永遠自然 ─ 李永然律師部落格

2026年3月9日，李永然律師受第一太平戴維斯公司之邀前往進行專題演講，主題為「不動產仲介契約與糾紛案例解析」。聚焦於不動產仲介實務中常見的法律問題，李律師深入剖析不動產仲介契約的法律性質與重要條款，提醒從業人員在簽訂契約時應注意權利義務的明確約定，並針對實務上常見的糾紛案例，提供處理建議。演講時長兩小時，內容紮實且貼近實務，獲得與會者高度肯定。演講結束後，李永然律師並與主辦單位人員合影留念，為此次專業交流活動畫下圓滿句點。

  文◎陳淑芬律師 　　由於立法院為了平抑房價、禁止炒房之不良歪風，故推出最新修正之《平均地權條例》，已於112年7月1日正式實施。其中關於代銷業者、仲介業者，相關人等應遵守哪些義務？如有違反時，又有何處罰之規定？ 　　對於代銷業者及仲介業者，甚至一般與從事買賣不動產相關之廣告業者均有一定的影響，因此本次最新修訂之《平均地權條例》明文規定預售屋或「新建成屋」（係指領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋）之買方於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。 　　任何人亦不得以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格或製造不動產交易活絡之表象，因此本次修法，可說是政府為了抑制不斷高漲的預售屋或新建成屋，連帶使一般房價亦漲不停，故為了杜絕國內炒房風氣，將禁止炒房之責任自買預售屋或新成屋者之買方至代銷業者、仲介業者，乃至於任何人，於新法中均有所規範，可謂是防止炒房人人有責任，因此究竟新條文中有哪些禁止規定及違反者有何處罰？不得不慎重看待，故本文將依《平均地權條例》第81條之3規定違反義務之處罰，代銷業者、仲介業者及相關人等要注意哪些？做一剖析。 　　一、代銷業者或仲介業者不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，或受託刊登讓與、轉售廣告，違反者，將被處以新台幣五十萬元以上三百萬元以下之罰鍰。 　　依《平均地權條例》第47條之4第1項之規定，預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。代銷業者或仲介業者，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，或受託刊登讓與、轉售廣告，參見《平均地權條例》第47條之4第3項明文規定。 　 　　代銷業者或仲介業者若違反此項規定時，將依《平均地權條例》第81條之3第第1項第2款之規定，處以新台幣五十萬元以上三百萬元以下之罰鍰，故不可不慎。另應注意，如有違法刊登廣告者，主管機關將會命其限期改正或為必要處置；屆期未改正或處置者，則會按次處罰；若違反禁止轉賣之規定，將按交易戶（棟）處罰之。 　　二、任何人當然包含代銷或仲介業者，均不得有以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。或與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。或自行、以他人名...

2011年6月30日，我應台北市高峰扶輪社之邀，前往晶華酒店4樓參加該社例會，並演講「與仲介公司打交道的法律須知」。 內容大綱如下： 一、在台灣仲介公司林立 二、瞭解委託契約的法律性質 三、慎選仲介業者 四、注意委託銷售契約的訂立 五、注意不動產說明書的填載 六、認識仲介業者的義務 （一）不得收取差價或其他報酬的義務 （二）廣告及銷售內容不得與「事實」不符的義務 （三）負有於相關文件上簽章的義務 （四）負有保守秘密的義務 （五）履行委託契約的義務 （六）要約書與斡旋金的處理 七、常見的仲介糾紛有哪些？ 1、返還價金的訴訟類型 2、給付服務報酬的訴訟類型 3、損害賠償的訴訟類型 八、結語

經紀人員的疏失行為，仲介公司是否要連帶負責？ 文◎李永然律師 問題：甲在旺旺房屋仲介公司服務，乙委託旺旺房屋仲介公司出售房子，並由甲提供服務，該房子存在陽台外推的違章情事，甲卻未詳盡調查，讓買受人丙誤以為無違章而買受。買受之後竟遭報拆違章，丙能否向甲及甲所服務的旺旺房屋仲介公司請求損害賠償？ 解析：按經紀人員依《不動產經紀業管理條例》的規定，負有「不得收取差價」、「不動產說明的解說」、「保守業務或他人秘密」、「遵守經紀業倫理規範」等義務；除此之外，另須注意《不動產經紀業管理條例》第26條第1項、第2項的規定，其分別規定： 1、第1項：因可歸責於經紀業的事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。 2、第2項：經紀業因「經紀人員」執行「仲介」或「代銷」業務的「故意」或「過失」致交易相對人受損害時，由該經紀業負賠償責任。     基於以上規定，經紀業務必約束其經紀人員的業務行為，方不致於遭池魚之殃。上述所謂的「故意」係指對於損害的事由，明知會發生並有意使其發生；「過失」則係指應注意能注意而未注意者（註1）。     實務上，仲介公司的經紀人員有些對於凶宅或海砂屋未善盡事先調查，致買受人權益受損，買受人也因而追究經紀人員及房仲公司的民事賠償責任（註2）。所以，於本案例而言，經紀人員對於房屋是否有違建情事存在，必須填載於「不動產狀況說明書」，就該事項事先即應進行調查，倘未事先查明，致買受人權益受損，買受人即可依前述《不動產經紀業管理條例》第26條第2項請求民事損害賠償。     以上說明，供讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。 註1、參見楊鴻謙等著：不動產經紀法規實務與理論，頁281，一品文化出版社發行，民國94年7月發行。 註2、參閱鍾玉美撰「由法院二則判決兼論不動產業應有之責任與倫理」乙文，載95桃園縣不動產經紀論壇，頁118~125，桃園縣政府發行，民國95年6月第一版。 ※《房屋仲介代銷法律手冊》免費贈閱，請來函附10元中型回郵信封（16cm×22cm），寄 台 北 市羅斯福二段9號7樓 永然文化收即可。

仲介人員對欺罔或顯失公平行為的認識！ 文◎李永然律師 問題：阿美服務於旺旺房屋仲介公司，其從事仲介活動，除應注意《不動產經紀業管理條例》的規定外，對於《公平交易法》也要注意，而阿美想瞭解《公平交易法》究竟如何規範「欺罔或顯失公平行為」？ 解析：按《公平交易法》適用於各行業，不動產經紀業也在規範之列，該法第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」；所以，不動產仲介人員自不得於從事仲介活動中為欺罔或顯失公平的行為。     而何謂「欺罔行為」？何謂「顯失公平行為」？前者係指事業以欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤的方法，致使交易相對人與其交易或使競爭者喪失交易機會；至於後者則係指事業行為已違反效能競爭原則，對於其他遵守公平競爭本質的競爭者「顯失公平」，而使市場上公平競爭之本質受到侵害，從而其行為具有商業倫理非難性者（註1）。     就不動產仲介活動，涉及構成《公平交易法》第24條之「欺罔或顯失公平」的行為，實務上如： （1）、未告知「斡旋金」與內政部版「要約書」的區別及其替代關係：仲介人員在向購屋人收取「斡旋金」之同時，未同時告知購屋人也可以選擇採用內政部版「要約書」，將有違反《公平交易法》第24條規定之虞。 （2）、賺取價差：仲介業者利用交易資訊上的優勢，以虛報交易價格，並輔以欺罔手段詐騙當事人賺取差價，則與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務的行業規範，背道而馳，自有違反《公平交易法》第24條規定之虞（註2）。     所以，仲介人員務必注意《公平交易法》第24條的規定，切勿有所違反，致遭追究法律責任（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。 註1、參見楊偉文、胡浩叡著：新公平交易法，頁148~149，2004年5月初版，華泰文化公司發行。 註2、參見楊鴻謙、徐士堯合著：不動產經紀法規實務與理論，頁173~174，一品文化出版社出版。

現今大眾信賴「專業服務」，所以服務業的連鎖店面於街頭林立，尤其是買賣標的金額高的房屋仲介業者。依據內政部統計，全台灣不動產經紀業備查家數已突破五千家，房仲人數也超過三萬人，可見房仲業在台灣蓬勃發展的盛況。 民眾普遍對於支付仲介費用均有共識，為的就是安心與方便，省卻雙方磨合的時間與精力。但，房屋的買賣除了屋況良窳是否雙方認知一致外，交易的過程是否符合雙方期待，都可能引發糾紛；彙整房仲業牽涉的法律層面相當廣泛，除了《民法》之外，《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》、《公平交易法》、《公寓大廈管理條例》或《土地法》的規定，甚至是最新立法的《特種貨物及勞務稅條例》，其中任何一條文都可能是不動產經紀人在面對客戶時加分或神經為之緊繃的課題。 法律雖多如牛毛，但絕非深澀難懂，本人執業律師三十多年，所經驗之房仲業者經常遇到的問題，如：買賣雙方對「不動產說明書」的認知不一致、房屋銷售廣告誇大或不實……等等，其實都有法律實務案例可供參考解決。可以這麼說，業者越是熟稔相關的法律，越能贏得客戶的信任與委託，錢自然賺得順手，消費者付費也開心。本人集結房屋買賣仲介過程中應熟知的法律問題，以淺白易懂的文字做解答，在內容上力求明白完整。在手冊尺寸大小上，也採取輕薄短小的設計，以便於時常外出服務客戶的房仲朋友們攜帶，隨時閱讀。 本次承蒙住商不動產天母西路加盟店捐印《房屋仲介代銷法律手冊》，除作為消費者參考之外，也希望透過本房仲手冊引起更多的房仲人員對相關法律的關切，人人起而學習，那麼林立於街頭的房仲店面，更將是門庭若市。本人特藉本序感謝「住商不動產天母西路加盟店」熱心捐印本手冊，並感謝盧美蒨、李廷鈞的編輯，使本手冊得以順利完成。   序於永然聯合法律事務所2011年4月26日 ※《房屋仲介代銷法律手冊》免費贈閱，請來函附10元中型回郵信封（16cm×22cm），寄 台 北 市羅斯福二段9號7樓 永然文化收即可。

仲介公司對仲介報酬的法律須知！ 文◎李永然律師 問題：火旺在政府進行「奢侈稅」之前，已投入仲介業，開了一家房屋仲介公司，他做為一位經營者，對於仲介報酬究竟要有那些法律認識？ 解析：日前媒體報導監察院對仲介業收取仲介報酬按成交價的百分比，而因目前台北市、新北市或台中七期等地房價較高，成交金額再用百分比計算，仲介業似乎賺很大，正要進行調查。 而做為仲介企業者，對現行法令有關報酬的規定究竟要有何認識？筆者認為分兩部分說明： 1、《不動產經紀業管理條例》的規定： （1）、不得收取「差價」或其他報酬； （2）、應依實際成交價金（仲介買賣）或租金（仲介租賃）按「中央主管機關」規定的報酬標準計收； （3）、應揭示「報酬標準及收取方式」於「營業處所明顯之處」（參見《不動產經紀業管理條例》第19條、第20條）。 2、《民法》的規定： （1）、居間人因媒介應得的報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔（《民法》第570條）； （2）、居間人違反其對於委託人的義務，而為利於「委託人之相對人」的行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用（《民法》第571條）； （3）、約定的報酬，較居間人所任勞務的價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人的請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還（《民法》第572條）。本條規定與「暴利行為」、「違約金酌減」的立法意旨相同；此一聲請人不限於「委託人」，尚包括「媒介居間的相對人」（註）。     以上說明，供讀者參酬運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。 註、參見林誠二著：民法債編各論（中），頁293~294，瑞興圖書公司出版，2002年3月初版。 ◎《最新不動產物權行使須知手冊》免費贈閱，有意索取者，請來函附10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），寄台北市羅斯福路二段9號7樓永然文化收即可。洽詢電話：02-2356-0809。

仲介人員應注意共有土地有無分管與建物有無約定專用！ 李永然律師 問題：阿美在天天房屋仲介公司擔任仲介人員，其為客戶仲介土地如涉共有，應注意有無「分管」；如仲介公寓大廈則又應注意有無「約定專用」，究竟何謂「分管」？何謂「約定專用」？ 解析：仲介人員為委託人提供居間的勞務服務，且收取「報酬」，自應負「善良管理人注意義務」；而我國《不動產經紀業管理條例》規定，不動產經紀業者，應指派「不動產經紀人」於「不動產說明書」上簽章；而不動產經紀人員在執行業務過程中，應以「不動產說明書」與委託人交易的相對人解說（註1）。 而我國內政部地政司所頒之《不動產說明書應記載及不得記載事項》，針對土地的管理與使用情況，應說明「共有土地有無分管協議及其協議內容」；針對成屋的管理與使用情況，應說明「有無約定專用」（如有，請註明其標示範圍及使用方式）。既然如此，仲介人員自有明白「分管協議」及「約定專用」的必要。 首先說明「分管協議」，其又可稱之為「分管契約」，乃共有人就共有物的使用、收益或管理方法所訂立的契約；其成立，不以共有人「明示的意思表示」為限，共有人「默示的意思表示」也包括在內（註2）。就該部分須注意民國98年1月23日總統公布修訂《民法》物權編，增訂第826條之1，其第1項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、、之約定、、，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。、、」。　　　　　　　 再者，說明「約定專用部分」，其乃指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者（參見《公寓大廈管理條例》第3條第5款）；其須載明於「規約」，始生效力（參見《公寓大廈條例》第23條第1款）。 以上說明，供讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。 註1、參見陳立夫撰「從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題」乙文，載台灣本土法學第87期，頁14，2006年10月出刊。 註2、參見溫豐文撰「默示的分管契約/最高法院98年台上1087號」乙文，載台灣法學第170期，頁200，2011年2月15日出刊。 ◎《最新不動產物權行使須知手冊》免費贈閱，有意索取者，請來函附10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），寄 台 北市羅斯福路二段9號7樓 永然文化收即可。洽詢電話：02-2356-0809。

２０１０年１２月２９日下午２時，我與永然聯合法律事務所主任律師陳淑芬一同赴聯合報演講《與仲介公司打交道的法律須知》。台灣房產市場回溫，民眾在購買房產時，該如何與仲介公司打交道，是一值得關心課題，我與同仁陳淑芬律師此次即針對此作一說明。 演講者：李永然律師、陳淑芬律師 兩人詳細資料請點 【永然關係企業】 演講大綱如下： 一、在台灣仲介公司林立 二、瞭解委託契約的法律性質 三、慎選仲介業者 四、注意委託銷售契約的訂立 五、注意不動產說明書的填載 六、認識仲介業者的義務 （一）不得收取差價或其他報酬的義務 （二）廣告及銷售內容不得與「事實」不符的義務 （三）負有於相關文件上簽章的義務 （四）負有保守秘密的義務 （五）履行委託契約的義務 （六）要約書與斡旋金的處理 七、常見的仲介糾紛有哪些？ 1、返還價金的訴訟類型 2、給付服務報酬的訴訟類型 3、損害賠償的訴訟類型 八、結語 投資不動產與仲介公司打交道，因業者及經紀人員良莠不齊，倘不幸遇上惡質者，致自己權益受損，此時唯有掌握證據，本於事實及相關法律，追究法律責任，才是確保權益之王道！ ◎現場提問： 1.因之前跟民眾打協助標購法拍屋的契約，但標到後民眾不付顧問費。公司覺得金額太少，就叫我去法院提告。 在契約上只有我與民眾的簽名，在我向法院提告期間，民眾向地政處檢舉，但因當時公司未登記完成，地政處就開了一張十萬元的罰單叫我繳，公司也叫我說是我個人行為與公司無關。 現在顧問費的部分，法院已有二審判決確定書判我贏，內文寫說我與民眾為個人與個人間的合約，不適用經紀業管理條例的規定，但地政處卻要罰我十分之一？ 請問我該如何保障自己權益？ 法拍業的合約屬於仲介嗎？要如何寫才是正確的呢？ 2.某1800戶社區大樓，樓頂上被不明人士架設了10座電訊基地台（每座鐵塔高約6公尺）。因基地台的幅射線有害人體健康，經住戶找管委會及當地里長查明處理，皆推說無法過問了事。似此情形，有無法律可管？該怎麼辦？ 3.《民法》有否民法典？ 4.何謂死因贈與其意義為何？ 5.已贈與給子女之財產可否限制其使用？ 6.瑕疵擔保之內容及責任說明？ 7.依現況交屋之法律責任？ 8.仲介說明不實造成誤判之法律責任？ 9.一般約和專任約差異比較，何者有利消費者？ 10.店面承租人，於租賃第一年即遇房東出售店面，並移轉給新房東，原始租約期限為五年，新房東與仲介告知租約逾五年或...

２０１０年１１月３０日，我赴南德扶輪社演講「與仲介公司打交道的法律須知」。 民眾或投資人在購買房產時，常常必須與仲介公司打交道，而如何選擇仲介公司，在交易過程中以保自身權益，就必須了解相關法律。 與仲介公司打交道的法律須知 一、在台灣仲介公司林立 投資不動產常有中介的角色，早期的「暗賣」，迄今的證照仲介制度，已有相當大的轉變。 由於不動產投資的活動相當頻繁，而台灣賴此維生的仲介公司也四處開設。知名品牌如：信義、永慶、住商、21世紀、台灣房屋、東森……等等，不一而足。 而投資者如何與仲介公司打交道？瞭解相關法律是不二法門，以下將相關之法律予以介紹。 二、瞭解委託契約的法律性質 不論是為出售或出租委託仲介公司時，一定要簽「委託契約書」，而且於簽訂後，經紀業方得刊登廣告及銷售（參見《不動產經紀業管理條例》第21條第1項）。而「委託」其法律性質如何？學者見解不一，有「居間契約說」、「居間與委任之混合契約說或無名契約說」及「居間與委任之聯立契約說」；不論何者，均與「居間契約」脫離不了干係；所以，委託人務必認識《民法》居間契約相關規定。 三、慎選仲介業者 委託時一定要慎選仲介公司及經紀人員，「專業」、「誠信」、「服務態度」、「居間報酬」均是委託時必須加以考量。 優良的仲介業者可為自己帶來「利潤」；反之，惡劣的仲介業者恐將為自己招惹是非、麻煩！ 四、注意委託銷售契約的訂立 五、注意不動產說明書的填載 六、認識仲介業者的義務 《不動產經紀業管理條例》是為了管理「不動產經紀業」特訂定之，依其規定，仲介業者負有下述義務： （一）不得收取差價或其他報酬的義務： 經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬；其經營仲介業務者，並應依「實際成交價金或租金」按中央主管機關規定的報酬標準計收（參見《不動產經紀業管理條例》第19條第1項）；違反前述規定，承擔下述責任： 1、民事責任：其已收之差價或其他報酬，應於加計利息後「加倍」返還支付本人。 2、行政責任：對「經紀業」者，處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰；對「經紀人員」，應予6個月以上3年以下停止執行業務處分（參見《不動產經紀業管理條例》第19條第2項、第29條第1項第2款、第31條第1項第2款）。 （二）廣告及銷售內容不得與「事實」不符的義務： 經紀業或經紀人員進行銷售或廣告必須本於「委託契約書」及「不動產說明書」，且須與...