文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 在我國對於不動產登記專業工作者建立考試制度以前，不動產登記與代辦業務的從業人員，多憑藉長期實務經驗、法律知識積累或師徒傳承進行執業。當時這些從業人員常被稱為「土地代書」。 為提升服務品質並保障民眾權益，政府先於民國64年7月24日修正公布<土地法>第37條之1，建立「土地登記專業代理人」，嗣後更於民國90年10月24日制訂公布《地政士法》專法，並自民國91年4月24日起施行。建立規範嚴謹的國家考試與執照登記制度，正式正名為「地政士」。往昔舊稱「代書」的名稱，坊間仍有人以此稱呼。目前民間也會聽到「代書借款」，這種究竟在做何工作？與之接觸有無風險？ 「代書借款」常係民間高利貸 「代書借貸」通常不屬於受金融監管的借貸管道。依據我國《民法》第205條規定（民國109年修正），約定利率上限為16%，然而民間借貸業者常以手續費、代辦費、諮詢費或顧問費等名目拆分收費，藉此規避法定最高利率的限制，而使實際年化利率遠高於法律最高限制的規定。 這類短期高利貸一旦無法準時還款，極易因嚴苛的利滾利計算方式，或「違約金」條款（《民法》第250條），在短時間內累積出令借款人難以負荷的鉅額債務 。 「代書借款」之契約簽署與產權移轉騙局 除了高額利息，此類案件最危險之處，乃在於不動產所有權移轉的陷阱。不法集團常利用被害人急需資金的心理，強調「免擔保、快速撥款」，以誘使當事人簽署各類契約，其中常隱藏「買賣契約」或「不動產買賣預告登記」，或「流抵契約」等條款。 一旦辦理「預告登記」，被害人雖名義上仍為登記名義的所有權人，實則已喪失對於不動產的處分權，而無法隨意買賣、轉讓或向正規銀行辦理「轉貸」。 當被害人因高額利息導致還款困難時，從事「代書借款」的人員，便會利用先前已設定的「預告登記」，強迫被害人配合過戶或變賣，藉此達到表面合法、實則奪取房產所有權的目的。 空白契約的風險 又詐騙集團常透過話術取信被害人，例如：聲稱「僅需簽署未填金額或已預先蓋章的不動產買賣契約與授權書」，而非傳統上令人不安的「商業本票」，藉此降低當事人的心理戒備。 然而，這些文件實際上也是致命陷阱；詐騙集團取得簽署文件後，隨即將被害人的房屋所有權直接辦理所有權移轉過戶，或擅自設定「高額抵押權」，一旦當被害人意識到自身權益受損...
