永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年11月30日聯合報AA2版記者陳美玲所撰「史上頭一遭 潤泰收回海砂屋 幫住戶重建」的報導，史上頭一遭，建商主動收回重建海砂屋。潤泰創新發現27年前所蓋的台北市「潤泰雙子星」有海砂屋問題，集團總裁尹衍樑決定主動面對，2014年12月啟動重建之路，總經理李志宏表示，全案初估公司將虧新台幣2億元以上，但即使賠錢也會「撩落去」，好讓103戶住戶能安心重回家園。潤泰創新27年前已完工、位於台北市辛亥路、汀州路口的「潤泰雙子星」，2012年時，在公司做社區例行性巡視檢查，發現社區有海砂屋問題，並在2013年進行列管，2014年12月中最後一戶住戶簽下同意戶，正式開啟全案的重建之路。     除了該案重建外，潤泰創新也擔負起住戶的租金補貼，每坪租金補貼新台幣600元、為期三年。潤泰創新副總經理陳學賢估計，三年租金補貼約達新台幣1億元，也幫忙住戶向台北市政府申請每戶搬遷費補助約新台幣20萬元。至於潤泰新分回的24戶，李志宏說，目前已有原住戶、公司員工、周遭朋友預約登記，相信全案完工後，就能完銷。     筆者認為潤泰公司不計成本為過去興蓋的海砂屋重建，是負責任的表現，台灣各地仍潛藏許多海砂屋，如每一個建商都能像潤泰公司重視自己所興建的房屋，台灣的居住環境及品質一定可以大幅提升！     永然聯合法律事務所李永然律師認為現已進入21世紀，企業經營不能只重視「營利」，仍須兼顧「企業責任」，企業如能注重消費者權益，必須提升企業形象，並建立良好口碑，這樣就可在企業建立不敗之地，並逐日壯大，而為消費者所信賴！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年12月9日經濟日報A15版記者郭珈爾所撰「非自宅未申報 連補帶罰」的報導，台中市政府地方稅務局表示，房屋如果供出租或營業用途，地價稅就不適用自用住宅的優惠稅率，民眾應該即時申報。如果沒有申報，除了補稅之外，還要繳短匿稅額三倍以下的罰鍰。該局指出，每年在辦理地價稅稅籍清查的時候，都會查到許多地主未申報的案例，土地原先是按照自用住宅用地稅率繳納地價稅，但在地上房屋出租後卻未向稅捐機關申報，並且改為一般用地稅率。 根據《土地稅法》第54條，當地價稅原先適用於特別稅率的事實消滅，而民眾又未在使用情形變更後須於「30日」內向稅捐機關申報，稅捐機關會要求民眾補稅，並對其處以短匿稅額三倍以下的罰鍰。該局補充，如果土地的所有權移轉，像是有買賣、贈與、繼承和自益信託等情形，即使移轉後土地用途沒有改變，但由於土地所有權人（課稅主體）已經變更，新的土地所有權人應該重新向稅捐機關重新申請，才可繼續按自用住宅用地稅率繳納地價稅。     筆者認為實務上最常見遇到已申辦自用地價稅土地，贈與或信託給他人之後，而忘記於當年度9月22日前重新申請「自用地價稅優惠」，當收到地價稅單時才發現地價稅已變為「一般稅率」，對此移轉不動產的民眾一定要多加注意！     永然聯合法律事務所李永然律師認為要享用租稅優惠一定要符合規定，並按程序辦理，如不了解，一定要先諮詢「會計師」、「專業律師」或「地政士」，才能確保權益！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年12月4日聯合報B2版記者莊琇閔所撰「怨！ 地號錯置 地價稅多繳40年」的報導，台北市議員汪志冰日前接獲台北市北投區張姓市民陳情，住了40多年公寓與隔壁棟的土地所有權狀，因登載地號錯置，隔壁土地面積較大，40多年來不知多繳了多少地價稅。汪議員表示，民眾都信賴政府機關發出的所有權狀，買賣過戶時主管機關也不會再次核對權狀的正確性，往往是要改建或有產權糾紛時，申請量測鑑界才發現。以近四年來發現土地或建物所有權狀登載錯誤，導致民眾權益受損，台北市府必須賠償的12件案例來看，全都是因土地面積登載錯誤。由於都在3、40年前發生，民眾權益於不知情下已受損多年，若地政事務所不改善把關機制，未來的賠償案件仍將層出不窮。台北市地政局地籍及測量科解釋，錯置的案例多發生在3、40年前，因當時都是「人工抄繕謄寫」，難免出錯。現已全面改採「電腦作業」，且有電腦程式固定每周及每月進行勘誤，讓錯誤率降到最低。     筆者認為除了地號錯置外，實務上也常遇見登載面積錯誤或鄰地界址有誤，早期因為人工測量無法透過衛星定位或電腦輔助，所以在測量時難免會發生錯誤；民眾如持有很早期所登記的土地，建議可以先申請地政機關測量，確認是否與土地登記謄本所記載內容是否一致！     永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產登記涉及人民財產權之保障，地政機關必須不斷精進，使之能達到「零錯誤、零失誤」，才不會使人民之財產權益受損；倘不幸發生，則仍請地政機關依《土地法》第68條予以賠償，俾符合民主法治國家保障人民權益之精神！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年12月9日經濟日報A15版記者陳美珍所撰「售多筆自宅 適用土增稅優惠」的報導，財政部指出，同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地，並且決定同時出售時，如其合計出售面積不超過都市土地三公畝（90.75坪）或非都市土地七公畝（211.75坪）部分，可以視為是同筆一次出售，所有權人依法可以向稅捐機關提出適用一人一生一次的自用住宅土地優惠稅率，課徵土地增值稅的申請。至於所稱「同時出售」，財政部規定，除多筆自用房地的訂定契約日應相同外，所有權人必須要在「同一天」申報移轉現值，才可以視為是「一次出售」。財政部特別提醒納稅人注意申報時效，以免喪失按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅的權益。 土地所有權人持有的多筆自用住宅土地，如果不在同一縣市，但準備同時出售者，出售跨縣市土地後，亦無需分赴兩地申報土地現值。財政部說，土地所有權人只要同日訂約，並擇定一處土地所在地的稅捐機關，一併辦理土地現值申報即可。但是，申請一人一生一次土地增值稅優惠稅率前，出售土地必須符合做自用住宅使用、辦妥設籍，以及面積（例如，都市地區土地限在90.75坪以內）限制等規定，才可以向稅捐機關申請動用「一人一生一次優惠增值稅率」課稅的權利。 筆者認為如有兩處以上不動產打算出售的民眾，可以評估是否符合自用增值稅條件，並用同時出售方式來節省土地增值稅，而此優惠一生只有一次，所以民眾可以多加運用，來節省稅負。     永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產相關稅賦越來越複雜，民眾進行「節稅」一定要注意相關法令規定及財政部的函令解釋，這樣才能有效節稅，使自己不花冤枉錢！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年11月10日經濟日報A14版記者郭珈爾所撰「先租後售避奢侈稅 補帶罰」的報導，財政部中區國稅局表示，最近常常發現有民眾藉由「先出租、後賣出」的形式交易房地，用以規避特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)。但國稅局仍會依照實質課稅原則，除了依法補徵特種貨物及勞務稅外，還會裁處罰鍰。中區國稅局指出，不管是先租後售或是以租代售的形式，只要是已經事先「預約」、雙方決定好商品價格和移轉時機的交易，課稅的時間點就會回溯到買賣時點。實質課稅原則是指根據納稅義務人的實質交易行為課稅，而非表面形式。     國稅局另表示，房地合一新制將於民國105年1月1日上路，《特種貨物和勞務稅條例》也會於民國104年底落日，但如果經稅捐稽徵機關查獲，納稅人交易房地的實際時間點是在民國104年，則仍須依照「特種貨物和勞務稅」的相關規定補稅，並且處以罰鍰。根據該條例，納稅義務人除了補徵稅款外，可依所漏稅額處三倍以下罰鍰。         筆者認為許多民眾常誤聽他人建議而以為可以規避奢侈稅，將不動產售出後遭致國稅局追繳奢侈稅案例層出不窮；建議民眾如持有未滿兩年不動產在出售前，一定要再三確定或詢問專家，是否符合奢侈稅課稅要件，原則上只要不動產過戶登記後，不能再主張解除契約而不繳納奢侈稅！     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣不動產稅務經這些年來法令的制定或修訂，已變成相當複雜，一般民眾不易搞懂，不清楚一定要請教會計師、律師或地政士，這樣才不會誤觸地雷！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年10月29日經濟日報A16版記者陳美珍所撰「四都地價稅收 不增反減」的報導，財政部表示，民國104年公告地價未調整，以及部分土地適用優惠稅率案件增多，是造成地價稅收增幅有限或不增反減的主要原因。民國104年地價稅開徵件數增加，稅收僅成長0.02%，全國高地價集中在六都，但六都中卻有台北、新北、桃園與高雄四都，今年地價稅收不增反減，減幅分別在0.08%到0.55%之間。其中，新北市是全國地價稅開徵件數最多的縣市，總開徵數達到147.9萬件，稅額新台幣104.7億元，稅額減少新台幣5,809萬元，減幅0.55%。     財政部指出，地價稅的稅基是每三年調整一次的公告地價，上次調整年是102年度，依據規定，下一次調整是民國105年度，因此在公告地價未調整之下，今年全國土地的地價稅收增幅自然有限。財政部也分析，稅捐機關每年都會對全國土地進行清查，瞭解其適用稅率是否正確，部分如自用住宅用地等優惠稅率案件增加，也是造成地價稅收無法明顯成長，或者部分縣市地價稅收不增反減的原因。     筆者認為地價稅課稅稅基為公告地價成以持有面積，因目前現行規定公告地價三年調整一次(前一次調整為民國102年)，所以近三年地價稅收不會大幅增加；但明年民國105年將會調整公告地價，持有土地的民眾將會感受到地價稅負擔增加，如符合自用地價稅條件的民眾，記得在民國105年9月22日前向該管轄稅捐機關申請。     永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來政府打房，交易所得稅、房屋稅均有增加，有些人仍要求政府提高地價稅；目前台灣的房市已奄奄一息，改革措施宜漸進，不宜密集躁進，地價稅仍應緩升；否則，經濟不景氣，民眾生活負擔加重，政府在這方面應多思考！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年11月27日經濟日報A18版記者郭及天所撰「房市嚴冬／縮編關店 房仲浪人激增」的報導，據內政部統計顯示，民國104年以來受僱的經紀人及經紀營業員分別較高峰時減少約138人及1,700人，若房仲業關店潮持續，從業人員失業、轉業將更嚴峻。房仲業受僱人員數量過去幾年隨房市熱絡、業者展店擴編積極，快速成長，民國104年以來則首次出現明顯負成長。根據內政部不動產經紀業資訊顯示，具國家考試資格、需一店一證的不動產經紀人，民國104年10月受僱不動產經紀人為8,565人，已較同年5月最高峰時減少138人；而受僱的經紀營業員約為3.89萬人，也較民國103年底少1,700人。     房屋成交不易，房仲掀起倒店潮，是房仲業務人員紛退出市場的主要原因。據內政部不動產經紀資訊統計顯示，今年以來全台有近700家房仲公司變更為「非執業中」，超過房仲公司總量的一成，其中包括台北市、新北市、桃園市及台中市今年迄今都有超過100家房仲公司關門。房市景氣不佳造成房仲業者經營困境，不少加盟體系幾個店東間分新認股、整合成一個門市，以降低管銷開支，也有不少從一樓門市轉戰租金較低的辦公室樓面。也有不少業者以跨足海外不動產，轉型為網路售屋。     筆者認為這是政府打房打出來的失業潮，未來房市如持續低迷，失業人潮將陸續湧現，進而影響經濟活動表現。政府對於房市的控管應適可而止，否則不動產業從業人員的失業問題將衍生成社會問題！     永然聯合法律事務所李永然律師認為有些人買不起房子，並不是靠打房可以實現的，這方面應透過社會住宅的興建，政府在這方面沒做好，反而用加稅負的方式，造成民眾沉重的負擔；這不是一有擔當及作為之政府所應有的表現。  

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年11月14日自由時報A9版記者張立勳所撰「微風2館爆200坪違建 市府開罰」的報導，位在台北市忠孝東路4段的「微風廣場」2館昨遭議員王威中、高嘉瑜踢爆，2人指出，館內原本應有14個法定停車位和1條防火巷，200坪空間竟被包覆成商場，出租給韓國知名潮流服飾，台北市建管處會勘後認定為違建，已依《建築法》開罰新台幣30萬，限期一周內改善。     王威中議員表示，承租商場的韓國業者每月向微風支付租金，他質疑，微風當初向地主承租、規畫時，應該就知道占用法定停車位和防火巷，但卻仍藐視法令轉租賺錢，目前裡頭服飾品牌包括MIXXO、SPAO及盧戈咖啡。高嘉瑜議員則表示，市府放任大違建在東區街頭，完全沒有查報紀錄，她認為已涉及包庇、圖利，要求北市政風處著手調查，痛批財團為賺錢，無視法規罔顧市民安全。    筆者認為違章建築除了結構安全問題外，也易衍生公共安全問題，尤其商場易產生大量的流動人口，如真發生火災、地震等災害，違章建築往往會讓商場民眾逃生不易，造成重大災情；對此，北市府對商場或賣場的違建拆除執行應更甚於一般房屋的違建！     永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾或企業應逐漸建立對建築物合法使用的觀念，我國的《建築法》已實施十年，建築物一定要依照「使用執照」的用途使用，切勿擅自搭建「違建」，政府也依「依法執行」，民眾或企業才不會有僥倖的心理產生！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年11月17日自由時報A9版記者鍾麗華、林惠琴所撰「在家抽菸惹毛鄰居 最高罰1.5萬」的報導，衛福部表示，雖然在家抽菸不受《菸害防制法》規範，但依照《公寓大廈管理條例》規定，經由區分所有權人會議做成禁止吸菸「決議」，並載明於規約內，如果有住戶在陽台、廁所抽菸，二手菸飄到其他樓層，影響其他住戶，就可開罰，最高可處新台幣一萬五千元。     衛福部進一步表示，私人住宅吸菸問題漸受重視，將評估研訂規範的可行性。目前美國加州部分城市已有住宅內禁菸的規定，二手菸侵入隔壁住宅，則採「民事訴訟」解決。紐約市也規定有兒童與孕婦的住宅四周不得有二手菸飄散。新加坡的禁菸示範區，私人住宅也全面禁菸。菸權會理事長陳麒安指出，若鄰居之間因為菸害問題而不愉快就依法處理或提告，他並無異議，但政府不應將公權力無限擴張到民眾的私人空間，有違憲之虞。董氏基金會菸害防制組主任林清麗表示，「無菸觀念」推行到私人空間有必要性，但各國國情不同，一切需要從長計議，我國更重要的問題可能是熱炒店、夜店、騎樓等半公開場所先列入禁菸範圍。     筆者認為目前立法並未禁止在家抽菸，而是須由「區分所有權人會議」做成禁止吸菸「決議」，並載明於「規約」內，才對吸菸住戶造成影響。因此有抽菸習慣的民眾日後購屋或租屋，記得先審閱「社區規約」，以避免日後違反規約約定，而遭致裁罰！     永然聯合法律事務所李永然律師認為《公寓大廈管理條例》有「居家憲法」之稱，我國自民國84年6月28日總統公布施行，社區之「區分所有權人會議」可以為提升居住品質而訂定「規約」，並於「規約」內定規定對違反者的處罰；所以住戶一定要注意並遵守「規約」，切勿違反，俾提升社區居住品質！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年11月10日經濟日報A14版記者郭珈爾所撰「房租低於當地行情 須補稅」的報導，台北國稅局表示，如果民眾約定的租金，明顯比當地一般的租金行情為低，稽徵機關可以參考當地租金行情、調整計算租賃收入，補課納稅義務人所得稅。依照《所得稅法》第14條和第16條規定，財產出租約定的租金，如果比當地一般租金低，稽徵機關可以參照當地一般租金調整計算租賃收入，當地「一般租金的標準」是由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。納稅義務人如對國稅局的認定有異議時，稽徵機關應該要實地調查鄰近房屋的租金作為依據，高時改課，低時則維持原來的核定。     自民國102年度起，台北市地區房屋和土地的非家用當地一般租金標準，已經改由不同路段取樣調查的租金數據來核定每坪租金。依照各地區的繁榮程度來劃分不同租金標準，是為了讓台北市的房屋租金評定標準更為客觀、貼近市場交易的實際狀況，也避免有出租人長期低報出租收入。國稅局呼籲，納稅義務人在出租前可先參考當地一般租金標準，作為租金約定的最低值，以免日後遭調整增列租賃所得、補徵稅款。若是因出租建築物屋況不佳、與當地鄰近租金行情有差距，而遭稽徵機關補稅者，則可申請「綜合所得稅更正」，以申請更正該年度的租賃所得。     筆者在此說明無論房屋是出租或無償借予公司營業使用或供他人執行業務，都需要申報租賃所得，租金收入的認定，國稅局會依照鄰近租金行情來評定，因此出租人在申報綜合所得稅時不要漏報，如租金偏低或無償使用，記得仍須申報正常租金收入併入綜合所得。