。若與民國103年同期比較,成交量更大幅銳減33%,且單價從新台幣51.2萬元下滑到新台幣45.6萬元,跌幅達10.93%。     台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,早期公寓會在頂樓加蓋使用面積,或分割成套、雅房出租,吸引不少投資客收購,租金報酬率4~7%。頂加部分的計價多以樓下價值的1/3計算。北市府對於強拆違建的魄力,讓近期買方對頂加公寓存有拆除疑慮,多處觀望,賣方也有急於脫手的降價壓力。德明財經科技大學副教授花敬群則表示,違建是長期下來的問題,執行拆除是必然的,頂加公寓報酬率高,相對風險也較大,柯市長拆違建有嚇阻作用,估計未來除非有極大降價空間,頂加應該很難成交。     筆者認為雖然頂樓加蓋雖可以增加房屋所有人的使用面積,但卻容易衍生公共安全問題,尤其早期所建築的公寓或華夏,都未將消防安全列入建築設計中,又面臨於狹小的巷道,只要一發生公安事件往往都傷亡慘重。因此北市府有效率地強制拆除,直接讓民眾對頂樓加蓋的需求減少,自然地違建數量將不再增加並進而減少,對民眾的居住安全將更有保障。     永然聯合法律事務所李永然律師認為公寓大廈適用《公寓大廈管理條例》及《建築法》,頂樓加蓋其房屋平台為共用部分,若未經取得專用權會有爭議;如違法加蓋也是違章建築,更是違反《建築法》,在目前的社會氛圍,買氣下降是可理解的!

《地政士觀點.李律師點評》永慶房屋總經理表示:房價下跌趨勢很明確! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月18日經濟日報A3版記者郭及天所撰「永慶:Q1交易冷 房價跌定了」報導,永慶房產集團近日發布民國年104第1季房市展望,短期及長期看跌房價比率均超過五成,房市未見復甦訊號,六都房價全面下修,與最高點相較,北市跌幅已達6%。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋直言:「房價跌定了」。他表示,2015年前二月六都買賣移轉件數為3.17萬件,較去年同期減少18%,若3至6月交易無法回溫,今年交易量恐持續低迷,且全台由北至南各都會區房價陸續在2013年第4季至2014年第4季見到高點,根據永慶今年來的交易資料來看,今年六都第1季房價與歷史高點相較,都已有2%到6%不等跌幅。     葉凌棋總經理指出,目前約六成的交易價格在實價登錄行情上下5%範圍內,但在實價登錄行情以下要賣的比率變多了,即使有零星交易在實價登錄行情之上,也是因該地區供給較少,已可看出房價下跌趨勢很明確,預估未來精華區還會再跌在5%到10%、外圍區域跌幅10%到15%,過去「有行無市」的豪宅市場,將會變成「真降價」,投資買盤較集中的重劃區及郊區,下修幅度會更高。     筆者認為隨著民國104年房屋稅調整,房地合一稅法案的通過,以及利率地調高,都將會直接衝擊不動產交易量及其價格,尤其交易量地急速萎縮,將會直接造成相關產業的職缺需求大幅減少,儼然成為另一個社會問題,期待政府在控管不動產交易時,也適度地降低對產業的衝擊。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府不宜再打房,而應落實《住宅法》,從興建「社會住宅」下手;否則將來建商、仲介倒閉,將帶來更多的社會問題!

《地政士觀點.李律師點評》台北市信義區公所將拆遷,原址將採地上權招標! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月19日自由時報A9版記者涂鉅旻、鍾泓良所撰「信義公所將拆遷 原址地上權招商」報導,台北一○一、南山廣場旁的信義區公所因為是海砂屋,北市府計畫遷至廣慈園區,其空地明年將採設定地上權案招商,比照南山廣場案給予四十%增額容積,估可蓋二三七公尺高的商業用途摩天樓。北市副市長林欽榮評估,該案新台幣一○八億權利金將入市庫,另新台幣卅二億增額容積收入納都更基金,可用於廣慈園區公辦都更。     根據北市都發局提供的資料顯示,該地位於信義路五段,佔地二三八八坪,目前屬機關用地。林欽榮副市長計畫,民國104年底都委會將變更使用分區為第三種商業區,但採第四種商業區開發,屆時容積率可達五六○%。雖採設定地上權案開發,須經議會同意。根據都發局粗估,如得標者購滿四十%增額容積,該案可建二三七公尺高的摩天大樓,成北市第四高樓,僅次於五○九公尺的台北一○一、二七二公尺的南山人壽「南山廣場」大樓(興建中)、及二四四公尺的台北新光三越大樓;都發局都市設計科長羅文明說,如該案基地縮窄,樓高也可能超過南山廣場。另外,權利金新台幣一○八億元為粗估,須待日後財政局透過估價流程估算。     筆者認為北市府將台北市精華土地做最有效利用,並將該權利金回饋於都市更新是一個很好的方式,甚至未來可以成為建設公營住宅的財源,取之於土地,並用之土地上,如此房市才能穩健,並讓人人有屋住。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府要朝向將台北市建設成「國際化都市」的目標邁進,宜將都市景觀做一良好規劃,才會讓台北市民覺得有感的改變!

《地政觀點.李律師點評》民國104年4月15日浮洲合宜住宅將交屋,該合宜宅首度亮相!   文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月27日蘋果日報A28版記者潘姿羽「下月交屋 浮洲合宜宅首亮相」的報導稱:千呼萬喚始出來,板橋浮洲合宜住宅昨亮相!日勝生集團邀媒體參觀即將交屋的合宜宅A2區,介紹社區環境及室內空間。A2區3月31日起驗屋,預計4月15日交屋。日勝生表示若民眾對房屋設備有問題,修繕部門會盡速解決。   浮洲合宜住宅於民國104年3月26日開放媒體參觀已取得使用執照的A2區,A2區於104年2月9日取得使用執照,1樓公共空間已有植栽,也設置生態池、生態跳島,除了美觀,也兼具調節雨水功能。日勝生活科技副理林瑋莉表示,浮洲合宜住宅為鑽石級綠建築,全區綠覆率達115%,由於浮洲合宜住宅不接受客變(客戶變更),交屋時各房型現況都依銷售時圖面規劃興建,室內空間淨高2.4~2.5米,每個房間均有採光窗,每戶採用雙層大門設計。不過2房戶型的客廳無採光,室內光線略顯陰暗,浮洲合宜住宅交屋在即,但有承購住戶抱怨,驗屋通知單載明時間僅1小時,根本不夠用。日勝生副總經理周惠玉說,因每天排70~80組客戶驗屋,須採分時段錯開人潮,每時段粗估1~2小時,會排10~20組住戶驗屋,若客戶有疑慮也可看更久,不會阻止住戶驗屋。   筆者認為政府推出「合宜住宅」,是為了「居住正義」、解決居住問題,也可以紓解大都市過度擁擠的人口。利用政府土地與建商配合興建,以低的市場銷售價格,讓人人買得起,人人有屋住政策實行,政府和建商共同背書,讓買合宜住宅的人有安心的感覺,但仍有些實際上及法令上的限制,例如:這次開放的合宜住宅,戶數過多,又限制十年以上才可以轉賣,將來的管理問題稍有不當或住戶資金周轉不靈無法變現時,是否又會淪為過去「國民住宅」時的髒亂無人管理問題,房屋遭受法拍命運,這都是政府要再考慮的!

大陸台商對大陸國務院清理優惠政策的認識與因應! 文◎李永然律師

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一、前言:     民國104年2月25旺報A2版全版報導「陸砍招商優惠,台商幾全中槍」,這則新聞已引起大陸各地台商協會、海基會、行政院陸委會、、等的重視。該報導主要是針對中國大陸國務院於2014年12月9日以國發﹝2014﹞62號通知,即《國務院關於清理規範稅收等優惠政策的通知》(簡稱:62號文),62號文對於大陸台商之權益顯有影響,故引起大陸台商的重視。     大陸國務院《關於清理規範稅收等優惠政策的通知》究竟規定那些內容?台商有深入認識的必要,對此台商應如何因應?筆者願藉本文予以介紹。 二、大陸《國務院關於清理規範稅收等優惠政策的通知》之內容:     中國大陸自經濟改革開放以來,為了招商引資,各地方政府推出各種租稅或土地出讓、、等相關的優惠措施,而且產生相當好的效果,促成今日中國大陸已成為全球第二大經濟體。     中國大陸國務院透過此一通知,乃為全面規範稅收等優惠政策,藉以維護公平的市場競爭環境,促進形成全大陸統一的市場體系。其手段為: 1、凡違法違規或影響公平競爭的政策都要納入清理規範的範圍,既要規範稅收、非稅等收入優惠政策,也要規範與企業繳納稅收或非稅收入掛鉤的財政支出優惠政策。 2、堅決取消違反法律法規的優惠政策,做到符合「世界貿易組織規則」和中國大陸對外承諾,逐步規範其他優惠政策。 3、在規範「非稅等收入」管理,包括「嚴格執行現有行政事業性收費、政府性基金、社會保險管理制度」、「嚴禁對企業違規減免或緩徵行政事業性收費和政府性基金、以優惠價格或零地價出讓土地」、「嚴禁低價轉讓國有資產、國有企業股權及礦產等國有資源」、「嚴禁違反法律法規和國務院規定減免或緩徵企業應承擔的社會保險繳費」等。 4、各類稅收等優惠政策透過專項清理,違反國家法律法規的優惠政策一律停止執行,並發布文件予以廢止;大陸各省級人民政府和有關部門應於2015年3月底前,向大陸「財政部」報送;再由「財政部」匯總報「國務院」。不過沒有法律法規障礙,確需保留的優惠政策,由大陸「省級人民政府或有關部門」報「財政部」審核匯總後專題請示「國務院」。 三、大陸台商的因應:     透過前述說明,大陸台商應可瞭解大陸《國務院關於清理規範稅收等優惠政策》的通知,其對台商是有影響的,因為其所涉及包括「稅收」及「非稅等收入」的管理都在清理之列,只要原來的優惠政策有違法違規或影響公平競爭,都可能會被清理。就以

《地政觀點.李律師點評》行政院拚都市更新,4年要衝124案   文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月26日經濟日報A1版 記者楊文琪「政院拚都更 4年衝124案」的報導稱:內政部民國104年3月25日宣布都市更新四年發展計畫,自民國104年起,預計四年內完成24處公辦都更及100個民辦都更案件,總投資金額新台幣1,700億元,估算,都更案件的投資可產生四倍的效益,投入新台幣1,700億元,共可產出新台幣6,800億元的經濟效益。   內政部營建署官員表示,經過多年推動,民間業者漸能接受政府的公辦都更案,未來四年已選定24處公辦都更案,希望可全部完成招標及動工,首波有六件都更案將於民國104年及105年辦理。由於投資金額高達新台幣128億元,希望由幾家業者組成聯盟,共同投資開發。除了公辦都更,營建署也規劃未來四年要輔導民辦都更100個案件,以一個案件投資金額新台幣10億元計算,約可引進新台幣1,000億元的投資金額,可興建2,500戶住宅。另外,如果民辦都更案有公家機關的土地,業者也可以向營建署提出,營建署會邀請該公部門共同協商,以促成都更案成功推動。 官員又表示,除了大型的公辦都更案和輔導民辦都更,也持續補助民眾辦理建築物耐震補強、整建維修(即建物拉皮)和老宅蓋電梯的案件,希望多管齊,改善民眾居民環境,提高居住品質和居家安全。   筆者認為政府實施都市更新多年,雖然已達成一定的成果,但是還有許多問題需要改善,盼政府如果在實施建設方案的同時,應先推動檢討都更相關法令規範包括盡速完成《都市更新條例》的修正、整合型都更示範計畫、政府主導都市更新、鼓勵民間整合實施更新,及提高資訊透明度並促進民眾參與,才不會窒礙難行!

《地政觀點.李律師點評》拆違建效應 頂加房屋交易急凍   文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問 民 國104年3月30日 聯合報A版記者蕭韻純「拆違建效應 頂加房屋交易急凍」的報導稱:早期某些公寓頂樓的住戶,為求增加空間或防止漏水,往往在頂樓加蓋,部分加蓋空間還分割成套、雅房出租,吸引不少看好收租效 益的包租公進場收購。因為頂樓的特殊性,銀行往往都會以周邊行情作為鑑價參考,儘管早年的既存違建列入「緩拆」,但由於沒有產權,仍難以列入鑑價範圍。 台 北市長柯文哲去年年底對226戶有安全疑慮的頂樓違建戶祭出限期拆除令,日前這些違建戶已完成拆除工作。但拆頂加效應持續發酵,交易瞬間急凍,民國104 年第一季雙北市公寓頂加買氣相較去年同期下滑,北市買氣大幅萎縮33%,新北市買氣則衰退25%。從價格來看,台北市成交均價從去年第一季的每坪新台幣 51.2萬,下跌10.9%,每坪新台幣45.6萬。新北市的價格雖然僅微幅修正,每坪28.9萬元,但也扭轉自去年第一季開始一路上揚的趨勢,不過,現 在頂加拆除標準變成只要對公共安全、消防等有疑慮,都可以報拆。 筆 者認為台北市頂樓違建認定及拆除都有其規定,台北市的頂樓違建自民國53年以前就「既存違建」的事實,於民國一百年四月一日制定《臺北市違章建築處理規 則》,並區分新違建及既存違建的認定,雖都會區的違建妨害都市的公共安全與環境發展,但多年來政府都知道,從未給予輔導或執行,都是待事情發生不可收拾時 再來處理、卸責、制定法規,盼政府在處理台北違章建築時,應該搭配都市更新一起輔導,讓市容更加美觀,並可減少違建的存在,這才是政府對市民應有的態度! 臺北市法規條文 法規類號: 北市一三-一0-一00九 名  稱: 臺北市違章建築處理規則   異動時間: 中華民國一百年四月一日臺北市政府(100)府法三字第一00三0八七六六00號令訂定 第一章 總則 第 一 條 臺北市政府(以下簡稱本府)為實施建築管理,有效執行建築法有關違章建築(以下簡稱違建)之處理規定,特訂定本規則。 第 二 條 本規則之主管機關為本府,並委任本府都市發展局(以下簡稱都發局)執行。 第 三 條 臺北市(以下簡稱本市)保護區變更為住宅區之地區及關渡、洲美、社子島等尚未擬定細部計畫地區違建之處理,為因應該地區於細部計畫擬定前,原有建築物老舊破損、人口自然增加、面積狹窄不敷居住使用之現實狀況及居住事實需要,不適用本規則規定。 前項

買「死亡」事故車「借屍還魂」的法律責任 文◎李永然律師.簡嘉宏律師

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壹、案例: A與朋友C共同成立中古車商行,以每輛新台幣1萬元左右的價格收購曾發生死亡事故的「重大事故車」,並將車輛送往工廠,拆下車籍 及引擎號碼,並切割印有車身號碼的鋼板,隨後再鎖定與所收購車輛同款同色的汽車行竊,以借屍還魂的方式,將事故車印有車身號碼的鋼板,重新焊接打磨烤漆接 上贓車,而通過驗車,進行對外出售,賣給不知情的買家B,竟有三倍以上的獲利。試問: 1.    A的行為依法有無刑事責任? 2.    B於不知情下,向A購買經「借屍還魂」的「贓車」,B得對A主張何種民事權利? 貳、解析: 一、    A的行為可能涉及以下犯罪: (一)    關於「竊盜罪」部分: 依 我國《刑法》第320條第1項規定:「意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」A鎖 定與所收購車輛同款同色的汽車進行竊盜,再將所收購車輛印有車身號碼的鋼板,重新焊接打磨烤漆接上贓車,已涉嫌我國《刑法》第320條第1項的竊盜罪。 (二)關於「詐欺罪」部分: 依 我國《刑法》第339條規定:「意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰 金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。」本案例中,A將所收購重大事故車切割印有車身號碼的鋼板,隨後再鎖定與所收購車輛同款同色的 汽車行竊,並將事故車印有車身號碼的鋼板,重新焊接打磨烤漆接上贓車,使不知情的買家B誤以為只是一般的中古車,陷於錯誤交付價金而買受贓車,已涉嫌我國 《刑法》第339條第1項之詐欺罪。 (三)關於「贓物罪」部分: 依我國《刑法》第349條規定:「收受贓物者,處三年以下有期徒刑、拘役 或五百元以下罰金。搬運、寄藏、故買贓物或為牙保者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。因贓物變得之財物,以贓物論。」A鎖定與所收購 車輛同款同色的汽車進行竊盜,再將所收購車輛印有車身號碼的鋼板,重新焊接打磨烤漆接上贓車,並對外以一般中古車名義出售,賣給不知情的B獲利,依我國 《刑法》第349條第1項及第3項規定,仍構成贓物罪。 二、    在民事責任方面,依我國《民法》第184條第1項規定:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害

《地政觀點.李律師點評》內政部營建署公布公辦都更,打算4年招商2054億!   文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月26日 聯合報記者江碩涵「公辦都更,4年招商2054億」的報導稱:內政部營建署表示,《都市更新條例》自民國87年11月11日年施行以來,全國已有四百九十件都更案實施,並有二八○件已完工,雖經歷台北市士林「文林苑都更案爭議事件」,但台灣都市土地利用日趨飽和,人口成長率逐漸下降,都市更新仍是必走的路,民國104年3月25日公布行政院核定最新都市更新發展計畫,未來四年,公辦都更總招商金額新台幣二○五四億元,預期創造三萬五千個就業機會,第一年可貢獻經濟成長率(GDP)零點一一個百分點,其中以台北市中山女中南側都更案最受矚目,開發面積三點二公頃、招商金額新台幣一百廿億,最快明年五月公告招商公,辦都更案除了設定地上權,多採權利變換方式開發。   內政部營建署王榮進副署長表示,政府也鼓勵民間整合,推動住戶自主更新,擴大民眾積極參與。他說,也將積極推動「整建維護型」都市更新,藉由外牆拉皮、改善設備等方式,提升建物使用效率。   筆者認為都更實施多年,一波三折,至今讓民眾觀感不好,目前由政府介入主導都更帶動區域再發展實施公辦都更,實現都市再生未來計畫、鼓勵民間整合更新實施及提高都市更新資訊透明度並促進民眾參與,帶動都市經濟發展,拾回民眾對政府推動都市更新的信心!

《地政觀點.李律師點評》台北市北投區貴子坑俱樂部疑涉竊占國有土地,檢警實勘!   文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月26日自由時報A14版記者金仁晧、陳恩惠、鍾泓良「貴子坑俱樂部疑竊占國土,檢警實勘」的報導稱:針對貴子坑違建案遭台北市長柯文哲下令限期拆除,業者已於民國104年3月25日拆除部分建物;而台北士林地檢署懷疑占地超過三二○○平方公尺的貴子坑鄉村俱樂部有竊占國土之嫌,已另案偵辦,為避免拆除後難以認定,主任檢察官陳錫柱率保七總隊刑警大隊等單位,赴現場實地勘查。    據了解,該俱樂部內包含山泉水泳池、露天溫泉、高爾夫球練習場等多樣設施。昨各單位原預計十點展開行動,建管處人員卻遲到,直至十一點多才出現,出動小型吊車起重機拆除私有土地部分湯屋,其餘違建也將陸續處理。,檢警認為,貴子坑鄉村俱樂部內私有地及國有地混雜,高爾夫球場部分初步判斷應為國有地,但仍有待丈量,並比對地籍圖,才能進一步確定。而貴子坑負責人陳仲明能在該處興建豪華俱樂部,並經營十多年,獲利超過新台幣五○八九萬元,裡頭是否藏有不法,也將列為調查重點,由於柯文哲曾痛批,貴子坑陸續遭舉報違建後拆了十二次,卻越拆越大,令他很火大,使本案成為輿論焦點。   台北市都市發展局建管處副總工程司邱英哲表示,依北市違建處理原則,俱樂部雖位於保護區,但屬於民國八十三年前可緩拆的既存違建。二○○六年起,貴子坑前後有十二次被檢舉紀錄,過去也曾開過協調會,拆除受阻;且貴子坑每次被檢舉後就自行拆除,卻又在他處打造新違建,一再發生十二次。邱英哲表示,依目前現行法規,建管處下達拆除指示,業者只要自行拆除就可結案,「市長去看了也OK,可能明天又蓋起來了。」   筆者認為台北市難得有一處距離市區不遠,可活動筋骨且能打高爾夫球,還能游泳、附設宴會與泡湯,消費又低廉的好地方,但問題就在於整個俱樂部所在地都蓋在保護區內,是屬於違建,已經被拆除了12次,還有6次待拆,但每次被拆除之後,業者卻又加蓋,而且越蓋越大,高爾夫球場、游泳池陸續擴建而來,甚至還私挖溫泉將湯屋增加,這不能完全怪業者,最重要問題還是在政府負責的單位執行力不夠,附近有許多住戶是否也合法,政府一直推廣市民休閒地方,有好地點却不開放或好好輔導,待形成占用擴大不可收拾局面時再來禁止嚴懲,盼政府在執行公權力介入拆除違建同時,應該想想多年台北市民及附近地區居民已習慣該地方休閒,應該變通如何將該地區合法開放輔導開發,避免不肖業者遊走法令邊緣,做了不良示範,

《地政觀點.李律師點評》老公寓欲設電梯時,須有過半住戶點頭!   文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年3月26日聯合報記者江碩涵「老公寓設電梯 過半住戶點頭即可」的報導稱:老舊建物增設升降機法令放寬,住在老公寓的高齡、行動不便者,上下樓梯將更方便。營建署王榮進副署長表示,以往規定五樓以下老舊建物增設升降設備(電梯等),必須經全體住戶同意,不少老公寓住戶因為金錢談不攏、鄰居反彈等原因,無法順利安裝升降設備,不少高齡者、行動不便者被困在家中,民國104年3月25日表示,五樓以下的老舊建物增設升降設備,不再須由全體住戶同意,只要該建物土地共有人過半數同意,即可提出申請,該項條例等於放寬老舊建物增設升降機規定,因為有住戶願意自己花錢增設電梯,卻因法令規定得全部住戶同意才可以,導致鄰里糾紛不斷,修正條例前,老公寓增設電梯案例不多,而且多數集中在台北市,外縣市少有成功案例,特別於民國104年二月發布施行修正相關條例,而簡化行政程序。   筆者認為台灣已進入高齡社會,房屋以4、5層老舊無電梯公寓居多,為解決此問題,營建署於104年2月修正《5樓以下公寓大廈增設昇降設備土地與建物權利規定》,新規定五樓以下老舊建物只要土地共有人過半同意,或持有建物土地面積三分之二以上同意,就可增設升降設施,行政程序也將簡化,雖然法規上是有突破,表面上也都看到政府的改進照顧弱勢,但程序上未明文簡化,還是要經過原審查程序,其效果仍有瑕疵,盼政府為民眾利益修正時,應該要通盤將法律規定與程序一起考慮完善,避免造成虎頭蛇尾,讓一切好意都成為假象,使民眾對政府的不信任!