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包租代管做社會住宅,屋主將享稅負上的優惠!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月25日經濟日報A4版記者邱金蘭所撰「民宅包租」代管 將享稅負優惠」的報導,繼社會住宅後,新政府將進一步推出租貸住宅專法,透過租稅優惠等誘因,要把包租代管版的社會住宅複製到一般住宅,擴大國內租賃市場規模,帶動房仲業等相關產業商機。所謂「包租代管,就是房東出租房子,由政府委託專業機構幫忙出租與管理,房東只管收租金就行了,不僅如此,還可能進而享租金優惠。     內政部高層並透露,新政府對不動產業、房仲業有個大戰略,正研訂租賃住宅專法,引導建設公司興建專業的出租住宅,透過法制化、產業化,讓國內租賃市場健全發展,讓空屋、餘屋多一種經營方向。     筆者認為社會住宅結合相關產業,更可以加強民眾對社會住宅的接受度,並能創造更多就業機會,最後如能解決人民的居住問題,所創造出的效益將會更大,期待政府能有更多更好的規劃,創造雙贏!     永然聯合法律事務所李永然律師也認為自制訂施行《住宅法》後,「社會住宅」一直是大家關注,但政府沒有必要全部自行興建,如果全部自行興建,將造成極大的財政負擔;所以運用「包租代管」民眾的空房,轉入「社會住宅」,此不失為一良策!

民國105年1至7月房屋稅收新台幣714億元,創歷史新高!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月23日經濟日報A12版記者郭及天所撰「前七月房屋稅收714億 新高」的報導,據財政部統計,民國105年一至七月全台房屋稅課徵金額已達新台幣714億元,創下歷史新高,五年來房屋稅收增加了百億元,不過在各地方政府加重持有稅下,房市交易陷冰凍,屬不動產交易稅的土地增值稅和契稅稅收則是分別減少23.1%、16.2%。     以房屋稅稅額來觀察,全台約1,008萬戶房屋中,有196 萬戶免稅,占約近二成,約849萬戶、約占84.2%的房屋房屋稅在新台幣7,000元以下,全台也有5.6萬戶、約占0.6%的房屋房屋稅在新台幣10萬元以上。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,今年房屋稅近半的屋主房屋稅的稅金在新台幣2,000元至7,000元之間,這類屋主應多數適用舊的房屋標準單價,受到這波房屋稅大幅調整的影響有限,不過若是購買民國103年7月以後才完工的新房屋,依各地方政府調整的時間不同,可能有機會收到上萬元的房屋稅單。     筆者認為政府創下房屋稅稅收歷史新高,未必是好事一件,這代表政府大幅提高房屋的持有稅負,以後民眾在選擇資產配置時,一定不會優先考慮把現金流入不動產,甚至將財富移向海外,這將對台灣的經濟造成衝擊,長期而言弊大於利!     永然聯合法律事務所李永然律師也認為政府不要用每戶增加台幣萬元以下來騙民眾,其實地方政府為了增加財政收入,竟然用最粗魯的方式,擅自加重人民稅負;台灣目前地方政府財政收入減少,主要是因經濟蕭條,當前政府不論中央或地方都要努力拚經濟,不要再玩弄政治,經濟向前行,非但政府財政增加收入,人民的荷包也會增加收入,這樣才能國泰民安,台灣加油!

台灣綠盟示範屋,展示低碳綠能新建材!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月23日經濟日報A17版記者吳國棟所撰「台灣綠盟示範屋 綠能新潮流」的報導,響應節能減碳愛護地球,台灣綠色科技產業聯盟會員廠商,日前在高雄市苓雅區武昌路345號(吳益政競選總部)展出低碳綠能的示範屋,結合最新進的屋頂綠色植栽、應用在緊急發電的獨立式儲能系統、光照明導光系統、建築內裝板及外殼塗佈隔熱材料、太陽能路燈、只要光不要熱的玻璃節能膜、低助燃無煙電線電纜等產品,以實際的展示讓消費者能欣賞低碳綠能新建材。     該聯盟秘書長陳長仁教授表示,此次是以1個貨櫃屋創造出3個貨櫃的展示空間,並結合聯盟會員的產品強項,如節能屋易集儲水撲滿為一種小型的儲水設施,適合台灣地區使用,每組均附有簡易過濾器可以過濾落葉及小昆蟲,儲水撲滿下方附有清潔孔,可引流沉積之細沙或髒汙,功能齊備,價格實惠;聚恆的太陽能路燈照明,成功在台灣地區建立優良太陽能系統整合口碑。     筆者認為低碳綠能的建物將是未來趨勢,綠色植栽、太陽能、獨立式儲能系統及環保節能建材,政府應大力推廣響應,尤其台灣夏天溫度屢創新高,如果能透過綠能建物來降低冷氣機的使用溫度,不僅對環保甚至對節省電力都有一定幫助。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為「節能建築」越來越重要,節能減碳也是人類就地球必須採取的具體作為,建築能夠符合環保趨勢,絕對值的肯定及鼓勵,台灣加油!

台中市地上權案正夯,眾多廠商搶當包租公!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月17日工商時報A19版記者曾麗芳所撰「新模式 搶地上權 當包租公」的報導,總太地產標下位於台中市忠孝路商圈旁地上權,地點就在忠孝路165巷與正氣街口,土地面積553.58坪,地上權70年,總太將規畫打造總建坪850坪的「Z-Mart」商場,目前吸引多家連鎖通路商進駐展店;此外,多家建商合資標下一中商圈旁的地上權打造「ii plaza愛廣場」,招商近9成,兩家新商場都力拚2017年農曆春節前營運。其中,看好一中商圈每天吸引數萬人潮消費的龐大商機,財政部國有財產署去年釋出位於中市北區一中街、育才街口的401.7坪土地,當時共吸引19隊人馬搶標,最後由台中多家建商大股東聯手得標,組成上德國際開發公司、砸重金打造「ii plaza愛廣場」。值得一提的是,70年地上權的權利金就在大批人馬競標下飆到近新台幣7億元,超過權利金底價高達216%,成為台中建築業的熱門話題。     筆者認為地方政府多釋放土地,並做為開發之用,來帶動經濟繁榮,促進地方發展,可以增加政府財政收入,不要再用增加稅賦造成民眾負荷的方式來增加政府收入,這樣只會壓制台灣經濟成長,並引起民怨!     永然聯合法律事務所李永然律師也認為近年來政府利用「居住正義」的民粹氛圍增加很多稅收,如奢侈稅、房屋稅、地價稅、房地交易所得稅……等等,民眾已怨聲載道!我國不論中央或地方都有許多閒置的資產或公共造產,這些財產應加以活化、活用,切勿閒置,「閒置」一來造成髒亂,另外則造成「浪費」,如能讓這些活化、活用,政府的財政自可增加收入,經濟也應更多投資投入而活絡起來,台灣政府加油!

買法拍屋後辭世,遺產稅申報以該不動產現值作為計算價值!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月19日經濟日報A16版記者林潔玲所撰「買法拍屋後辭世 現值列報遺產」的報導,財政部官員表示,近來有民眾詢問,其父親於2013年間,以新台幣200萬元向資產管理公司購入對債務人某甲的債權,及擔保該債權的不動產抵押權計新台幣900萬元。而在2015年5月間於法院民事執行程序中聲明承受取得該不動產抵押物,以其債權抵繳拍定價額新台幣500萬元,於2015年6月30日取得法院核發的「不動產移轉證明書」。但其父親卻在2015年7月間辭世,且該不動產尚未完成所有權移轉登記。     財政部官員答覆,該案於2015年6月30日取得「不動產權利移轉證書」時,即由其父親取得抵押物的所有權,因此於申報遺產稅時,應以「土地」及「房屋」科目列示,並分別以土地公告現值及房屋評定現值計算其價值。至於原新台幣900萬元債權,因部分抵繳拍賣價款新台幣500萬元後,尚有新台幣400萬元尚未獲清償,應以債權列報遺產;但若由納稅義務人提供,經審查認定該債權無法收取或行使者,則可將其轉列不計遺產總額項下。     筆者認為拍定者取得「不動產權利移轉證書」時,即取得該不動產所有權,因此在辦理不動產繼承時其價值認定,用該不動產的土地公告現值及房屋評定現值來核定,而非用得標價,民眾在辦理遺產稅申報時,可多加注意相關規定。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為遺產稅的申報是一門學問,民眾遇上有家人往生,而要辦理繼承時,申報遺產稅務必注意「節稅」;尤其未來遺產稅稅率又將要提高,為了讓自己不要冤枉繳稅起見,「節稅」一定要徵詢專家意見,俾保自身的「賦稅人權」。

民國105年上半年營建股的營收表現不佳!

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國105年8月9日蘋果日報B3版記者詹宜軒所撰「太子華固,上半年營收不妙」的報導稱:太子公司、華固公司公布第2季財報,兩公司累計上半年營收均較去年同期減少,依照完工建案認列的時程,太子公司與華固公司的重點均在下半年,但隨著目前房屋稅議題發酵、新屋的買氣縮手,建商也憂心交屋狀況不如預期,太子更表明稅負不合理、新上任政府政策未明,暫退蛋黃區開發,太子公司與華固公司的重點均在今年下半年,將迎入帳高峰,將挹注總營收逾新台幣百億元,但針對近期房屋稅不分青紅皂白地增稅的疑慮,下半年交屋潮,恐令已經購買客人卻步、增加交屋困難度!   筆者認為民進黨新政府於5月20日上任以來,營建股的表現不佳,政府為了「居住正義」,抑制投資,却不斷的制定增稅政策,以重稅之不合理的課稅原則,嚇跑國內外投資者,導致台灣經濟投資買氣停滯,衝擊了經濟面發展,盼民進黨政府為了台灣的經濟活絡,應該多聽取企業家們的建議,仔細思考稅法的合理性,確立正確稅法方向,台灣的經濟才不至持續衰退,這也不是台灣人民所樂見的!

老屋拉皮後,不會增加稅房屋稅!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月9日經濟日報A13版記者林潔玲所撰「老屋拉皮 不會加稅」的報導,近來有民眾疑惑,為房屋外牆斑剝老舊而進行拉皮的住宅,會不會增加房屋稅。財政部官員說,若僅進行外牆補強重新整理,或是進行外牆防水工程,因該補強作業並不影響原建築物的基礎、梁柱結構等,不會增加房屋稅額,無需加徵房屋稅。依《房屋稅條例》第3條規定,房屋稅以附著於土地的各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象。因此房屋稅須申報設籍課徵範圍內的包括增建、改建,在原建築物增加面積或高度,或是將建築物的一部分拆除,在原建築基地範圍內改造,而不增加高度或擴大面積     至於有屋主為有效利用房屋室內外空間,在建物頂樓增建房屋或搭蓋設有頂蓋、圍牆及門窗的建築物,也有為了遮陽防雨而在頂樓搭建「屋頂棚架」後,再加裝窗戶或以鐵皮圍用者,這類頂樓增建的建物,因為都具有頂蓋、梁柱或牆壁,已增加房屋使用價值,因此應依規定併同原有建物課徵房屋稅。     筆者認為老屋拉皮後,的確不應增加房屋稅課稅現值;但是老舊公寓如果加裝電梯,房屋現值是會被調高進而增加房屋現值,所以民眾在針對老舊房屋的改建、修繕或新增固定物時,一定要了解是否會影響持有稅賦後,再做評估。

新北市治安冠居六都,新北市長擬推出建物不裝鐵窗政策!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月12日聯合報B3版記者魏翊庭所撰「房治安冠居六都 新北推不裝鐵窗」的報導,新北市長朱立倫表示,新北市治安越來越好,建議能不安裝防盜鐵窗就不要裝,或至少要有逃生機制,免得阻礙災害逃生;但新北市優質治安考核第一名的三峽區鳶山里民反應兩極,不乏有人表示拆了會怕小偷,或是懶得拆。某社區13樓住戶則說,「裝鐵窗沒必要,有窗戶即可。」另有大樓管理員表示,「現在大樓裝設鐵窗功能不是防盜,而是為了晾衣服。」新北市三峽區鳶山里周文美里長表示,拆鐵窗要有配套,如孩童安全措施,也應由教育防範偷竊,還要看建築結構;高樓層住戶逃生不易是事實,建議民眾多加裝「逃生設施」。     筆者認為不加裝鐵窗立意甚好,但由於早期台灣所蓋的公寓,通道及防火巷狹小,甚至因為違建,而使兩棟建物相鄰緊密,若不加裝鐵窗,民眾居家安全會有疑慮,建議政府仍應從違建拆除做起,這才是恢復市容的第一步!     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣的房屋外牆面因加裝鐵窗,導致市容遭到破壞,另外違建也是市容景觀的殺手,新北市政府朱市長已開始重視市容及大樓外牆面的景觀,這方面應同時由「不裝鐵窗」及「拆除違建」兩者同時下手,這才是治本之道!

申請公同共有土地分單繳納地價稅時,全體公同共有人仍舊地價稅繳納負連帶責任!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月11日經濟日報A14版記者劉懿慧所撰「共有地分單繳稅 負連帶責任」的報導,地價稅即將於民國105年11月開徵,若長輩過世後與兄弟姊妹共同繼承一塊土地,登記為公同共有且未設管理人,可否分擔繳納自己應繳的地價稅?高雄市稅捐稽徵處表示,分單繳稅是可行的,但因為是公同共有,即使是分單繳稅,在稅法上仍負有連帶法律責任。依據《民法》第827條,基於公同關係而共有一物者稱為公同共有人,且在公同共有關係下,無法衡量公同共有人分別持有比例,倘若要申請分單的話,需經過全體公同共有人同意,提出分別開單繳納地價稅申請,稽徵機關將會按各公同共有人約定的比例核算地價稅,且通知各共有人繳納,但因申請時有書面承諾將負擔連帶繳納責任,因此若公同共有人中,有任何一人沒有繳稅時,全體公同共有人皆負連帶清償責任。     筆者認為公同共有關係中,不動產的管理及處分是較為複雜,建議「公同共有人」可以儘速辦理繼承登記或分割繼承登記,消滅公同共有關係,成為「分別共有人」,未來無論在處分及管理上較不需要受到他共有人所牽制。     永然聯合法律事務所李永然律師認為所有權型態有「單獨所有」及「共有」之分,而共有又分「分別共有」、「公同共有」;對於財產管理、處分,於「公同共有」時,確實是最麻煩的;如一時還沒有成為「單獨所有」,仍以屬於「分別共有」(又稱:持分共有),較優於「公同共有」!

房屋稅如不凍漲,不動產移轉量恐將凍傷!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月9日工商時報A4版記者方明所撰「房屋稅不凍漲 專家:移轉量恐凍傷」的報導,面對近期地方政府的房屋稅「加稅」政策,全國興起老屋加稅風潮,不動產仲介公會全聯會於民國105年8月8日舉辦一場「房屋稅的困境與挑戰」,全聯會理事長林正雄表示,全國公告現值6年平均暴衝173.5%,新北市漲幅201.8%最多,全國公告地價10年也暴漲162.6%,88%的自有住宅課重稅跑不掉,12%的人未來即使有錢買房也養不起。他指出,房屋稅和地價稅計算公式中的地段率有重複計算之虞,造成外界對政府變相加稅的疑慮。     與會產學專家一致認為,房屋持有稅有重複計算之嫌,應落實《住宅法》而不是巧立名目增稅,房屋持有稅如不凍漲,預估民國105年全年不動產移轉量恐不到23萬棟,建議政府應「凍漲」房屋稅,並召開全國性不動產會議尋求共識。永然聯合法律事務所所長李永然律師表示,《住宅法》是保障人民居住權利,政府應落實《住宅法》而不是巧立名目增稅,課稅只能取果實,不能連樹皮都刮掉。他強調,「居住正義」讓人人買得起房只是口號,台灣問題是出在經濟,政府如想要幫年輕人加薪,必須增加就業機會,靠的就是「經濟發展」。     筆者認為近年來不動產交易量已大幅萎縮,原本以為房地合一應是政府控管不動產最後一個手段,但現在又針對房屋稅稅基調高,並回溯15年來進行追稅,進而增加政府房屋稅收入,無疑更讓不動產業者雪上加霜!

行政院規劃社會宅出租,將委託企業代管!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月4日經濟日報A6版記者邱金蘭所撰「社會宅出租 將委企業代管」的報導,為落實目前蔡英文總統提出的八年內推出20萬戶社會住宅政見,內政部提出《住宅法》修正案,協助地方政府掃除資金、土地障礙,行政院首度召開《住宅法》修正案審查會議,由政務委員張景森主持,會中討論租稅優惠等相關條文,都順利通過。民國105年8月3日審查通過的重點條文,包括第一,委託民間代管出租業務。官員表示,新建及包租代管部分,都可以委託民間業者來做代管業務。委託民間代管,對物業管理業者及不動產仲介公司,將是一大商機,尤其在不動產交易趨緩情況下,對房仲業者等於是另闢一條生路。     第二,在租稅優惠方面,對社會住宅將提供房屋稅、地價稅減免優惠,不論是「新建」、「包租代管」都可適用。由於房屋稅、地價稅是地方稅,地方政府希望「減」就好,不要全「免」。第三,排除土地取得障礙,減輕地方政府財務壓力。目前取得「國有地」,若是有償撥用的土地,可能會加重地方政府財政上壓力,修法後,改為長期承租國有地作,例如分50年長期租用,地方政府就可以從出租社會住宅的租金收入,來支應地租及銀行的融資利息。     筆者認為政府開放民間業者經營包租代管社會住宅業務,對相關業者的確是利多,增進相關業者投入社會住宅意願,但政府在把餅做大的同時,一定要兼顧「執行面」及「誘因」,才能一次性的把居住問題解決!     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣的社會住宅需求量大,如果均由政府興建,恐緩不濟急,且政府的財政未必有辦法負擔;現將民間的空屋誘出,政府包租代管,日後這些「出租業務」的負擔也相當沉重,政府將之委託民間代管,不失為一良策,盼社會住宅推動成功!

內政部規畫社會住宅融資平台,貸款利率為1%!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月10日工商時報A4版記者朱漢崙所撰「社會住宅融資平台 利率1%」的報導,內政部本身已有「住宅基金,大致有新台幣300多億元的財源,但社會住宅目前所規劃的財務融資需求,就算其中一部分依賴現成的餘屋供應,也得花上新台幣3,000億元來蓋新的社會住宅,因此內政部才另起爐灶,推出新的「社會住宅融資平台」。知情人士透露,在融資平台上,興建社會住宅的融資還款時程將長達50年,至於利率目前可能有兩種作法,一種是直接將利率訂在1%,另一種則是不另訂利率條件,完全比照一般地方政府標借的模式,由決標結果來決定利率水準。     相關人士指出,目前除了合庫銀行已向新北市、桃園市洽商為該兩市進行社會住宅的融資,包括北市、台中、高雄、台南等其他四都及其他縣市,內政部希望透過「社會住宅融資平台」來媒合地方政府興建社會住宅的借款需求。內政部對此也將訂定家戶所得的門檻,倘若租客住一段時間後,所得收入已超過該門檻,就不能再續租,政府或代管機構也須把所管理的社宅再轉租給其他符合所得條件的其他租客。     筆者認為政府現在正積極規劃推動社會住宅,無論是「興建」或「包租代管」等方式,並搭配低利率的社會住宅貸款,將可以帶動民眾購置或承租社會住宅,只要完整的配套措施都盡完善,應可以大幅降低台灣目前居住所產生的社會問題。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為過去有些教授大喊居住正義,並催政府進行打房,這並非正確方向,其實保障「居住權」,有賴《住宅法》的落實,《住宅法》中有一部是「補助」,另一部分則是「社會住宅」,政府用心推動,將來才能讓弱勢者的居住權獲得保障,台灣加油、台灣UP!

台北市近一年房價年跌8.2%,跌幅居全球第2名!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月3日自由時報A7版記者徐義平所撰「北市房價年跌8.2% 跌幅全球第2慘」的報導,國際地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發表民國105年第一季「全球城市住宅指數」,全球一五○個城市中有三十九個城市近一年來房價走跌。根據這項調查,有一一一個城市住宅房價呈現上漲格局,平均房價年增率約四.五%,僅二十六%的調查城市房價走跌,台北市年跌8.2%,全球表現第二差,僅優於英國亞伯丁的年跌十一.三%。而近一年房價表現強勢的前五名,依序是中國深圳,漲幅達六十二.五%;其次是中國大陸上海,漲幅約三十.五%;第三是土耳其伊士坦堡,漲幅約十九.六%;第四為中國大陸南京,漲幅約十七.八%;第五是中國大陸北京,漲幅約十七.六%。     萊坊董事及大中華區研究諮詢部主管紀言迅表示,全球房價漲幅前五名的城市,中國大陸包辦四名,尤其是「深圳」及「上海」,前者因科技產業匯聚,後者因銀行與金融機構聚集,兩城市住宅需求強勁。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出,台灣住宅市場對外資、中資設下高門檻,需求面只剩國內剛性需求,市場變化全看自住民眾臉色,雖然中央銀行降息、鬆綁信用管制,優惠貸款年利率降至一.五%以下,但高房價壓力,加上持有稅、房地合一稅的不確定性影響,都打擊購屋意願,加重房價下跌壓力。     筆者認為政府過度控管台灣不動產,導致房產價格持續下滑,未來還有持續調整房屋稅基,對台灣房市無疑雪上加霜;期望政府能鬆綁不動產稅制,讓不動產交易量能維持一定水準。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府提振經濟無能,打房有方,導致民眾資產縮水,稅賦又加重,政府不能再讓這種情形惡化下去,而應努力打拼經濟,這樣才不會讓人才外流、資金外流,導致民生凋敝!

提高社會住宅供給將三管齊下:新建房屋、容積獎勵及包租代管!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月6日自由時報A6版記者徐義平所撰「新建、容積獎勵、包租代管 社宅3箭 北北桃衝15萬戶」的報導,全台目前社會住宅僅七二九五戶,不到全國住宅存量的千分之一。根據內政部社會住宅政策報告,台灣長期處於高房價所得比、高空屋率、高住宅自有率及超低社會住宅比率等「三高一低」的奇特住宅結構,全台社宅數量僅七二九五戶,僅全國住宅存量的○.○九%,較先進國家動輒五%的社會住宅比率,簡直是天差地遠。     內政部已研擬出「新建」、「容積獎勵」及「包租代管」等三箭,企圖在八年內新增廿萬戶社會住宅供給量,將全台社會住宅比率提高到二.三五%,是現行的廿六倍之多;其中雙北市合計就達十一.六萬戶,占比超過五成,台北、新北及桃園三直轄市就達十五萬戶。內政部營建署住宅組組長朱慶倫指出,為達到八年廿萬戶社會住宅的目標,將分三部曲進行,包括直接新建十二萬戶,其中十萬戶由政府發包興建;透過與民間業者合作以容積獎勵方式增加兩萬戶;還有是政府出面當二房東,整合屋主釋出空屋平台,運用「包租代管」模式,預計釋出八萬戶。     筆者認為政府開始有計畫地增加社會住宅供給,有助於讓更多人有房屋居住,讓居住問題在台灣再也不是一項社會議題;並期望政府當落實「居住正義」後,相關對於不動產的稅法的條文,也能適時做調整,不要太嚴格管控不動產業,而讓不動產業復甦。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣近年來,政府太把「正義」掛在嘴上,卻對經濟發展沒有良好的策略,導致台灣的企業已不太願意在台灣多投資。台灣應停止打房,落實《住宅法》,發展經濟,讓人民恢復對政府的信心,使經濟能復甦,這才是有為的好政府,台灣加油!

新政府的社會住宅融資,合庫率先辦理!

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國105年8月3日工商時報A4版記者朱漢崙所撰「社會宅融資,合庫搶第一棒」的報導稱:新政府在上任之前,就已積極與六都的都發局、城鄉局等局長開會,闡述推動社會住宅的理念、計畫,並且揭示打算以提供免費國有地的方式,助陣社會住宅在六都能開枝散葉,目前據相關人士透露,內政部花敬群次長在數月前已登門拜訪合庫、土銀前二大不動產放款銀行,希望能針對社會住宅的興建提供融資,在六都中,合庫銀行第一家合作社會住宅融資興建的地方政府將是桃園市,雙方已進一步針對合作細節,進行協商,雙方目前已進入利率談判階段,內政部也出面協調利率,希望能以1%的低利承作,不過據了解,由於1%的利率不敷成本,因此,將會略往上調,「但最高不會超過1.5%」,而現在民進黨執政新政府更兵分兩路,除了內政部,財政部則是另一挑大樑的重要部會,除了轄下的國產署已在6月開出57處國有地的清單,合庫、土銀兩大不動產放款市占率最高的公股銀行也將擔綱融資主力,其社會住宅計畫,將採取建新屋與現成空屋並進的方式來達到8年20萬戶目標,因此,二屆任期各將規劃新台幣1,500億元的融資,合計共新台幣3,000億元,而目前六都中,桃園市可算配合執行最積極,估計新台幣1,500億元融資中至少有超過2成的資金需求來自桃園。   筆者認為新政府推出社會住宅計畫,為健全住宅市場,積極興辦社會住宅及提升居住品質,來符合住宅法政策,但未全面思考對民眾的財產權「過度負擔」的權益討論,而嚇壞百姓,如此草率且增加稅賦政策,民眾對買房不具信心,而讓資金轉往他處,這是政府應該要探討的,盼政府應該先將目前不合理的稅法積極修訂,政府必須讓台灣人民願意在自己國家的土地上投資,而不是一直在加稅,導致擊退人民對政府的信心!

大法官釋字739號解釋:宣告《獎勵市地重劃辦法》部分條文違憲!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年7月30日聯合報A16版記者林志函所撰「獎勵市地重劃辦法 部分條文違憲」的報導,男子胡天賜不服台中市政府核定自辦市地重劃的籌備會成立,擅自將他家土地納入重劃範圍,聲請大法官釋憲;大法官民國105年7月29日作成釋字第七三九號解釋,宣告《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》部分規定違憲,胡先生可聲請再審。根據現行辦法,自辦市地重劃,應由土地所有權人過半數或七人以上發起成立籌備會,向直轄市或縣市主管機關申請核定,籌備會的任務包括申請核定擬辦重劃範圍、申請核定及公告重劃計劃書等。     司法官大法官指出,現行辦法沒有規定發起人於擬辦重劃範圍內所有土地面積的總和與應占土地總面積比率,也沒規定籌備會人數與土地所有權人總數的比率,不符憲法要求的正當行政程序。司法官大法官並指出,現行辦法沒有要求主管機關設置適當組織,審議重劃範圍的程序、在核定前給予利害關係人陳述意見的機會,也沒要求將核定處分送達申請人以外的重劃範圍地主等,都不符《憲法》要求的正當行政程序。     筆者認為司法院大法官會議最新釋字739號解釋,最主要是針對七人就可以成立「籌備會」,並向地方政府申請,顯然不符合《憲法》所要求的正當行政程序,因而宣告違憲;但期望相關單位能針對違憲部分立即修法,不要像《都市更新條例》宣告違憲後,立法部門遲不修法,導致目前一些都市更新幾乎停擺;希望未來市地重劃不會遇到這方面問題!     永然聯合法律事務所李永然律師也認為行政機關制訂各樣行政規章,一定要遵守《憲法》所規定的「平等原則」、「法律保留原則」、「比例原則」、「法律正當程序原則」……等,才不致遭到被認定違憲!

二親等內財產買賣,無資金證明者需申報贈與稅!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月2日工商時報A16版記者王姿琳所撰「二等親內財產買賣 無證明者需報稅」的報導,財政部南區國稅局表示,二親等以內親屬間的財產買賣,當事人若無法提出支付價款確切證明者,須在超過免稅額新台幣(以下同)220萬元的贈與行為發生後30天內,向稽徵機關辦理贈與稅申報,否則將會被國稅局要求補稅並處罰。     國稅局官員表示,近來查核轄區內案例時發現,有一民眾甲君主張,因其積欠妹妹欠款,因此於2013年4月24日,將其所持有的未上市A公司股票500萬股,以每股新台幣10元移轉給妹妹,藉此抵付股票價款。不過,國稅局就雙方提供資料審查後,認定上述股票移轉屬於借貸金額部分為2,300萬元,剩餘的部分並無法證明借貸關係,因此應以「贈與」視之。也就是以移轉股數500萬股,乘上贈與日當天A公司每股淨值9.5元,並減去以支付價款2,300萬元後,核課贈與總額為2,450萬元,扣除免稅額220萬元後,認定應納贈與稅額為223萬元。     筆者認為二親等買賣一定要注意必須有資金流向證明,才能符合「買賣」的原因,否則國稅局將會「視為贈與」,依法課徵贈與稅,所以民眾在做二親等買賣時,建議詢問會計師、地政士或專業的律師,以免因自身對於法令的不熟悉,而被補稅,甚至遭致罰鍰!     永然聯合法律事務所李永然律師認為近來國稅局課稅日益趨嚴,民眾一定要注意法令相關規定,如不瞭解時,一定要請教專家!

由於未來遺產及贈與稅率可能調整,富人已開始佈局規劃!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年7月25日經濟日報A15版記者林潔玲所撰「遺贈稅喊漲 富人提前布局」的報導,遺贈稅實徵淨額民國105年上半年已直逼新台幣200億元,刷新近五年紀錄。財政部表示,「遺產稅」主要有大案增加,「贈與稅」增加,則是因遺贈稅率擬調整而有增加趨勢,顯示出高資產族群已開始布局。台北商業大學財稅系教授黃耀輝認為,由於過去稅率降低,贈與免稅額也相當高,有贈與需求的人慢慢贈與,但如今傳出可能調升稅率,需求者也會規劃最有利方式規避,才會出現目前贈與增加的情形。     黃耀輝教授進一步說,我國免稅額與他國相比,遺產稅新台幣1,200萬元已經符合國際上的水準,但贈與稅免稅額220萬元相對其他國家高出許多,尤其加上配偶互贈財產不計入贈與總額,也就是不課稅;他認為,未來贈與稅免稅額調降可能性很大。根據研究報告指出,以過去資料來套用估算,若為10%、15%、20%三級稅率,稅收將增加新台幣120億元;若為10%、20%兩級稅率,稅收則增加新台幣100億元以內。若是免稅額不動,依照現行單一稅率10%的族群不會受到衝擊,若免稅額調降衝擊範圍就會增加。     筆者認為就不動產而言,隨著土地公告現值及房屋現值調漲,已大幅增加遺產稅及贈與稅金額,今政府打算調整遺贈稅率或調低免稅額,深怕會擠壓在國內的資金往國外流動,反而更不利經濟發展,希望政府能暫緩此次調整。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣目前已房市不振,連帶影響許多產業,又民眾所得未增加,但各種負擔不斷地加重,如:水電費、房屋稅、地價稅、物價……等等;目前不宜再調高遺贈稅率,一旦提高,恐讓民眾不願資金返台,這反而不利於台灣的經濟復甦;政府要有大智慧,用對方法,才是「治國有方」!

政府為落實社會住宅,將採包租代管當二房東的政策!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年7月23日工商時報A10版記者方明所撰「政府當二房東 落實社會住宅」的報導,為落實蔡總統8年20萬戶社會住宅政見,內政部營建署在座談會上首度透露,將以地方政府當「二房東」方式,包租代管8萬戶房屋來推動社會住宅政策,初期先在6都(直轄市)辦理,每市1,000戶、總計6,000戶,預計於民國106年上路。     另外,也將首次建立「凶宅險」的機制,房屋有跌價時的補償保障;其他配套措施方面,於稅賦減免部分,若房東參與包租代管政策,每月租金所得新台幣1萬以內可免所得稅,另外必須支出可扣抵,營建署國宅組朱慶倫組長表示,政府希望透過稅負優惠、專業管理以及保險制度,吸引更多房東參與社會住宅計畫。在政府自行興建社會住宅方面,政府預計直接興建10萬戶社宅,土地來源可無償撥用國有非公用土地外,於《住宅法》修正案獲立法院三讀通過後,將可辦理長期租用。     筆者認為政府開始具體規劃社會住宅相關配套措施,是好的開始,在良好具體的規劃後,接下來就是考驗政府執行政策的能力,也期望政府大力宣導行銷,讓更多房東能有信心參與政府之社會住宅的包租代管。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為政府要停止打房,用心落實《住宅法》蓋「社會住宅」,保障弱勢,讓人人有屋住;而「社會住宅」宜採多元來源的方式,像「包租代管」就是一不錯的點子,但必須政府有良好的管理能力,政府加油,為台灣打拼,讓台灣更棒!

高雄市亞洲新灣區83期重劃完成,可建住宅或商業設施!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年7月27日工商時報A17版記者顏瑞田所撰「高雄亞洲新灣區83期重劃 完成」的報導,位於高雄亞洲新灣區、統一夢時代對面的83期7.09公頃土地,在完成重劃後,台糖、台肥等地主由高雄地政局分配土地,83期地主可望取回4.7公頃土地,作為商業設施和住宅,高雄地政局長黃進雄說,亞洲新灣區共有9個重劃基地陸續進行中,投入金額超過新台幣40億元,希望重劃完成後由地主開發,共同翻轉高雄「亞洲新灣區」的經濟。     高雄市政府地政局長黃進雄表示,地政局全力辦理的亞洲新灣區土地開發,目前 已完成三多路底連接海邊路的中油第60期、夢時代東側第65期重劃區,並且現正式公告83期重劃區土地分配。黃進雄局長並表示,經過都市計畫變更為「特定經貿核心專用區」之後,使用分區為「特貿7D」,地主可開發一般工商貿易、金融、會議中心、展覽中心、辦公大樓、觀光旅館及購物休閒等服務性設施。     筆者認為地方政府願意大力推動「土地重劃」,整合後並重新開發,可以改善市容及促進地方經濟發展,不過政府一定要提高誘因讓開發商願意進場開發,不要動輒用租稅手段與民爭利,反而使開發的美意成為空談!     永然聯合法律事務所李永然律師也認為高雄市是全台灣辦理「市地重劃」最多期的地方政府;依市地重劃發還的土地一定要盡可能地提高比例,以保障地主,才能符合《憲法》第15條對人民財產權的保護,並且這樣才不會讓人民有被剝奪的感覺!

台北市大安區錦町日式宿舍群殘破,民眾抱怨政府置之不理!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年7月27日自由時報A14版記者張凱翔所撰「錦町日式宿舍群殘破 民怨沒人管」的報導,位於台北市大安區錦泰里金華街一帶的錦町日式宿舍群,雖於二○○七年被台北市政府列為「歷史建築文化資產」,但因為許多建物年久失修破敗不堪,甚至多有坍塌。當地居民抱怨,建築破敗的圍牆和外觀常引起「破窗效應」,會有人亂丟垃圾造成維護不易;加上日式建築群為木造,每到下雨,白蟻都會漫天飛舞,侵入鄰近住家,讓當地居民不知道該拿這些「文化資產」怎麼辦?         台北市文化局表示,「老房子文化運動」只是負責媒合民間廠商對財政部國產署的建物進行活化,目前錦町日式宿舍群共有六棟建築,成功媒合的只有兩棟。財政部國產署坦言,因人力不足,一個承辦人要顧上四、五個行政區,所以頂多兩個月去一次撿一撿垃圾、照一下相片。只有一棟台北市金華街四十三號當初因為整個幾乎都坍塌毀損,才和台北市文化局找學者一同會勘,最後動工把房子剷平。     筆者認為既然政府認定「文化資產」,就有必要提列經費作為修繕維護的使用,而非認定為文化資產之後,又無有效開發利用計畫,置之不理,造成鄰里環境的髒亂與安全上的危害;台北市政府應當提出有效改善及配套措施,如果予以閒置這也是社會資源的浪費。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為公有資產的閒置一直是國內的大問題,政府動輒以財政收入不足為由,巧立名目向人民課稅或調高人民的稅負,與其如此,不如好好地活化資產,像這種日式宿舍,既已列入「文化資產」,政府即可以予以整修來維護,並找民間廠商配合觀光,一來美化市容兼顧「文化資產」的維護,二來可增加政府財政收入,人民必定會對這種政府大大稱讚!