永遠自然 ─ 李永然律師部落格

 撰文：永然聯合法律事務所 李永然律師 夫妻共同買房，要登記一人「單獨所有」還是「共同持有」？ 👉夫妻共同出資買房，如果只登記在老公或老婆名下會有風險嗎？ 　　現代不少夫妻在結婚後仍上班工作，因而都有工作收入，兩人也共同分擔家庭開銷；為了解決住的問題也會規劃購買房屋。不過，對多數受薪家庭而言，要由夫妻任一方獨自負擔購屋款項、頭期款及貸款，在「高房價」的時代並不容易，因此目前常見夫妻合資購屋的情形。無論是購買預售屋並按期繳納工程款，或購買成屋後合力負擔自備款及銀行貸款，這都是常見的購屋方式。然而，夫妻如共同出資購屋時，房屋產權究竟應登記在其中「一人」名下「單獨所有」，還是由雙方「共同持有」；如登記為一人單獨所有，則涉及房屋權利歸屬的認定，這也常常於夫妻日後感情生變或「婚變」，而成為爭議所在。 夫妻共同買房可選擇單獨登記或共同持有 👉夫妻買房共同持有一定要一人一半嗎？持分比例可以自訂嗎？ 　　依我國現行法律，不動產所有權原則上以「登記」為認定基準（《民法》第758條），亦即房屋登記在誰名下，法律上通常即先認定該房屋就屬於該「登記名義人」所有，此不因夫妻財產制是採「法定財產制」或「分別財產制」而有所不同。是以，夫妻買房時，若選擇將房屋登記在其中一人名下單獨所有，另一方雖有實際出資，日後如發生爭議，在法律上並不當然可以主張其對該房屋享有所有權。 　　如果夫妻共同出資購屋，選擇由雙方登記成為「共有」時，並依實際出資比例，而約定雙方登記持分比例。例如：若丈夫負擔購屋款三分之二，妻子負擔三分之一，即可登記為丈夫共有持分三分之二、妻子共有持分三分之一；未來貸款本息的負擔，也可按相同比例分攤。當然，若雙方另有共識，即使其中一方雖出資較多，但願讓對方擁有較多持分產權，也可約定各持分二分之一。換言之，夫妻買房的產權登記，並不是只能在「一人名下」與「平均共有」之間二選一，而可依雙方真實意思及實際出資情形，彈性約定夫妻雙方共同認為適合的登記方式。 若僅登記為一人所有，宜事先簽立「借名登記契約書」 👉為了貸款優惠將房屋登記在配偶名下，要如何保障權益？ 　　不過，實務上常有另一種情形，即夫妻雖共同出資購屋，卻基於貸款條件、利率優惠等考量，而決定由丈夫或妻子其中一方出面登記並辦理貸款。在此情形下，若另一方有實際出資，卻未列為登記名義人，為避免日後發生爭議或保障權益起見，則宜事先成立「...

  文◎永然聯合法律事務所 李永然律師 　　台灣近年來「詐騙金錢」的案件層出不窮，詐團業已產業化，而且「創新」能力十足，詐騙手法不斷翻新，令民眾防不勝防，連政府機關相關部門的打詐也有力不從心的感覺，目前已令民眾仍無法享有「免於受詐騙的自由」。 房產詐騙新趨勢：從騙錢轉向「騙房子」 👉 為什麼現在詐騙集團開始鎖定不動產？ 　　又詐團現在詐騙的目標，已經從單純的「金錢」，轉向頗具價值的「不動產」，不動產詐欺即近年「台版地面師案」已顯示其手法朝向專業化、組織化、精緻化與產業化發展，未來相似案件恐將反覆發生。在此趨勢下，對在台灣擁有房屋、土地等不動產的民眾而言，防止不動產被詐騙的務實之道應在於將防線提前。筆者擬藉本文提供一些防止不動產遭人詐騙的方法。 租客偽造本票，屋主竟慘遭「法拍」 👉 租客如何盜賣房東的房子？ 　　首先因國內有些房屋所有權人將房子出租，房東的戶籍仍留在「出租的房屋」內，承租人居然運用偽造「商業本票」、借據或冒充房屋所有權人，再加上「偽造」文件的手段，進行詐騙，再將「商業本票」向法院聲請本票裁定准予強制執行（《票據法》第123條）（註1）或向法院聲請「支付命令」（《民事訴訟法》第508條）(註2)，待民事支付命令確定，再進行強制執行(《強制執行法》第4條)，出租人的房子就在出租人不知不覺中，因而被法院強制執行拍賣，詐團取得拍定款項後就逃之夭夭，出租人待失去房子所有權後才驚覺。 「地政防詐三寶」：建立房產預警機制 　　為此內政部要求地政事務所推出「地政防詐三寶」便民服務；「地政防詐三寶」，其乃指內政部近年推動的三項便民防詐措施，即「第二類謄本住址隱匿」、「地籍異動即時通」、「指定送達處所」。其共同目的在於：降低「個人資料」被利用的風險、提高權利異動的可見度、並確保重要通知能確實送達。 　　其次，針對上述「地政防詐三寶」，以下特別介紹「(1)地籍異動即時通及(2)指定送達處所」。現分述之如下： 👉 如何保護不動產不被盜賣？ 　　(1)「地籍異動即時通」： 　　「地籍異動即時通」是內政部自民國105年10月31日推動的免費預警服務，旨在協助民眾即時掌握名下「不動產登記」的變動情形。 　　不動產所有權人申辦此項服務後，名下土地或建物如有申請買賣、拍賣、抵押權設定、書狀補給、查封、假扣押、判決／調解／和解移轉…等異動時，系統會於「收件」及「異動完成時」...

  文◎陳宜鴻主任律師 預售屋買賣契約中交屋保留款的約定 　　於預售屋買賣契約中，買方有權於自備款部分保留「房地總價百分之五」作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付（《預售屋定型化買賣契約應記載及不得記載事項》第13條第2項）。由於預售屋買賣雙方在驗收時，賣方應提供驗收單，如果發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕，為了督促賣方能儘速修繕房屋的瑕疵，所以預售屋的買方可以保留「房地總價」5％作為「交屋保留款」。以房地總價新台幣2,000萬元為例，預售屋的買方可以於自備款部分主張保留5％，也就是新台幣100萬元作為交屋保留款，於賣方完成修繕並經雙方複驗合格後再支付。 交屋保留款如低於房地總價5％時，購屋消費者是否可以主張解除契約或酌減違約金？ 　　例如，在預售屋買賣契約之附件「房地暨停車位付款明細表」中，若僅保留「2％」作為交屋保留款，則可能違反《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項第13條第2項有關「交屋保留款5％」之規定。然而，若購屋消費者本身亦有違約情形，例如：未依約支付分期的買賣價金，則依據《消費者保護法》第17條第4項規定，買方僅得主張該交屋保留款之條款約定無效，但不得以此作為解除預售屋買賣契約的理由，另針對買方未履行付款義務所致之違約情形，而遭賣方主張沒收已付價金時，買方亦不得以交屋保留款不足的理由，向法院請求酌減違約金。 預售屋買賣契約中關於交屋保留款常見的錯誤約定類型 　　（一）交屋保留款應為「房地」總價 5%變成約定「房屋」總價 5%或「5萬元」。 　　（二）未約定交屋保留款。 　　（三）交屋保留款低於房地總價5%（包含尾數無條件捨去導致不足 5%）。 　　（四）預售屋買賣契約交屋保留款為房地總價5%，但買賣契約附件的付款明細表訂明交屋保留款低於房地總價5%。 　　（五）買方有權於「自備款」部分保留房地總價 5%作為交屋保留款，變成於「貸款」部分約定交屋保留款。 　　（六）利用「個別磋商條款」降低交屋保留款數額。 預售屋的建設設備可否約定使用同級品？ 　　預售屋的施工標準，悉依主管機關核准的工程圖樣、說明書及預售屋買賣契約附件所列的建材設備表所載內容施工，依據《預售屋定型化買賣契約應記載及不得記載事項》第11條第1項規定，賣方不得以「同級品」的名義變更建材設備，或以附件所列舉品牌以外的產品替代。 　　惟在符合下列要件之...

  本集影片中，探討如何選擇優良的預售屋建商，以降低交易風險，購買預售屋是一項重大決定，找到好的建商至關重要。 提供四個實用方法，包括查詢建商的公司登記資訊、善用網路搜尋引擎、洽詢房地產專業人士，以及查看建商過往的建案實績，透過這些方法，消費者能更有效地評估建商的信譽與實力，確保購屋過程順利無憂。想了解更多，請觀看影片！ 文章連結： 永然法律不動產專欄：購買預售屋如何選擇好的建商？(下集)

  李永然律師接受遠雄房地產【永然法律不動產專欄】之邀，談「購買預售屋如何選擇好的建商？(上)」 在台灣購買預售屋時，風險防範至關重要！ 選擇信譽良好的建商是關鍵，應注意以下六項條件： 　✅使用優質材料 　✅遵守法令 　✅善待消費者 　✅重視公共設施 　✅提供保固 　✅良好的財務能力 了解這些要素能有效降低交易糾紛，保障自身權益，讓購屋過程更安心！

撰文：永然聯合法律事務所所長 李永然律師 預售屋交易防範風險有方法 　　預售屋因為付款方式靈活、自備款壓力相對較輕，加上房屋規劃新穎且具潛在增值空間等優點，特別受到首購族群、年輕家庭及投資客的青睞。大部分消費者通常都是透過精美的「銷售廣告」與「樣品屋」來認識預售屋建案，建商請房屋代銷公司利用這些廣告等銷售手法，描繪著美好的居住環境與優良的施工品質，令購屋消費者心生嚮往。然而，由於預售屋在購買前無法檢視實際完工樣貌，經常發生交屋時的房屋品質與當初銷售廣告或樣品屋所宣傳的內容有所落差，進而引發消費爭議。此外，消費者從簽約購買預售屋到實際交屋需等待數年，期間建商若出現資金問題、施工延宕，甚至惡意倒閉，都將對消費者造成巨大的損失。 　　筆者曾撰文提到「好的建商」至少必須具備六項條件： 　　(1)好建商蓋預售屋會使用較好材質的建築材料； 　　(2)好建商於建屋、售屋會重視法令遵守； 　　(3)好建商會善待購屋消費者，遇爭議願協調； 　　(4)好建商會重視「專有部分」及「公共設施」； 　　(5)好建商交屋後，會重視「保固」； 　　(6)好建商有良好的財務能力。 　　如果購屋消費者知道找好建商，對於交易風險的防範，自有其助益；但購屋消費者透過何種方式可以找到並確認是好的建商？ 如何篩選優良的好建商？ 　　預售屋交易存在一定的潛在風險，因此在做出購買決定之前，必須事先進行充分的評估與調查，篩選出好的建商，才能避免不必要的財務風險及未來可能發生的糾紛。那麼要如何篩選出好的建商？以下提供四個實用的方法，協助消費者找到值得信賴的好建商： 　　(一)、查詢建商的公司登記資訊： 　　首先消費者可至「經濟部商工登記公示資料查詢服務」網站查詢該建商的公司資本額、登記負責人姓名、實際營業地址、成立時間與營業範圍等基本資訊。透過這些資料可大致評估建商是否有足夠的資金與專業背景來承接建案，並可避免碰到空殼公司或資本額不足的業者。 經濟部商工登記公示資料查詢服務 ▲表一：「經濟部商工登記公示資料查詢服務」網站。圖片來源：經濟部 　　(二)、善用網路搜尋引擎及社群平台： 　　再者，在網路高度發達的今日，Google 等搜尋引擎已成為消費者蒐集資訊的重要管道之一。消費者在購買預售屋前，可透過搜尋建商過往的新聞報導，查看是否有過消費糾紛、偷工減料或品質不佳等負面新聞。另外，消費者也可透過Facebook、PT...