2026.07.01 ETtoday新聞雲雲論刊登李永然律師、曾春僑教授專文「預防不動產詐騙的雙面刃 談不動產預告登記」
文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 在我國不動產的法令中，《土地法》有「預告登記」的設計，這是一種「限制登記」，其也可以做為一種保護民眾不動產安全的「預警制度」。然而，水能載舟亦能覆舟，在近年屢見不鮮的不動產詐騙案中，「預告登記」竟然也成為詐騙集團用來鎖死被害人不動產資產的手段。 正所謂「工具無善惡，端看使用者之初心」。本文將探討不動產「預告登記」的法律效力、常見應用，它目前如何淪為詐騙利用的工具？ 預告登記的效力 為產權上鎖 根據《土地法》第79-1條規定，一旦不動產辦理了預告登記，在正式塗銷之前，所有權人若對該不動產做出任何妨礙其所保全之請求權的處分，例如私下轉賣、贈與，或設定抵押權給第三人，該處分如對所登記的請求權有妨礙者，在法律上即屬「無效」。 簡單的說，預告登記就像是幫所有權人的產權上了一把安全鎖，只有持有鑰匙的人，亦即受保障有土地權利移轉等請求權之登記名義人同意解鎖，所有人才能對該不動產進行下一步處分。 唯一的例外是此登記無法對抗公權力，也就是預告登記只能防範私人間買賣、處分或設定負擔，無法對抗法院判決、強制執行、或政府徵收等公權力作為（《土地法》第79條之1第3項）。 預告登記常見應用場景 預告登記可以做為各種產權的保障，常見四大場景如下： （一）、父母贈與不動產給子女：父母將房子過戶給子女，但擔心子女私自將房產變賣、拿去地下錢莊抵押，或因社會經驗不足而遭詐騙。此時便會在所有權移轉，同時辦理「預告登記」，確保未來任何產權變動都必須經過預告登記人即父母的同意。 （二）、民間借貸擔保：債務人以不動產作為借款擔保時，債權人為了防止債務人在還清款項前私自將房子賣掉，會要求辦理「預告登記」以保障債權。 （三）、出資與登記人不同：出資買房的人因特定事由，如購房資格、節稅規劃等，暫時將房子借用他人名義登記，為了防止登記名義人（出名人）見財起意、私自變賣不動產，出資人（借名人）會透過「預告登記」來保護產權。 （四）、買賣過戶過渡期的保障：買方支付了大筆自備款，但在等待正式過戶的空窗期中，為了預防惡質賣家「一屋二賣」買方常會要求在此期間申辦預告登記。 預告登記的申請程序 根據《土地登記規則》第26條之共同申請原則，「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之」，因此，「預...
