永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月27日聯合報A13版記者林敬殷所撰「危險老屋更新優惠 適用範圍擴及數十萬戶」的報導，為加速都市危險及老舊建物更新重建，行政立法政策協調會報討論內政部擬訂的《「都市危險及老舊建築物重建獎助條例》草案，專法提供租稅減免、建蔽率及容積獎勵等優惠措施，並擴大適用範圍，草案將提報行政院院會通過，估計適用對象高達數十萬戶。蔡英文總統日前在執政決策協調會議中已拍板加速完成老舊公寓都市更新，但方案涉及都市更新條例修法，修法時程曠日廢時，因此內政部另提專法優先處理危險及老舊房舍。     原本內政部對老舊建物的適用範圍，是指卅年以上經耐震評估須拆除重建、或四十年以上無電梯、或五十年以上者。但目前決定擴大為：卅年以上經耐震評估須拆除、或四十年以上者，及相鄰的建物。行政院張秀禎副發言人指出，草案立法目的，是針對老舊、安全疑慮建物，加速改建，並由政府提供改建誘因，包括容積獎勵上限。原本草案是法定容積的一點三倍，現決定增訂，若在條例實施後三年內申請改建，可額外得到法定容積獎勵百分之十，最高可達一點四倍；此外，也放寬百分之十的建蔽率。草案另一重點是，改建前提是要全體所有人同意。未來屋主可自行整合重建，也可由建商協助整合重建。此外，行政審查時程預計兩個月內完成。     政府為加速老舊房屋改建，擬訂新條例來增加民眾意願來參與老屋更新，當然立意甚好，但筆者認為《都市更新條例》修正案還在立法院進行審議，現在卻又另立法律來獎勵老屋更新，讓人有點匪夷所思，儘速修法通過《都市更新條例》的修正才是當務之急，應不必再疊床架屋另設新法。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為政府不斷地立法，而「公權力」又不彰，這相當沒有效率，其實最重要的《都市更新條例》修正能趕緊完成立法院的修法，並強化公權力，才能真正展現政府推動都更的決心，業者及民眾才有信心投入，政府推行才會成功！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月24日聯合報A13版記者丘采薇、許依晨、潘姿羽所撰「住宅法修正三讀 社宅租弱勢提高到3成」的報導，立法院三讀通過《住宅法》修正案，為落實居住正義，明定社會住宅應出租給經濟或社會弱勢，從現行的一成提高至三成。未來也將增設「公益出租人」，鼓勵房東將房屋出租給符合租金補貼申請資格者，租金收入每屋每月免納綜合所得稅的額度最高新台幣一萬元，房屋可按自用住宅用地課地價稅。此外，條文也訂定三年的「緩衝期」，若弱勢者現在承租的房屋是違建，也可申請三年補貼，做為社會住宅蓋好之前的緩衝。     立法院三讀通過的條文也明訂，主管機關未來依照《住宅法》興辦社會住宅使用國有土地或建築物衍生的收益，得做為社會住宅興辦費用，不受國有財產法應收歸國庫的限制規定，以利推動社會住宅的興建。內政部表示，為讓住宅與房產資源合理利用與分配，提供一般家戶、青年、弱勢族群在居住選擇上更多元機會，除積極修正《住宅法》健全相關配套機制外，也擬訂「社會住宅興辦計畫」，規劃興建十二萬戶社會住宅及包租代管民間空餘屋八萬戶，來達成八年興辦廿萬戶社會住宅。經費部分，增訂中央及地方住宅基金來源，並將成立社會住宅融資服務平台，提供地方政府興建社會住宅的長期低利資金，協助地方政府解決財源問題。     筆者認為本次修法，讓《住宅法》能越來越具體且更多配套規劃，現在「社會住宅」母法已修正完畢，接下來就要看中央部會及地方政府齊心興建社會住宅，解決民眾居住的社會問題，未來政府社會住宅政府也須多廣為推動宣傳，讓更多有需求的民眾得以使用。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣居住權的保障業已正式啟動，《住宅法》自民國101年12月施行以來，已有4年歷史，政府能進一步修改，是希望該法更有效益，並保障弱勢族群，盼政府能落實執行，使立法美意得以實現！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月13日自由時報A14版記者郭安家所撰「保護區開發限制鬆綁 里長憂邊坡難保」的報導，北市府近日通過《台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準》修正案，過去保護區、農業區及風景區開發案，設條件「不得位於台北市環境地質資料庫中土地利用潛力低及很低的區域」，但未來條件取消，改為個案審查，評估地質敏感區的鑽探報告；台北市大地處專委梁成兆說明，早年沒有《地質法》，北市府設置台北市環境地質資料庫，土地利用潛力低的基地，代表要投入較多工程成本整地、改良地質或岩盤，原則上不會開發、案子容易被否決，但這不等於安不安全，因經過專業技師簽證安全無虞，仍可改良地質進行開發。        但台北市北投區溫泉里許智全里長說，山坡地及保護區還是要以自然景觀優先，且開放要有公平性，新作法不免令人擔心未來因人而異開發；北投是火山地帶，所以開發要適可而止，希望台北市政府不要諂媚、巴結財團。台北市奇岩里賴進利里長質疑，怎麼可以取消限制，台北市四周都是山坡，擔心如未來邊坡全部都要開發，恐政府有往財團靠攏之嫌。     筆者認為台灣地處地震帶上，山坡地的開發應多加限制，尤其台灣的夏季易受暴雨襲擊，山坡地的水土保持更會讓市民擔心，所以台北市政府在「開發」及「安全」的兩者利益衡量下，需審慎評估，尤其山坡地開發後，很難再回復自然原始景觀。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台北市對於「保護區」的開發應做好把關的工作，「環境權」在台灣已日益受民眾重視，台北市政府訂定相關法規時，一定在保育「環境」的概念下容許「開發」，這樣才能有效地維護環境，並符合先進國家的開發觀念！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月20日自由時報A7版記者邱奕統所撰「蔡：8年蓋20萬戶社宅目標不變」的報導，蔡英文總統於民國105年12月19日主持桃園市桃園區中路二號社會住宅動土典禮，她表示，行政院已提出《住宅法》修正草案，正在立法院審議，等通過後就能透過降低土地取得成本、租稅優惠等政策，完成租屋合理而且可以長期安心居住的社會住宅，新政府推動八年二十萬戶社會住宅的目標不變，協助年輕人、經濟社會弱勢者找到安居樂業的家。     蔡英文總統並強調，社會住宅是城市的驕傲、進步的象徵，中央跟地方要攜手全力以赴，一起完成國家進步的願景，這是人民期待的事，行政院將跟所有地方政府合作，提供更多的支持，共同解決社會住宅推動過程中所要面對的問題。 她說，社會住宅不但要讓大家住得起，也要住得好，肯定桃園市長鄭文燦的積極作為，在社會住宅選址上，選擇區域交通條件優良的精華地段，興建上也納入智慧化管理，並規劃親子館、公托中心等，打造成多功能社區。     筆者認為社會住宅的興建到民眾正式入住，歷時甚長，需要縝密的規劃及貫徹的執行，才能加速社會住宅興建，政府設定20萬戶社會住宅的目標是值得努力的方向，也希望有民眾能陸續入住社會住宅，讓目標能具體實現！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣已施行《住宅法》，目前立法院又修正通過《住宅法》的修正，台灣的「社會住宅」正加速推動，希望此一政策能成功，一方面擴大需求，另一方面保障弱勢者的「居住權」，促進社會和諧！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月13日中國時報B2版記者陳燕珩所撰「弱勢租金補貼　有望加碼」的報導，台北市有居住需求的弱勢者已超過3萬人，仰賴公共住宅無法完全解決問題，台北市議員陳炳甫舉辦居住正義座談會，副市長鄧家基強調，除現行弱勢租金補貼，市府將擴大補助金額和對象，目前最高租金補貼為每月新台幣7000元，未來有望再加碼，市府正研擬詳細方案，將自民國106年正式上路。     目前很多低收入戶因住在「違建」，或因房東不願提供租約，致使無法申請租金補貼。北市陳炳甫議員認為，弱勢者就是沒錢才會住違建，法規卻只針對硬體，限制居住違法建物不得申請，社會局應以人的角度出發，突破現有規定；許立民局長強調，中央修訂《住宅法》初審已過，未來可望給承租違建的弱勢戶緩衝期。台北市鄧家基副市長表示，市府會先將把照顧弱勢對象釐清，增加的稅收部分可用在補貼弱勢，看是要成立補貼基金或在住宅基金裡成立專戶，撥用給租金補貼使用，詳細方案仍在研擬，民國106年3月分居住正義論壇會有具體說明，預計自民國106年就可實施。     筆者認為拉高弱勢租金補貼，讓弱勢者可以得到更好的居住品質，我們樂觀其成；也期待政府能給予出租者更多居住上的保障，不是只有金錢補貼，而應包含「居住品質」的提升及基本生活的保障，讓弱勢者得以得到最基本的生存保障及品質。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為近年來國內經濟狀況每況愈下，導致經濟弱勢者的人數逐漸增多，政府在一方面要提振經濟，另一方面要貫徹《住宅法》，保障弱勢者的「居住權」，維持台灣是一和諧的社會，政府加油，大家一起為台灣挺進！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月11日聯合報A7版記者徐義平所撰「全台社宅88處 5年蓋3.15萬戶」的報導，新政府推動八年廿萬戶社會住宅，第一階段地點首度曝光！根據內政部規劃，已選定未來五年全國八十八處、三萬一五○六戶社宅地點，全國廿二個縣市有十六個縣市規劃社宅，幾乎是全國遍地蓋社宅，雙北、桃園及台中就占了八成五，連外島的金門、馬祖也有社宅規劃。根據內政部二○一六到二○二○年的社宅興建計畫，主要集中北北桃及台中，四都合計達兩萬六四七八戶，占整體社宅比率八十四．○四％；以台北市規劃九一一二戶最多，占整體社宅廿八．九二％。     台北市社宅規劃地點，除了士林、大安、中山區等未規劃，其餘九個行政區均有，以文山區至少規劃五處最多，萬華區四處，信義區及南港區各三處，松山、中正、內湖、北投與大同區均至少規劃一處；其中，以信義區規劃戶數最多。全國規劃社宅第二多的是台中市，五年內規劃廿處、六七五七戶，分布在豐原、大里、太平、梧棲、東區、西屯及北屯等區域，占全國社宅比率廿一．四五％；新北市排第三，規劃十一處、六五九七戶，占全國社宅比率廿．九四％，新北市社宅主要集中在林口區，光是世大運選手村青年社會住宅就規劃三四○八戶，占新北市整體社宅比率五十一．六六％，也是全國單一社宅社區規劃戶數最多的個案，其餘社宅地點則在板橋、新店、中和、永和、三重、新莊、三峽等。     筆者認為政府廣建社會住宅是好的開始，但務必落實執行，並與當地就業機會結合或與建商、開發商合作，讓更多人能夠參與社會住宅的興建及服務，促進地方經濟，並帶動新的地方商圈。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為《住宅法》是為了保障人民「居住權」而制定，《住宅法》也規定政府要提供「社會住宅」，為此政府乃大力興建，但興建之後的營運管理更要用心，才不會造成社會住宅投入的浪費、虛耗！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月10日聯合報A7版記者白錫鏗、趙容萱所撰「合建分售逃稅？聚合發董座羈押」的報導，台中市聚合發建設公司董事長陳世坤等人興建三個建案，涉嫌以「合建分售」方式逃漏稅，涉嫌違反《稅捐稽徵法》；檢方搜索陳等人住處及公司、查扣他名下不動產、股權投資、現金共新台幣六十三億餘元。台中地檢署襄閱主任檢察官郭景東表示，聚合發建設公司老闆陳世坤等人利用舊的所得稅法「個人及營利事業出售土地，免納所得稅」的規定，涉嫌逃漏稅，但舊法已於民國105年元月一曰修正為必須課徵所得稅，防制逃漏稅。     檢方長期蒐證，查出聚合發建設董事長陳世坤、原董事陳素娟、總經理祁興國等人在興建「聚合發獨秀」、「聚合發香禔」、「聚合發榮耀」等三建案時使用聚合發的資金，但以個人名義購買聚合發名下建案的土地，以股東「合建分售」的名義，實際上卻是聚合發「自建自售」。等到建案銷售並向消費者收取土地款後，眾人明知款項應屬於聚合發，卻將收得的土地款以內帳分配給陳世坤等人，涉嫌逃漏稅。財政部中區國稅局初步先核算部分建案的逃漏稅額已逾新台幣十五億，全案交由檢方持續偵辦。檢方指出，陳世坤等人涉嫌以「合建分售」手法掩飾「自建自售」事實，從中獲取利益，對租稅公平及房地產交易秩序有不利影響，因而向法院聲請羈押。     筆者認為過去建商購置土地為了節省營業稅、土地增值稅、營利事業所得稅，而用自然人作為登記名義人，事後將出售不動產的款項並未匯回公司帳戶，而有逃漏稅嫌疑，所以民眾在做不動產節稅時，一定要採用合法的節稅管道，以目前稅捐稽徵單位勾稽的能力，很容易查核，請民眾勿以身試法。     永然聯合法律事務所李永然律師則認為這種案件屬於違反《稅捐稽徵法》第41條的案件，法定本刑最高僅五年以下有期徒刑，竟然直接就用羈押這種最嚴厲的「強制處分」，從「人權保障」的觀點來看，並不適宜，盼司法機關日後應更謹慎地運用羈押手段，俾符人權保障的基本精神。不過李永然律師也提醒建設公司務必誠實納稅，並合法「節稅」，切勿用不正當的方法逃漏稅捐，才不會招來官司！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月12日自由時報A9版記者鍾泓良、郭逸所撰「公宅牛步化 公辦都更掛零」的報導，北市公宅政策現在已不再像過去廣闢戰場，而是回歸腳踏實地執行。但第二年執行仍無明顯成果，如公宅因議會、地方反彈而牛步。北市府曾宣布民國105年是公辦都更元年，年初推出「公辦都更八＋二旗艦計畫」，盼望與中央政府能攜手開發，但隨著中央決定台北機廠、仁愛路空軍總部自行開發，有望成為第一案的台大紹興基地也流標，讓目前的執行率掛零。     台北市市議會民國105年初通過公宅預算做出綜合決議，要求市府舉辦兩次以上公聽會，並獲得多數居民同意後才可設計規劃，北市府依此在民國105年三月針對十五處基地舉辦廿九場公宅說明會；但說明會狀況不斷，不僅有文山區居民高分貝叫囂，痛批市府要引入「愛滋病患」、「毒犯」，也曾出現民眾撒冥紙抗議。而年中有五十五位議員提出連署，要求須取得公宅基地周邊過半同意才可興建，迫使北市府重新檢討。民辦都更部分，民國105年市府解決北市陳年都更案，包括永春都更案、內湖合家歡及正義國宅。但整體而言，截至民國105年10月30日民辦都更核定案為廿三件，與民國104年的卅五件及前年的廿三件無明顯差異來看，顯示北市府仍未能有更積極作為。     筆者認為目前不動產整體大環境不好，而社會住宅又兼顧社會福利的考量，易遭遇原住戶的反彈，所以無論是在「公辦都更」或「民辦都更」都受到很大的阻力；政府在此一部分仍需投入更多資源及誘因，才能增加民眾參與都更的意願。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為「都市更新」原本是一很好的議題，有助於台北市容的改善，及台北市民居住品質的提升，竟然因「民粹」及政府公權力執行力太差，導致目前負面評價很高，希望台北市政府能提振公權力，使「都市更新」能再度活絡，保障台北市民之居住權！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月8日自由時報A9版記者徐義平所撰「房市冷 北市指標都更案流入法拍」的報導，根據台灣士林地方法院公告，已下櫃建商和旺聯合實業持有最大宗的「民權西路」都更案整批遭到法拍，底價約新台幣卅三．五一億元，拆算每坪土地底價高達新台幣六○七．三九萬元，預計民國106年1月5日執行第一次拍賣，是近幾年罕見的大型都更案整批遭法拍案例。         根據大陸建設當初的都市更新事業計畫公聽會簡報，該土地使用分區為台北市第三種住宅區及第三種商業區，容積率五六○％，全棟預計規劃十戶店面、六十二戶住宅，更新後每坪住宅估價約新台幣七十五萬元，推估總銷達新台幣五十五億餘元。寬頻房訊指出，該案除地上物部分點交外，土地算是完整，預期三拍後，價格打六四折，每坪土地底價降到約新台幣三九○萬元時，應會有建商感到興趣。     筆者認為如果此次都更案整批法拍如果流標，或無人投標，顯然建商對台灣未來房市景氣仍然看淡，對政府的打房政策有如當頭棒喝，希望政府能多方刺激房地產交易量，如未來大型指標案件陸續流標，會越來越多資金離開不動產市場，加速不動產業衰退。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為目前台灣已有不少資金往國外逃，政府必須挽回台灣人民的投資信心，這才有助於台灣經濟的復甦，又信心的重建不能單憑喊話，必須政府有實際行動及作為，人民的眼睛是雪亮的，政府切勿輕忽！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月1日自由時報AA2版記者郭安家所撰「150平方公尺以下餐廳 可設住宅區2樓」的報導，柯文哲市長主持市政會議，通過《台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準》修正草案，原本一五○平方公尺（四十五．三七坪）以下的小餐廳、咖啡店，只能設置在住三區、住三之二等一樓及地下室，未來可在二樓營業，但仍要臨卅公尺以上幹道；北市府都市發展局近期將公告實施。     根據土地分區附條件核准標準，住三之一、住三之二、住四之一等住宅區，一五○平方公尺以上餐飲業、一五○平方公尺以下酒店，可設置在住宅區地下室、一及二樓；但商業強度較小的冰果店、點心店、飲食店、麵食店、自助餐店、泡沫紅茶店、餐廳（館）、咖啡館、茶藝館，不能設於二樓。此次修法放寬為同一標準，允許小餐飲店可在二樓營業。此外，北市唯一工業區「內湖科學園區」，有不少企業為了符合《性平法》等規定，須附設員工育嬰、托兒中心。過去因土地分區附條件核准標準，工業區內的企業附設托兒設施，須在該企業大樓同個基地內一、二樓層；都發局指出，這次修法也放寬，只要經過社會局同意，可選擇其他地點，不再限制地點。     筆者認為過去政府對於使用分區的管制執法並不嚴格，導致很多住宅區早已設立許多餐廳、咖啡館；此次修法雖然放寬標準，但政府更應落實執法，讓住宅區能真正回歸供民眾居住使用，藉以提升市民的生活品質。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為土地使用分區務必務實，切合實際，才能維持經濟發展及生活品質！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月1日經濟日報A4版記者邱金蘭所撰「政院推都更 面對釘子戶問題」的報導，掃除都更障礙，內政部將強化釘子戶處理機制，包括政府主動協議換屋或到社會住宅等，讓住戶參與估價者的選任，並評估設立都市更新專業法庭，專門處理都更爭議案件。官員表示，有些老舊住宅可能有安全疑慮，如果釘子戶不同意，導致無法改建而有公共安全之虞時，政府就可主動協議相關安置措施，例如到社會住宅或價購等。除此，為讓住戶權益更有保障，對於估價者的選任，現行規定是由都更實施者（多數是建商）選任三家估價者，未來將改為由實施者推薦估價者，再由「權利人」共同選出三家。     另外，都更的「權利人」包括都更實施者、公家地主及私人地主，因此，改由權利人共同選出估價者，等於讓住戶有直接參與選任估價者的機會。此外，也可洽商估價師全聯會推派估價者，或請地方政府協助連繫估價師全聯會，這些作法都可以讓估價更透明化。為解決都更案件的糾紛，內政部也規劃協調司法院，研議設立都市更新專業法庭的可行性。官員表示，都更案件若建商跟住戶間簽訂的契約，雙方有爭議時，目前可回到地方政府審議會處理，審議會也會找專業人士諮商，曾有學者建議成立都更專業法庭，讓爭議案件的處理程序更嚴謹。     筆者認為雖然行政院提出許多掃除都市更新障礙及困難的政策，但《都市更新條例》在立法院修法尚未通過，當務之急仍應以立法院修法通過為主，有了母法之後，不論是行政機關或參與都市更新者，都能有法條做為依歸，才能降低都市更新的許多不確定性。       永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣是一個民主法治國家，政府必須「依法行政」，都市更新的推動，有賴於母法《都市更新條例》的務實規定，立法院妥適地修法，讓地主、實施者有更多的誘因，這樣才能讓政府的都市更新政策有效推動！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月1日經濟日報A4版記者邱金蘭所撰「地上權市場急凍 國產署退出」的報導，房市走下坡、持有稅提高，再加上台北大巨蛋案讓投資人對與政府合作不信任度提高，影響投標意願，財政部國產署於民國105年下半年地上權案全數「摃龜」，全年標脫率僅百分之十三，創五年來新低。國產署統計，民國105年列標四十六宗國有地設定地上權標案，僅標脫六宗，且集中在上半年標脫，標脫權利金新台幣十五點三億元，只有預算數新台幣卅億元的一半，確定無法達標。民國104年財政部國產署共列標四十八宗國有地設定地上權標案標脫十六宗，標脫權利金超過新台幣七○億元。兩年相比，地上權市場表現確實大幅萎縮。     而面對房市急凍，財政部國產署開始大力推動國有非公用土地以標租的方式活化，透過放寬法規限制、建置資料庫及客製化三招，大量推出標租案，成功提高標脫率及標脫金額。截至民國105年十月底止，包括訂約權利金及年租金的標脫總金額已高達新台幣一點八七億元，比民國105年多了九倍多。財政部國產署副署長李政宗表示，目前會更積極推動國有非公用土地標租活化，並請各分署建置資料庫，盡可能把可標租的土地列出來，除了評估哪些具有市場性、怎麼推較受市場歡迎，也吸引鄰近民眾申請承租國有地來開發利用。     筆者認為地方政府大幅調高房屋現值及公告地價，導致建商或開發商不願投入參與地上權招標案，反而讓許多國有地閒置，造成更多資源浪費，希望財政部國產署能稍微修改地上權標租案的相關規定，增加廠商投標的誘因。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為地上權標租市場之所以會發生急凍其來有自，這也因政府為了「增加稅收」及「盲目打房」，率性調高房屋稅(尤其是台北市)及土地公告現值，導致企業及投資人望而卻步。目前國內經濟已相當低迷，政府應努力「拚經濟」，不要再做「拚政治」的噴口水行為，才能為台灣的經濟打開活路，進而回報人民對政府的期待！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年12月2日工商時報A2版蔡惠芳記者所撰「房地稅飆漲 潤泰新喊苦」的報導，房屋稅、地價稅大漲，潤泰創新國際也喊苦！其中南港車站BOT案隨公告地價大漲，民國105年地租激增為民國104年的1.99倍，另松山車站也大漲1.62倍，營運成本激增、原本獲利都被吃掉。為此，潤泰新正與臺鐵局洽商，依合約條文商討酌減地租。     潤泰創新董事長簡滄圳表示，地上權、BOT案的地租和公告地價綁在一起，過去大家不認為會有問題，但民國105年全台六都公告地價一口氣調升3成，到底以後會怎樣調也不清楚，在固定支出成本無法確定下，現在BOT、地上權案已不是風險高低的問題，而是根本無法評估風險。若政府不釋出善意，檢討不動產稅制，「那真是叫漲價歸公了！」對於民間投資人非常不公平。     筆者認為地上權標租，政府已收取一筆高額權利金，之後每年又可向得標廠商收取地租，尤其地租綁公告地價，使得廠商處於高度的不確定性，政府應當檢討此地租政策，否則日後沒有廠商願意投入地上權開發案。     永然聯合法律事務所李永然律師認為這種事早就在預期之內，國內政治環境，政治人物常常想討好部分選民，隨意調整，導致顧此失彼！「地上權」攸關「公有土地」的活化，政府要好好地思量，不要讓活化政策失敗，同時又拖累投資的業者，台灣政府加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年11月23日工商時報A17版王姿琳記者所撰「出租大樓外牆或屋頂 要稅」的報導，財政部表示，近來發現不少「大樓管理委員會」為增加收入來源，將大樓的外牆或屋頂出租，供刊登大型廣告或充作基地台使用。官員解釋，由於此項租金屬於管委會銷售勞務的收入，依現行《營業稅法》規定，應辦理營業登記並繳納營業稅，否則有逃漏稅的嫌疑。另外，高雄國稅局指出，近來也接獲不少房仲業者反應，管委會向其收取帶看房屋費，卻只發普通收據而未開立統一發票。官員指出，管委會為維護社區住戶環境品質，對業者收取帶看費，用以支付衍生的公共區域維護費及電費等，是以提供公共設施服務而收費，同屬銷售勞務範圍，也應辦理營業登記課徵營業稅。     南區國稅局說明，現行稅法規定，管委會每月收取的租金收入或銷售額平均未達新台幣20萬元者，可以只發「普通收據」，免用統一發票，營業稅由主管稽徵機關就查定銷售額照1％課稅；反之，如平均每月達新台幣20萬元以上，則應開理統一發票，並按規定申報繳納營業稅。國稅局並表示，依規定營業人銷售貨物漏開統一發票漏報銷售額，應依《營業稅法》第51條按所漏稅額處罰鍰，並因未依規定給與他人憑證，按《稅捐稽徵法》第44條所定經查明認定總額，處5％罰鍰，兩種處罰擇一從重處罰，但裁處罰鍰額度，不得低於兩者規定罰鍰最低額度。     筆者認為除了營業稅外，其收入很可能被國稅局認定為課徵所得稅標的，因此社區管委會或民眾出租外牆供人懸掛招牌或做廣告時，務必記得詢問專家，是否需申報所得稅，以免因漏稅而事後遭致罰鍰！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為稅務機關目前為了增加稅收，已動了起來，過去不去查課的稅，現在都開始進行課徵，而且法令解釋趨於不利於納稅義務人，民眾一定要比以前更謹慎小心，切勿輕忽，致招補稅罰款！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年11月28日蘋果日報B1版廖珮君記者所撰「以房養老 貸款成數可望提高」的報導，老人拿房子換養老金的「以房養老」，貸款成數可望提高。行政院金管會已同意，各銀行承作以房養老時，呆帳提存率可從目前1.5%降到1%，有助銀行降低成本。一旦成本降低，銀行就可拉高老人貸款成數、或調降貸款利率。目前各銀行的「以房養老專案」，對外宣稱的貸款成數約7~8成，但實際上，每件核貸的成數卻都壓在5~6成左右，主要是考慮借款人長壽、不動產波動和利率等3大風險。行庫主管說，呆帳提存率調降，有助銀行降低成本，初期因為各銀行承作量不大，可能效益有限，未來各銀行承作量大時，有助提高實際的核貸成數、或承作不動產的區域可以再擴大（如部分銀行只承辦大台北的不動產）。     為解決老人長壽風險，銀行公會透過金融總會向金管會提出6大建言，其中最重要的是，希望可由政府相關機關成立「保險基金」，承擔老人終老後，賣房子所得、而不足清償貸款本息差額的風險。其他如銀行承辦「以房養老」時，呆帳提存準備率可從目前1.5%降到1%，及適用45%的資本計提等，這2大建議都有助降低貸款利率、拉高貸款成數。據了解，行政院金管會僅同意讓以房養老的提存率降到1%，至於資本計提部分，則需等新版Basel修改完而定；而「保險基金」部分，金管會並未有具體回應。行庫主管說，事實上，各銀行最需要的是「保險基金」，例如房屋價值新台幣800萬，但因老人活太久、銀行已給付給老人新台幣1000萬元，中間新台幣200萬元差額就由「保險基金」做賠付，才能真正提高銀行貸款意願。     筆者認為行政院金管會開始逐步放寬以房養老貸款的限制，是好事一件，藉由政府的政策鼓勵銀行多加推廣以房養老貸款，解決照顧老年人生活費用問題，可以降低社會問題，期待有更多民間投入。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為由於台灣已是「高齡化社會」，自2018年起又進入「高齡社會」，政府必須正視老年問題，目前政府一方面著手「長照問題」，另一方面「以房養老」也要加緊推動。行政院金管會能有務實的做法，是值得肯定的！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年11月27日經濟日報A17版林潔玲記者所撰「轉讓預售屋有虧損 可扣財產交易所得」的報導，民眾轉讓預售屋有虧損時，可於當年度申報所得稅扣除其財產交易所得，但若是當年度無財產交易所得可扣除，或是不足扣除者，則可以於後三年度的財產交易所得扣除。依《所得稅法》，財產或權利原為出價取得者，以交易時成交額，減除原始取得的成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付的一切費用後的餘額為財產交易所得。納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，可在以後三年度的財產交易所得扣除。     筆者認為除了預售屋以外，出售成屋如有虧損，其「財產交易損失」也可以在未來三年內，於財產交易所得中扣除，不過國稅局針對此類型案件，會嚴格進行審查，所以不符合要件者，切勿心存僥倖來申請扣除，以免事後反而遭認定有逃漏稅之嫌，致因小失大。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為目前不動產交易所得稅，國稅局緊迫盯人，民眾務必注要合法節稅的運用，這樣才是維護自身「賦稅人權」的不二法門！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年11月27日中國時報B1版陳芃、陳燕珩記者所撰「翻修老屋各自為政 景觀變了樣」的報導，現在走進台北市陽明山上的美軍宿舍群，特別在愛富二街、凱旋路一帶，常可看到工人忙進忙出，翻修老屋供商家進駐，但10個業者用10種工法，原本一致的景觀開始出現變化；加上遊客增加衍生的停車亂象，讓社區團體疾呼趕快訂定整體管理規範，保住原有的文化景觀。「陽明山古蹟生態護育聯盟」成員林媽媽說，餐飲業者為了提高空間通透性、迎接更多客人，幾乎都會拆除室內隔間牆，這些雜亂的情況對文化景觀保存是一大傷害，北市文化局應該督促地主台灣銀行提出整體景觀規範，避免「各自為政」的狀況繼續下去。     台北市文化局副局長田瑋表示，陽明山美軍宿舍建築現作住所、教學設施及商業辦公使用，台銀2013年將其中18戶委託文化局代管，已有7間成功媒合「老房子文化運動」，由業者進行修繕後活化運用，多數經營餐飲業，台銀後來也參照此模式，將該區建築全數出租。對於外界批評建築整建後破壞宿舍原貌，田瑋副局長說，原則上能保留的部分會保留，民國105年7月通過新版《文資法》後，針對文化景觀保存有因應計畫，未來須經過審查才能使用，也許會出現更一致性的標準，可以避免爭議。     筆者認為台灣的都市更新或文化景觀再造，都缺乏整體性規劃，往往是各做各的，導致市容或文化景觀與當地人文非常不協調，甚至突兀；而日本政府在做都市更新時都是大面積的做更新或再造，建議政府不要貪圖快速便利，而將整體市容的一致性遭受破壞！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為整體性的規劃很重要，就以「商店街」、「形象商圈」都是運用整體規劃，形塑景觀，希望「陽明山老屋」也能把握此一原則，才不會破壞景觀，這方面仍待主管機關去管控及推動，並由業者配合！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年11月29日自由時報B3版黃捷記者所撰「外牆掛冷氣挨告 法官判拆」的報導，台北市北投區某大樓6樓王姓住戶在外牆架設鐵架裝冷氣，5樓林姓鄰居不滿，提出「排除侵害」訴訟，台灣士林地方法院審理後認為，除非大樓住戶做成決議，否則大樓外牆不得進行變更、加設等他用，判王男敗訴，應拆除冷氣及鐵架。余信達律師表示，時下大多數民眾默許大樓或公寓外牆外掛冷氣機，實則一旦有其他住戶提告，通常都會遭法院判拆。余信達律師說，公寓或大樓的房屋所有權登記，專屬部分僅包括牆面以內，牆外部分除非經過「分管協議」，否則是全體住戶共有共用。     法官認為，內政部營建署《公寓大廈規約範本》規定，大樓外牆除了經「區分所有權人會議」決議，不得變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗等物。此外，《民法》所謂「習慣」，指對普通一般人確信有拘束力，人人必須遵從，但該大樓非所有住戶都外掛冷氣機，所以原告並無義務依循辦理，不能視為社會慣行，因此法院法官判決拆除冷氣及鐵架，回復原狀。     筆者認為現在普遍民眾越來越注重居住安全及品質等權利，尤其在社區大樓管理委員會的運作下，對住戶的管理及要求會更為嚴格，但無非是為增進社區居住品質，所以社區大樓的住戶仍須注意相關規定，並遵守「規約」，以免衍生不必要的糾紛！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為社區適用《公寓大廈管理條例》，住戶要認知哪些是「共用部分」，如屬共用部分時，要進行「專用」，務必取得同意，才不致招致法律糾紛！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年11月29日工商時報A2版蔡惠芳記者所撰「1坪換1坪 都更概念股high翻」的報導，內政部擬提出30年以上老屋都更，給予1坪換1坪的獎勵，且擬放寬法定公共設施不計入容積計算，以增加實質容積獎勵及提高參與都更的意願；雖然這次政府開出支票，又被罵得滿頭包，建商私下痛批，這樣的政策支票，不但無助拉近實施者和都更戶的共識，加速都更，反而給予少數都更戶期待要得更多的想像空間，將不利於推動整合，不過營建股還是先買單，反應政策利多。讓營建股買盤重新歸隊，國建、中工、冠德、基泰、興富發、皇翔、華固、長虹等8家「都更概念股」上市營建股，近日股價表現不錯，代表投資人認為仍有助於都市更新推動，營建股獲利應可有不錯表現。     筆者認為近來政府針對都市更新採取很多新的政策及想法，也陸續發布相關資訊，但都市更新最重要的母法《都市更新條例》修正案仍然在立法院，尚未修法通過，還是建議政府針對《都市更新條例》能快速三讀通過，才能降低建商及住戶修法的疑慮，進而提升參與都更意願。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為都市更新不論是否屬於防災型，對台灣而言都是必要的，既然如此，蔡總統能以完全執政的高度，加速推動《都市更新條例》修正案，在立法院完成三讀，這樣才能展現政府的決心，台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年11月26日工商時報A9版孫彬訓、朱漢崙記者所撰「強化都更 老行庫力扮領頭羊」的報導，隨著市容逐漸老化，安全係數不足，都市更新成為解決問題的救命丹，現在老行庫除了部分以自有的持份土地參與外，更積極協助推動相關業務，要讓老行庫成為都市更新的領頭羊。第一銀行主管就舉一個例子，以臺北市中正區水源路四、五期整宅社區的自力都市更新案來看，原住戶大多屬於弱勢、低收入族群，財力普遍不佳，改建期間須另外自費租屋，自籌資金確實有困難，面臨眾多難題。包含分配問題（要求分回原室內面積，即所謂「一坪換一坪」）；資金問題（住戶欲零出資，全額融資）；互不連帶保證（個別資力有限，要求整體考量），當其他銀行評估無利可圖而不願承辦時，一銀承接下來，居民不用出錢即可入住每戶室內為20～30坪左右安全合宜的住宅和一個停車位。     另外，一銀也強化都更業務，不但結盟異業共同協助都更規劃及建築規劃，更提供都市更新全套優質的金融服務，從協助單元劃定及更新整合、房貸問題、建築經理、信託管理、重建資金乃至後續完工交屋、分戶貸款等，尤其解決都市更新最困難的整合與資金問題，透過公平、公開程序，化解都市更新最大爭議：不信任、不透明及不確定，整合第一金控資源，一次滿足各項需求，達成都市更新創新服務。其他行庫，如合作金庫等，大半都是分行鄰近的土地若有建商或住戶作為實施者，銀行會以自身的土地持份共襄盛舉。     筆者認為透過銀行來整合都市更新不失為一個好方法，透過銀行來推動都市更新不僅資金部分比較容易到位，另外也較不會讓人感到利潤壓力，期待未來有更多銀行投入都市更新推動，加速老舊社區汰換，提升民眾居住生活品質。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為都市更新原本是台灣必須要走的一條路，卻因文林苑案而受到阻擾，導致實施者面對都更望而卻步，現在老行庫願意配合政府政策，希望能有所逆轉，使台灣能有一更美好的未來！