2017年6月1日 星期四

出售預售屋屬於「權利移轉」,並不適用房地合一所得稅!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年5月25日經濟日報A17版蘇秀慧記者所撰「賣預售屋 不適用房地合一稅」的報導,民國105年出售預售屋到底該適用房地合一稅新制或房地稅舊制,困擾不少民眾,南區國稅局表示,預售屋買賣因尚未辦理所有權登記,在完工前的所有權仍屬建設公司或原土地所有權人所有,買方僅購得未來取得房屋及土地的「權利」,交易屬於「權利移轉」,不是房地合一課稅範圍,應依《所得稅法》規定計算財產交易所得,併入綜合所得總額課稅。也就是賣方應以預售屋(含土地部分)交易時的全部成交價額,減除原始取得成本及相關必要費用後的餘額,計算財產交易損益,申報個人綜所稅。

    舉例來說,甲君在民國103年以新台幣1,354萬元向A建設公司購買預售屋一戶,在建造完工前,以新台幣1,500萬元出售給乙君,甲君在辦理103年度綜合所得稅結算申報時,漏未申報該筆財產交易所得,後經南區國稅局依據查得資料,以出售價格新台幣1,500萬元減除甲君原始取得成本新台幣1,354萬元,及相關必要費用新台幣10萬元後,核定甲君民國103年度漏報財產交易所得新台幣136萬元,除補稅外並處罰鍰。台北國稅局提醒,以前年度如有買賣預售屋而未申報者,應儘速向戶籍所在地稽徵機關補報及補繳稅款,在稽徵機關未調查或未經他人檢舉前自動補報補繳者,可免受處罰。

    過去很多出售預售屋的出賣人,很容易漏報權利移轉的財產交易所得,尤其這類所得不會開立扣繳憑單,也因此容易讓人隔年度忘記申報該所得,所以筆者建議凡是出售預售屋者,務必在記事本上註明必須申報財產交易所得,以免漏報而遭致罰鍰。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為預售屋是買受人在完成保存登記之前,屬於未取得房屋所有權之前的銷售行為,確實屬於「權利交易」,出賣人如有所得仍應依法申報,才不會被查到時,遭補稅罰款!