永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年12月29日經濟日報A14版記者陳美珍所撰「抵價地納入遺產 如何計算」的報導，財政部規定，被繼承人所有的土地，在區段徵收後領回「抵價地」前死亡，繼承人申報遺產稅時，應改以「抵價地的權利價值」併入遺產課稅，而非按土地公告現值核課遺產稅。財政部表示，經區段徵收的土地，其所有權已歸徵收單位而非原地主所有，如原地主在領取補償費或抵價地之前死亡，繼承人填報遺產稅申報書時，將因這筆遺產是「尚未領取的土地徵收補償費」或「抵價地的權利」，而非土地，故改按其權利價值計算遺產稅。財政部舉國稅局實際案例表示，南區國稅局轄內有一被繼承人甲，其繼承人辦理遺產稅申報案件，列報甲的遺產土地數筆，但其中有一筆土地，依土地登記謄本標示已由台南市政府區段徵收，國稅局經查甲生前已申請發給「抵價地」，並經核准在案，因此，繼承人申報時即應將該筆遺產土地改為「應領抵價地的權利」，其價值則由公告土地現值調整為「應領抵價地的權利價值」     筆者認為，申報遺產稅在土地部分，是以被繼承人死亡時的公告土地現值作為申報金額，而根據財政部解釋，凡土地被做為區段徵收之抵價地，因政府要發放補償金給原土地所有權人時已死亡，此時申報的金額將不是土地現值，而是以政府發放該土地補償金來做計算；所以納稅義務人將會負擔較高額的遺產稅，繼承人對此不得不慎。     永然聯合法律事務所李永然律師認為人民影納稅的義務，發生被繼承人死後留有「遺產」，就會有「遺產稅」的問題，對於遺產稅節稅一定要了解如何計算遺產價值，民眾除了瞭解法令規定以外，也要注意財政部的解釋令，但財政部有些解釋令並不合理，此時可以透過「大法官會議」解釋，尋求救濟！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年1月12日工商時報A4版記者朱漢崙所撰「土銀推以房養老 吳當傑：8大行庫一起來」的報導，土地銀行即將在民國105年1月13日對外宣布，起全台149家分行將全面實施「以房養老」（逆向抵押房貸），財政部次長兼代土銀董事長吳當傑指出，希望該業務不僅土銀、合庫承作，其他公股行庫也跟進推動，從「點、線、面」漸進概念出發，對其他民營銀行發揮示範效果。     目前8大行庫中，合庫、土銀已先後提出了自家版本的「逆向抵押房貸專案」，而且積極推動，合庫金控董事長廖燦昌更已下達指令：「民國105年底前要以完成1萬件為推動目標」，合庫也已擴大到全省270家分行都可辦理，並且分配業務目標加強推廣速度。土銀也在合庫民國104年11月底首發商業型的逆向抵押房貸專案後火速跟進，提出新版的商業型逆向押房貸專案，和先前的公益型逆向抵押房貸專案並行。對於2年前推出，但一直沒有申請者的「公益型」逆向抵押房貸，吳當傑董事長指出，對於是否要修改申請者條件，會詢問內政部的意見，目前土銀既然已新推出商業型的逆向抵押房貸，只要是65歲以上，有屋的老人都可以申請，就會先全面推動該業務。     筆者認為「以房養老」的「逆向型房貸」，可以彌補老人退休年金補助的不足，尤其台灣已進入「高齡化社會」，未來在這方面會持續出現更多資金缺口，而衍伸成社會問題，所以公股銀行陸續推動逆向型房屋貸款，筆者樂觀其成。     永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾如果想向金融機構辦理「以房養老」的「逆向抵押房貸專案」，一定要詳讀契約內容，把自己的權利、義務弄清楚，才不會發生反悔或不必要爭議的事！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年12月24日經濟日報A15版記者郭珈爾所撰「售繼承屋 有條件採舊制課稅」的報導，房地合一所得新制已自民國105年1月1日上路，但中區國稅局提醒，民眾應注意繼承的時點，以免誤以為要適用新制。在2016年1月1日後交易「繼承」取得的房屋，只要是於2014年1月2日至2015年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在兩年以內；或是於2015年12月31日以前取得，且納稅義務人於2016年1月1日以後繼承，就可適用房地交易課稅的舊制。     舉例來說，父親在2014年9月買進房屋，在2015年9月過世，該棟房屋由兒子繼承，並在2016年4月出售（當時房地合一新制已上路）。兒子在2015年9月取得房屋、並在2016年4月出售，持有期間約為七個月。即使和父親的持有期間一起計算，也只有一年七個月，而未滿兩年。但兒子繼承取得房屋是在2015年12月31日以前，所以其出售房屋的交易所得還是可以適用舊制來課稅，而不必適用「房地合一所得新制。     筆者認為民國105年間登記取得的不動產都適用房地合一所得新制，但因繼承取得的房屋可以回溯過去「舊制」計算財產交易所得稅，由於「新制」與「舊制」申報時點不一樣，如能符合舊制的民眾，是在出售登記完成日之後的隔年五月申報所得稅時，將其申報於「財產交易所得」中。     永然聯合法律事務所李永然律師認為由於去年所得稅法的修正，自明國105年1月1日起房地合一所得新制開始實施，「新制」與「舊制」有極大差別，民眾一定要弄清楚，不明白要請教專家，這樣才不會弄錯，而被「國稅局」找麻煩！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年1月10日中國時報B4版記者吳泓勳所撰「地上權宅難推 財部擬下調地租率」的報導，民國105年土地公告地價平均調高35％，「高地租時代」來臨讓地上權宅住戶租金壓力大增，也讓政府公有土地上的「地上權」推案蒙上烏雲。為此財政部已蒐集各縣市資料，打算全面檢討地上權地租率，包括地上權權利金、地租徵收率設定的水位都有可能調降，預計在1、2個月內方案出爐。     「地上權住宅」雖然免繳地價稅，但每年要繳公告地價1％∼5％的「地租」，且隨地上權持有年限減少，公告地價卻每3年調整一次，導致有「越租越貴」的問題。不動產業者說，這次公告地價漲35％，如台北文山地上權案「華固新天地」，45坪房型調整後每戶地租暴漲到新台幣8、9萬元，比調整前多新台幣2到3萬元，如果是更精華地段，負擔更不只此。為了避免地租暴漲打擊地上權標案，財政部近日乃研議全面進行檢討，包括地上權權利金是否調低、地租徵收率設定水位拉低，都是考量的範圍。     筆者認為購買「地上權建案」，其實不能只重視成交價格，而忽略了其持有的成本；畢竟其特性與「所有權住宅」有所不同。所有權住宅地持有成本為房屋稅及地價稅，通常地價稅我們會申報自用地價稅(稅率為千分之一)，而地上權住宅的持有成本為房屋稅及地租，但地租稅率為百分之一至百分之五，遠高於辦理自用地價稅的所有權住宅，所以當申報地價調升(地價稅及地租的稅基)，地上權宅持有將大幅增加。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府因過去的住宅政策偏差，導致「弱勢者的居住權利受到關注，現又在居住政義的口號下，大幅調整「地價稅、「房屋稅，導致連「公有土地的地上權住宅也受影響，而必須調整。奉勸將自民國105年5月20日上任的蔡英文總統未來一定要「謀定而後動」，不要隨著輿論亂擺盪，政府要有長遠的目標、策略，循序而進，達到真正的「福國利民」，國家「長治久安」！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年12月17日工商時報A3版記者彭禎伶、蔡惠芳所撰「北市調高公告地價 租金漲30％ 壽險地上權案最傷」的報導，台北市調高公告地價，最大苦主是在台北市投資近新台幣千億元地上權的壽險業者，每年繳給政府的租金暴漲30％，許多投資案尚未完工招租，年化投資報酬率就已跌破1％，且50年地上權合計租金高達新台幣132～145億元，讓壽險業者直呼，未來競標地上權的意願將大幅降低。     據統計，目前投資台北市地上權案最多筆且金額最大的應是「富邦人壽」，在台北市信義區就有A25、A10，另外還有六福皇宮後方的龍江街地上權、成功高中附近地上權、銅山街及北投等，競標權利金就有新台幣323億元左右，許多都還在規劃興建中，但要給政府的租金就已不斷飆漲，例如A25原先租金估算約新台幣2億元，現在可能會提高到2.6億元。第二大投資者則是南山人壽的世貿二館，權利金就有新台幣268.88億元，南山後來還用新台幣64.5億元向北市府買容積率，原先每年租金約2億元，現在可能飆上新台幣2.9億多元；另外，如新光人壽投資的南港經貿園區地上權、信義A12、承德地上權；中國人壽的台北學苑；台灣人壽與中信人壽的台肥C3等都是可能受影響的地上權案。     筆者認為政府大幅調高申報地價以致於地上權案地租大幅調高，將對壽險業或大型開發商的獲利造成大幅侵蝕，尤其申報地價(地租的稅基)稅法規定三年一調，所以對這些業者而言，在投標當時其實很難掌握未來地租調整的幅度，尤其地上權案動輒五十年或七十年，對得標業者如同一顆不定時炸彈一般。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府呼應有些人的要求，提高不動產持有稅而調高公告地價，這種作法應循序漸進，而不是像現在的冒進，目前一下同時調高房屋稅、地價稅、房地合一所得新制、囤房稅，恐將對台灣經濟的成長造成極大的影響，政府應懸崖勒馬，切勿繼續冒進！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年12月10日經濟日報A15版記者郭珈爾所撰「售配偶贈與屋 持有期併計」的報導，房地合一新制民國105年元月1日已上路，中區國稅局提醒民眾，應該注意名下房地的持有期間。民眾出售配偶贈與的房地，應該把配偶的持有期間也併入計算，以判斷是符合新制還是舊制。中區國稅局解釋，原則上房屋、土地的「持有期間」，是從房屋、土地的取得日開始計算，並算至房地的交易日為止。交易日和取得日的認定，是以完成所有權移轉的登記日為準。如果是無法辦理建物所有權登記的違章建築，是以訂定買賣契約的日期認定；如果是被強制執行交易的房地，是按照領到權利移轉證書的日期認定。     房地若是在2014年1月2日以後取得、持有期間在二年內，並在2016年1月1日後交易，就要依照房地合一所得新制繳納所得稅。但如果民眾是因為繼承、接受遺贈或配偶贈與取得房地，則是屬於例外情形。民眾要把被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間和自己的持有舉例來說，先生在2013年6月購入房地，並在2015年5月30日贈與給太太、完成移轉過戶。太太在2016年初出售，其持有期間和老公合併計算後已滿兩年，可以適用舊制計算財產交易所得，而不必依照房地合一所得新制課稅。     筆者認為房地合一所得新稅制該開始上路，在施行初期，許多民眾容易因對規定不理解，而容易繳納更多稅負，甚至遭致罰鍰。因此民眾在出售房屋時，一定要多方面請教「地政士」、「會計師」或「專業律師」，以避免因錯誤而負擔更多的稅金。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年12月28日蘋果日報B3版記者陳瑩欣所撰「黃博怡：房市崩跌是浩劫」的報導低薪高房價成民怨，打房聲浪四起，不過金融研訓院院長黃博怡接受蘋果日報專訪時表示，房價飆漲是災難，但如果用崩跌手段讓它回到原點會是浩劫。對於穩定房市政府頻頻出招，院長認為目前的措施差不多了，不能再加重干預。黃博怡院長警告，如果房價修正幅度太大，承接擔保品的金融體系首先受傷，接下來就是窮盡一生購屋者。     他說：「房價飆漲是錯誤也是災難，但如果用崩跌手段讓它回到原點是浩劫。」院長預言，房市崩跌會像藝人隋棠的名言「回不去了」一樣，出現難以挽救的困境。他舉例，1998年本土金融風暴發生，原因就在上市公司投資房地產長期下跌，導致銀行握有過多不良資產，財務體質一夕弱化所致。他並認為目前的措施差不多了，不能再加重干預。至於改善房價所得比的對策，黃博怡認為，應從提升薪資所得結構下手，如此一來才能良性修正房價和所得間差距。 他分析國內長期低薪主要原因有3，包括：產業過度外移形成「賣血式」對外投資、近10年來政策過度向資本家與企業家傾斜，忽略受薪階級權益、大學教育只顧理論忽略市場實務，現今工作內涵和技能無法達到過去大學生的水準等。黃博怡院長並建議，應改善投資環境以吸引資金回流、檢討稅制結構、私立大學和技職體系教學模式要更講求產業連結，才能契合產業用人需求，畢竟有真本事才值得企業家付高薪。     筆者認為政府用較為強硬的手段打壓房市，最後只會造成每一位民眾都受傷。目前台灣的經濟發展是環環相扣的，如果某一產業衰退，勢必會帶動其他產業跟著衰退，所以政府的經濟施策應放在如何提升經濟成長率及就業率，而非用壓抑手段破壞具有市場機制的經濟。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為政府在住宅政策，重點是落實《住宅法》，興建「社會住宅」，至於不動產的持有稅要合理，這樣才不會造成「買得起、住不起」的後果！