2024年11月出刊幸運雜誌174期，專文報導「都市更新，讓老屋重生，再現城市生命力！——專業律師群撰文帶你全面認識「都市更新」」

 文／張則君

　　多年前，曾有媒體調查過外國人士對於台灣的印象，在他們眼中，台灣是個美麗的寶島，有著方便的交通、美味的食物及友善的民眾，但大城市中老舊房屋林立，雜亂無章的市容，卻讓他們不敢相信這是屬於國際級的都市，這種現象確實令台灣人感到汗顏。因此改善老舊市容、提升都市機能，達成都市更新的腳步已刻不容緩，不論是政府、建商、地主及居民，都需要對於現行《都市更新條例》等相關法規有一定的了解，共同推動城市老屋重建，建構我國城市新風貌，重現美麗的市容景觀！

　　許多來台的外國人士在提及對台灣的印象時，總免不了「建築物雜亂又老舊」一項，可見台灣面臨房屋老舊的問題已十分嚴重，根據內政部不動產資訊平台資料顯示，今年（民國113年）第二季，全台住宅平均屋齡為33年，屋齡30年以上的房子超過500萬戶，比例達到五成以上，其中又以台北市30年以上的房子占超過72%居冠，顯示大部分的民眾都住在老舊的房子裡，老舊房屋的佔比率過高，不僅影響市容觀瞻，也造成都市機能低下，尤其台灣地震頻繁，老屋更潛藏著居住安全的問題，因此，都市更新的議題已不容忽視。

都更三法上路，盼加速台灣都更速度

　　政府也意識到都市更新的重要，都更三法，包括：《都市更新條例》、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》及《國家住宅及都市更新中心設置條例》都已完成立法及修法，目的即希望藉由完善的法律規範，一改目前台灣老屋林立的現象。然而，許多民眾對於都更心中仍有許多疑慮，例如：地主意見多，整合不易；居民對於居住權益、財產分配等問題，加上資訊的不對等、外部環境變數，使得台灣都更速度如牛步般進行，即便政府近年來積極推動都市更新，推出多項優惠政策，以鼓勵民眾參與，但效果不張，未來仍需面臨不少挑戰。

　　在近二十餘年，曾經參與不少都市更新、老舊房屋重建法律程序的永然聯合法律事務所所長李永然律師語重心長的表示：「台灣位處地震帶，往往地震來襲就會造成許多老屋坍塌，危及民眾的生命安全；加上現在台灣社會面臨高齡化，許多沒有電梯的老宅對於長者上下樓梯苦不堪言，也形成『困老』的現象產生，因此，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質的『都市更新』已迫在眉睫。民眾對於都市更新不要存有負面的刻板印象，而是要敞開心胸，多去接觸，才能真正了解都更的義意。」

李永然律師提供參與都更重建民眾必讀六項重點

　　許多民眾提到都更，常因為法規複雜難懂而卻步，甚至在資訊不對等的狀況下，受到有心人士的欺騙或誤導，加劇雙方的不信任，使得都更困難重重，因此，李永然律師建議所有權人在參與都市更新重建時，應先有以下六點認識：
　　一、瞭解「都市更新單元」、「都市更新重建計劃」、「權利變換計劃」等；
　　二、「都市更新重建」不同於「危險老舊房屋重建」；前者主要是採取「多數決方式辦理」；
　　三、都市更新重建後的分配，主要是以「價值」做為分配的基礎；
　　四、瞭解「自主都更」、「委託實施」、「協議合建」、「權利變換」的程序、條件、風險；
　　五、認清自己所居住的社區如要進行重建，究竟存在哪些問題點，例如：頂樓增建、合法建物違章補償、店面、或者相關產權有無糾紛……等；
　　六、評估採用的方式，是否成立「更新會」或委託「實施者」……等；同時如果委託實施，還要了解「協議合建」、「權利變換」的選擇。

　　這六點只是對於參與都更重建前最基本的認識，事前做足功課，才不會在面對都更進行時捲入糾紛與煩惱之中，也能更加保護自身的權益。

　　為了獎勵都市更新，政府對於持有及移轉的稅捐，都有優惠減免的規定。永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士也特別提到：都市更新對於所有權人的稅賦「減免」與「優惠」，主要分為兩大部分，一個部分是持有稅，即房屋、地價稅的部分；另一部分則是所有權移轉時的「契稅」跟「土地增值稅」，民眾在進行都更時也可以多加以了解相關稅賦有哪些減免及優惠，並善加利用。

永然關係企業攜手全面推廣都更法律知識

　　李永然律師多年來積極推廣「都市更新」法律知識，除了撰寫相關法律文章外，也時常進行有關都更的法律演講，更透過永然文化出版都市更新相關書籍，包括：《都市更新法規實用1：解構都市更新》、《都市更新法規實用2：市地重劃與徵收》、《都市更新實務專授全輯》等……等圖書，民國112年全新修訂《投入都更，你準備好了嗎？》一書，由作者多位律師從法律實務切入，自制度面，到自辦都市更新的方式、實施流程、注意事項、選屋分配、疑難解決等全面剖析，深受讀者的支持與喜愛。

　　此外，永然法律研究中心也開立許多有關都更法律的實務課程，由業界精英擔任講師傳授專業知識。永然法律基金會則由公益面出發，利用捐印《危老及都市更新法律實務手冊》、《危老都更重建權益保障手冊》等法律手冊，免費贈閱民眾以傳遞相關法律知識，這些作為無非是想藉此讓民眾了解到「都市更新」與一個城市的發展及人民的居住權益息息相關，不要因為媒體的惡意報導將其污名化，而造成都市發展停滯不前，也讓民眾居住安全受到影響。

　　此次，由台灣安可企業管理顧問公司捐印、永然法律基金會、永然聯合法律事務所共同策劃的《參與都市更新重建權益保障手冊》，是由永然聯合法律事務所台北所陳淑芬主任律師擔任主編、桃園所許淑玲律師擔任副主編，邀請永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所包括：李永然、黃斐旻、彭郁欣、吳任偉、黃介南、劉和鑫、鄭元翔、及郭佩宜等優秀律師群、永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士及李永然律師之友人賴昇鋒估價師共同執筆，內容涵蓋：民眾參與都市更新重建務必瞭解法律相關規定、都更應該找建商還是自己來、地主參與都更，應該與建商簽定合建契約好？還是選擇權利變換較好、都市更新重建可以爭取哪些「容積獎勵」、都更眉角多──權變估價知多少？、都市更新對於所有權人的「稅賦」減免及獎勵規定有哪些？……等文章，提供民眾對於都市更新全面性的認識。

　　欲索取《參與都市更新重建權益保障手冊》的讀者，可附新台幣11元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄至「台北市中正區羅斯福路二段9號7樓，永然法律基金會收」即可，索取網址：http://book.law119.com.tw/。

推展都更，盼台灣都市重現新生

　　李永然律師最後表示：「我國《憲法》和《世界人權宣言》都有提及「居住權」是基本人權，須獲得保障，因此政府有責任提供人民安全的居住環境。台灣目前房屋逐漸老化的問題嚴重，所帶來的居住危險也因而倍增，都市更新已刻不容緩，面對『大都更時代』的來臨，政府與民間應積極配合，在完善的法律規範之下，為加速台灣都市機能的復甦及改善居住環境品質共同努力，一改目前台灣老屋林立的現象，讓我國的都會區能重現新生命，人民才能享有安全且安心的居住環境。」

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《參與都市更新重建權益保障手冊》歡迎索取

　　改善老舊市容、提升都市機能，達成都市更新的腳步已刻不容緩，不論是政府、建商、地主及居民，都需要對於現行《都市更新條例》等相關法規有一定的了解。為此，曾經參與不少都市更新法律程序的永然聯合法律事務所所長李永然律師集合永然法律基金會、永然聯合法律事務所共同策劃《參與都市更新重建權益保障手冊》，並且由永然聯合法律事務所台北所陳淑芬主任律師擔任主編、桃園所許淑玲律師擔任副主編，邀請永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所包括：李永然、黃斐旻、彭郁欣、吳任偉、黃介南、劉和鑫、鄭元翔及郭佩宜等優秀律師群、永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士及李永然律師之友人賴昇鋒估價師共同執筆，內容涵蓋：民眾參與都市更新重建務必瞭解法律相關規定、都更應該找建商還是自己來、地主參與都更，應該與建商簽定合建契約好？還是選擇權利變換較好、都市更新重建可以爭取哪些「容積獎勵」、都更眉角多──權變估價知多少？、都市更新對於所有權人的「稅賦」減免及獎勵規定有哪些？……等文章，提供民眾對於都市更新全面性的認識。本手冊由台灣安可企業管理顧問公司捐印，提供讀者免費索取。

　　欲索取《參與都市更新重建權益保障手冊》的讀者，可附新台幣11元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄至「台北市中正區羅斯福路二段9號7樓，永然法律基金會收」即可。