仲霖國際地產21世紀內湖AIT店房產徐志凱顧問於「永然新訊」第十七期發表專文「現況格局圖在不動產買賣中的重要性」
文◎徐志凱顧問 「現況格局圖」不只是平面圖 現況格局圖在不動產買賣交易過程中,似乎是「房子的平面圖」,但實際上它是不動產買賣過程中的重要文件之一。土地建物謄本可以確認權狀登記面積,現況格局圖則是標示房屋使用現況,分辨哪些空間位置是屬於權狀登記範圍之內,哪些是與權狀登記不符的違建。 買方最需要確認的,是「實際使用現況」 對買方來說,格局圖最大的價值,不只是看幾房幾廳,而是確認「現在實際如何使用」。例如有些房子原始格局是兩房,但現況是未經許可隔成四間套房出租;有些房子陽台外推後,看起來室內變大,但實際上屬於違建。甚或是樓層高度挑高加蓋夾層增加使用面積,或是室內挑空加蓋樓板增加使用面積等情形,都是在不動產買賣過程中需要如實揭露的資訊。 常見違建與違規使用型態 實際案例上我們最常見的,就是陽台外推加窗、天井加蓋成室內使用,又或是防火間隔占用加蓋;一樓的房子最容易見到的,就是法定空地加蓋,或是平台空間外推成室內空間使用,甚至騎樓空間納為室內停車空間或客廳使用。 消防與安全問題不可忽視 以筆者實際居住過的房子為案例,曾經遇過消防排煙室納入室內使用,造成消防安檢無法通過;還有當層機房空間裝潢成房間違規使用。所以買方看屋時,務必要請賣方或仲介把不動產說明書內容與現況作比對說明,才不致衍生後續交易糾紛。 賣方應主動揭露現況問題 對賣方來說,格局圖最大的功能,是「先講清楚」,避免事後被認為故意隱瞞。所以如前所舉例的違建樣貌,賣方都需要事先說明;另外像是隔間牆位置有改、增建衛浴或衛浴改位置、室內加蓋夾層、挑空位置加蓋樓板等等二次施工行為,也都應誠實揭露。因為新所有權人需概括承受,先講清楚,可以減少日後衍生爭議的情形。 隱瞞現況,可能衍生賠償責任 常見案例是屋主把陽台外推多年,也一直正常使用,但銷售時完全沒提。買方入住後被檢舉拆除,反過來要求賣方賠償裝潢損失,最後法院認定賣方未充分揭露,必須負擔部分賠償責任。所以現在越專業的賣方,反而越願意把現況講清楚。因為隱瞞問題,不一定比較好賣,反而容易讓交易在未來衍生不必要的糾紛。 仲介更需要善用現況格局圖自保 而對仲介來說,現況格局圖的重要性更高。因為它不只是不動產說明書內的資料,更是「保護自己」的重要文件。如果標的物有違建或占用情形而沒有調查清楚及告知,買方事後認為被誤導,仲介很可能被投訴,甚至要負連帶賠償...