永遠自然 ─ 李永然律師部落格

  文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　國人有些透過法院強制執行的拍賣程序，購買「法拍屋」；法院拍賣程序的法源依據是《強制執行法》，欲購法拍屋者，需先繳交「保證金」，進而填寫「投標書」，開標時一旦得標，確認有無「優先購買權人」行使「優先購買權」，如無時，則得標人需按時繳清價金，程序完備無瑕疵後，執行法院即核發「不動產權利移轉證明書」。 　　就法律層面而言，得標人自取得「權利移轉證明書」之日起，得即取得該拍賣之不動產的所有權。然在實務操作中，即便擁有所有權，卻屢見面臨拍賣標的物資產價值減損的案例；這類爭議多半源於債務人的「惡意隱瞞」或係法院於執行初期的查核程序未盡完備所導致。 法院對凶宅之調查義務 　　2014年間修正《強制執行法》，明定執行法院對「凶宅」負有調查義務，若法院未落實現況調查導致公告記載失真，顯屬「程序瑕疵」，此即實務上所稱之「莊明玉條款」。 　　依修正後《強制執行法》第77條第1項第2款，法院應載明「建物內有無非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事」；並於同法增訂第77-1條，賦予執行人員向警察或其他有關機關、團體調查之權力，受調查者則不得拒絕，強化法院對拍賣標的物是否存在瑕疵之掌握。 　　然實務上，受限於查證落差與「隱性凶宅」的認定困境，此類資訊不對稱仍常成為拍定人需承擔的價值減損風險。 隱性凶宅　導致價值減損 　　所謂「隱性凶宅」，係指法律定義與市場認知存在落差，卻實質影響房屋價值之情形。法院於製作查封筆錄時，依法其程序上雖會訊問債務人屋況，並向警察局、衛生局等機關多方查證；然債務人為避免其被拍賣的不動產價格崩跌，乃蓄意隱瞞關鍵資訊，公部門也可能因登載落差或資料佚失，導致「查核結果」與「實際現況」不符。 　　是以，實務常衍生「發生地」、「死亡地」或「持有期間」之認定爭議，此類案例即便未必符合內政部函釋之「凶宅」定義，但在後續轉售時，市場對該物件之心理減損價值依然存在。 形式審查下的缺陷與避風港條款 　　法拍屋存在高度資訊不對稱，且法院強制執行程序之本旨是為落實債權人之債權受償的實現、滿足，而非保障拍賣標的物的無瑕疵性。 　　是以，執行法院於製作「拍賣公告」時，慣常附帶多項「免責條款」，如「本件建物依現況點交，應買人請自行查明」、「本院不負物之瑕疵擔保責任」及「增建若經認定為違建而拆除，應買人不得異議」等。 　...