2026.07.26 ETtoday新聞雲雲論刊登李永然律師、曾春僑教授專文「不動產遭詐騙 如何運用民事訴訟保障財產權益？」
文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 在不動產登記實務中，所謂的「塗銷」登記，主要是針對已登記的土地或建物，因拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院確定判決等，致權利消滅，所為的登記。常見的塗銷標的包括：抵押權、地上權、農育權、預告登記、假扣押、假處分、查封登記限制性登記。 實務上如果有不動產遭遇詐騙，例如：遭歹徒非法設定最高限額抵押權，或不動產所有權遭詐騙而移轉過戶，此時可以依《民法》第92條規定，在「除斥期間」內撤銷意思表示，並行使物上返還請求權向法院提起民事訴訟，請求判決塗銷所有權移轉登記。另外為了保全財產，可依法聲請「假處分」等保全產權的法律程序。筆者藉本文，討論相關法律問題。 緊急保全 緊急凍結產權 聲請假處分的核心目的在於「定暫時狀態」或「保全強制執行」。依據《民事訴訟法》第532條，「不動產塗銷的請求」屬於金錢請求以外之請求，為防止詐騙者在法院訴訟期間，將不動產脫產處分予善意第三人，故必須透過「假處分」限制其移轉權利。 亦即除主張此係受詐欺或脅迫而簽訂之契約，而依據《民法》第92條為撤銷意思表示而行使撤銷權並行使物上返還請求杈（《民法》第767條）外，可以考慮做財產保全，但需要向法院提存所提存擔保金。 訴請塗銷所有權移轉登記之訴 移除產權枷鎖 抵押權與各類不當登記，如同套在不動產上的枷鎖，嚴重阻礙所有權人的處分自由。向法院訴請塗銷所有權移轉登記之訴的作用，是主張因受詐騙行為而所造成的產權移轉及登記，已因撤銷受詐騙而為的意思表示，而溯及既往無效。 因受詐騙而設定抵押權或所有權移轉等登記，一旦向法院提起塗銷登記的訴訟。訴訟過程中當事人必須負「舉證責任」，證明抵押設定或所有權移轉係因「受詐欺」所為，相關核心證據包括：報案紀錄、詐騙過程對話錄音、異常金流紀錄、相關人證、文書、物證等，這些皆是希望獲得勝訴的關鍵。 在登記機關為訴訟繫屬註記 公開示警 依據《土地登記規則》第141條，在法院受理塗銷登記的訴訟後，當事人可向法院申請取得「起訴證明書」，並向地政事務所申辦「訴訟繫屬註記」（《民事訴訟法》第254條第5項），但是否法院准許，仍待法院「裁定」，一旦獲准，則此舉能讓不動產登記謄本呈現法律爭議狀態，對外發出「公示」的效果，不僅能增加對方脫產的難度，也能勸退潛在的接手買家，降低不動產遭再次...
