2026.03.04 ETtoday新聞雲雲論刊登李永然律師、永然法律基金會顧問曾春僑專文「如何認識海外不動產詐騙的徵候？」
●李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 國人在海外投資置產可追溯至民國77年、78年間，投資公司盛行，進行吸收民間游資。當時主要以「美國」的不動產物件為主，但其實這些投資標的，很多根本是沒有價值的土地，如沼澤地、荒地等。導致許多台灣善良的投資人鎩羽而歸；近來年台灣更因面對地緣政治之風險、或資產配置、稅務規劃、子女教育，移民與退休等因素，不斷有海外不動產投資標的出現。 按海外不動產交易牽涉各國土地政策與對國外投資者監管差異，風險遠高於本土的不動產市場，自然更容易隱藏吸金與詐騙陷阱，例如「柬埔寨不動產債權」案即屬此類，凸顯此類投資並非穩賺不賠的安全選項，對於海外不動產投資，其可能面對的高風險徵候筆者藉本文分析如下，期盼善良的台灣人切勿輕易上當受騙。 保證回租與高收益承諾的陷阱 在各類海外說明會中，「保證回租」、「固定高收益」常是吸引投資人的主要訴求，業者承諾購屋後由公司以高於市場行情承租，甚至標榜即使未出租也照付租金。 此種模式看似雙贏，實則違背市場邏輯。任何不動產市場都存在各國不動產持有稅稅制變動、租金波動與空置風險，若收益顯著高於當地水準，極可能並非來自真實租賃收入，而是以後續投資者的資金填補前期承諾，此與國內日前發生之「鼎晟不動產」停車位詐騙案手法相同，投資人若僅因「實體」房地產而放下戒心，不去認知，往往正中詐騙者下懷。 零風險與保證買回的吸金套路 有些業者會宣稱兩年後可按原價，甚至誆稱未來將更高價格回購，誘使投資人誤以為該不動產沒有價格下跌風險。然而，不動產與金融商品一樣均具景氣循環與價格波動特性，凡宣稱穩賺不賠或保證回收者，已偏離資本市場邏輯。 其背後可能是一物多賣、資金挪用，或典型以新資金支付舊收益的「龐氏騙局」操作，一旦市場信心動搖，投資人往往首當其衝，更何況這些業者誰為它們的承諾進行未來會履行的保證，到頭來，往往只是個「空殼公司」。 資訊不對等 科技包裝的誤導 海外不動產投資人既對於海外投資地點的不動產登記、稅制、交易程序等規定不瞭解，且往往難以查核當地建照、使用執照、所有權狀、契據，或開發商財報，即便取得資料，也難以判斷其真偽，只能依賴仲介或相關業者說明。 部分業者可能刻意隱瞞供給過剩、施工延宕、隱藏管理費與稅費等成本，近年更透過高解析度動畫與AI技術美化建案與周邊機能，營造高度繁華假象，但實際落差極大；當投資決策建立在...
