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2026.05.11udn聯合新聞網刊登林光宗理事長專文「「被遺忘在樓上的人」全台逾40萬棟老舊公寓無電梯 長者爬樓梯爬到崩潰」（摘錄自《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》）

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文◎林光宗理事長 　　筆者從事不動產買賣、建設與營造超過二十年，看過太多長輩因為住在沒有電梯的老公寓，從「不想出門」變成「不能出門」，最後變成「被遺忘在樓上的人」。台灣已經在民國107年正式邁入高齡社會，並於民國114年年底進入超高齡社會，但全台有超過四十萬棟的老舊公寓都沒有電梯。這不只是居住品質的問題，更是一個攸關生命安全與社會照護的急迫課題。 一、台灣高齡社會與老舊公寓無電梯的困境 　　內政部統計，台灣屋齡超過三十年的住宅已逾五百萬戶，其中五層樓以下無電梯的老舊公寓超過四十萬棟。這些建築物多興建於民國五十年代至七十年代。 　　對年輕人而言，爬樓梯或許是運動；但對膝關節退化的長者、行動不便的身障者、推著嬰兒車的年輕父母而言，每一個階梯都是一道障礙。而增建電梯是目前最直接、也最快能改善老公寓垂直動線問題的解方。 二、增建電梯涉及的主要法規概覽 　　公寓增建電梯涉及多項現況評估與法規的交錯適用。為了保障地主權益，筆者在此先做一個整體性的盤點： 　　第一，公寓本身的建築條件：增建電梯的首要考量：是否有足夠的基地空間？地面與地下層是否有障礙物？再依據建築物本身的格局做適當的規劃。許多緊鄰馬路或騎樓型的案件，因沒有足夠的基地條件，無法增建電梯。 　　第二，《建築法》及相關技術規則：增建電梯屬於「雜項工作物」，依法須委託開業建築師申請雜項執照，完工後申請使用執照。並需依《建築物於共有土地增設昇降機應檢附土地及建築物權利證明文件作業規定》取得土地共同所有權人人數及持份至少過半同意，詳細計算方式後文會再說明。 　　第三，《臺北市協助老舊建築物增設電梯補助作業規範》：台北市115年補助政策為：一般地區補助總工程經費50%～60%、上限300萬，整建維護策略地帶補助80%、上限480萬，整宅與山坡地補助80%不受前述上限金額限制，鼓勵民眾增建電梯。並於114年11月開放兩階段請款，期能大幅降低民眾財務壓力。 　　很多住戶會問：「既然房子那麼老了，乾脆都更，何必花錢電梯？」關於這個問題，可以從幾個面向來分析。 　　就時間而言，都市更新從劃定更新單元、整合同意書、事業計畫審議、權利變換到完工交屋，動輒需要七至十五年甚至更久。危老重建雖然程序較簡，但仍需取得百分之百土地及建物所有權人同意，實務上整合難度極高。相較之下，增建電梯及申請補助僅需土地及建物所有權人「過半」同意即可執行，且從規劃到...
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理財周刊1342期《夫妻財產的親密搶奪　小心！我讓你淨身出戶！》一文，專訪李永然律師、陳淑芬律師、黃介南律師及李季珈律師，解析婚姻失和後，夫妻財產該如何分配

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  2026.05.14出刊的理財周刊1342期《夫妻財產的親密搶奪　小心！我讓你淨身出戶！》一文，記者顏瓊真採訪永然聯合法律事務所所長李永然律師、 永然聯合法律事務所高雄所陳淑芬主任律師、黃介南律師及李季珈律師 ，針對夫情感情失和，面對離婚時，財產該如何分配？ 永然聯合法律事務所所長李永然表示，過去夫妻吵架，外人都是「勸和不勸離」，但現在似乎已走向「結婚就不要怕離婚」的趨勢；因此，當「佳偶」變「怨偶」時，就是一場夫妻財產的親密搶奪戰，懂法才有 「贏」的底氣。 這時，就要認識《民法》有關夫妻財產類型及第1030條之1的「夫妻剩餘財產差額分配請求權」。文中，李永然律師分析夫妻財產的三大類型及詳細解說「夫妻剩餘財產差額分配請求權」。 至於婚前婚後財產要如何舉證？永然聯合法律事務所台北所執業律師李季珈表示，在離婚訴訟中，為釐清雙方各自婚後財產有多少，可以向法院聲請調查他方名下現存的財產，如向法院陳報他方有哪些銀行帳戶，請法院向各該銀行函詢存款餘額，若認為調查出來的結果有缺少，例如認為他方還有現金、黃金、金飾或其他借名登記在他人名下的財產等；由於我國《民事訴訟法》第277條規定，主張對自己有利事實之一方須負舉證責任，所以應由主張他方還有更多財產的一方舉證證明之。 至於夫妻間的贈與，要不要列入婚後財產？永然聯合法律事務所台北所主任律師陳淑芬表示，依據《民法》第1030 條之1第一項但書規定，適用法定財產制之夫妻於結婚後的贈與，依此規定是不用列入「婚後財產」。所以在離婚時計算夫妻剩餘財產差額分配時，只要是夫或妻他人受贈的不動產、現金、股票、債券、虛擬貨幣、手飾、黃金等等財產，都不需列入婚後財產之範圍。只是如依前項規定，平均分配有顯失公平者，則法院得調整或免除其分配額。 適用法定財產制夫妻於離婚時，剩餘財產差額應該如何分配？永然聯合法律事務所台北所副主任律師黃介南表示，這時要確定計算剩餘財產的「基準日」。依《民法》第1030條之4第一項規定：「夫妻現存之婚後財產，其價值計算以法定財產制關係消滅時為準。但夫妻因判決而離婚者，以起訴時為準。」因此，「協議」離婚以「離婚登記日」為準；「判決」離婚以最早提起離婚訴訟的「起訴日」為準；而「調解」或「和解」離婚，實務上通常比照「判決」離婚，以最初向法院提出離婚請求(如「提起離婚之訴」或「聲請調解」)之日為基準日。 李永然律師最後表示，...
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2026年5月出刊幸運雜誌192期，專文報導「解構老屋重生之路：從都市更新、危老重建到電梯增建的法律實踐」

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 文/張則君 　　「家」本應是每個人最溫暖、最安全的避風港，然而隨著時光推移，台灣許多社區的房舍已逐漸顯露疲態。無論是牆面斑駁、結構老化，還是缺乏無障礙設施，這些問題正悄悄威脅著居住者的生命財產安全。面對日益嚴峻的城市老化與高齡化挑戰，重建老舊建物已不單是「資產增值」的投資行為，更是一場關於「居住尊嚴」與「結構安全」的保衛戰。在踏上重建之路前，透過專業法律資訊的輔助，將能讓地主、住戶與實施者三方建立起互信的基礎，共同打造韌性城市。 台灣房屋老舊現狀及其對社會機能的衝擊 　　台灣目前的住宅狀況正處於一個關鍵的轉折點。根據內政部的統計數據，截至2025年全國平均屋齡已高達 34年，其中30年以上的老宅占比率將近六成，又以台北市的老屋比例高居全台之冠。這種「建築老化」現象所帶來的影響是全方位的： 一、公共安全與抗震韌性不足：台灣位處環太平洋地震帶，早期建築法規的耐震設計規範遠不及現代標準。許多五層樓以下的老舊公寓多採磚造或早期的鋼筋混凝土結構，在強震來襲時，極易發生塌陷或嚴重毀損。 二、社會結構與高齡化困境：隨著台灣步入超高齡社會，老舊公寓缺乏電梯的問題日益凸顯。許多長輩因膝蓋退化、行動不便，被迫受限於室內，形成了所謂的「垂直孤島」的困老現象。 三、都市機能退化與防災障礙：狹窄的巷弄與雜亂無章的管線配置，不僅影響市容，更造成消防車與救護車進出的困難。 　　面對上述問題，「都市更新」與「危老重建」成為解決結構性困局的兩大解方。「都市更新」強調區域性的整體規劃與公共設施的回饋，而「危老重建」則提供小基地、快節奏的轉型路徑。這兩者的重要性，在於透過政府提供的容積獎勵與賦稅優惠，誘導民間力量投入，實現都市機能的翻新與居住品質的質變。 李永然律師：以法律為盾，推動居住正義與重建效益 　　在推動老屋重建的漫長道路上，永然聯合法律事務所所長李永然律師始終扮演著重要的法律知識傳遞者。他認為，都市更新與危老重建是改善國民生活水準最直接的手段，但他同時觀察到，實務上最常出現的阻礙往往源於「資訊不對稱」與「信任缺失」。 　　李永然律師對於此議題展現了高度的重視，他表示： 　　一、重建應以安全為核心：李律師強調，重建的核心價值在於居住安全，而非僅僅是房價翻倍。他鼓勵民眾在面對重建時，應優先考量建築品質與結構安全。 　　二、法律意識的必要性：他指出，許多地主在面對合建契約、權利變換計畫時，...
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2026.05.11udn聯合新聞網刊登李廷鈞地政士專文「危老重建有哪些稅捐優惠？「1類狀況」地價稅房屋稅最長享十年減半徵收」（摘錄自《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》）

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文◎李廷鈞地政士 　　《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱「危老條例」）的主要目的是促進台灣都市中危險及老舊建築物的重建，以提升公共安全和改善居住環境。為了鼓勵民間參與重建，政府在此條例中提供了一些租稅優惠措施，主要包括： 一、土地增值稅沒有減免優惠 　　《都市更新條例》中地主依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅40%。但是因為在「危老條例」中並沒有相關規定，因此適用「危老條例」重建者，將來所有權移轉，土地增值稅並沒有相關減免的適用。 二、房屋稅及地價稅減免 　　「危老條例」中也規定，經核定為「危險或老舊建築物」，並且進行重建的，在重建期間可以申請房屋稅與地價稅的減免。這項措施可以有效減少建商或業主在重建期間的經濟壓力。 　　(一)地價稅減免： 　　依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第8條的規定，符合「危老條例」進行拆除重建的土地，可以享有地價稅減免的優惠。具體內容為： 　　1.在重建期間，因為建物已拆除，並不產生實際使用，因此可以免徵地價稅。 　　2.重建完成後，對於改建後的土地地價稅得減半徵收二年，於二年間未移轉且繼續持有者。最長可再享十年地價稅減半徵收的優惠。 　　(二)房屋稅減免： 　　針對房屋稅部分，「危老條例」也提供了減免的優惠措施： 　　1.在重建期間，因為建物已拆除，實際上已無法使用，因此可以免徵房屋稅。 　　2.重建完成後，對於新建成的建築物得減半徵收二年，於二年間未移轉且繼續持有者，最長可再享「十年」的房屋稅減半，這些租稅優惠政策的目的是讓建商和住戶可以在重建過程中減少財務負擔，從而促進危險及老舊建築物的更新，提升公共安全和城市發展。 　　地主依「危老條例」，透過「合建契約」約定方式與建商進行房屋重建，由於是地主提供土地，建設公司提供資金（如：相關興建成本、支付一些必要的稅費、給予地主補貼……等），而於合建房屋興建完成後，按雙方合建契約約定比例，由雙方分配房屋及應計土地持分，所以屬於「房地互易」（註1）的法律關係，其間的稅負也應注意，如營業稅（註2）……等。筆者也在此一併提醒地主。（本文作者為永然地政士聯合事務所總經理、永然法律基金會董事兼副執行長、台北市危老重建推動師及新北市都市更新推動師）全文請見永然文化出版之《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》 註1：《民法》第398條規定，當事人雙方約定互相移...
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2026.05.11udn聯合新聞網刊登李永然律師專文「民眾參與危老重建 必須具法律意識避免風險」（摘錄自《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》）

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  文◎李永然律師 　　台灣各大都市有眾多老舊房屋，而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入「高齡社會」，形成老舊房子「困老」的情況。 　　為此政府大力推動「都市更新」，又為加速重建效果，政府於民國106年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》，該條例僅適用於「都市計畫」範圍內屋齡三十年以上的老舊合法建築物，且非「歷史建築」，還沒有建築基地最小面積的限制；所以上述門檻對於與有基地面積限制的「都更」相較要低；目前實施後就申請件數「危老」也已經比「都更」多很多。目前台灣民眾經常從媒體上看到「都更」及「危老」重建報導，不免思考自已所有的老舊房屋要何去何從？ 　　這幾年來筆者在執行律師業務過程中，常有民眾以「電話」或親自來所諮詢相關的法律問題，由這些民眾所諮詢的問題中，筆者可以理解民眾在這方面的法律知識相當欠缺。 　　其實不論參與「都更」或「危老」重建，第一個要詳細評估的就是自己的老舊房屋是要走「都更」還是「危老」的程序?面對此一問題就必須冷靜思考瞭解自己建築物的情況具備那一方面的條件，而這兩者的差別何在？這都必須要先行瞭解。 　　其次，如果決定要走「危老」重建的程序，雖然目前危老的門檻低，但如果建築基地太小，未來蓋起來的房子恐不理想。目前以台北市而言，位於大安區龍泉段有一「21坪」基地的危老，新北市樹林區也有一僅「15坪」的危老基地，台中市東區也有一「17坪」的危老基地。這些基地將來進行危老重建後，有些可能就會出現「紙片屋」，這是參與危老的地主必須有所了解的。 　　再者，決定危老，因為有些大樓、公寓住戶想要「自主危老」，基本上認為這樣可以省錢，可以不必讓合建的建商賺一手，但筆者要提醒的是「重建」涉及不少專業的問題，進行「自主危老」也要考慮自己社區住戶有無可靠、可資信任的專業人才；否則，將來還要遭遇不少困擾！ 　　最後，如果不是走「自主危老」，而是與建商進行「合建」，訂立「合建契約」也非常重要。一般合建的契約常由「建商」片面擬訂並提供；合建地主必須先考慮「建商」有無相關實績、信譽口碑；一旦做了好的抉擇，進而要進行「談判」，藉以爭取較有利的合建條件；條件議妥形成「合建契約」內容，也應好好研讀相關條款，如果自已不懂，切勿裝懂，而應請教「專業律師」，由「專業律師」為自己權益把關。例如：合建的分屋比、容積移轉、獎...
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2026.05.11udn聯合新聞網刊登陳淑芬律師專文「參與都市更新之地主要簽署哪些文件？都市更新「事業計畫同意書」格式為何？」（摘錄自《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》）

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  文◎陳淑芬律師 一、參與都市更新之地主究竟有哪些文件要簽署？都市更新「事業計畫同意書」有無一定的格式？ 　　(一)在參與都市更新，所有涉及權利義務事項，「同意書」之簽署特別重要，「同意書」之簽署，一定要本於自己的自由意志簽署，而在參與都市更新過程，常見需要地主簽署的同意書大約有：「劃定更新單元同意書」、「自行組織更新團體同意書」、「事業概要同意書」、「事業計畫同意書」、「權利變換意願調查表」、「更新後分配位置申請表」等。 　　(二)雖然同意書之格式非必要依照政府規定之格式，但為了避免送審後發生爭議，建議可以在政府公開之網站下載上述各類同意書之格式，內政部營建署民國108年6月12日營署更字第10811303932號函所發佈之「都市更新同意書格式」，即包含「事業概要同意書」、「更新事業計畫同意書」及「權利變換計畫專業估價者共同指定意願書」，依照內政部公告之新版同意書格式，於立書人欄位應以「簽名並蓋章」為之，且依照新版的「更新事業計畫同意書」需載明「更新後分配之權利價值比率」或「分配比率」，若同意書未依照新版內容詳予記載都市新後分配之權利價值比率或分配比率，屬不得補正事項，其同意書應予扣除，不計入同意比率計算。請參《臺市政府受理都市更新案審查與處理同意書重複出具及撤銷作業要點》第5點第7款之規定。 二、「事業計畫同意書」簽署後可否撤銷？撤銷「事業計畫同意書」須具備哪些要件？ 　　(一)由於「事業概要同意書」、「事業計畫同意書」是否有效，事涉《都市更新條例》第22條、第37條、第43條及第44條之同意比率，攸關所有權人之權利，因此在公版之「都市更事業計畫同意書」上特別列明「六點注意事項」，供所有權人參考，例如：注意事項1：「本人已知悉本都市更新事業計畫內容，且本同意書僅限於○○等○○筆土地都市更新事業計畫案使用，禁止他用。」注意事項5：「公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時，所有權人得於公開展覽期滿前向實施者提出撤銷同意，並副知主管機關。」均為所有權人宜注意之事項。 　　(二)依照《都市更新條例》第37條第4項規定：「各級主管機關對第一項同意比率之審核，除有民法第八十八條、第八十九條、第九十二條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人對於公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出...
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2026.05.11udn聯合新聞網刊登李永然律師專文「民眾參與都市更新重建 務必瞭解法律相關規定」（摘錄自《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》）

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  文◎李永然律師 一、台灣的都會區都市更新重建不斷地推進 　　每當地震一來，都市都區的老舊房樓安全立即成為話題，我國自民國（下同）87年11月11日總統公布，並自同年11月13日起施行，迄今已逾二十餘年，該條文也歷經民國（下同）89年、92年、94年、95年、96年、97年、99年、110年多次修正，民國113年9月間立法院修訂《都市更新條例》第65條，將「原建築容積」獎勵放寬適用對象，擴大針對實施容積管制前「已興建完成者」至「提出掛號申請建照者」即可適用。 　　政府對於推動老舊房屋重建，藉以符合《住宅法》所強調之「居住權」的保障，不斷地運用「租稅優惠」、「容積獎勵」、「簡化程序」……等手段，希望能加速都市更新重建。 　　目前不少老舊房屋的所有權人也躍躍欲試，然筆者在這二十餘年來參與不少都市更新老舊房屋重建的法律程序，近年來也在協助三圓建設與「新隆國宅」的都市重建案，深深感覺仍有不少民眾雖已參與都更「協議合建」、「權利變換」或「自主更新」，但對於相關法律仍然陌生或不解，甚至誤解，誠令人為之捏把冷汗，故筆者想藉本文提醒民眾參與都市更新重建，務必瞭解相關法律規定；如真無力瞭解，也宜敦請專業、有經驗、誠信負責的法律團隊協助。 二、參與都市更新重建，所有權人究竟應注意哪些事情？ 　　首先依筆者的經驗，至少應有以下六點認識： 　　(一)瞭解「都市更新單元」、「都市更新重建計畫」、「權利變換計畫」等。 　　(二)「都市更新重建」不同於「危險老舊房屋重建」；前者主要是採取「多數決方式辦理」。 　　(三)都市更新重建後的分配，主要是以「價值」做為分配的基礎。 　　(四)瞭解「自主都更」、「委託實施」、「協議合建」、「權利變換」的程序、條件、風險。 　　(五)認清自己所居住的社區如要進行重建，究竟存在哪些問題點，例如：頂樓增建、合法建物違章補償、店面或相關產權有無糾紛……等。 　　(六)評估採用的方式，是否成立「更新會」或委託「實施者」……等；同時如果委託實施，還要了解「協議合建」、「權利變換」的選擇。 　　其實以上六點還只是基本的認識而已，足見參與都市更新重建之前一定要做足功課，切勿草率，才不會讓自己捲入糾紛與苦惱之中。 三、以「權利變換」為例 　　其次，筆者以「權利變換」為例，不少民眾對之不解。「權利變換」乃指「更新單元」內重建區段之土地所有權、合法建築物所有權人、他項...
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