永遠自然 ─ 李永然律師部落格

  文◎李永然律師 　　一、「影響力」一讓人乖乖聽話的說服術 　　這本書是Robert B. Cialdini著，謝儀霏譯，作者是一位「實驗社會心理學家」，他研究「順從心理學」，對於那些心理學原則會影響人們去順從他人要求，作者將這些原則歸納為影響力的手段。 　　二、雖然順從心理從業人員有幾千種不同的技巧來說服別人，但大致上可歸納成七個基本原則；每一類都由一個「基本的心理原則」主宰，該原則會操控人類行為。這七個原則分別是「互惠」、「好感」、「權威」、「匱乏」、「承諾與一致」、「自己人原則」；每一個原則都能讓人產生一種不自覺的、無意識的順從。 　　三、上述七個原則在達到說服他人的不同動機，可以依不同動機採用不同原則，作者將之分成三個說服他人的動機： 　　　(一)欲「建立良好關係」，就採用「互惠原則」、「好感原則」、「自已人原則」； 　　　(二)欲「減少不確定因素」為主要目標時，就用「社會證明原則」及「權威原則」 　　　(三)欲「激勵他人採取行動」為主要目標時，就用「承諾與一致原則」及「匱乏原則」。 　　四、許多動物的行為常以固定的，機械性的模式出現，此為「固定行為模式」，這種自動化的行為模式常因「觸發特徵」而觸發，這種特徵能讓個人在不需要仔細全面分析情境中所有訊息的前提下，採取正確的行動。這種走「捷徑」來回應，可以有效率、省時間，但其缺點則容易造成愚蠢且損失慘重的代價。 　　五、「互惠」它在人類文化中十分普遍，所有人類社會都認同此一原則，人之所以為人，都是因「互惠體系」。人類社會從「互惠原則」獲得重大的競爭優勢，「互惠原則」可以被當成工具，就是其效力之強，往往讓人點頭。 　　「互惠原則」也可見於商品促銷戰場「免費試用品」在於它是一份禮物，也牽涉到「互惠原則」。 　　六、利用「好感原則」，而必定引發好感的因素，這些因素被順從專業人士巧妙運用，促使人們走上答應的路，原因如： 　　　(一)外表魅力：長相好看的人在社交互動中占了優勢； 　　　(二)相似性：長相相似、穿著相似、興趣相似…； 　　　(三)恭維：人們對於他人的讚美恭維，完全無招架之力； 　　　(四)接觸與合作； 　　　(五)條件反射和關聯：把名人和商品連在一起，是廣告商用「關聯原則」來獲利的另一個方法； 　　七、社會證明原則：是因為人們在判斷何為正確時，我們會去看別人覺得那個是正確的，在特定情況下，我們認為某...

  文◎胡佳君處長 　　於2026年8月1日正式上路的「青安3.0」，最大的改變，不只是利率優惠，而是政府把資源真正留給「第一次買房、真的想自住」的人。如果你正準備結婚、生小孩，或是租屋租到開始懷疑人生，那這篇文章，很值得您花幾分鐘看完。 一、小明夫妻的故事：買得起，比買得貴更重要 　　32歲的小明和30歲的太太，夫妻月收入台幣（下同）10萬元，自備款300萬元。一開始，他們也想直接看2,000萬元以上的新房子，但實際試算後才發現，如果貸款超過1,200萬元，每月房貸很容易逼近4萬元以上，生活壓力瞬間放大。後來，他們把預算調整到總價1,200萬～1,500萬元，每月房貸控制在約3萬元左右，佔家庭收入約三成，不但比較輕鬆，也還能保留旅遊、育兒和緊急預備金。畢竟，房子是拿來住40年的，不是拿來撐40年的。 二、青安3.0，不是人人都能申請 　　很多人以為沒有房子就符合資格，其實現在多了不少門檻，包括：借款人必須未滿五十歲。個人年所得200萬元以下，特別要注意的是借款人本人，不是夫妻合計。所以雙薪家庭反而比較有優勢。本人、配偶及未成年子女名下都不能有住宅。磮房屋總價也不能超過各縣市規定上限。另外還有一件很重要的事，青安3.0，一生只能申請一次。這代表它更像是一張「限量版入場券」，用在哪一間房子，值得多花一點時間思考。 三、想貸四十年？除了年齡，屋齡也很重要 　　想購屋的人應該都知道四十歲以前有機會貸滿四十年，但銀行實務上還會看另一件事──屋齡。如果房子已經三、四十年，銀行通常不會讓你一路貸到四十年，即使符合青安資格，也可能縮短貸款年限。所以挑房子時，不只看總價，也要把屋齡一起納入評估，避免月付款突然增加。 四、新婚、育兒家庭，政府再幫你一把 　　如果是兩年內完成結婚登記的新婚家庭，最高貸款額度可提高到1,200萬元。若家中已有未成年子女，或已懷孕並取得媽媽手冊，更可提高到1,500萬元。不過，額度提高，不代表一定要貸滿。真正聰明的做法，是把它當成降低自備款壓力，而不是增加購屋預算。 五、買房前，最容易忽略的三個陷阱 　　1.銀行不是看成交價，而是看鑑價：例如：房子成交1,500萬元，但銀行只鑑價1,420萬元。原本以為可以貸八成，最後貸款卻少了好幾十萬元。所以建議至少預留房價5%左右的備用資金，以免簽約後才發現自備款不夠。 　　2.寬限期只是把壓力往後放：前幾年每...

文◎黃令幃地政士 　　在婚姻關係中，夫妻常基於信任、節稅或家庭規劃，將名下的不動產贈與給配偶。然而，涉及房屋所有權轉移、銀行房貸債務，以及未來若面臨婚姻關係生變時的「夫妻剩餘財產分配」，其中蘊含複雜的法律細節。本文整理夫妻間房地產贈與的核心法律觀點，協助大家釐清產權、債務與時效的相關疑慮。 一、 贈與配偶之房產，離婚時能否列入剩餘財產分配？ 原則上不可列入分配 　　依據我國《民法》相關規定，夫妻離婚進行剩餘財產差額分配時，原則上僅針對婚後取得且屬於「法定財產」的部分進行計算與平均分配。明確將下列三類財產排除在剩餘財產分配之外：(一)婚前財產（須提出相關證明）。(二)婚內因繼承或受贈所得之財產（包含動產與不動產）。(三)精神撫慰金或個人賠償金（如工傷賠償金）。 　　若夫妻於婚姻期間將共同購買或個人名下的房產贈與給另一半，該不動產在法律上即轉變為受贈方的個人獨立財產。當婚姻關係消滅，進行財產分配時，贈與方不得主張將該房產列入剩餘財產計算，亦無權要求對方折算房屋價值並補償一半金額。 二、 房子過戶給配偶，房貸會自動轉移嗎？ 「產權過戶」與「貸款債務」屬於兩件獨立事項 　　房屋過戶僅代表不動產所有權人的變更，並不代表銀行借款契約與還款責任會自動隨之移轉： 　　●　產權已變更，債務仍留原借款人：若未向貸款銀行辦理債務人變更，即使房屋產權已移轉至配偶名下，原本向銀行簽約的借款人仍須負擔後續的還款責任。 　　●　辦理房貸轉移之條件：若希望將房貸一併移轉給新屋主，必須主動向原貸款銀行提出申請。銀行將針對新借款人的信用狀況、財力證明及還款能力重新進行審查，經銀行正式審核通過並同意變更後，債務承擔始生效力。 三、 如何避免「房子送人、房貸自己揹」的風險？ 　　為防範贈送房產後仍需獨自扛下房貸的窘境，贈與人在辦理過戶時，可透過以下法律機制進行契約規劃： 　　●　善用「附負擔」或「附條件」贈與契約： 依《民法》第412條規定，贈與人可在贈與契約中明確約定受贈人應履行的特定義務（例如：受贈人須負擔該房屋之剩餘貸款、定期支付家庭生活費），或設定特定情境下的返還條件。 　　●　「內部約定」與「對外效力」的差異： 上述契約條款僅能約束夫妻內部的權利義務關係。依《民法》第301條規定，債務承擔須經債權人（銀行）承認才對外生效。因此，即使夫妻契約寫明由受贈人繳納房貸，若未經銀行同意，受贈人欠繳時銀行仍...

  文◎許啟龍律師 壹、前言 　　婚姻，不僅是夫妻雙方間情感的結合，也涉及雙方共同生活及財務規劃之安排，法務部為夫妻財產制，提出為貫徹男女平等原則、維護婚姻生活和諧、肯認家事勞動價值及保障財產交易安全等原則，介紹有關夫妻財產制，而對於《民法》中之夫妻財產制，夫妻雙方應如何擇定？此當應先了解各財產制之內容，依夫妻之需要，而選擇適合夫妻雙方之財產制度。 貳、夫妻財產制簡介 一、概說： 　　夫妻之財產制，於親屬編第四節定有明文《民法》第1004條～第1046條，分別為有「法定財產制」及「約定財產制」，分述如下： 　　(一)按夫妻得於結婚前或結婚後，以契約就本法所定之約定財產制中，選擇其一，為其夫妻財產制，《民法》1004條定有明文。故夫妻得透過約定，選定其財產制，有「約定財產制」及「法定財產制」。 　　(二)約定財產制，分為「共同財產制」及「分別財產制」。又，夫妻於婚姻關係存續中，得以契約廢止其財產契約，或改用他種約定財產制（《民法》第1012條）。 　　(三)夫妻財產制之訂立、變更與廢止： 　　　1.按「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，應以書面為之。」（《民法》第1007條） 　　　2.次按「Ⅰ.夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，非經登記，不得以之對抗第三人。Ⅱ.前項夫妻財產制契約之登記，不影響依其他法律所為財產權登記之效力。Ⅲ.第一項之登記，另以法律定之。」（《民法》第1008條明文）。 　　(四)自由處分金：夫妻於家庭生活費用外，得協議一定數額之金錢，供夫或妻自由處分。（《民法》第1018條之1） 二、約定財產制 　　(一)共同財產制：「夫妻之財產及所得，除特有財產外，合併為共同財產，屬於夫妻公同共有。」（《民法》第1031條）。 　　　1.特有財產：按「Ⅰ.左列財產為特有財產：一、專供夫或妻個人使用之物。二、夫或妻職業上必需之物。三、夫或妻所受之贈物，經贈與人以書面聲明為其特有財產者。Ⅱ.前項所定之特有財產，適用關於分別財產制之規定。」（《民法》第1031條之1）。 　　　2.共同財產、公同共有： 　　　　(1)按「Ⅰ.夫妻得以契約訂定僅以勞力所得為限為共同財產。Ⅱ.前項勞力所得，指夫或妻於婚姻關係存續中取得之薪資、工資、紅利、獎金及其他與勞力所得有關之財產收入。勞力所得之孳息及代替利益，亦同。Ⅲ.不能證明為勞力所得或勞力所得以外財產者，推定為勞力所得。...

  文◎吳任偉律師、林承諭律師 　　一、依《財團法人法》第19條第3項之規定，財團法人就財團法人財產之運用方式有：1.存放金融機構。 2.購買公債、國庫券、中央銀行儲蓄券、金融債券、可轉讓之銀行定期存單、銀行承兌匯票、銀行或票券金融公司保證發行之商業本票。3. 購置業務所需之動產及不動產。 4.本於安全可靠之原則，購買公開發行之有擔保公司債、國內證券投資信託公司發行之固定收益型之受益憑證。 5.於財團法人財產總額百分之五範圍內購買股票，且對單一公司持股比率不得逾該公司資本額百分之五。 6.本於安全可靠之原則所為其他有助於增加財源之投資；其項目及額度，由主管機關定之等六種方式。 　　二、依上開規定，財團法人財產可用於購買金融債券、業務所需之動產或不動產、公開發行之有擔保公司債或固定收益型受益憑證，甚至是股票；惟倘若動用之財產屬於《財團法人法》第5條所稱之「基金」或涉及不動產之處分或變更，則依《財團法人法》第45條第2項第2款，應經董事會特別決議，並陳報主管機關許可，始能為之。 　　三、其中，《財團法人法》第5條所稱之「基金」包含捐助財產與經董事會決議列入並向法院登記之財產。如財團法人動用之財產屬於捐助財產，除須經董事會特別決議與主管機關許可外，尚受到《財團法人法》第19條第6項之限制，即「捐助財產之動用致捐助財產未達主管機關所定最低捐助財產總額時，主管機關應限期命其補足；屆期未補足者，廢止其許可 」。 　　四、又捐助財產之認定應以捐助行為時的金額為據，不因財團法人日後接受捐贈導致財產總額增加而發生變動（司法院(74)秘台廳字第01120號函參照）。至於主管機關所定最低捐助財產總額，亦應以財團法人設立時為準，蓋《財團法人法》第67條第1項前段明定「本法施行前已設立登記之財團法人，與本法規定不符者，除本法另有規定，或財團法人名稱、捐助財產總額、民間捐助之財團法人董事產生方式外，應自本法施行後一年內補正」，故若財團法人設立時，主管機關尚未訂定最低捐助財產總額，則財團法人對於捐助財產之動用不受到日後主管機關訂定最低捐助財產總額之限制，自不待言。 　　五、綜上所述，《財團法人法》第19條雖放寬財團法人就財產之運用方式，惟為兼顧財團法人之公益性質，於動用《財團法人法》第5條所稱之基金或涉及不動產之處分或變更時，仍建議依照《財團法人法》第45條第2項第2款之規定，應經董事會...

 文◎黃振國總經理 Q： 　　明大工業股份有限公司（未上市公司），持股75%的大股東呂有成，出售個人持股全部（75%）給陳大德。該公司資產60%是由我國境內房地構成，所有房地皆於民國90年間買入，呂有成持股是於98年買入。呂有成與陳大德間之股權交易，是否視同房地交易？資產價值認定有沒新規定？ Ａ： 　　 符合一定條件股權交易視同房地交易，應課房地交易所得稅？新修正「房地合一課徵所得稅申報作業要點」（以下簡稱要點）有無排除規定？ 一、修訂理由： 　　1.防杜個人及營利事業藉由交易其具控制力之國內外營利事業之股份或出資額，實質移轉該被投資營利事業之我國境內房地，以免稅證券交易所得規避或減少房地交易所得之納稅義務。《所得稅法》第4條之4第3項規定：「個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。」，將「股權交易」視同房地交易課徵所得稅。 　　2.符合一定條件「股權交易」視同房地交易之要件：基於上開股權交易視為房地交易規定係自民國（以下同）110年7月1日起實施，又房地合一稅係適用於105年1月1日以後取得之房地，爰參酌上開日出條款立法意旨，放寬將股東交易110年6月30日以前取得之被投資事業股權（下稱舊股權），其交易所得中屬該事業持有104年12月31日以前取得之房地（即舊制房地）價值占境內全部房地價值之比例部分，排除適用房地合一稅。舉例說明，A公司持有子公司100%股權且均為110年6月30日以前取得之舊股權，A公司近日出售子公司股權時，該子公司股權價值50%以上係因持有我國境內房地，且全部為104年以前取得之舊制房地，依修正後規定，A公司出售股權之交易所得不適用《所得稅法》第4條之4第3項規定。 　　3.財政部於115年4月21日修正「要點」放寬，對「舊股權」交易，該事業所有房地屬「舊制房地」者，排除適用，該交易「視同房地」。 二、應視同房地交易之股權交易之情形 　　(一)交易日起算前一年內任一日直接或間接持有國內外營利事業之股份或出資額，超過其已發行股份總數或資本總額50%。 　　(二)交易股份或出資額時，該被投資國內外營利事業之股權或出資額價值50%以上係...