永遠自然 ─ 李永然律師部落格

　　民國102年4月29日永然聯合法律事務所李永然律師及陳曉祺律師前往台中市議會參加協調會，代表水湳經貿園區南側地主對於本區段徵收之抵價地分配比例過低乙事提出陳情，並與台中市政府官員進行協調。會中陳情要點如下： 　　一、區段徵收計畫書中明顯低估開發完成後之地價，導致臺中市政府取得實際價值遠高於開發成本之土地，損害地主權益以獲取鉅額利潤。 　　二、抵價地比例40%之結果，將使臺中市政府違法獲取暴利，故應予提高抵價地比例始符保障人民財產權之意旨。 　　三、區段徵收計畫書雖已報請內政部核准，然其內容顯有錯誤及不合理之違法情事，臺中市政府本應主動提出更正計畫內容，豈有因已報內政部核准即不能再為變更，必須將錯就錯之理？ 　　四、更正區段徵收計畫書中錯誤之財務規劃內容而還地於民，乃為依法行政之合法、正當行為，並無圖利之嫌。反而是臺中市徵收地主之土地後賤價出售予私立學校，才是圖利私人之犯罪行為。 　　五、主要訴求： 　　(一)區段徵收抵價地分配之計算方式應依權利價值比例計算始為合理。 　　(二)至少應將抵價地比例調整為《土地徵收條例》第39條所定之50%原則。 　　會中邀集多位議員、律師、法學教授及數十名地主，與台中市政府及內政部官員代表進行對談，期望能為水湳經貿園區之地主爭取合理、合法之保障。

    　 根據民國 102 年 4 月 28 日經濟日報 A4 版記者葉小慧、 A2 版記者徐筱嵐、楊文琪的報導，針對都市更新爭議不斷，司法院大法官會議於民國 102 年 4 月 26 日作出釋字 709 號解釋案，案中提到現行十分之一同意戶就可以申請都更的比率太低、主管機關未設置適當審議組織及未將都更計劃資訊送達及公開舉辦聽證會等三個條文，違反《憲法》保障的人民財產權及居住自由，與正當行政程序不符。     　 大法官並且宣告《都市更新條例》第 10 條第 1 項、第 2 項及第 19 條第 3 項前段的規定，一年內應該檢討修法，逾期則失效，對於先前的爭議，則無法溯及既往。內政部則表示大法官指出的三項違憲部分，日前已經提修法將門檻提高至十分之三，將加強與立法院溝通在一年內通過避免都更停擺。     　 對此台北市副市長張金鶚別表示，《都更條例》違憲的三條文均在「都更事業概要」階段，過去這個階段沒有審議機制，只辦理公聽會，同意比例只要十分之一，將來若超過一年未完成，進行中的都更案勢必造成影響目前台北市有三百多件都更案正在申請事業計畫，另外有八、九十件正在準備報和都更事業計畫，總計台北市約有四百件都更案將受到影響。建議將來內政部修法與大法官釋憲解釋方向一致，比率調高後，有誠意的建商搞不好更容易取得共識，也可以打破僵局避免不斷訴訟造成社會成本的增加。     　 筆者則認為，台北市的老公寓多半有三、四十年以上屋齡，若不加速都市更新，將來若發生地震恐怕損失慘重，先前文林苑的爭議，加上本次大法官會議又宣告違憲，使得本來就不容易的都市更新更是雪上加霜，希望內政部可以趕快研擬新的《都更條例》，並且針對「釘子戶」的問題去做一個解套的方案，否則繼續空轉下去，台北市都市更新將只有失敗一途。     　 永然聯合法律事務所李永然律師也認為對台北市而言，都市更新是改變風貌的重要解藥；《都市更新條例》條文固然要合憲，但也不能太保守；否則業者不敢、不願擔任「實施者」；「公辦都更」政府又無能為力，對台北市這一代表台灣的國際城市發展，令人堪憂。

2013年4月25日上午，上海市靜安區由靜安區委副書記韓強男率領一行8人參訪團前往台北市中正區公所拜會交流，隨後我以兩岸經貿交流權益促進會名譽理事長身分和理事黃介南律師、監事陳宜鴻律師、秘書長張菁雯等人假台北市銀翼餐廳與上海市靜安區參訪團進行餐敍。 靜安區參訪團成員包括台辦主任隋軍、衛生局黨工委書記謝咏、南京西路街道黨工委書記鄭維琴、旅遊局黨組書記王建忠、工商靜安分局黨委書記任網銀、靜安區委組織部副部長邵駿、靜安區委辦公室秘書科副科長鄭旋等人。 餐敍中，雙方交流相當熱烈，同時我也代表 兩岸經貿交流權益促進會 致贈各位貴賓阿里山烏龍茶並合影留念，盼能為貴賓此行留下美好回憶！

　 根據民國 102 年 4 月 22 日自由時報 A14 版記者郭安家的報導，南港仁愛國宅的都更案完工後，成為「納美社區」，但有住戶投訴家中約兩坪的「廚房」，竟然是「機房」，並且無法拓寬改建，共同實施者「中國建築經理有限公司」違反《建築技術規則》，以免記容積的機房取代居家空間。     　 住戶黃慶林表示，他在購買此一社區後打算打掉廚房牆壁擴充空間，不料遭到工程師提醒依據建築設計圖該廚房為機房，必須先恢復「機房」模樣才能申請施工，而由於機房不能做其他使用，等於是變成黃慶林必須違規使用，於是他憤而拒絕交屋。     　 建管處則表示，目前住三 225 容積率上限，另有 15% 的梯廳、機電設備等免計容積項目，過去建商將居家使用計入機房，為避免鑽法律漏洞，內政部營建署 101 年已經修改《建築技術規則》，並規定專有機電設備空間要「計入容積」。     　 筆者認為，購屋爭議往往各說各話，二次施工和違規使用等等也是建商常見的銷售手法，但消費者無論購買預售屋或是新成屋，一定要仔細研究建造執照、使用執照相關圖面，以免日後涉及違法而滋生爭議。     　 永然聯合法律事務所李永然律師認為購買房子，一定要注意建物使用的「合法性」，因建築物的建造受《建築法》及《建築技術規則》的規範，且政府執法力度愈來愈強。如果取得「使用執照」後，有變更的需要，也必須「合法申請變更」，這樣才不會構成違法的「二次施工」而遭到《建築法》相關規定的處罰！

　　根據民國 102 年 4 月 16 日經濟日報記者麥育瑋的報導，財政部國有財產局於 102 年 4 月 15 日推出精華區大面積的土地地上權案， 11 宗土地面積合計 3.27 公頃，公告土地現值總值達 23 億元。     　 根據國有財產署邊子樹副署長表示，這 11 宗土地裡面，以台北市的三塊土地最為吸睛，尤其是位於台北市長春路與龍江路口，屬於「第二種商業區」的土地，面積有 382 坪，並且鄰近捷運南京東路站，深具有商業效益。     　 據了解該土地容積率高達 630% ，如再移入容積，最高可達 710% ，國有財產署對於這塊地的標出有相當信心。此外位於中正區 176 坪的土地，面臨 40 公尺寬的台北市羅斯福路二段，距離中正紀念堂、古亭站也只有 5 分鐘路程，生活機能相當完善。另外一宗則是台北市中正區銅山街旁距離善導寺捷運站約 10 分鐘路程的土地，約有 254 坪。     　 除了「台北市」以外，國產署也釋出中、南部級離島 ( 金門縣 166 坪土地 ) 的地上權土地，包括高雄、屏東、南投、彰化、台南和金門，全部以設定 50 年地上權的方式公開招標，將於 102 年 4 月 23 日公告、 5 月 28 日開標，地上權權利金底價比照去年為市價三至五成，地租年息率 3.5% 。     　 筆者認為，這三筆土地由於台北市龍江路與長春路口交通方便有捷運經過，又位於商業區，土地方正面積大，相當值得關注。此外台北市銅山街旁的土地，於台大法學院附近，當地環境相當清幽，雖然面積 200 多坪不算大，但若推出學生出租宿舍等產品，也應該頗受歡迎。     　 永然聯合法律事務所李永然律師對於近年來國有財產署不斷地以設定地上權的方式，開發國有土地，相當肯定；但對於地上權的融資及地上權土地分割，倘能更加靈活時，對於投資開發者，將更具吸引力。另外，「地上權」運用的機會已多於往昔，此方面的法律案件，值得律師界注意！

　　　　　　　　　 　　李永然律師長期關注台商問題，為台商爭取權益，因此自行政院大陸委員會成立台商張老師至今，履獲聘為台商張老師，希望藉由李律師的法律專業，為台商謀取更多福祉及維護其權益。

2013年4月24日中午12時由夏雁峰為忠美扶輪社的成立舉行籌備會。 忠誠社的李永然、李金濤、梁敦第、潘忠陽等人均出席，預計於6月14日晚上授證！