編按：持有土地權狀就能萬無一失？小心掉入「生基位」詐騙的合法陷阱！ 李永然律師指出，詐騙集團常透過角色分工，甚至陪同受害者前往地政事務所辦理極少量的土地持分移轉，利用看似正規的法律程序降低戒心，誘騙民眾投入鉅額資金。如何識破這類包裝在「產權移轉」下的投資騙局？本文解析生基位詐騙的常見套路，幫助您與家人建立正確的資產防禦觀念。 堪稱不動產詐騙手法中的「長青樹」之一的「靈骨塔」與「生基位」詐騙，為何很多人不斷地上當受騙。按這2種產品性質、所涉及的法令與相關主管機關均有所差異，本文就以「生基位詐騙」為例，說明常見的詐騙手法與預防之道。 靈骨塔受〈殯葬管理條例〉規範 生基位則適用〈土地登記規則〉 根據〈殯葬管理條例〉第2條第6款規定：「骨灰（骸）存放設施」乃指供存放骨灰（骸）的納骨堂（塔）、納骨牆或其他形式的存放設施；同條例第2條第14款規定，「殯葬設施經營業」指以經營公墓、殯儀館、禮廳及靈堂、火化場、骨灰（骸）存放設施為業者，故「靈骨塔」為存放骨灰的處所，地方主管機關為殯葬管理處或民政局。 至於造「生基位」乃源於道教傳統的「活人塚」文化，本意在於藉由風水地靈之氣改運及消災解厄，實務上多以存放活人的毛髮、指甲或衣物為主，而非骨灰或骨骸，其相關設施不屬於「殯葬設施」不受〈殯葬管理條例〉的規範，而應回歸〈民法〉規範，若涉及土地與建物所有權轉移，則適用〈土地登記規則〉相關規定。 曾遭詐騙或投資失利者 易成「生基位」詐騙目標 多數「生基位」詐騙標的，多為過去曾遭詐騙或曾投資失利的被害人，集團先取得被害人名冊後，利用當事人心有不甘，急於翻本的心理，捏造假交易與真權狀陷阱，讓被害人陷入誤信成交在即的假象，從而上當受騙而付出慘痛代價。 詐騙集團深諳「心理戰」，其成員會透過分工扮演假買家、專業仲介等各種角色，向被害者謊稱有買家急需整批收購「生基位」，營造出產品價格飆漲、稀缺性高的假象，若不及時購買就可能錯失飆漲機會，倘能搶購，則可代為轉售，從而獲取其間極大的差價。 這種利用被害者渴望投資能翻身的心理及飢餓行銷手法，加上詐團角色分工扮演，成功瓦解了多數人的防備心。 透過真實過戶 創造錯誤的安全感 詐團又為取得當事人的信任，詐團會主動提議將土地所有權過戶給被害人作為「擔保」，詐騙者即會陪同被害者前往地政事務所辦理極少的...
