2026.04.10李永然律師於遠雄房地產官網「專家觀點」專欄發表文章《永然法律不動產專欄：律師教你防房產詐騙：善用地政三寶》

 

文◎永然聯合法律事務所 李永然律師

　　台灣近年來「詐騙金錢」的案件層出不窮，詐團業已產業化，而且「創新」能力十足，詐騙手法不斷翻新，令民眾防不勝防，連政府機關相關部門的打詐也有力不從心的感覺，目前已令民眾仍無法享有「免於受詐騙的自由」。

房產詐騙新趨勢：從騙錢轉向「騙房子」

👉 為什麼現在詐騙集團開始鎖定不動產？

　　又詐團現在詐騙的目標，已經從單純的「金錢」，轉向頗具價值的「不動產」，不動產詐欺即近年「台版地面師案」已顯示其手法朝向專業化、組織化、精緻化與產業化發展，未來相似案件恐將反覆發生。在此趨勢下，對在台灣擁有房屋、土地等不動產的民眾而言，防止不動產被詐騙的務實之道應在於將防線提前。筆者擬藉本文提供一些防止不動產遭人詐騙的方法。

租客偽造本票，屋主竟慘遭「法拍」

👉 租客如何盜賣房東的房子？

　　首先因國內有些房屋所有權人將房子出租，房東的戶籍仍留在「出租的房屋」內，承租人居然運用偽造「商業本票」、借據或冒充房屋所有權人，再加上「偽造」文件的手段，進行詐騙，再將「商業本票」向法院聲請本票裁定准予強制執行（《票據法》第123條）（註1）或向法院聲請「支付命令」（《民事訴訟法》第508條）(註2)，待民事支付命令確定，再進行強制執行(《強制執行法》第4條)，出租人的房子就在出租人不知不覺中，因而被法院強制執行拍賣，詐團取得拍定款項後就逃之夭夭，出租人待失去房子所有權後才驚覺。

「地政防詐三寶」：建立房產預警機制

　　為此內政部要求地政事務所推出「地政防詐三寶」便民服務；「地政防詐三寶」，其乃指內政部近年推動的三項便民防詐措施，即「第二類謄本住址隱匿」、「地籍異動即時通」、「指定送達處所」。其共同目的在於：降低「個人資料」被利用的風險、提高權利異動的可見度、並確保重要通知能確實送達。

　　其次，針對上述「地政防詐三寶」，以下特別介紹「(1)地籍異動即時通及(2)指定送達處所」。現分述之如下：

👉 如何保護不動產不被盜賣？

　　(1)「地籍異動即時通」：

　　「地籍異動即時通」是內政部自民國105年10月31日推動的免費預警服務，旨在協助民眾即時掌握名下「不動產登記」的變動情形。

　　不動產所有權人申辦此項服務後，名下土地或建物如有申請買賣、拍賣、抵押權設定、書狀補給、查封、假扣押、判決／調解／和解移轉…等異動時，系統會於「收件」及「異動完成時」，主動以簡訊或電子郵件通知，使所有權人得以及早察覺非本人申請的異動，及時查證處置，降低遭冒名移轉或設定負擔的風險，發揮已遭鎖定之不動產變動過程中的防詐效果。

　　(2)「指定送達處所」：

　　不動產所有權人的登記住址，原則上是以「戶籍地」為準，然「戶籍地」未必即為本人實際居住或可即時收受文件的處所。此一落差，不僅可能使所有權人無法即時掌握地政機關的通知（如補發權狀公告通知、案件補正通知…等），進而錯失查證、補正或主張權利之時機。

　　此外，「戶籍地」與「實際居住地」不一致，也可能成為詐騙集團利用的漏洞。例如：實務上曾有詐騙集團假冒租客向房東承租房屋，再偽造房東名義簽發「本票」，並持以向法院聲請「本票准予強制執行裁定」。由於房東未實際居住於「戶籍地」，致未能即時收受法院文書；詐騙集團遂據此進一步聲請強制執行拍賣不動產，等到房東察覺異狀時，為時已晚。由此可見，對於未實際居住於戶籍地的民眾而言，能否即時收受政府機關的相關通知，對其財產權益保障影響甚鉅。有鑑於此，內政部訂定《土地登記機關受理指定送達處所申請作業要點》，自民國113年11月1日起受理民眾申辦「指定送達處所」，使登記機關得將相關公文通知優先寄送至申請人指定之國內門牌地址。

假都更真詐財：小心仲介與信託陷阱

👉 都更與危老重建有哪些常見詐騙手法？

　　再者，不動產詐騙如前所述，手法不斷翻新，有些詐團成員還會去參加仲介營業員的訓練，取得入行資格，進而前往房仲公司去應徵，再利用成為仲介公司內部人的身分，取得客戶委託出貸不動產的相關資訊或文件，並運用偽造所有權狀或身份證件的手段，進行詐騙。

　　又現在「都更」、「危老」相當夯，有些詐團還會假借為老舊社區、公寓的區分所有權人進行「自主都更」或「自主危老」，但實際上這些詐團人員只懂些話術，而實際上並無能力為客戶進行都更、危老法律程序的進行。詐團施用詐術取得區分所有權人的信任，進而把區分所有權人的不動產進行「信託」，並進行抵押貸款，取得款項後也逃逸無跡或擺爛，導致民眾受害。

律師總結：預防重於治療的不二法門

👉 都更與危老重建有哪些常見詐騙手法？

　　上述不動產詐騙手法，如果民眾懂得運用「地政三寶」，或不論委託交易房地產或進行都更、危老時，能找殷實可靠專業的「房屋仲介」或「建設公司」，另外可同時委任「專業誠信」的律師，必可使自己受詐騙的風險大大降低。總而言之，「凡事豫則立，不豫則廢」，預防重於治療，民眾務必要念茲在茲，這才是保障自己「不動產」財產的不二法門。

註1、《票據法》第123條規定：執票人向本票發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強制執行。

註2、《民事訴訟法》第508條規定：債權人之請求，以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者，得聲請法院依督促程序發支付命令。支付命令之聲請與處理，得視電腦或其他科技設備發展狀況，使用其設備為之。其辦法，由司法院定之。

文章連結：律師教你防房產詐騙：善用地政三寶 | 永然法律不動產專欄

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