2025年2月出刊幸運雜誌177期，專文報導「翻轉老屋命運，創造城市新風貌——律師、地政士、建築師、估價師帶你認識『危老重建』」

 文/張則君

　　市容景觀是各國遊客認識這座城市和這個國家的起點，依據近幾年的統計，外國人士提及對台灣的印象，總少不了「建築物老舊雜亂」一項，可見台灣房屋老舊的問題已十分嚴重。加上台灣地處地震帶，地震頻繁，若遇到較大的震度，老舊房屋的安全令人擔憂。政府為了保障民眾居住安全，先後制定《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，希望透過法律的層層把關，讓都市老舊建物的更新能更為順利，在保障人民居住平安之外，也能重現繁榮都市氣象。

　　根據內政部不動產資訊平台統計，2024年第二季全國平均屋齡為33年，屋齡30年以上住宅突破500萬戶，佔比高達55.7％，也就是說全國有超過一半以上的房屋都使用超過30年，這些房屋都可能會面臨結構老化、耐震能力不足、管線老舊的問題，潛藏許多安全的隱患；加上台灣地處地震帶，一旦遇上較大震度的地震，很容易造成房屋倒塌，危及民眾生命財產的安全，為了解決人民居住安全的問題，《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱《危老重建條例》）相繼上路，希望能改善台灣老屋林立的現象，讓人民的居住安更加有保障。

《危老重建條例》老屋重建的另一條路

　　有著46年法律實務經驗，深諳不動產法規的李永然律師表示：「台灣各大都市都有許多老舊房屋，這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又即將邁入『超高齡社會』，更形成了老舊房子『困老』的情況發生。為了改變這種情況，政府積極推動『都市更新』及『危老重建』，希望在完善的法律規範之下，加速台灣都市機能的復甦及改善居住環境品質。」

　　「危老重建」這幾個字，近年來在台灣的都市更新議題中頻繁出現，究竟何謂「危老重建」？李永然律師對此加以說明：「《危老重建條例》僅適用於『都市計畫』範圍內，符合屋齡30年以上的老舊合法建築物，且非『歷史建築』、房屋結構有安全之虞，或是無電梯者，經全體住戶同意，即可申請，申請面積沒有限制；申請門檻對於與有基地面積限制的『都更』相較要低。民眾對於老舊房屋重建要如何選擇？首先，要詳細評估自己的老舊房屋是要走『都更』還是『危老』的程序？面對此一問題就必須冷靜思考瞭解自己建築物的情況具備哪一方面的條件，及比較這兩者的差別，再做決定；其次，若決定要走『危老』重建的程序，雖然目前危老的門檻低，但也要考慮如果建築基地太小，是否會成為『紙片屋』，反而影響居住品質；最後，若要進行『自主危老』，雖可節省費用，但由於所涉及的專業問題廣，社區住戶必須有可靠、可資信任且具備相關專業的人士，才得以解決相關問題，若與建商進行『合建』，則訂立『合建契約』就極為重要，最好能藉助專業法律人士的協助，才能保障權益、避免風險。」

藉助不動產估價師，了解老屋重建的價值

　　為改善都更推動整合不易、程序進度較為繁冗等現象，政府在《都市更新條例》外，也提供另一個老舊建物重建的管道——《危老重建條例》，以相關危老容積獎勵、賦稅減免、危老耐震評估補助等優惠，促使民眾能積極考量並參與危老建物的重建，達到公眾或民眾自身更安全、更宜居的居住品質。景瀚不動產估價師聯合事務所賴昇鋒估價師表示：「《危老重建條例》規定著重在危老建物重建適用條件的審核、相關容積獎勵及實質補助的提供、較為簡單便捷的執行程序等內容，相較於都市更新具有免經公部門各階段審議、容易快速執行的優點，故近年來不少產權相對單純或單一的老舊建物，即採行此方式進行重建；至於參與者重建前、後的財產價值或權利分配，因《危老重建條例》並無強制規定須由不動產估價師進行相關評估，只能由相關權利人自行協議處理。但不動產價值相較於動產價值，具有昂貴性的明顯特點，且危老重建案件所牽涉的數字及利益十分龐大，地主或投資方若能善用不動產估價師在都市更新權利變換所扮演的第三方角色、或可為雙方的危老重建領域專業顧問，從『價值分配公平』的根本之處出發，更能增加雙方的互信、掌握危老重建案件推動成功的契機。」

危老重建，也有稅賦方面的優惠

　　面對危老重建，許多民眾也想要了解是否有稅賦的優惠？擔任「危老推動師」的永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士對此加以說明：「依據《危老重建條例》，土地增值稅的部分是沒有減免優惠，至於房屋稅和地價稅，在重建期間，免徵地價稅和房屋稅；重建完成後，地價稅和房屋稅都會減半徵收兩年，若於二年間未移轉且繼續持有者，最長可再享『十年』的地價稅及房屋稅減半的優惠。這些租稅優惠政策的目的是讓建商和住戶可以在重建過程中減少財務負擔，從而促進危險及老舊建築物的更新，提升公共安全和城市發展。」

法律專業人士撰文教民眾認識危老重建

　　台灣目前房屋逐漸老化的問題嚴重，所帶來的居住危險也因而倍增，除了政府積極協助老屋重建外，民眾也應該加強對於「都市更新」及「危老重建」的法律認識。永然法律基金會繼之前與台灣安可企業管理顧問公司捐印《參與都市更新重建權益保障手冊》提供民眾索閱之後，此次與景瀚不動產估價師聯合事務所聯手捐印《參與危老重建法律實務手冊》，由永然聯合法律事務所策劃，台北所主任律師陳淑芬擔任主編，桃園所資深律師許淑玲擔任副主編，邀請：李永然律師、任陞建築師事務所蔡惠任建築師、景瀚不動產估價師聯合事務所賴昇鋒估價師、許啟龍律師、陳宜鴻律師、永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士、張雅蘋律師、林易陞律師、余悅律師及陳庭裕律師共同執筆完成。手冊內容十分豐富，不僅說明參與危老重建必須具備法律意識以避免風險，且詳細介紹選擇危老重建的原因、條件、法律規範、可能遇到的問題及應對方式，同時還有建築師、估價師、地政士以不同觀點說明危老重建的實務案例、危老重建估價解析、危老重建稅捐優惠，對於想要參與危老重建的民眾或建商，提供相關的法律知識，希望能幫助更多苦於住宅老舊的住戶解決老屋重建的問題。欲索取《參與危老重建法律實務手冊》的讀者，可附新台幣11元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，也可搭配索閱《參與都市更新重建權益保障手冊》，兩冊郵資16元，寄至「台北市中正區羅斯福路二段9號7樓，永然法律基金會收」即可。

　　「危老重建」是改善居住環境、提升生活品質的重要途徑之一，政府透過《危老重建條例》提供了多項誘因，鼓勵民眾參與重建，期盼能共同打造更安全、更舒適的居住環境，一改目前台灣老屋林立的現象，讓我國的都會區重現美麗新風貌。