永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月23日聯合報A2版記者孫中英所撰「新豪宅大加稅 吳東進：掀起退訂潮」報導，台北市加重課徵豪宅稅，讓豪宅買氣大縮水。吳東進董事長表示，對豪宅投資人而言，民國104年起，房屋稅和契稅負擔大幅加重，房屋稅將會讓大家很有感。他透露，他有位朋友有買豪宅的能力，但就是因為稅率改變，猶豫了很久，最後還是買不下手，擔心未來持有豪宅成本過高、負擔太重，「以後小孩子可能會養不起豪宅」。新光金控財務主管指出，北市加重課徵豪宅稅，以民國103年7月1日後完工領取使用執照的豪宅，因房屋標準單價大幅提升，連帶造成房屋稅及契稅的大幅增加。     吳東進董事長表示，豪宅市場現在已掀起一股退訂潮，有些投資人買了預售屋，雖然已付了幾期款項，但現在紛紛要求退訂，即使依規定投資人須負擔相關費用也在所不惜，但也有投資人直接要建商退錢，市場已傳出有爭議案，還有建商因為無法順利交屋，手上一堆豪宅無法脫手。豪宅的退訂潮，也讓保險業評估現有土地利用是否要重新規劃。像新光人壽標下的台北市內湖陽光街及重慶南路大坪國有地，過去曾考慮要規劃興建為大坪數房屋，但現在可能會更改建案內容。     筆者認為政府直接調整「房屋標準單價」，使得房屋現值大幅提升，無論是購屋者或持有房屋者的稅負將大幅提升，讓建商或購買預售屋者措手不及，運用使用執照作為分界點較不妥當，讓已簽訂預售屋買賣契約者嗣後才發現交易及持有成本大幅提升，進而讓退訂或違約現象增加，嚴重者甚至造成訴訟，這樣的政策政府應該有配套措施，以避免造成不動產交易的不安定。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣突然提高「房屋稅」，這對房屋自有率高達83％以上的台灣民眾而言，加重了人民的負擔，好聽說是抑制房價，其實是讓薪資未增加而已有自有房屋或最近才購屋的中產階級加重了經濟負擔。這種情形的負面效應不出兩年即可逐漸顯現出來，盼政府能加以注意，不要增加人民的痛苦指數！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月23日工商時報A19版記者蔡惠芳所撰「台北停車位豪宅化 500萬俱樂部現蹤」報導，台北居，大不易，連停車位也「豪宅化」，台北市中心由於停車位長期面臨供不應求，以至於現在市中心一個停車位動輒飆上500萬元。而台北市身價最高的停車位天王，由信義計畫區的「皇翔御琚」奪冠，最新實價揭露資訊顯示，一個停車位動輒新台幣570～820萬元。根據調查，近年台北市新成屋、預售屋每年新增的停車位數量呈現下滑，民國103年更跌破1萬大關，新釋出的車位不到9千個，不僅是近10年來最低量、更是統計以來最低，主因是新建案數量減少和停車位容積獎勵落日條款所致。在新增供給吃緊，加上市府帶頭調漲停車費雙重影響下，將可能促使停車位價格進一步攀升。     筆者認為停車位價格的決定，通常是由該社區的供需來決定，如果該社區停車位供給較少，就會拉升該社區停車位的價格，因此建商在規劃建案車位配置較少時，就會造成停車位價格居高不下的情況，購屋者在購屋前可以先行了解停車位的供需情況，以避免停車位一位難求！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月23日蘋果日報A21版記者潘姿羽所撰「老公寓蓋電梯 獲補助192萬」報導，老公寓增設電梯成風潮，新北市蘆洲區再添1案！新北市又核定通過蘆洲區老公寓增設電梯案，核定補助經費新台幣192萬元，是新北市核定的第2案。新北市府表示，只要住戶全體同意，申請3~6個月就能通過。新北市都市更新處發展科科長洪宜萍表示，新北市老公寓申請補助不必走都更程序，只要住戶100%同意便可申請，申請時間3~6個月就可完成。目前新北市政府除提供經費補助，也有輔導團隊專案協助，只要15年以上、4~5樓公寓，有適當空間可設置電梯即可申請。      筆者認為老舊公寓增設電梯固然立意甚好，讓行動不便者可以方便進出；但屋齡老舊的公寓，隨著耐用年限的到期，無論在結構安全或居住品質都會令人堪憂，與其在旁新設電梯，還不如簡易型都更讓整棟建物更符合建築安全，並且新設電梯後，如果公寓又面臨都更拆除，「新設電梯」將成為另一種資源的浪費。     永然聯合法律事務所李永然律師認為目前地方政府逐漸注意老舊公寓居住功能的改善，尤其對無電梯的老舊公寓能提供電梯的補助，這有助於居住品質的提升符合《住宅法》的精神！

永然地政士事務所黃興國地政士     「房地產買賣投資入門指南」一書是由「金鑫」先生所著，華文網股份有限公司 台北出版事業部出版，本書作者曾任地政事務所審查及調處委員，相當熟稔地政登記辦理的程序及要件，這是相當適合有志於地政士工作者，或從事不動產相關產業人員入門閱讀學習的一本書，甚至在考取地政士證照後，可以以本書內容為基礎來觸類旁通土地登記相關作業模式，更可以從中了解土地登記實務上運作的方式。      本書作者將全書分成五篇，每篇都以案例方式來做說明，法條融入於實務 及生活中，讓讀者更易吸收瞭解。第一篇為通則篇：詳述土地登記謄本與登記完畢的效力；第二篇為權利主體篇：說明誰可以成為土地登記的登記主體，並概述土地增值稅及地價稅的課稅觀念；第三篇為產權移轉篇：此部分在本書中佔據最大篇幅，應是作者在本書中最重要的核心，無論是買賣贈與、公契私契、優先購買權、抵押權等登記，都在此作詳實的介紹，非常適合剛入門的地政士來學習；第四篇農地篇：因農地在我國稅法具有減免優惠與登記的特殊性，有異於一般的土地登記，作者在此做一說明；第五篇公寓大廈篇：本篇為最接近日常生活的章節，如：停車位的買賣、頂樓加蓋都有所探討。     本書書名雖以買賣投資來作為命名，但書中內容幾乎都著墨在土地登記實務常遇見的問題，是一本地政士入門的好書，無論是已在從業的地政士，或有志於地政士工作的讀者，在閒暇之際可以拿起本書，詳加閱讀，以提升自身的專業能力以及實務的廣度。

永然地政士事務所黃文賢顧問   從曾慶正、張惠如所著的《這樣的房子不安全》（健行出版公司，2012年9月出版）一書，讀者可以更了解買房屋買到瑕疵商品，買到有問題的房子時，怎麼辦？花大錢買下的房屋，交屋入住後，才發現漏水、鋼筋外露、外牆磚塊斷裂等瑕疵房子、惡鄰居等而傷害權益時怎麼辦？週遭大樓因地震或工地施工損壞鄰房時，別棟大樓沒事，唯獨你買的大樓却有事，這又該向誰申訴？   本書作者從事結構技師生涯三十多年，經手處理過的鑑定案件，數也數不清。每個鑑定案件就像一面鏡子，讓我們避開別人曾經犯過的錯誤，就算面臨相同問題，也知道該如何為自己討公道、爭權益。詳細的告訴你房屋鑑定的重要性、應該如何申請，以及種種鑑定須知，不管手頭有沒有房子、最近想不想買房子，這些切身且實用的課題，千萬不要錯過。   選購房屋有兩種，一種是新建或預售房屋，一種是舊的中古屋，買舊房屋時的問題較能從內部或外表發現疑問，例如：外牆的龜裂、磁磚剝落、主體梁柱、樓梯間、及內牆裂縫等結構，來了解該房屋的主體結構及主樑牆的承載力做補強；購買預售屋或新屋時，原則上可能正在興建中或新屋的內外牆較看不出龜裂裂縫較及結構問題！   近幾年來國際或國內發生許多地震事件，大家對房屋的結構安全特別注重，但卻不知應從何觀察起，本書可讓我們了解買屋結構鑑定的重要性，買屋最怕房屋結構損鄰、房屋漏水、電線老舊等問題而訴訟，俗語說的好：「醫生怕治咳，土水師怕抓漏」，由此句話可想而知房屋的結構是多麼的深奧！因此應直接找專業結構技師公會或相關專業技師公會來申請房屋結構安全、耐震力、周邊窗戶牆、鋼筋水泥土等問題來鑑定及補強，才能真正的將上述結構裂縫安全問題完全解決，也才能對住宅住戶有保障。    最後建議正要購屋者或社區管委會或一般公寓住宅住戶，如想購買或居住一間安心、安全的房屋，不妨請多花時間閱讀一下這本「這樣的房子不安全」書籍，本書著作者有三十年來的實例，教你如何鑑定出房屋的真相？

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月23日工商時報A19版工商時報記者方明「海外置產熱 今年總額上看千億」的報導稱:政府積極打房，國內出現一波波出走潮，民國103年國人海外置產總金額約新台幣400∼500億，業者預估今年將倍增至新台幣900∼1,000億。   亞太國際地產執行長方彥夫表示，台灣投資人海外置產熱度不減，去年國人海外置產總金額約新台幣400∼500億，今年國際景氣持續復甦，且國內房地產市場回歸自住、房地合一稅改等影響，估今年將上看新台幣900∼1,000億。   筆者認為台灣國內房地產受打房政策的影響，房仲業紛紛轉往國外發展，然也影響外國人來台置產沒信心，筆者最近問仲介好友目前經營業績如何？大都表示國外業績比國內好，由此可看出台灣房產比海外冷清，國內房市買氣低迷，海外置產反而掀高潮。國際景氣復甦，台灣投資環境應該更好，但台灣却受政府打房政策影響，而人民在失望之餘，投資者紛紛則將資金轉往國外市場，盼政府能為台灣未來的經濟發展，人民的福祉以較平等原則立法，不要一意孤行地打房，造成民眾對政府的不信任，最後受害的還是政府及人民！   永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣要改善貧富不均的現象，不是把富人趕跑或打垮，而是應將經濟帶動起來，讓「事浮於人」，而不是「人浮於事」，如果「事浮於人」，則「加薪」是必然的，但現在「人浮於事」，有些人沒工作做，要「脫貧」就有困難！盼政府能多用心，讓台灣經濟再度起飛！台灣加油！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年01月23日中國時報A3版記者陳芃、蔡依珍、陳世宗、曹婷婷、吳江泉「五都拆違建 蘿蔔與棒子齊下」的報導稱：台北市政府公布226處違建名單，要求屋主民國104年3月20日前自行改善，否則市府將全部拆除，台北市市長柯文哲交代以照顧弱勢住戶為優先，希望事情圓滿落幕。台北市民政局調查，多數違建戶都能自行解決居住問題。即使是低收、中低收入等弱勢居民，台北市都發局也能提供「中繼住宅」，不僅有3房型，還開放個別民眾申請分租。社會局也公布1999轉1633的專線，將有專人協助。   至於桃園因剛發生6名勇消葬身違建，桃園市長鄭文燦強調違建拆除進度不變，以大型營業場所且涉及公共安全疑慮的125件違章建築為首波拆除對象，預計農曆新年前完成，會以「使用執照都無法變更的違建」為主，相關教育、社會等局處也會提供協助，絕對會完成公告程序後才由工務局執行拆除，以避免憾事，今年度也已增編新台幣3000萬元預算，增添拆除違建的人力和機具設備。台中市市長、台南市市長、高雄市市長等五都首長也都一致表示拆違建的進度不變！   筆者認為政府在執行公權力上，多年來都未善盡職責，都是等到事件發生造成傷亡後而無法收拾時，才要來注重事件的嚴重性，積極的調查與執行，但等到風頭過後，時間沖淡一切時，又恢復沒事狀態，這次事件又燃起各地政府正視，盼政府能在這次事件中真正的思考一個完整的解決方案，徹底的解決台灣違建問題，減少傷亡發生，讓民眾有一個安心的住宅環境！   永然聯合法律事務所李永然律師強調《住宅法》包括「居住品質」，違章建築形成不良的居住環境，政府必須貫徹執行《建築法》，拆除違建，符合《住宅法》之居住品質的提升！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月22日經濟日報C1版記者黃訓正「老公寓增設電梯 掀新商機」的報導稱全台第一座公寓增設電梯，民國104年1月21日舉行落成發表會，舊式無電梯的老公寓，也能實現垂直移動無障礙的樂活目標，一舉解決老、幼、行動不便者，上下樓不便的困擾。   這個全台首例的公寓，屋主們依循內政部修正《建築技術規則》，以自建方式共同出資建置增設電梯。住戶取得增建共識後，由公寓增設電梯專業團隊接手後續繁複的住戶間溝通與協商、工程評估、申請、設計、規畫、施工、監造。從施工到啟用，約「六個月工期」，完全不需要住戶們再為此費心。老公寓增設電梯是高齡化社會眾多老年人口住與行的最佳解決方案。老舊公寓增設電梯，不僅為身障者、老年人建構友善、方便的居住環境，更因為居住品質提升，提高老舊公寓價值與未來增值空間，加上雙北市政府已請中央鬆綁增設電梯不計入建蔽及容積等優惠，是非常划算的投資。   筆者認為台灣已邁入老年社會，且老舊公寓因法令規定不得增設，如今《建築技術規則》已放寬規定允許增設電梯，對老年人是一大福音，筆者希望全台的第一部公寓增設電梯，不要又成為全台的最後一部，盼政府放寬鬆綁增設電梯不計入容積與建蔽率優惠的同時，也能更簡化申請程序，且能廣為推廣並扶導民眾，避免因不必要的枝節，導致前功盡棄！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月16日 聯合報B版記者莊琇閔「啟動西區門戶計畫」，的報導稱台北市副市長林欽榮民國104年1月15日召開「北門再現 啟動西區門戶計畫」記者會，指為形塑旅客進入台北市的第一印象，將啟動「西區門戶計畫」，未來台北車站及周邊地區將有煥然一新的市容，成為國家門戶。他表示，將以台北車站及C1、D1聯開大樓街廓為核心，西起環河北路，東至中山北路，北至市民大道，南至忠孝西路的區域，納入「西區門戶計畫」。104年底台北關A1車站通車後，預估每天進出台北車站周邊的人潮，將由目前的50萬人次提升至70萬人次。為因應大量人潮出入的交通動線、產業活動與公共設施，故須啟動這計畫。啟動「西區門戶計畫」，交通改善的第一步就是拆除台北市忠孝橋高架引道，明年動工，後年完工。   筆者認為西區台北車站周邊是台北市重要的門戶，過去三十年來，形同民眾的一個禁地，不停的築起高牆讓人無法親近，民眾觀感不好，且四周古蹟也未見有修繕保存，盼台北市政府利用這次機場捷運通車前，能真正的完全通盤計畫建設好，還給民眾一個休閒的好去處，也讓台北市的門戶能帶進一個新氣象，讓台北市西區門戶有一個嶄新的風貌!   不過永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市仍有許多市容觀瞻不良的地方應機已改善。例如：台北市龍山寺前的艋舺公園，因龍山寺是著「古蹟」，觀光客眾多，但「遊民」問題一直存在，且逐漸增多，台北市政府不能坐視不管。另外「廣州街」一代的流鶯因困擾附近居民的生活，不知「警察」到底在幹什麼？臺北市柯市長請趕快運用您那「神」般的威力，有效進行改善，這將是台北市民之福，台北市民一定會為您按個「讚」，並豎起大拇指，台北市加油！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年01月21日記者王己由「養老防兒！判准老母收回房屋」的報導稱：冠夫姓的謝姓老婦，丈夫過世後，靠出租房屋過活養老，9年前，她將北市松山區八德路三段1樓房屋，過戶給兒子後，兒子後來卻以訴訟手段趕走房客，導致她養老的房租收入中斷，83歲謝姓老婦將房子送給獨生子，兒子卻打官司搶房客承租合約，使她原本租金收入中斷，老婦認為兒子坐收每月高達14萬多元的租金，另繼承她先生21筆房地遺產，生活富裕，卻只給少少生活費，未盡扶養義務，感傷「養兒未防老」，憤而提告撤銷贈與，法官判准她可收回房屋。   以她目前的狀況，每月至少需要新台幣2萬元生活費，兒子受贈房屋後，月租收入新台幣14萬5000元。加上先生往生前買給兒子的房屋月租新台幣7萬元，還有兒子繼承先生的21筆不動產遺產，生活相當富裕，竟對負擔她的生活費敷衍以對，因此要撤銷對兒子的房屋贈與。老婦還說，兒子每月只給她新台幣800到3000元不等的生活費，前年11月，她開膽囊切除手術出院，日常生活需專人照顧和協助，她不得不發存證信函，要兒子給她生活費、看護費和看病零用金共新台幣6萬元，但兒子收到信函後却只付新台幣2萬5500元。   台灣台北地院審理後，法官認為，雖然謝男有3位姊妹也是月付新台幣3000元給母親，但《民法》規定扶養，應依經濟能力分擔義務，謝有許多房地產，租金收入豐厚，應負擔母親每月維持基本生活、看護的開銷，顯然不是他每月匯款新台幣800至3000元就可滿足，謝姓老婦的兒子確實未盡扶養義務，法院判他應將八德路的房子所有權還給謝姓老婦（及男子之母親）。本案可上訴。   筆者認為時代不同，社會已邁入高科技時代，人與人間感情却越來越淡薄，家庭糾紛時有所聞，養兒防老是一個靠倫理道德維繫，又受制於健康與收入等因素有著不確定性的說詞! 現在我們國家已邁入「老齡化社會」，因此養兒防老觀念必須要轉變，在政府尚未將養老保險、以房養老政策制定時，人們都必須先規劃好自己的未來如何，不須一輩子辛苦賺來的一切，處處只為兒女著想，應利用《信託法》觀念，將財產委託管理，盼政府應多宣導如何利用《信託法》保障自身權益，才能減少上述不幸案例產生！   永然聯合法律事務所李永然律師認為現代社會太不注重「道德教育」，其實中華文化中傳統的「孝道」是很重要的，它是家庭維繫的力量。線應在學校、社會、媒體大力提倡，使澆薄的社會能

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月12日聯合報A10版記者劉星君、謝梅芬所撰「詐領租屋補助 親友揪團一起來」報導，內政部營建署從民國98年起，整合住宅補貼資源實施方案辦理租屋租金補貼，租屋補助採一年一期，到期後可再重新申請；每年申請補助件數約在一萬件左右，依送審案件評分標準核給補助，直到中央補助額滿為止，每年約核發補助三千多件。為便民因而採形式審查不做實質審查，因此有不肖者利用此便民措施把國庫當提款機，成立代辦集團揪團詐領補助，三年詐領國庫近新台幣200萬元，目前警方已將全案依涉嫌偽造文書、詐欺罪函送地檢署偵辦。    高雄市刑大偵六隊指出，民國103年8月起，陸續有十多名不知情的屋主，房屋沒出租卻收到國稅局的課稅通知，屋主提出異議；國稅局表示資料是由都發局提供，都發局獲悉發現事情不單純，向警方舉發調查。警方追查發現，高雄地區申請租屋租金補助，有一至二組代辦集團，申請人都有「自用住宅」，應不符申請資格，卻偽造租賃契約書等資料，申請租金補貼過關；代辦集團還在外遊說朋友及不特定人，只要交身分證、健保卡雙證件，後續資料由代辦集團全程專人處理。據了解，高雄市都發局曾在民國98年要求審核時租屋要有「法院公證」，但被民眾質疑不便民，經與中央內政部營建署討論後，決定取消公證的規定。高雄市都發局主祕高鎮遠指出，未來將針對申請人、代理人、出租人及匯款帳號進行交叉比對，藉以遏止再發生詐騙行為。     筆者認為民眾勿存僥倖心態而鑽法律漏洞，進而詐領補助款項，不僅將被追討不法所得，另外仍須負擔刑事責任，所以不要為了數萬元而做甘心做他人人頭，讓補助款項真正進入到需要的民眾手中。     永然聯合法律事務所李永然律師認為這些運用詐騙手法，騙取政府對經濟弱勢者的「租屋補助」，相當不應該；政府日後應加強防範，不要讓公帑流入歹徒手中，使政府政策的善意無法完全發揮！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月15日經濟日報A17版記者郭及天所撰「王明成：豪宅房屋稅不合理」報導，不動產代銷公會全國聯合會改選，由傳真實業董事長王明成當選第三屆理事長。王明成理事長表示，政府打房不會對「居住正義」有幫助，只會讓台灣的資金外流，特別對於台北市新落成豪宅房屋稅與舊制一來一往差了30倍，這是不合理稅制，對於持有稅基和稅率應該要全面檢討，不要盲目打房。 可以預期未來二、三年房市景氣都不會好，民國104年房價有下修7%至10%的空間。     王理事長說，房屋稅的稅基和稅率調整以台北市受影響最大，特別是民國103年7月1日取得使用執照的房屋，大幅調高房屋構造標準單價，造成6月30日和7月1日取得使用執照的房屋，差一天取得使照，房屋稅差上好幾倍，若被認定為「高級住宅！，可能和舊制差上30倍，例如「華固松疆」一年就要繳新台幣200萬元的房屋稅、「信義聯勤」房屋稅新台幣500萬元。這次的稅制調整應「全面凍漲」、「通盤檢討」。而且房地合一課稅目前政府要怎麼課？課多少稅率？都沒講清楚，未來若以45%稅率課交易所得稅，加上二代健保和營所稅，企業賺錢一半要繳稅，只會把有錢人趕跑。真正的居住正義應要有好的住宅政策，政府即使把房價打下來，依然有人買不起房子。王明成建議，未來房地產業者應該減量經營，追求最小的風險，而非最求最大的利潤，產品設計上多設計符合自用需求的房屋，而非投資型的房屋。     筆者認為「居住正義」與「豪宅」不能混為一談，無論政府如何打壓豪宅或房屋價格，也未必能讓人人都能買得起房子，與其壓制豪宅的需求，還不如大幅提升「社會住宅」的供給；在資本主義社會下，一定會產生貧富差距，政府不該將社會問題都歸咎於貧富問題，而是該真探討民眾的居住需求，進而採取了那些有效的手段。     永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府的不動產稅改是民粹造成的結過，其實政府目以要看清楚問題，所有的消費商品都存在兩極化的現象，就以「交通工具」為例，有人騎機車、腳踏車，也有些人開跑車，難道以後也要打擊買「高級跑車」的人嗎？再以「戒指」為例，有人戴「假戒指」，另有人戴「5克拉」的鑽戒，難道也要打擊戴「鑽戒」的人嗎？針對住宅，政府只要負責讓「人人有屋住」的理想實現，而不是讓「人人都買得起」 (因為沒這樣的國家)，盼台灣政府能專注於《住宅法》的落實！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月17日工商時報A10版記者方明所撰「華固松疆 契稅激增2.4倍」報導，台北市松江路上知名新豪宅案「華固松疆」，首度有成交實價揭露，每坪成交單價介於新台幣104萬～131萬元間，總價落在1.13億～1.57億元，由於該案為民國103年8月完工，適用豪宅新稅率，房屋稅、契稅將較舊制激增2.4倍，「華固松疆」、「國泰天母」2筆新建案，已成為北市終極版豪宅稅的第一波重災戶。開發商華固建設表示，「華固松疆」1戶繳交的契稅金額約新台幣200多萬，並未如外傳的新台幣475萬元那麼高，主要在於面積的計算方式不同；台灣房屋智庫研究員洪佩君則分析，「華固松疆」坐落松江路、最貴路段率270％，且構造標準單價由每平方米新台幣7,800元調整為1萬8650元，帶動房屋稅、契稅較以往激增2.4倍。信義房屋統計實價登錄資料可發現，不少新成屋都進入交屋期，包括北市豪宅「華固松疆」、「國泰天母」等案，因雙北市都在民國103年7月1日調高新案的標準造價，台北市更有豪宅稅的路段率加乘規定，倘若手上又有多戶的豪宅，有可能適用2.4％或3.6％的「囤房稅」，三者相乘增加的稅負金額相當可觀。     筆者認為過去買賣房屋僅須注意「土地增值稅」或「奢侈稅」，現因為政府調高路段率及房屋標準單價，使得「房屋評定現值大幅攀升，直接提高了「契稅」及「房屋稅」，因此建議民眾在購屋前，先行請地政士代為計算購屋成本(契稅)及持有成本(房屋稅)，以避免簽訂買賣契約後，才發現所需負擔成本過高。     永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來台灣的政府太過於著力打房，接連奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、房屋稅稅率提高……等等，導致購屋、售屋或持有期間的負擔加重、風險增加，現已造成房市急凍。其實居住正義的實現，是保障人民的「居住權」，台灣為實現及保障人民的居住權，已訂有《住宅法》，政府只要盡力落實《住宅法》，就可實現居住權的保障。至於住宅交易只要讓資訊透明化，減少哄抬，讓房市正常發展，這樣才有助於台灣經濟的全面發展！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月16日經濟日報A21版記者郭及天所撰「新精華商圈租金 看漲50% 」報導，國際品牌看好台灣消費力提升及觀光人口增，前仆後繼湧入，過去二年就有26新品牌入台，民國104年韓國餐飲Zoo Holding、服飾品牌H&M與Forever 21均規劃在台拓點。商仲業者預估，將帶動核心商圈租金上揚，未來四年還有22間、35.8萬坪零售商場完工釋出，零售商場前景看好。仲量聯行發布「台灣零售市場展望」指出，2010年至2012年，包括ZARA、UNIQLO等11個國際品牌進駐台灣，近二年新進品牌更高達26個，台灣零售市場持續受國際品牌青睞，帶動精華商圈租金成長三至五成。     看好本土及消費力提升、及來台旅客持續增加，各企業投資商場力道增強，仲量聯行統計，目前全台百貨、購物中心、暢貨中心總計有104間，預計至2018年將成長至126間，營業面積增加近36萬坪，其中又以「購物中心」成長最多，成為零售市場的主要成長動力，而本土暢貨中心積極擴張、國際的暢貨中心也搶進台灣市場。仲量聯行吳奈恣資深副總表示，開發商及商場業者在台北市難尋可供開發的大面積商用土地，改往桃竹、中南獵地，多家購物中心選擇火車站或高鐵站等交通便利的區段開發，複合式商場，結合娛樂、餐飲及購物的體驗式消費，仍為購物中心核心經營策略。     筆者認為台灣民眾的消費能力不容小覷，消費力的提升不但能增加業者收入，也可以帶動店家周邊的租金或房價，因此政府適度提高民眾消費意願是可以刺激經濟成長，而非一昧用租稅手段來打壓民眾消費或購屋意願，讓台灣的經濟得以復甦。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的經濟有待復甦，不容再內耗及空轉下去，幸好台灣的經濟基礎相當不錯，人民善良勤奮，只要政黨停止惡鬥，良好的政策順利施行，台灣的經濟即可成長，經濟一旦成長，受薪階級的薪資才可望有感的成長，年輕人即可看見為來美好的遠景台灣加油！台灣向上提升！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月20日經濟日報A6版記者陳美玲「代銷業慘兮兮，建商照推案！」的報導稱去年房市政策利空不斷，包括囤房稅、央行擴大信用管制，豪宅稅甚至房地合一實價課稅，以及九合一選舉干擾影響，買方裹足不前；相對來說，賣方目前僅降開價、死守成交價，買賣雙方對價格仍無共識，市場交易轉淡。     以「成屋」為主要銷售的麗寶建設指出，房市氛圍低迷，公司也不會逆勢操作，而是以三大策略強化公司品牌力，如透過老客戶介紹新客戶，或是利用麗寶機構旗下的飯店式服務，為建案加值，創造品牌區隔。瞄準舊客戶第二代買屋商機，推出買房免代書費等優惠。房市轉淡，建商多在此時強化自身品牌力和產品區隔，藉由加深客戶印象，提高建案和品牌的能見度，才能在房市買氣回籠時，獲得青睞。   相對於建商，負責第一線銷售的代銷業者在推案現場的來客稀落下，則以減少案場編制人力和提早下班來因應，部分業者更提早放春假來過房市寒冬，呈現建商、代銷兩樣情。   筆者認為房市的低迷，因民國103年政府一連串的打房政策，宣導買房調升銀行利率及調降貸款成數、國稅局積極查稅及七合一選舉後，讓整體買氣受挫，讓有意買房者，窺見市場低迷而選擇不進場。盼政府打房政策既已達效果適可而止，應回歸市場面公平競爭，適者生存，不適者淘汰，避免造成資金外移及更多的失業率！   永然法律事務所李永然律師認為房地產業素有火車頭行業之稱，一連串的打房措施，造成行業低迷，影響行業及從業人員及工作機會。其實政府主要還是要去推動《住宅法》，而不是不斷地打房，盼政府能抓住重點，好好落實《住宅法》，這才是人民之福！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月20日 聯合報A6版記者陳乃綾、周志豪、鄭媁「美麗灣條款，占保護區海岸營利民宿恐得拆」的報導稱「海岸管理法」（條款如後）的立法重點，除明確界定海岸地區管理範圍外，係以整體海岸管理計畫訂定海岸保護、防護及利用管理原則，指導特殊地區的海岸保（防）護計畫，建立整合管理平台。   立法院104年1月9日三讀通過《海岸管理法》，未來不允許如台東美麗灣、宜蘭蜜月灣占用國有海岸地營利行為，否則可連續開罰五萬元至改善為止。   內政部要在新法公告施行後半年內劃定「海岸地區範圍」，兩年內公告實施，包含一、二級海岸保護區和防護區的「整體海岸管理計畫」，新法上路後，將畫定一、二級保護區，杉原海岸若未來核定為一級保護區，位於其上美麗灣渡假村無論合法與否，都將拆除。此外，該法也讓原住民文化慶典活動空間納入保護範圍。該法明定，近岸海域和公有自然沙灘不能獨占使用，且要保障公共通行。美麗灣建築在沙灘上，又堵住民眾通行往沙灘的路徑，未來營建署也可依此檢驗美麗灣渡假村的適法性。   筆者認為延宕二十五年遲來的《海岸管理法》終於三讀通過了，但美麗台灣海岸因無法律依據禁止開發或執行違規，而被破壞到蕩然無存，盼法案通過後的海岸配套計畫，能盡快讓《海岸管理法》真正的法治化，實際落實的執行，將海岸地區自然沙灘有公共通行權，不要再有人圈地自用，讓我們的海岸更美，更有觀光價值！   永然聯合法律事務所李永然律師認為《海岸管理法》能通過立法是好事，盼能落實執行，有助台灣環境的維護與改善，台灣加油！ 海岸管理法 第一章  總則 第一條  為維繫自然系統、確保自然海岸零損失、因應氣候變遷、防治海岸災害與環境破壞、保護與復育海岸資源、推動海岸整合管理，並促進海岸地區之永續發展，特制定本法。 第二條  本法用詞，定義如下： 一、海岸地區：指中央主管機關依環境特性、生態完整性及管理需要，依下列原則，劃定公告之陸地、水體、海床及底土；必要時，得以坐標點連接劃設直線之海域界線。 (一)濱海陸地：以平均高潮線至第一條省道、濱海道路或山脊線之陸域為界。 (二)近岸海域：以平均高潮線往海洋延伸至三十公尺等深線，或平均高潮線向海三浬涵蓋之海域，取其距離較長者為界，並不超過領海範圍之海域與其海床及底土。 (三)離島濱海陸地及近岸海域：於不超過領海範圍內，得視其環境特性及實際管理需要劃定。 二、

永然地政士事務所黃文賢顧問 民國104年1月19日蘋果日報A5版記者范道瑛、陳以昇「社區抵制寵物 女被迫搬家」的報導稱台灣社區禁養寵物事件糾紛卻層出不窮！因社區管委會通過「禁養規約」，限期要飼主一個月內「處理掉」，飼主雖不滿「憑什麼要我驅逐如家人的寵物？」，仍因割捨不下年邁愛犬，不得不賣屋搬家，而同社區另名飼主則將愛犬安置寵物旅館。主管機關指管委會有權訂禁養規約，動保團體批《公寓大廈管理條例》是惡法，將讓欲收養流浪動物者望而卻步。   台中市都發局住宅管理科股長林隆安說，社區依《公寓大廈管理條例》得以規約禁養動物，若住戶違規，該科將處三千至一萬五千元連續罰鍰。 農委會統計，全台家貓、家犬逾兩百三十二萬隻，較四年前增四十餘萬隻。   寵物友善協會執行長路易斯說，禁養寵物是「寵物歧視條款」，「這惡法會讓許多人打消認養流浪動物的念頭。」台灣動物社會研究會研究員劉盈如指此舉係「多數霸凌少數人，嚴重違反人權。」   筆者認為現代人的生活品質提高，養寵物的人就越來越多，但也就疏忽了集合住宅的空間狹小，影響住戶的生活，而常遭到投訴，導致常有糾紛。《公寓大廈管理條例》16條規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養的規定時，從其規定。如有違反規定時，管理負責人或管委會應予制止或按規約出理，經制止而不遵從者，得報請主管機關處理」。一般社區多數是不會依法律規定強行要養寵物的住戶搬出社區，大部分是因為住戶的「敦親睦鄰」關係沒維繫好，在社區內製造噪音及髒亂，屢勸不聽才會被迫走法律程序解決，因此筆者建議如要養寵物前一定要先評估將來是否有能力照顧寵物或解決寵物所產生的問題，以免造成將來的法律責任或賠償！   永然聯合法律事務所李永然律師認為在公寓大廈社區飼養寵物一定要注意《公寓大廈管理條例》第16條規定及「社區規約」的規定，因為住戶有遵守規約及《公寓大廈管理條例》的義務，住戶切勿諮意妄為！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月17日自由時報A4版記者謝武雄、鄭淑婷「學、法界籲航空城『歸零』重來的報導稱：政大地政系教授徐世榮、台灣桃園地院法官錢建榮等人，都呼籲市府將航空城計畫「歸零」重來；政府長期以「老大」心態，動輒以經濟發展為由強徵民地，這是不對的；航空城主要是為了「產業專用區」而開發，選前桃園縣府招商簽下新台幣三○五億元的「投資意向書」都是空的，更遑論創造二十六萬個就業機會、帶動二．三兆元產值等呼口號式的預期成果，「大埔事件」殷鑒不遠，桃園市政府要以更務實的態度，先讓航空城計畫「歸零」，重提興辦事業計畫。  桃園市長鄭文燦將航空城公司的相關帳冊及資料移交給廉政署調查，並強調，航空城計畫的主導權在中央，市府一貫立場是「要綠色經濟版航空城、但不要炒地皮」。他對行政院已核定的航空城計畫「不完全背書、也不會任意反對」，他不任意調整範圍是因內政部營建署已核定都市計畫範圍，他身為地方首長，如果未經透明化的討論就任意表達縮小或變更的言論，反而會造成土地炒作的誘因，對於不參加區段徵收的地主，經過細部計畫檢討後，只要不妨礙主計畫就可剔除。   筆者認為台灣的各種產業專區開發計畫案或是都市計畫案，長期都是關心台灣民眾而設，但只要一經過改朝換代，所有前朝已定案的計畫，就完全會被有心人士操弄翻轉否決，而造成資源浪費及納稅人的錢，重新又來一次的資源計畫浪費，這樣的「本位主義」，「政治掛帥」的一意孤行，台灣如何往前邁進，台灣百姓又如何幸福，台灣鄰國已超越台灣。過去台灣原是四小龍之首，現在台灣鄰國國家已一一超越台灣，現在我們卻是吊車尾，我們已沒有太多的本錢花在政治口舌之爭上，民眾辛苦的在這塊美麗寶島上努力打拼，但政府跟一些政治人物卻長期以「老大」心態，不把眼光放遠，讓台灣停止往前邁進發展，盼政府與政治人物們應該要為民眾幸福一起拚，不要有多頭馬車心態，讓民眾對政治人物失望，對政府沒信心！   永然聯合法律事務所李永然律師認為政府的政策宜有延續性，切勿太大調整，造成民眾無所適從之感，政府建設案如有弊端依法究辦，但切勿隨興行事進行180度的大改變，這樣才不會造成市政建設的延宕及公共資源的浪費。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月10日中國時報A6版記者陳芃所撰「226違建限期不改3月23起全拆光」報導，台北市長柯文哲大動作宣布226處違建若期限內不改，將強制拆除。北市府公布細部修法，凡2004年以前興建，屋主必須先改善到2間房以下，若不自拆，民國104年3月22日起讓北市府建管處執行強制拆除，將會全部拆光。台北市建管處長高文婷表示， 如果3月22日未改善，就將雇工拆除，預計六月底前完成作業。建管處目前以2005年後所搭建的違建，列優先拆除名單；針對低收、中低收入戶等弱勢居民，已協調都發局提供基河三期、永平中繼國宅共52戶供申請，以半年為期。另外，都發局提供住戶申請「仲介費補貼」，民眾找到合法住所、完成簽約後，可持仲介費收據、租約影本申請；金額最多為租金一半，且不得超過9000元、一次為限。住戶如有需求可撥1999轉1633，有專人協助；租約糾紛則可洽「法務局」。         筆者認為北市府這次真的有拆除違建的決心，建管處、都發局或法務局開始做橫向聯繫作業，提出良好的配套措施，避免因違建拆除所衍生的社會問題或租屋糾紛，期待這次北市府能順利將拆除違建，降低其所衍生的公共安全問題，各地方縣市政府也可以趁此機會了解，並且起而效法。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「違章建築」在台灣是一存在數十年的老問題，很多政治人物基於「選票」的考慮不敢動手，導致「違章建築」問題日益嚴重。由於《建築法》規範「建築行為」；如果違建不拆，則《建築法》形同虛設；台北市政府有此魄力，值得喝采，希望違章建築能被徹底解決。台北加油！台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月10日聯合報AA2版記者江碩涵所撰「浮洲合宜宅快完工 446戶出租」報導，內政部營建署公告，新北市板橋浮洲合宜住宅快完工，民國104年3月起陸續交屋，除4009戶出售外，還有446戶將出租，權狀坪數23至55坪，每戶月租金新台幣7100至15800元，管理費每坪新台幣60元。新北市府預計，最快民國104年1月底公布承租資格，北市、新北市、桃園、基隆等大台北都會區經濟弱勢的就業、就學青年皆可申請承租，4月公告中籤名單，6月即可入住。     內政部營建署都市更新組官員指出，浮洲合宜住宅由新北市府負責辦理出租承租資格訂定與審查作業、日勝生集團負責營運出租管理10年，民國104月截止並抽籤公告中籤名單，5月中籤民眾可前往看屋，6月即可入住。住商不動產新北市區協理趙中康分析，以該租金來看約是市價7折，且浮洲合宜住宅是全新完工的房屋，具有一定的居住品質。不過他也表示，因當地為新開發區域，生活機能較差，且距離浮洲車站走路得花10分鐘，最近的亞東醫院商圈得花上20分鐘車程才能抵達，租屋者最好自己擁有交通工具，否則會因生活機能差而不適應。     筆者認為浮洲地區位於板橋西部，交通及商業機能較不發達，因此計畫承租的民眾可以先行了解該地區居住環境；不過隨著人口、店家陸續遷入，其生活機能應該會逐漸良善，有興趣的民眾，記得注意近期所公布的承租資格，以避免錯失申請機會。     永然聯合法律事務所李永然律師認為由於《住宅法》的理想是讓「人人有屋住」，政府將「合宜住宅」進行「出租」，由符合資格的「經濟弱勢」民眾提出申請，是解決人民的「居住權」，希望此一措施能成功，日後有更多類似方案推動，使台灣的社會能更和諧！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月13日蘋果日報A3版記者潘姿羽所撰「新北都更第4案 五股拿到建照」報導，新北市「簡易都更」邁向第4案，五股區登林路都更案於民國104年1月13日取得建造執照，新北市府表示，老舊房屋安全堪慮，且現在步向高齡化社會，未來除加速老屋重建，也規範建築須提供高齡者友善設施。新北市府簡易都更已有4案核准建照、12案審議中、22案整合中。簡易都更第4案位於五股區登林路，雖是住宅區，但早期配合產業發展以工廠使用為主，如今將改建為總戶數66戶，地上14樓、地下4樓的住宅，留設440平方公尺的小型鄰里公園，提供4公尺人行道及協助開闢8公尺計劃道路。「簡易都更是好事！」昇陽建設總經理簡伯殷樂見政府推動簡易都更，「政府訂出規矩，讓程序快很多，增加業者意願。」但他也表示，都更困難在整合，希望公權力協助整合，才能真正改善都更問題。         筆者認為在《都市更新條例》尚未修法完成前，「簡易都更」與「公辦都更」的比率會高於以往，有鑑於此，希冀各地方縣市政府能加速簡易都更的審查程序，並且透過公權力協助整合，才能儘速將老舊建物汰換，提供更好的居住環境與生活空間予民眾。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的各大都市很多地方都有進行都市更新的必要；新北市在推動「簡易都更」是有一定的成果的。但最終台灣的都更仍須全面進行，這樣才能確保「居住品質」。希望立法院能快速通過《都市更新條例》，回應人民的期待，不要因立法怠惰而延宕了台灣向前行的進步力量！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月25日蘋果日報A14版記者王家俊「預售屋契約，強制標車位面積」的報導稱：內政部於民國103年12月24日表示，自民國104年1月1日起，預售屋的停車空間位於共有部分且無獨立權狀者，將強制建商在買賣契約中載明停車空間面積、車道面積的計算方式，及其佔共有部分總面積的比率等資訊；車位形式種類，也應列清楚是「平面式」或「機械式」，藉以避免交易糾紛。預售屋買賣契約必須載明停車空間面積計算方式，以及其占共有部分總面積的比率，違者將會被處新台幣6萬元至150萬元罰鍰，並可以連續罰且要求限期改善，為清楚讓民眾在購買預售屋時，能充分掌握停車位大小、位置、型式種類等空間資訊！   筆者認為過去在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」未能明定預售屋的停車空間位於共有部分且無獨立權狀者，買賣契約所載面積應按車位（格）數量、型式種類載明平面式、機械式、車位大小面積、位置或與停車空間有關的因素，列明停車空間面積計算方式及其占共有部分總面積的比率，從民國104年1月1日適用這個規定後（詳後規定附表），將使買賣方屋契約更透明，有助消費者更清楚判斷所購買的預售屋主建物與共有部分面積比率，並能減少交易糾紛！   永然聯合法律事務所李永然律師認為預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項自公布之後，歷經數次修正，目的乃在於讓交易資訊更透明化。現連停車位的交易資訊也被強制更透明，深信將可使交易更公平；業者應加以遵守，而消費者必須認識，遂加以運用，俾保障自身權益！ 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(104年1月1日生效版)  預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 中華民國90年9月3日內政部台(90)內中地字第9083626號公告(自公告6個月後生效)行政院消費者保護委員會第80次委員會議通過 中華民國98年8月10日內政部內授中辦地字第0980725131號公告修正第2點(中華民國98年11月16日生效)行政院消費者保護委員會第165次委員會議通過 中華民國98年10月30日內政部內授中辦地字第0980725788號公告修正(中華民國99年5月1日生效)行政院消費者保護委員會第169次委員會議通過 中華民國99年8月16日內政部內授中辦地字第0990725157號公告修正(中華民國100年5月1日生效)行政院消費者保

永然地政士事務所黃文賢顧問    民國104年1月15日蘋果日報A18版記者于靜芳「房仲店數暴增44％ 4年來僅6成有賺」的報導稱：根據內政部不動產經紀業資訊系統統計，民國103年全台房仲店數共4923間，較民國100年3419間增加43.9％。   台灣目前房市不佳，但房仲店却愈開愈多，依中華民國仲介公會理事長林正雄分析因房仲門檻即成本皆不高，所以投入店數愈來愈多，但房仲店僅6成賺錢，其他業績持平，預估「房地合一稅」上路後，未來2年內至少有1成房仲店面臨關閉或轉業。   桃園市4年來房仲從210間增至436間，增幅逾1倍最多，其次為台南市從173間增至241間，約4成增幅；全台房仲店家數以台中市的1061間最多，至於新北市1017則間居次。   桃園市不動產仲介公會理事長王瑞其分析，桃園土地周轉率很高，加上基期低，房仲店數逐年增加，去年交易量縮3~4成，每間房仲店月成交3~4件，2014年收店約30間，換人經營共80間，估計明年房仲店數降5％。   台中市不動產仲介公會理事長林金雄分析，民眾購屋意願低，去年帶看量較前年少一半，每間房仲店1個月平均成交2件，比SARS期間還慘，預估2年內台中市將倒150~200間房仲，全台倒750間房仲，約少10~15％。   筆者認為台北市的房價高，成交量縮，加上政府推動打房政策，房仲業紛紛轉往其他土地周轉率高的縣市發展，但打房政策持續情形下，各縣市不動產仲介專業人員預估，往後兩年台灣仲介業將關掉掉兩成店數，近期許多知名房仲業也因台灣成交量低，都已先轉往國外發展，盼政府只要制定不動產漲幅平均值抑制暴漲空間發生，而讓不動產回歸市場公平競爭，才不會又造成政府再一次利修法制定優惠政策，鼓勵海外民眾將錢回流台灣，盼政府打房同時，能多想想它將來會帶來的後遺症！ 永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府不論是中央銀行，金管會、財政部接連地推出多項打房措施，已將台灣的房市快打趴了，政府宜適可而止；目前宜加強落實《住宅法》，讓「人人有屋住」的理想實現，同時讓房市交易資訊透明，則投機炒作即可遏止，而不是打趴房市，未來還會增加「失業率」，台灣政府加油吧！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月9日工商時報A14版記者彭禎伶「不動產2.875％收益門檻，壽險業爭調降」的報導稱：冷凍許久，國內的壽險業者陸續通過金管會金檢後，終於可以重新投入不動產市場。但解禁後，壽險業者仍要遵守不動產投資最低收益率2.875％的規範，在國內景氣低迷下，2.875％這個數字是很難達成。資金雄厚的壽險業者過去幾十年來在不動產市場極盡風光，也打造出不少地王。爭取重回不動產投資市場，壽險業打算向金管會爭取四大項目，其中最主要就是調降2.875％的投報率門檻；二是素地開發10年內不得移轉所有權，改為開發完成後5年內不得移轉；三是取消素地投資前需取得承租意向書規定；四是政府核照、都更審查時間等不能計入開發時限。   金管會主委曾銘宗鬆口，要求保險局與保發中心、業者共同討論不動產相關規定，即民國102年11月時發布的2.875％收益門檻規定，並在民國104年2月底前完成「深度檢討」。若是規定不符市場需求、或根本沒人作得到，即不算是有效的管理，可以適度檢討，但尚未承諾是否一定調整。    筆者認為在國內目前景氣低迷下，要壽險業達成現行的2.875％收益門檻應該很難，金管會應依壽險業者評估後的建議，依目前市場情形及現行法規做為以下調整。一、將最低報酬率不設限，重新評估標準。二、將開發都更審查及發照時間延長。三、縮短開發後的移轉時間。四、取消送董事會須有承租意向書。才不至於被認定為形同禁令未除！

永然地政士事務所黃文賢顧問   中國時報104年1月13日AA1記者吳泓勳「台北豪宅 高稅時代來臨」的報導稱：台北市府去年多管齊下，調高新屋標準單價，擴大新台幣8000萬元以上加課房屋稅的豪宅標準，加上配合財政部調高「囤房稅」率等，產生「豪宅稅共伴效應」，重擊豪宅市場，豪宅買家個個「剉咧等」！產生「豪宅稅共伴效應」，重擊豪宅市場！近年政府為加強打房，除了中央部會研擬包含稅制、房貸限貸等方式抑制外，地方政府也祭出多項打房政策，如提高房屋持有稅稅基、稅率，影響層面已開始發酵，也讓稅負較高的豪宅屋主看到稅單臉先綠一半。    尤其房價最高的台北市，更是早早被盯上，而首當其衝。回顧過去一年，台北市政府已祭出多招手法。另外也提高精華地區路段率，並修訂「高級住宅認定標準」，也就是所謂的「豪宅」加課房屋稅。稅負差異竟到底多大？據台北市稅捐稽徵處推估，被列為豪宅後加課的房屋稅，將把當地的路段率納入計算，粗估稅額差異可高達3倍。   筆者認為政府為了打房，制訂「富人稅」、「豪宅稅」發佈新聞後，已造成已許多購買豪宅戶者，拖延交屋時間或解除買賣契約而產生糾紛，也可能造成豪宅買家抱怨變成擺爛不交屋，將來的地價稅、房屋稅動輒百萬起跳，由建商承擔，如此沉重壓力若建商一旦無法承擔，最大受害倒楣的是「債權銀行」，最後受害者還是「政府」跟「民眾」，盼政府能再考慮一下不要再一意孤行了！   永然聯合法律事務所李永然律師認為《憲法》第7條「平等權」是一基本人權，政府的各項立法或措施，都必須要注意「平等原則」，不能有針對性，否則將構成「歧視」。台北的房市已進入急凍，相關業者如代銷、房仲、地政士……等紛紛受影響，房市一旦衰敗，後續政府還要處理更多的後遺問題，政府一定要大智慧、大格局，才能帶動台灣的經濟發展。「政府加油，人民有福」！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月10日自由時報B1版記者邱俊福、林美芬「信義區最貴豪宅，大門夾死菜鳥保全」的報導稱：曾被評為「亞洲10大超級豪宅」的台北市信義區「皇翔御琚」，發生車道電動鐵柵門夾死人的意外！出事的電動鐵柵門，有紅外線防夾系統，記者實地了解，紅外線防夾系統設在離地30至40公分高的牆柱上；為何防夾系統沒發生作用？這座鐵柵門重達上噸，高約2公尺、長約9公尺，開關速度約每秒20公分，不到1分鐘就完全開啟，速度極快。是否故障？檢警將了解。   社區門口重達上噸的鐵柵門為何會夾死人？該豪宅的行人通道小鐵門因下面輪軸曾損壞，為免過度使用而再度毀損，公司規定凌晨0時至5時，人員由車道的鐵柵門進出。警方說，104年1月9日晨2點半，黃男外出簽巡，要求大門管理室內的郭員開門，郭用遙控器開啟鐵柵門，約開了1人半（指身寬）的寬度，不久就再遙控關門，卻突然聽到慘叫聲，跑出來查看，只見另一位黃員被夾在鐵柵門與大理石板牆柱之間。   郭員見狀，發現鐵柵門已脫軌，他無力推動，又因斷電故障，也無法遙控，連忙以無線電呼叫另2名同事趕來幫忙，並打119求助，消防救護人員趕抵，只能用工具破壞大理石板牆柱，25分鐘後救出送醫，仍因氣胸窒息不治。這座鐵柵門重達上噸，高約2公尺、長約9公尺，開關速度約每秒20公分，不到1分鐘就完全開啟，速度極快。   筆者認為豪宅社區的公共安全完全有賴於物業管理公司，豪宅內的公共區域如：車道鐵捲門、機械停車空間、電梯間、變電間、水箱….等有無老舊或故障都是物業管理公司需要維護的，發生如此不幸的事，是人為因素還是機械故障所造成的都已無法挽回，盼政府在做公安檢查時，不要只檢查消防公安部分，而是要將大樓所有公共機械設備部分也一併納入檢查,以免再造成人員死亡的憾事！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月7日聯合報AA版 記者蕭韻純「房市急凍六都移轉量年減逾10%」的報導稱：民國103年房市交易急速冷凍，六都去年全年買賣移轉棟數年減10.8%至17%，房市表現「北冷南熱」。若將六都民國103年全年移轉量與民國102年相比，可發現六都交易量皆量縮，都創下近年來新低點，其中雙北移轉量更創下23年來新低紀錄。不過相較雙北，其餘四都則相對穩定。 全國不動產企研室主任張瀞勻說，「九合一選舉」選後適逢成家旺季，且自住客陸續回籠看屋，剛性需求仍然強勁。加上2016年房地合一可能上路，預期2015年將出現求售潮，部分屋主心生警戒，願意讓利，年前成交速度加倍。   筆者認為自從政府陸續推出「打房政策」後，首當其衝受到影響最大的都市在「台北市」及「新北市」，其餘的四都相對的穩定，因為四都的都市建設比台北市、新北市來的慢，所以依長期都市發展來看，新興發展的都市周邊交通、大型購物中心、藝術中心完成後一定會有漲幅空間，因此北部財團紛紛南下發展卡位，等待下一波的機會！   永然聯合法律事務所李永然律師建議台灣近年來推出太多相關於房地產稅政策，房地合一課稅也尚未定案，未來影響程度仍有待觀察，所以這段期間以謹慎為宜！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月5日聯合報A11版 記者沈婉玉「鼓勵文創，國有地彈性降租金」的報導稱：為了避免文化資產毀壞，財政部國產署準備修改《國有財產管理辦法》，將租金彈性化，希望提高民間文化團體或文史工作者參與的意願，讓文化資產永續再生，而政府財源困窘，為避免文化資產年久失修毀壞，財政部國有財產署列管八十處文化資產，準備透過彈性調降地租，鼓勵文創團體進駐，協助修繕期間甚至考慮免地租。古蹟的維護是非常專業且費用又高，文資法規定，公有文化資產由管理機關編列預算保存、修復及管理維護，修繕維護都要依文資法辦理。   財政部國產署無文化資產管理專業，每年想編列維護管理預算，又因「財政困窘」而被犧牲，頂多只能勻支房屋例行管理費，定期派員巡察、聊表心意，偶爾還會被附近居民投訴環境髒亂或造成治安死角。近期不少文創團隊投入古蹟活化，包括黃金種子文化事業經營的「青田七六」與文訊雜誌社經營的「紀州庵文學森林」，都成功將文化資產修復保存再利用。   筆者認為目前政府總算踏出文化資產維護保存的第一步，無經費又無能力讓文化資產修復保存再利用，降租金開放給有熱忱的有心人參與古蹟維護修復，讓文化資產再生是件很好的事，但開放文創發展，租金的彈性化、管理標準方式，應該要統一明確，才不會讓開放的好意，又形成燙手山芋！   永然聯合法律事務所李永然律師認為國有不動產活化是一正確之舉，現對於列管的「80處文化資產」也進行文創的導入，進而進行活化，一方面有助於文化資產的維護，且有助於市容觀瞻，政府這年來的諸多作為相較於過去已有進步，盼能更加提升，台灣未來仍大有可為，台灣加油！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月3日中國時報A5版楊竣傑「背包觀光客擠不進合法青年旅舍，非法日租套房比合法套房賺錢」的報導稱：台灣去年觀光人數創下歷史新高，卻出現合法青年旅舍少之又少，且違法日租套房比合法套房多出許多的特殊現象，讓來台觀光客不禁感嘆，賣床位、便宜、乾淨的青年旅舍數量，趕不上暴增的背包客人數，只能把客人推向違法且不安全的角落。 青年旅舍提供想省錢的自由行旅客床位，此型態在歐美相當盛行，但台灣卻屈指可數，因青年旅舍的「旅館執照」標準和大型飯店相同，須符合嚴格消防法規和土地使用分區，讓創業者需面臨極高門檻及更高的資金，想合法打造經營青年旅舍的業者也因申請旅館執造門檻訂太高而卻步或是因法規不允許只好當非法業者，合法業者也因床位客滿不夠，只好請她們去住違法日租套房，政府取締違法日租套房旅舍，卻修訂合法申請手續，讓青年旅舍普及化，日租套房旅舍當然就會猖獗。   筆者認為政府在開放政策前，往往未先有配套措施，導致是在形成事件不可收拾時，再來關注問題的嚴重性，常常為時已晚，由開放觀光人數來看，人數年年增加，讓「背包觀光客擠不進合法青年旅舍，非法日租套房比合法套房賺錢」，如果在開放觀光前將青年旅舍申請程序與標準和大飯店不同並縮短申請時間，現在也不會有違法旅舍比合法旅舍的猖獗？盼台灣政府能盡快讓旅舍申請程序標準降低，讓青年旅舍普及化，以免產生更多的公安問題！

永然地政士事務所黃興國地政士      依據民國103年12月31日自由時報A3版記者徐義平所撰「全台違建近61萬件 25年拆不完」及同版洪美秀、洪臣宏、張菁雅、賴筱桐所撰「拆違建應使用者付費」，根據內政部營建署統計，截至到民國103年10月底全國違章建築案件高達60萬9860件，六都共52.24萬餘件，佔比達85.66％，其中以新北市最多，共19.15萬件。若以民國103年10月份全國拆除違建數2014件當基期推算，僅佔千分之3，就算未來違建不再增加，廿五年也拆不完。另自營建署發布違建案件數以來，民國96年1月全國違建為45萬餘件，對比民國103年10月達60萬餘件，7年增15.97萬件，平均一年增加2.2萬件，接近每年平均拆除的違建數；學者表示，若不推行新違建罰則，加重罰不肖屋主，台灣違建是「拆到天荒地老也拆不完」。         高市府拆除大隊表示，拆除預算幾乎每年都是固定的，最大阻力還是「民代關切」；而違建成長速度遠比想像中快，也是拆不勝拆的原因。另外，拆除費用也是大問題，違建屬違規使用，住戶已是既得利益者，公部門依法行政拆除，卻要花費公帑，由全體納稅人買單，對奉公守法的民眾不公平，基於「使用者付費」原則，有民意主張應收取代拆費，事後向屋主討回。新竹市長林智堅就表示，將爭取議會通過《違章建築強制拆除自治條例》，讓拆除費由違建者自付，不應再由全民買單。     政府開始重視違建拆除，加強執法，是筆者所樂見的，畢竟很多頂樓加蓋的建材都是鐵皮屋或磚造砌上，在結構安全及公共安全都令人堪慮；政府執法單位都清楚違建拆除的阻力因素，不外乎是陳情關說、拆除費用及新增違建，只要對症下藥，定能將違章建築加以拆除。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的違建增加快速，乃因政府未能落實執法，造成業者及人民僥倖心理，想要改善此一現象，政府應貫徹執法，讓人民不敢再違建，並且加速既存違建的拆除，未來才有改善的一天，台灣加油！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年01月04日蘋果日報A15版記者潘姿羽的「新建房屋案爆實價登錄灌水新台幣200萬元」的報導稱：高雄有民眾投訴國稅局，指有新建案價格登錄不實，雖向地政機關檢舉，但地政人員只說「建商提供合約書與實價登錄數字符合」，要投訴人去問國稅局，部分業者可能透過實價登錄造假達到某些目的，中古屋請地政士將價格做高，新建案業者把價格報高，以墊高後續銷售行情，實價登錄推動2年多，登錄不實狀況層出不窮。 高市府地政局地價科科長簡瑩雪表示：地政局若發現申報登錄價格明顯異於行情，會聯繫申報義務人如地政士，請對方提供契約書等交易證明文件，有需要會前往現場勘查。目前政府人力不足，無法一一稽查，目前看來並無問題，民眾若有進一步訊息或證明文件可主動告知，導致實價登錄實施上有空間讓投機者哄抬價格，唯有靠民眾的檢舉後再投入調查，如此被動方式也不是民眾所樂見的！       筆者認為政府為了不讓房價無限飆高，實施了實價登錄推動已2年多，成效上是有起色，但真正的實價登錄是否正確，無法確切的符合行情價格，虛報抬高價格層出不窮，在政府人力不足稽查下，應盡快訂定一套更重罰則，及查稽的方式與法令，讓買、賣雙方及專業經紀人、地政士能依真正成交價格申報實價登錄，讓交易資訊更透明化而符合「居住權」的保障！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月30日經濟日報A16版記者郭及天、蔡靜紋的「20億高鐵烏日站土地ATT得標」報導稱：103年12月29日有二家業者出價，ATT吸引力集團成交金額新台幣20.69億元，較半年前市場出價高，更高出底價新台幣17.7億元，溢價率達17.7%，為近來低迷的土地市場交易注入一股強心針。   幸福人壽在台中烏日高鐵特定區1.53萬坪土地四次流標，民國103年12月29日進行第五次標售。最後由ATT吸引力集團以新台幣20.69億元、溢價17.7%取得，吸引力集團將規劃做為商場使用，溢價率創下今年私人辦理大型標售的最高溢價紀錄；這也是ATT集團首次跨出台北市拓點。這筆總面積15,291坪，使用分區為購物專用區，原為幸福人壽資產，先前多次標售均流標收場，兩年前曾以底價新台幣16億元出現在「法拍市場」，今年6月中部汽車公司本想以新台幣16.4億元購買，嗣後却因幸福人壽遭政府接管而作罷。   ATT主打年輕族群，結合文創、時尚、餐廳、夜店等業種，據了解，台中烏日商場也將透過「年輕品牌」與「傳統百貨」區隔。   筆者認為只要是好地點的土地就一定會吸引一些財團投入，近年來烏日高鐵站進出人潮超過800萬人次，讓一些財團嗅到商機，也紛紛的在該特定區布局，「有人潮就有錢潮」，且該區附近少有大型購物中心，所以該台北的大財團在該區域將年輕族群種類的業種與傳統產業區隔，希望能帶動附近的繁榮，但最重要的還是政府的都市計畫要確實的執行，透明公開，避免產生弊端，讓民眾對低迷的不動產市場交易抱有一絲希望！   永然聯合法律事務所李永然律師認為「高鐵」已帶來台灣南北貫穿的動力，台灣南北形成一日生活圈，「烏日高鐵站」居於台灣中部，「地點」居間獨特，ATT吸引力集團依其投資眼光投標取得，盼期將進行良好規畫執行，為台灣經濟發展帶來動能，台灣加油！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月30日自由時報A14版記者陳曉宜、郭安家、涂鉅旻、蔡亞樺對台北副市長林欽榮的專訪：拆專用道是「小手術」，未來將逐步推動「台北西區門戶計畫」，除調整公車路線、重整台北車站周遭景觀、改善台北車站淪台鐵辦公處所情形外，為台北門戶的雙子星大樓（C1．D1），也考量納入台北車站特定專用區（E1、E2）一併規劃，成台北市的「四子星」。    台北車站大樓及北門郵局都位於黃金地段，卻都淪為公務員辦公處，如台北車站雖已有微風廣場，但大部分的樓層都是供台鐵辦公。他主張，台鐵不見得要在此地辦公，而是應騰出空間讓產業進駐，租給民間單位，展現產業活力，「也許你可以搬出去，我幫你蓋棟房子，甚至租金多的都可給你，不要住在黃金地段」。   至於遲未動工的台北雙子星大樓，台北市副市長林欽榮有不同想法。他說，不只C1、D1的雙子星大樓，更應納入台北車站特定專用區（E1、E2），考量「四子星」整體開發規劃。他說，桃園機場捷運民國104年底通車，這將是台北市翻轉的唯一機會，如果錯過了，「我們很難有個交代，因此，我們會抓緊這個機會」。   筆者認為台北市西區門戶台北車站從日據時代就有許多文化古蹟，為了西區都市計劃的發展，自開始拆除中華路至今已二十多年，至今仍在開挖，完工日却遙遙無期，且台鐵與郵局周圍有許多古蹟，也尚未保存完整，一個雙子星都出現弊端，前面計畫尚未完成，後面又要再加碼另一個工程，不知又會是何年何月，盼政府這次真的能如民眾所願，且能先將計畫、古蹟的維護、台北車站與郵局辦公室如何利用，完全的透明化讓民眾了解，讓西區真正的再次成為一個城市客廳，將台北車站周邊建設帶入一個快樂的新地區！   永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市的「西區」發展較早，已有老舊陋劣的現象，就以龍山寺前的艋舺公園、廣州街的流鶯．．．等，希望林欽榮副市長抽空去走走，想辦法整頓一下，這對市容的改善絕對有快速直接的幫助；否則，龍山寺每天有大量的國外觀光客，却看到台北市的這番景氣，實在讓人汗顏，台北市加油，讓台北市真正的提升為國際級的都市！

永然地政士事務所黃文賢顧問    民國103年12月29日蘋果日報A3版記者簡銘柱、陳冠宇、林媛玲「市府縱容惡房東，慘，違建燒死房客」的報導稱：北市一棟頂樓違建分租公寓發生火警，因屋內均以木材隔間，猛烈大火造成一名房客遭坍塌鐵皮屋壓住燒成焦屍，房東竟反怪消防隊救災太慢，警消調查，起火點疑為房東夫婦居住的四樓後陽台，疑似因電線走火延燒至五樓頂加蓋違建。房東華男供稱，103年12月28日凌晨零時許發現四樓後陽台失火，他與妻子自行滅火，並未報案，也未察覺火勢向上延燒。警消據報到場，發現五樓違建屋已陷入火海，房東及房客均被疏散到樓下！鄰居氣憤表示，房東裝修的大違建，「木板亂貼，屋內放很多瓦斯桶」，四樓屋外甚至加設吊車，方便將撿來的木條、家具吊到樓頂，「若吊車掉下來砸到人怎麼辦？」怒斥房東將「公寓」變成「危樓」。為搞違建自行架設瓦斯管線，屢次反映公安問題都不理，「為賺錢不管別人死活！」鄰棟住戶也說，曾向北市府檢舉違建，拆除大隊也曾到場，最後卻不了了之。   筆者認為賺錢人人都愛，但要賺得有「良心」，不能害人又害己！台北市的違章建築在民國84年以前建築完成的列管違緩拆，民國84年以後新蓋、加蓋的都需即報即拆，但政府有拆的決心但沒拆的經費，這次會發生如此遺憾的事，居然是一句不得其門而入就不拆了，這是在兒戲嗎？政府多年來面對違法應即刻處理的事，一直抱著放縱心態不積極處理，形成不可收拾局面後再來推卸責任，讓投機者有機可乘，盼政府應加強優先編列拆除違建預算及制定或修訂對人民生命安全有危險的法律，如此才能有效遏止歪風減少憾事！   永然聯合法律事務所李永然律師認為想當包租公，出租房子，一定要注意房子必須符合《建築法》、《消防法》的規定，房客的安全必須注意；否則像前面所提到的案例，房東不僅殃及鄰居、房客，後續還會有相關的法律責任！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年12月27日聯合報AA3版記者蕭韻純「東區巷弄店面王 單坪租金2.28萬」的報導稱：自陸客自由行來，台北東區等商圈巷內店面租金持續攀高。最新實價揭露資料顯示，位在台北市忠孝東路四段181巷的一間小坪數店面，月租居然高達新台幣20萬元，以單坪換算租金，每坪竟高達新台幣2.28萬元，已刷新巷內店面的租金的行情，成為台北市目前實價租金的巷弄店面王。北市東區商圈受惠於「觀光」與「陸客自由行開放」，沿街店面吸引國際連鎖服飾品牌、精品等業種搶進。而房東為創造店鋪租金收益，分割成「小店面」出租，已經成為台北市商圈內的特殊現象。   筆者認為台北市東區一直是觀光客青睞的地方，幾年前未有國際連鎖品牌業者進駐，加上未開放自由行陸客進來時，東區的店面一間一間的解約、撤櫃，近幾年因開放陸客自由行及國際連鎖店一一進駐，讓台北市東區的第二線巷弄一樓公寓紛紛改為店面出租，人潮來了，租金自然也就水漲船高。但承租業者都有利可圖嗎？這就見仁見智，獲利的不一定是承租戶，如要看人潮就是錢潮時，一定要停、看、聽，下決定前必須到附近多些時間早、中、晚觀察，有無商店常常換人再從新裝潢！   一般二線店面動線、人潮畢竟還是沒有一線店面動線來得方便及人潮的集中，投資店面賺取投資報酬率時，還是要口袋深，且買舊屋進行改裝也應要符合法律規定，免得觸犯法律！   永然聯合法律事務所李永然律師認為承租人進行店面承租，或房東將房子分割成「小店面」，還是要注意「土地使用分區」，《建築法》及《室內裝修》的相關法令，才能租得安心而不違法！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月24日經濟日報A3版記者楊文琪所撰「土地公告現值　全國平均漲12％」報導，內政部表示，民國104年度公告土地現值作業，已陸續由各直轄市、縣（市）地價評議委員會評定完成，預估全國平均調升12.04％，並以澎湖縣調升24.92％最高。六都的土地公告現值全都在10％以上，其中，新北市、高雄市的調幅均為15.17％最高。至於全台地王仍為台北市信義區的台北101大樓，每坪地價高達新台幣563萬元。內政部政務次長陳純敬認為，近幾年各大都會區房價持續上升，且因民國101年8月起開始施行實價登錄政策，交易資訊揭露，市場行情透明，公告土地現值更應反映市場動態，民國103年已調升14.21％、民國104年再調升12.04％；且占一般正常交易價格，全國平均從今年的86.25％提升至明年將達88.68％，已更接近「市價」。    近幾年政府每年皆調高土地公告現值，因此民眾在辦理不動產買賣過戶時，會發現土地增值稅所需繳納金額均大幅提高，因為土地增值稅核課稅額是以土地公告現值作為計算標準。民眾日後如要出售不動產，可以先詢問地政士是否自身適用「一生一次」、「一生一屋」的自用稅率或「重購退稅」的條件，來節省稅負。     永然聯合法律事務所李永然律師認為土地公告現值的提高，攸關民眾的稅負，日後民眾更須重視「節稅」，「節稅」是合法的行為，但最好先與地政士或專業律師研究，這樣才能萬無一失！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月23日蘋果日報A12版記者吳珮如、潘姿羽所撰「頂樓裝風力發電 建商判拆」報導，新北市淡海新市鎮的「甜水郡」社區，主打頂樓風力發電機，年省十七萬度電，約新台幣五十萬元公用電費，但住戶發現，發電機年供電僅三百三十五度，省不到新台幣一千元，且運轉時有「噪音」與「震動」，因此到法院控告興格建設，求償九年的電費落差與拆除費用共計新台幣五百二十多萬元；興格建設則主張，因住戶不當使用，任意開關發電機煞車才導致故障，且風力發電是大自然控制，廣告內容是測試估計，並非保證供電量，至於運轉的聲音並未超標，故非噪音。     法院法官審酌，雖然建商應為宣傳內容負責，但當初廣告指發電機僅供應社區公用電，各住戶買屋契約未約定使用風力發電，現無權自行或委由管委會提告，而管委會無法證明，社區公費因發電機供電不足而短缺，考量風力發電確非人為可控制，不能保證電量，而駁回管委會求償。但因鑑定指出，發電機運轉時產生的震動，會影響社區頂樓平台結構，因此第一審法院判建商須支付拆除費用。     筆者認為在頂樓裝置風力發電設備其立意甚好，但建商並不是真正專業的風力發電廠商，在沒有法規範或專家評估而建置該設備，的確會發生事實與期望的落差。未來建商如要興建「綠建築」、裝置太陽能電板時，應當要請專家多方評估，而非貿然在建物上面直接添附，反而適得其反。     永然聯合法律事務所李永然律師認為建商在進行售屋廣告仍須謹慎小心，現已有《公平交易法》、《消費者保護法》，廣告必須真實且不得有誤導消費者的情形發生！消費者購屋也要謹慎，切勿誤信廣告而損及權益！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月27日經濟日報A5版記者吳父鄉所撰「老公辦都更 明年投資衝破900億」報導，公辦都更再掀高潮，內政部營建署舉辦公辦都更招商說明會，民國104年共有七件政府主導的都更案，包括台電、台銀等國營單位參與，民間投資總額上看新台幣909億元，創歷年新高。營建署表示，民國104年公辦都更大幅成長的主因是，投資案件都位在精華地段，改建後都是黃金店面、豪宅與A級辦公室，因而衝高金額。營建署許文龍副署長表示，七件都更案中，除了基隆火車站是重新變更的都市計畫，其他都是首次公開。而基隆火車站與台鐵高雄港站的都更開發案，因位處交通樞紐而有其它功能型考量；其餘五件都更案皆為滿足住商需求，以及都市景觀更新。其中，台北市中山女中南側都更案位在台北市中山區，位處市中心，預估每坪均價上看新台幣90萬到130萬元，台銀位於圓山捷運站對面的都更案，近98%的土地持有人為台銀，投資案最單純。     筆者認為因《都市更新條例》仍在立法院尚未完成修法，加上未來房市交易較為冷清，未來公辦都更的比例應會大幅提高，因此在未來都市更新這部分所扮演的角色將更為重要，期待「公辦都更」能持續進行並遍地開花，讓台灣的都市景觀更上一層樓。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣自民國87年11月11日實施《都市更新條例》以來，迄今已十餘年，都市更新大部分以「自辦都市更新」為主，自「文林苑」、「永春案」，建商重視「都更」為畏途，主要原因是政府沒有魄力，不向日本政府推動都更的用心。現如果能由政府大力推動「公辦都更」，看是否能讓台灣的都更事業有一番新氣象，台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年12月26日聯合報A16版記者劉峻谷所撰「老先生有塊地…賤賣虧大 告官索回」報導，台中市陳老先生民國102年以新台幣八百多萬元簽約出售他在花蓮約三千坪農地，後來發現農地公告現值近新台幣二千萬元，反悔不賣被告上法院。第一、二、三審法院審理均認定仲介買賣的土地代書夥同大舅子趁機低價買地賺暴利，依契約明顯不公平判決陳老先生勝訴，全案判決定讞。第一、二審法院審理時，委託兩家不動產估價公司估價，都認定這六塊土地超過新台幣二千萬元；並查出王姓買主是劉代書的大舅子，劉才會替王先付新台幣二百萬元訂金，認定劉有土地專業知識，卻未盡職替陳以合理價格售地，想以低價購地賺暴利。法院認為，簽約售地價格明顯違反公平原則，雖然《民法》尊重私人契約，但個案「正義」更重要，為避免劉和王獲取暴利，每一審法院都判王男敗訴。王男上訴到最高法院仍被駁回，陳老先保住土地而定讞。     筆者認為仲介人員、地政士或估價師都比一般民眾更具有土地專業知識，也較能掌握不動產價格，應當珍惜自身的專業而服務於民眾，而非操弄專業而占取他人便宜，之後如被「證照」被取消，更將得不償失！     永然聯合法律事務所李永然律師認為專業人士一定要提供自己的專業知識服務客戶，不要見利忘義，捲入客戶的交易案例中而自肥，這種行為一旦被發現，仍須承擔法律責任！  民國104年「公辦都更」投資，將衝破新台幣900億元！