永遠自然 ─ 李永然律師部落格

  文/張則君 　　市容景觀是各國遊客認識這座城市和這個國家的起點，依據近幾年的統計，外國人士提及對台灣的印象，總少不了「建築物老舊雜亂」一項，可見台灣房屋老舊的問題已十分嚴重。加上台灣地處地震帶，地震頻繁，若遇到較大的震度，老舊房屋的安全令人擔憂。政府為了保障民眾居住安全，先後制定《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，希望透過法律的層層把關，讓都市老舊建物的更新能更為順利，在保障人民居住平安之外，也能重現繁榮都市氣象。 　　根據內政部不動產資訊平台統計，2024年第二季全國平均屋齡為33年，屋齡30年以上住宅突破500萬戶，佔比高達55.7％，也就是說全國有超過一半以上的房屋都使用超過30年，這些房屋都可能會面臨結構老化、耐震能力不足、管線老舊的問題，潛藏許多安全的隱患；加上台灣地處地震帶，一旦遇上較大震度的地震，很容易造成房屋倒塌，危及民眾生命財產的安全，為了解決人民居住安全的問題，《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱《危老重建條例》）相繼上路，希望能改善台灣老屋林立的現象，讓人民的居住安更加有保障。 《危老重建條例》老屋重建的另一條路 　　有著46年法律實務經驗，深諳不動產法規的李永然律師表示：「台灣各大都市都有許多老舊房屋，這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又即將邁入『超高齡社會』，更形成了老舊房子『困老』的情況發生。為了改變這種情況，政府積極推動『都市更新』及『危老重建』，希望在完善的法律規範之下，加速台灣都市機能的復甦及改善居住環境品質。」 　　「危老重建」這幾個字，近年來在台灣的都市更新議題中頻繁出現，究竟何謂「危老重建」？李永然律師對此加以說明：「《危老重建條例》僅適用於『都市計畫』範圍內，符合屋齡30年以上的老舊合法建築物，且非『歷史建築』、房屋結構有安全之虞，或是無電梯者，經全體住戶同意，即可申請，申請面積沒有限制；申請門檻對於與有基地面積限制的『都更』相較要低。民眾對於老舊房屋重建要如何選擇？首先，要詳細評估自己的老舊房屋是要走『都更』還是『危老』的程序？面對此一問題就必須冷靜思考瞭解自己建築物的情況具備哪一方面的條件，及比較這兩者的差別，再做決定；其次，若決定要走『危老』重建的程序，雖然目前危老的門檻低，但也要考慮如果建築基地太小，是否會成為『紙...

文◎李廷鈞地政士 　　《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱「危老條例」）的主要目的是促進台灣都市中危險及老舊建築物的重建，以提升公共安全和改善居住環境。為了鼓勵民間參與重建，政府在此條例中提供了一些租稅優惠措施，主要包括： 一、土地增值稅沒有減免優惠 　　《都市更新條例》中地主依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅40%。但是因為在「危老條例」中並沒有相關規定，因此適用「危老條例」重建者，將來所有權移轉，土地增值稅並沒有相關減免的適用。 二、房屋稅及地價稅減免 　　「危老條例」中也規定，經核定為「危險或老舊建築物」，並且進行重建的，在重建期間可以申請房屋稅與地價稅的減免。這項措施可以有效減少建商或業主在重建期間的經濟壓力。 　　地價稅減免： 　　依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第8條的規定，符合「危老條例」進行拆除重建的土地，可以享有地價稅減免的優惠。具體內容為： 　　　1.在重建期間，因為建物已拆除，並不產生實際使用，因此可以免徵地價稅。 　　　2.重建完成後，對於改建後的土地地價稅得減半徵收二年，於二年間未移轉且繼續持有者。最長可再享十年地價稅減半徵收的優惠。 　　房屋稅減免： 　　針對房屋稅部分，「危老條例」也提供了減免的優惠措施： 　　　1.在重建期間，因為建物已拆除，實際上已無法使用，因此可以免徵房屋稅。 　　　2.重建完成後，對於新建成的建築物得減半徵收二年，於二年間未移轉且繼續持有者，最長可再享「十年」的房屋稅減半，這些租稅優惠政策的目的是讓建商和住戶可以在重建過程中減少財務負擔，從而促進危險及老舊建築物的更新，提升公共安全和城市發展。 　　地主依「危老條例」，透過「合建契約」約定方式與建商進行房屋重建，由於是地主提供土地，建設公司提供資金（如：相關興建成本、支付一些必要的稅費、給予地主補貼……等），而於合建房屋興建完成後，按雙方合建契約約定比例，由雙方分配房屋及應計土地持分，所以屬於「房地互易」（註1）的法律關係，其間的稅負也應注意，如營業稅（註2）……等。筆者也在此一併提醒地主。 註1：《民法》第398條規定，當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於「買賣」規定。 註2：參見林松樹、林品碩著：危老重建地主稅負釋例兼論房地合一2.0觀點，頁44，2021年10月初版第1刷，元照出版有限公司出版。 文...

  文◎許淑玲律師 　　臺灣位處地震帶，地震頻繁，而早期興建之房屋因耐震規定較為寬鬆及鋼筋混凝土強度老化，存在耐震力不足之隱憂。 　　為因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，立法院於民國（以下同）106年4月25日三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》明定危險老舊建築物重建之相關獎勵規定，並於106年5月10日公布施行，以下謹就危險及老舊建築物重建之獎勵規定為說明。 一、容積獎勵 　　(一)在瞭解危險老舊建築重建之容積獎勵規定之前，必須先瞭解什麼叫做「基準容積」、「原建築容積」。 　　依《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》第2條規定，所謂「基準容積」是指都市計畫法令規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。 　　所謂「原建築容積」是指實施容積管制前已興建完成之合法建築物，申請建築時主管機關核准之建築總樓地板面積，扣除《建築技術規則》建築設計施工編第161條第2項規定不計入樓地板面積部分後之樓地板面積。 　　(二)危險老舊建築物重建可獲容積獎勵之情形如下： 　　　1.時程獎勵： 　　　於《都市危險及老舊建築物加速重建條例》施行後一定期間內申請之重建計畫，其獎勵額度規定如下（《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第6條第2項參照）： 　　　A.施行後三年內：各該建築基地基準容積百分之十。 　　　B.施行後第四年：各該建築基地基準容積百分之八。 　　　C.施行後第五年：各該建築基地基準容積百分之六。 　　　D.施行後第六年：各該建築基地基準容積百分之四。 　　　E.施行後第七年：各該建築基地基準容積百分之二。 　　　F.施行後第八年：各該建築基地基準容積百分之一。 　　　2.原容積高於基準容積： 　　　重建計畫範圍內原建築基地之原建築容積高於基準容積者，其容積獎勵額度為原建築基地之基準容積百分之十，或依原建築容積建築，申請人可擇優提出申請（《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》第3條參照）。 　　　3.危險或老舊建築物： 　　　A.經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者，容積獎勵額度為基準容積百分之十（《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第3條第1項第1款、《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》第4條第1項第1款參照）。 　　　...

  文◎蔡惠任建築師 一、前言 　　我國位於環太平洋地震帶，是目前已知全球最活躍也是地震威力最大的地震帶。 　　因此，為了加速台灣老舊房屋的重建，我們早在民國（以下同）87年11月11日就公布並開始實施《都市更新條例》。 　　然而從87年起到今年113年這二十五年多的時間，我們歷經了88年的921地震、105年的美濃地震、113年的花蓮地震，我們付出了多少人民生命財產安全的損失來證明一件事，就是建築物重建的速度遠遠趕不上建築物老化且變成危險的速度。 　　也因此我國才在105年5月10日公布並開始實施《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，試圖在土地及建物所有權人100%同意的情況下，免去了更新單元規模的限制，也省下了更新事業計畫核定的時間，同時在100%同意下不需要進行權利變換計畫的審查，讓建築物的重建可以真正的加速推行。 　　我們可以從113年5月2日的統計資料，危老重建計畫的申請件數在八年間達到3173件，遠高於都市更新在二十四年間僅1564件，從這二者間的差異來看出端倪。 　　然而，真正吸引不動產投資開發業者願意加入危老重建或都市更新行列的重要推手，以筆者的角度來看，則是112年公告發布實施的《平均地權條例》中私法人限購住宅，其中九大免經許可及六大應經許可都敘明都更危老的整合案件不受限。 　　另外中央銀行的限貸令更直接說明都更危老的貸款不受限制，在空地僅能貸款四成的情況下，危老重建計畫一經核准可以貸款八成。 　　這二者之間的自有資金投報率分別是自備二成跟自備六成差了至少三倍，加上都更有50%容積獎勵、危老有40%容積獎勵。 文章連結： 地震災害頻傳危老重建申請爆量 平均地權條例、中央銀行限貸令成最大推手 .......................... ​ 《參與危老重建法律實務手冊》 歡迎索取 　　台灣各大都市有眾多老舊房屋，而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入「高齡社會」，形成老舊房子「困老」的情況。根據最新的資料顯示，截至2023年，台灣約有20%的房屋年齡超過三十年。此外，另有約10%的房屋被評估為危險房屋，需要進行修繕或重建。為此政府大力推動「都市更新」，又為加速重建效果，政府於民國106年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》，該條例僅適用於「都市計畫」範圍內屋齡三十年以上...

  文◎張雅蘋律師 案例： 　　王老先生在花蓮有一間民國80年間興建完成的房屋，該花蓮房屋所屬甲公寓的一樓樓層挑高，牆面又較少，地震抵抗力相對較弱，地震來臨很容易倒塌，即俗稱軟腳蝦建築物。 　　王老先生並經該甲公寓住戶依法推派其為代表，檢附證明文件，委託中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理該花蓮房屋之耐震能力初步評估，該耐震能力初步評估報告書之評估結果危險度總分大於三十分，發現有軟弱層缺陷之問題判定為須耐震補強。 　　為消除軟弱底層問題，甲公寓住戶依法推派王老先生向花蓮縣政府提出申請，申請使用補強方案A之短期緊急性處理措施，在一樓施作剪力牆補強工法之補強，並已補強完成。 　　今王老先生及其他甲公寓住戶想就前開甲公寓申請危老重建，可否以前開甲公寓補強前之初步評估報告書為危險老舊建築物之結構安全性能評估結果？ 解析： 一、前言： 　　一般實施拆除重建或完整補強，因為施工範圍涉及私有空間、施工期間人員安置問題、補強經費來源需自籌、住戶產權複雜導致意見整合不易等諸多原因，導致執行完整耐震補強問題困難，也需要經過漫長的溝通規劃期。 　　目前私有建築物住宅大樓常常存在結構系統不佳、軟弱層缺陷（俗稱軟腳蝦）、施工品質不良的狀況。 　　且危險老舊建築物經評估後判定為應改善之建築物，在等待全數區分所有權人意見，進行完整補強或拆除重建之前，可採取弱層補強，降低建築物因軟弱底層破壞而倒塌之風險，以達軟腳蝦私有建築物的階段性補強任務，提升耐震能力，以保護民眾人身安全。 二、為了防範隨時可能發生的地震災害，國家推出房屋在實施都更拆除重建或完整補強前進行「過渡期」的防災預防措施。 　　「私有建築物耐震弱層補強」，乃為防範隨時可能發生的地震，及考慮居民因耐震補強影響使用空間、搬遷安置及補強經費等實際的問題下，在實施拆除重建或完整補強措施前，對於房屋可先進行耐震弱層補強。 　　透過「先進行」建築物弱層補強，以避免在實施拆除重建或完整補強措施前之「等待期內」發生地震而導致災害。 文章連結： 他住花蓮軟腳蝦老屋憂擋不住下次地震 危老重建前先靠「弱層補強」熬過等待期 .......................... ​ 《參與危老重建法律實務手冊》 歡迎索取 　　台灣各大都市有眾多老舊房屋，而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入「高齡社...

文◎許啟龍律師 案例： 　　王先生現住居之透天厝為其父親於民國50年間自費興建，雖興建當時有向主管機關申請建築許可，惟建物完工後，未申請使用執照，亦未辦理產權登記，僅設立戶籍及房屋稅籍登記。 　　王先生父親死亡後，王先生繼承該建物，也辦理房屋稅籍繼承變更登記，現王先生鄰房欲依「危老條例」為重建，邀請王先生參與，試問王先生所有之建物得否適用「危老條例」參與重建？ 解析： 一、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》《下稱：「危老條例」》適用範圍為何？該條例第1條所稱「合法建築物」所指為何？ 　　(一)依「危老條例」第1條規定：「本條例適用範圍，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物：一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。三、屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置升降設備者。」。 　　(二)「危老條例」第1條雖有規範適用範圍，但對於何謂「合法建築物」及相關合法建物所有權認定，未有明確定義及準則。是內政部營建署曾召開「研商危老重建計畫涉及未登記合法建築物認定疑義」為討論。 二、內政部營建署之「研商危老重建計畫涉及未登記合法建築物認定疑義會議紀錄」建議建物所有權登記及合法建築物之認定為屬地方自治事項，由地方政府依權責核處： 　　(一)內政部營建署（現改制為國土管理署）民國108年8月13日營署更字第1081157521號函檢附之「研商危老重建計畫涉及未登記合法建築物認定疑義會議紀錄」：「伍、會議結論：一、考量台北市政府合法建築物之認定業參本部89年4月24日台內營字第8904763號函釋合法建築物八種證明文件，並依台北市建築自治管理條例第35條規定合法建築物認定時已就建築物所有權部分加以認定，且已參照《土地登記規則》第79條第3項訂定未登記合法建築物所有權認定程序，經本次會議討論尚屬可行，故尊重台北市政府所建議方案。二、有關未登記合法建築物依危老條例申請重建計畫，其所有權認定方式乙事，因建物所有權登記及合法建築物之認定均屬地方自治事項，故建議各直轄市、縣（市）政府得參照《土地登記規則》第79條第3項或參考台北市政府建議等方式，依權責核處。」等語。 　　(二...

  文◎李永然律師 　　台灣各大都市有眾多老舊房屋，而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入「高齡社會」，形成老舊房子「困老」的情況。 　　為此政府大力推動「都市更新」，又為加速重建效果，政府於民國106年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》，該條例僅適用於「都市計畫」範圍內屋齡三十年以上的老舊合法建築物，且非「歷史建築」，還沒有建築基地最小面積的限制；所以上述門檻對於與有基地面積限制的「都更」相較要低。 　　目前實施後就申請件數「危老」也已經比「都更」多很多。目前台灣民眾經常從媒體上看到「都更」及「危老」重建報導，不免思考自已所有的老舊房屋要何去何從？ 　　這幾年來筆者在執行律師業務過程中，常有民眾以「電話」或親自來所諮詢相關的法律問題，由這些民眾所諮詢的問題中，筆者可以理解民眾在這方面的法律知識相當欠缺。 　　其實不論參與「都更」或「危老」重建，第一個要詳細評估的就是自己的老舊房屋是要走「都更」還是「危老」的程序？面對此一問題就必須冷靜思考瞭解自己建築物的情況具備那一方面的條件，而這兩者的差別何在？這都必須要先行瞭解。 　　其次，如果決定要走「危老」重建的程序，雖然目前危老的門檻低，但如果建築基地太小，未來蓋起來的房子恐不理想。目前以台北市而言，位於大安區龍泉段有一「21坪」基地的危老，新北市樹林區也有一僅「15坪」的危老基地，台中市東區也有一「17坪」的危老基地。 　　這些基地將來進行危老重建後，有些可能就會出現「紙片屋」，這是參與危老的地主必須有所了解的。 　　再者，決定危老，因為有些大樓、公寓住戶想要「自主危老」，基本上認為這樣可以省錢，可以不必讓合建的建商賺一手，但筆者要提醒的是「重建」涉及不少專業的問題，進行「自主危老」也要考慮自己社區住戶有無可靠、可資信任的專業人才；否則，將來還要遭遇不少困擾！ 　　最後，如果不是走「自主危老」，而是與建商進行「合建」，訂立「合建契約」也非常重要。一般合建的契約常由「建商」片面擬訂並提供；合建地主必須先考慮「建商」有無相關實績、信譽口碑。 　　一旦做了好的抉擇，進而要進行「談判」，藉以爭取較有利的合建條件；條件議妥形成「合建契約」內容，也應好好研讀相關條款，如果自已不懂，切勿裝懂，而應請教「專業律師」，由「專業律師」為自己權益把關。 　　例如：合...

  文／張雅蘋律師 案例： 　　王老先生在花蓮有一間民國80年間興建完成的房屋，該花蓮房屋所屬甲公寓的一樓樓層挑高，牆面又較少，地震抵抗力相對較弱，地震來臨很容易倒塌，即俗稱軟腳蝦建築物。王老先生並經該甲公寓住戶依法推派其為代表，檢附證明文件，委託中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理該花蓮房屋之耐震能力初步評估，該耐震能力初步評估報告書之評估結果危險度總分大於三十分，發現有軟弱層缺陷之問題判定為須耐震補強。 　　為消除軟弱底層問題，甲公寓住戶依法推派王老先生向花蓮縣政府提出申請，申請使用補強方案A之短期緊急性處理措施，在一樓施作剪力牆補強工法之補強，並已補強完成。 　　今王老先生及其他甲公寓住戶想就前開甲公寓申請危老重建，可否以前開甲公寓補強前之初步評估報告書為危險老舊建築物之結構安全性能評估結果？ 解析： 　　一、前言： 　　一般實施拆除重建或完整補強，因為施工範圍涉及私有空間、施工期間人員安置問題、補強經費來源需自籌、住戶產權複雜導致意見整合不易等諸多原因，導致執行完整耐震補強問題困難，也需要經過漫長的溝通規劃期。目前私有建築物住宅大樓常常存在結構系統不佳、軟弱層缺陷（俗稱軟腳蝦）、施工品質不良的狀況，且危險老舊建築物經評估後判定為應改善之建築物，在等待全數區分所有權人意見，進行完整補強或拆除重建之前，可採取弱層補強，降低建築物因軟弱底層破壞而倒塌之風險，以達軟腳蝦私有建築物的階段性補強任務，提升耐震能力，以保護民眾人身安全。 　　二、為了防範隨時可能發生的地震災害，國家推出房屋在實施都更拆除重建或完整補強前進行「過渡期」的防災預防措施：「私有建築物耐震弱層補強」，乃為防範隨時可能發生的地震，及考慮居民因耐震補強影響使用空間、搬遷安置及補強經費等實際的問題下，在實施拆除重建或完整補強措施前，對於房屋可先進行耐震弱層補強，透過「先進行」建築物弱層補強，以避免在實施拆除重建或完整補強措施前之「等待期內」發生地震而導致災害。 　　三、而針對不同的建築物現況所為之評估結果資格，有不同耐震補強設計之補強方案，為鼓勵民眾進行建築耐震補強，內政部國土管理署（改制前營建署）特別訂定「主動輔導辦理建築物耐震能力初步評估及弱層補強經費補助執行作業要點」。將建築物耐震補強概分「補強方案A」、「補強方案B」、「補強方案C」三種，政府並酌予補助。 　　四、主動輔導辦理建築物耐震...

  文／許啟龍律師 案例： 　　王先生現住居之透天厝為其父親於民國50年間自費興建，雖興建當時有向主管機關申請建築許可，惟建物完工後，未申請使用執照，亦未辦理產權登記，僅設立戶籍及房屋稅籍登記。王先生父親死亡後，王先生繼承該建物，也辦理房屋稅籍繼承變更登記，現王先生鄰房欲依「危老條例」為重建，邀請王先生參與，試問王先生所有之建物得否適用「危老條例」參與重建？ 解析： 　　一、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》《下稱：「危老條例」》適用範圍為何？該條例第1條所稱「合法建築物」所指為何？ 　　(一)依「危老條例」第1條規定：「本條例適用範圍，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物：一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。三、屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置升降設備者。」。 　　(二)「危老條例」第1條雖有規範適用範圍，但對於何謂「合法建築物」及相關合法建物所有權認定，未有明確定義及準則。是內政部營建署曾召開「研商危老重建計畫涉及未登記合法建築物認定疑義」為討論。 　　二、內政部營建署之「研商危老重建計畫涉及未登記合法建築物認定疑義會議紀錄」建議建物所有權登記及合法建築物之認定為屬地方自治事項，由地方政府依權責核處： 　　(一)內政部營建署（現改制為國土管理署）民國108年8月13日營署更字第1081157521號函檢附之「研商危老重建計畫涉及未登記合法建築物認定疑義會議紀錄」：「伍、會議結論：一、考量台北市政府合法建築物之認定業參本部89年4月24日台內營字第8904763號函釋合法建築物八種證明文件，並依台北市建築自治管理條例第35條規定合法建築物認定時已就建築物所有權部分加以認定，且已參照《土地登記規則》第79條第3項訂定未登記合法建築物所有權認定程序，經本次會議討論尚屬可行，故尊重台北市政府所建議方案。二、有關未登記合法建築物依危老條例申請重建計畫，其所有權認定方式乙事，因建物所有權登記及合法建築物之認定均屬地方自治事項，故建議各直轄市、縣（市）政府得參照《土地登記規則》第79條第3項或參考台北市政府建議等方式，依權責核處。」等...

文／李永然律師 　　台灣各大都市有眾多老舊房屋，而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入「高齡社會」，形成老舊房子「困老」的情況。為此政府大力推動「都市更新」，又為加速重建效果，政府於民國106年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》，該條例僅適用於「都市計畫」範圍內屋齡三十年以上的老舊合法建築物，且非「歷史建築」，還沒有建築基地最小面積的限制；所以上述門檻對於與有基地面積限制的「都更」相較要低；目前實施後就申請件數「危老」也已經比「都更」多很多。目前台灣民眾經常從媒體上看到「都更」及「危老」重建報導，不免思考自已所有的老舊房屋要何去何從？ 　　這幾年來筆者在執行律師業務過程中，常有民眾以「電話」或親自來所諮詢相關的法律問題，由這些民眾所諮詢的問題中，筆者可以理解民眾在這方面的法律知識相當欠缺。 　　其實不論參與「都更」或「危老」重建，第一個要詳細評估的就是自己的老舊房屋是要走「都更」還是「危老」的程序?面對此一問題就必須冷靜思考瞭解自己建築物的情況具備那一方面的條件，而這兩者的差別何在？這都必須要先行瞭解。 　　其次，如果決定要走「危老」重建的程序，雖然目前危老的門檻低，但如果建築基地太小，未來蓋起來的房子恐不理想。目前以台北市而言，位於大安區龍泉段有一「21坪」基地的危老，新北市樹林區也有一僅「15坪」的危老基地，台中市東區也有一「17坪」的危老基地。這些基地將來進行危老重建後，有些可能就會出現「紙片屋」，這是參與危老的地主必須有所了解的。 　　再者，決定危老，因為有些大樓、公寓住戶想要「自主危老」，基本上認為這樣可以省錢，可以不必讓合建的建商賺一手，但筆者要提醒的是「重建」涉及不少專業的問題，進行「自主危老」也要考慮自己社區住戶有無可靠、可資信任的專業人才；否則，將來還要遭遇不少困擾！ 　　最後，如果不是走「自主危老」，而是與建商進行「合建」，訂立「合建契約」也非常重要。一般合建的契約常由「建商」片面擬訂並提供；合建地主必須先考慮「建商」有無相關實績、信譽口碑；一旦做了好的抉擇，進而要進行「談判」，藉以爭取較有利的合建條件；條件議妥形成「合建契約」內容，也應好好研讀相關條款，如果自已不懂，切勿裝懂，而應請教「專業律師」，由「專業律師」為自己權益把關。例如：合建的分屋比、容積移轉、獎勵容積、建築材料、...

  《參與危老重建法律實務手冊》 免費贈閱，歡迎索取 　　2024年4月3日上午7點58分發生全台灣有感地震，芮氏規模7.2，晃得不只是土地，也晃得人心浮動。尤其在餘震不斷、全台各地陸續發生地震後，更是讓人忐忑不安。特別是居家安全，更令人憂心。諸如我家安不安全？能否耐住地震？這些疑問更是不斷地在許多人心中盤旋。「都更」或「危老」便成了屋主的選擇。 　　台灣各大都市有眾多老舊房屋，而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入「高齡社會」，形成老舊房子「困老」的情況。根據最新的資料顯示，截至2023年，台灣約有20%的房屋年齡超過三十年。此外，另有約10%的房屋被評估為危險房屋，需要進行修繕或重建。為此政府大力推動「都市更新」，又為加速重建效果，政府於民國106年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》，該條例僅適用於「都市計畫」範圍內屋齡三十年以上的老舊合法建築物，且非「歷史建築」，還沒有建築基地最小面積的限制；所以上述門檻對於與有基地面積限制的「都更」相較要低；目前實施後就申請件數「危老」也已經比「都更」多很多。 　　永然聯合法律事務所李永然律師在執行律師業務過程中，常有民眾以「電話」或親自赴所諮詢相關的法律問題，由這些民眾所諮詢的問題中，李永然律師發現民眾在這方面的法律知識相當欠缺，遂邀集永然聯合法律事務所台北所主任律師陳淑芬律師擔任主編、桃園所許淑玲律師擔任副主編，策劃《參與危老重建法律實務手冊》。同時邀請任陞建築師事務所蔡惠任建築師、景瀚不動產估價師聯合事務所賴昇鋒估價師、永然聯合法律事務所許啟龍律師、陳宜鴻律師、許淑玲律師、張雅蘋律師、林易陞律師、余悅律師、陳庭裕律師、永然地政士聯合事務所李廷鈞總經理共同執筆。本手冊內容豐富，不但說明參與危老重建必須具備法律意識以避免風險，且詳細介紹選擇危老重建的原因、條件、法律規範、可能遇到的問題及應對方式，同時還有建築師、估價師、地政士以不同觀點說明危老重建的實務案例、危老重建估價解析、危老重建稅捐優惠。 　　為了讓更多人了解危老重建，景瀚不動產估價師聯合事務所及永然法律基金會共同捐印本手冊，希望幫助更多住戶解決住宅問題。欲索取《參與危老重建法律實務手冊》的讀者，可附新台幣11元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄至「台北市中正區羅斯福路...