2026.03.04 ETtoday新聞雲雲論刊登李永然律師、永然法律基金會顧問曾春僑專文「如何認識海外不動產詐騙的徵候？」
●李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問
國人在海外投資置產可追溯至民國77年、78年間，投資公司盛行，進行吸收民間游資。當時主要以「美國」的不動產物件為主，但其實這些投資標的，很多根本是沒有價值的土地，如沼澤地、荒地等。導致許多台灣善良的投資人鎩羽而歸；近來年台灣更因面對地緣政治之風險、或資產配置、稅務規劃、子女教育，移民與退休等因素，不斷有海外不動產投資標的出現。
按海外不動產交易牽涉各國土地政策與對國外投資者監管差異，風險遠高於本土的不動產市場，自然更容易隱藏吸金與詐騙陷阱，例如「柬埔寨不動產債權」案即屬此類，凸顯此類投資並非穩賺不賠的安全選項，對於海外不動產投資，其可能面對的高風險徵候筆者藉本文分析如下，期盼善良的台灣人切勿輕易上當受騙。
保證回租與高收益承諾的陷阱
在各類海外說明會中，「保證回租」、「固定高收益」常是吸引投資人的主要訴求，業者承諾購屋後由公司以高於市場行情承租，甚至標榜即使未出租也照付租金。
此種模式看似雙贏，實則違背市場邏輯。任何不動產市場都存在各國不動產持有稅稅制變動、租金波動與空置風險，若收益顯著高於當地水準，極可能並非來自真實租賃收入，而是以後續投資者的資金填補前期承諾，此與國內日前發生之「鼎晟不動產」停車位詐騙案手法相同，投資人若僅因「實體」房地產而放下戒心，不去認知，往往正中詐騙者下懷。
零風險與保證買回的吸金套路
有些業者會宣稱兩年後可按原價，甚至誆稱未來將更高價格回購，誘使投資人誤以為該不動產沒有價格下跌風險。然而，不動產與金融商品一樣均具景氣循環與價格波動特性，凡宣稱穩賺不賠或保證回收者，已偏離資本市場邏輯。
其背後可能是一物多賣、資金挪用，或典型以新資金支付舊收益的「龐氏騙局」操作，一旦市場信心動搖，投資人往往首當其衝，更何況這些業者誰為它們的承諾進行未來會履行的保證，到頭來，往往只是個「空殼公司」。
資訊不對等 科技包裝的誤導
海外不動產投資人既對於海外投資地點的不動產登記、稅制、交易程序等規定不瞭解，且往往難以查核當地建照、使用執照、所有權狀、契據，或開發商財報，即便取得資料，也難以判斷其真偽，只能依賴仲介或相關業者說明。
部分業者可能刻意隱瞞供給過剩、施工延宕、隱藏管理費與稅費等成本，近年更透過高解析度動畫與AI技術美化建案與周邊機能，營造高度繁華假象，但實際落差極大；當投資決策建立在片面資訊與虛擬視覺效果之上，風險自然倍增。
考察團操作 情緒決策風險
不少海外不動產投資案，往往先透過免費或低價考察團吸引潛在買家，在密集行程、熱烈接待與安插內線等團體氛圍下，容易使人產生「搶購錯失」心理。
在疲勞與輸人不輸陣之群體壓力下，自然無法充分思考與查證，短時間內即被要求、催促簽約，此種善於操作「群眾情緒」之模式，讓投資人於瞬間降低理性判斷。就算回國後重新檢視風險，往往也已付出高額訂金，或簽立「商業本票」，陷入進退兩難情境。
未受監管仲介與灰色地帶風險
海外不動產仲介往往是些未依法登記或規避監理的業者，如果是這種情況，投資人將面臨更高的「法律風險」。部分業者以境外公司名義運作，責任歸屬模糊，一旦發生投資糾紛，跨境求償曠日廢時，難以找到合適可資信任的海外當地律師（何況海外律師收費不菲），投資人應事先查核業者是否合法設立、是否具備相關執業資格，以及是否曾有違規紀錄。
異常匯款方式的警訊
合法交易通常應將價金匯入開發商公司帳戶或受監管信託專戶。若是匯入個人帳戶、境外空殼公司，或透過層層轉帳規避監督，即屬「高度警訊」，甚至還有可能淪為涉嫌洗錢的困擾，所以匯款前的查核，也是重要判斷標指標之一。
親自參訪看到實體建案 不代表毫無風險
海外市場常見開發商資金斷鏈導致停工，或公共設施產權與維修責任不明等爭議。仲介多僅負責銷售，並不承擔工程與後續營運責任。若開發商倒閉或建案爛尾，投資人往往難以求償。
實體存在只是表象，制度與財務穩健才是關鍵，本文謹先說明海外不動產詐騙可能的徵候，筆者日後另外再撰文向民眾介紹相關預防之道。
原文網址：https://forum.ettoday.net/news/3126166
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作者：李永然律師
出版日期：2024/06/五版
書號：1F21-3
定價：400元
生活離不開柴、米、油、鹽，一如現代人無從避免爭端與法律。刑法、刑事訴訟法，是保障你我人身自由、健康、生命、財產的兩大「護法」，面對犯罪問題，打起刑事官司，從接受檢調偵查、找律師，到撰寫狀紙、上法庭辯論、審理、不服上訴、聲請易科罰金、緩刑、假釋……，一長串的訴訟程序，該如何沉著以對，才不會喪失應有的權益？本書依序分成「常見犯罪」、「偵查」、「自訴與審理」、「上訴」、「再審與非常上訴」、「執行」六大篇，以易學易懂的文字和狀例，教您一次上手，面對刑事官司不驚慌！
主編：李永然、吳光陸
作者：李永然、吳光陸、周家寅、孫慧敏、王國棟、鄧又輔、許啟龍
出版日期：2024/08 八版
書號：1H09-4
定價：1600元
向法院請求處理事務，往往須以「書狀」來表達。這些書狀的撰擬關涉當事人之權益甚鉅，倘措詞稍有不當，嚴重者會影響訴訟勝負之結果；輕微者亦將鬧出極大的笑話。所以書狀的撰擬必須慎重臨之。
書狀既然如此重要，其撰寫的方式及其內容的決定，當須加以研求。本書共分五篇，除民事、刑事、行政法等書狀分別於第二、三、四篇蒐遍各類狀例詳述外，於第一篇闡述法院有關知識及書狀的種類、構成、內容、遞送等，並對撰狀的要領，列舉實例，分析甚詳。更為可貴的是另闢第五篇，就日常涉訟最多的十種事例，按訴訟的流程，列舉各階段所需之狀例，不但簡明實用，而且可使讀者明悉各種涉訟事例的處理流程。
作者：李永然、陳銘壎合著
書號：2O01-2
定價：280元
執業律師在接觸刑事上訴第三審時，都經歷過戰戰兢兢的心情，因為第三審代表其中的法律爭議已在檢察署與法院間千百迴轉，此時要撰寫一份好的「上訴理由書」，得費一番苦思與煎熬。本書先將刑事第三審上訴理由中所謂的違背法令，做一概要性的說明，同時摘引最高法院的相關判決、判例，以及該院對於判決有無違背法令審查原則等供為參考；同時摭拾實際案例數則，將該等案例的部分上訴理由書狀及最高法院的判決全文等予以援引，是最佳撰狀參考用書。
作者：蘇南桓著
書號：2B18
定價：320元
人世雜遝，縱以敦厚、誠信獨善其身，亦難保沒有暴戾、欺詐、栽贓等禍事臨頭，一旦沾惹刑事官非，或遭檢警人員無故搜索、扣押、羈留……之對待，你該如何證明一身清白？爭取應有權益？
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