永然聯合法律事務所高雄所吳任偉主任律師、林承諭律師於「永然新訊」第十五期發表專文-「簡析公寓大廈之共用部分於公設移交前的費用負擔」

 文◎吳任偉律師、林承諭律師

一、前言

　　公寓大廈之「共用部分」、「約定共用部分」於起造人移交予管理委員會後，其修繕、管理、維護原則上係由管理委員會負責。惟在此之前（即起造人尚未將共有部分、約定共用部分移交予管委會），倘陸續有買方入住，社區之共用部分、約定共用部分之修繕、管理與維護，依法雖仍由起造人負責；惟此時該部分之費用應由誰負擔？實務上則常見爭議，而有待釐清。

二、實務見解整理

　　肯定見解認為「共有部分、約定共有部分之修繕、管理、維護費用，應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，不因管理委員會成立與否或起造人移交共用部分予管理委員會與否，而有差異」，此有最高法院108年度台上字第1116號民事判決、同院96年度台上字第2640號民事判決可資參照。

　　惟實務上仍有本於《民法》第373條就買賣標的物「危險負擔」規定，而持否定見解認為：「……上訴人與承購人約定上訴人自第一次通知交屋時起，即可動支系爭預繳費用支付系爭社區之管理維護費用，顯與民法危險負擔之規定相齟齬，不啻免除上訴人依據危險負擔法則應負之義務，亦加重承購戶須提前負擔系爭社區管理維護費用之責任，而有顯失公平之情形，依前揭民法第247條之1規定…應屬無效」，且「系爭社區承購戶應自何時開始負擔系爭社區共用部分、約定共用部分之管理維護費用，應視起造人即上訴人是否已依民法第373條規定，依債務本旨將共用部分、約定共用部分移交予被上訴人為斷。」（臺灣臺中地方法院92年度訴字第2198號民事判決、臺灣高等法院105上易字第1096號民事判決參）

三、本文見解

　　本文認為，上開否定見解(即起造人或建商在將公設點交予管委會前，需自行負擔維護管理費用，而不得以公共基金、預收之管理費支付)，似有混淆《公寓大廈管理條例》第57條第1項之「移交」與《民法》買賣標的物危險負擔「占有移轉」概念，亦未能區辨《公寓大廈管理條例》第10條所定之「管理維護責任」與「費用分擔」，而有待商榷。

　　實則，細繹《公寓大廈管理條例》第28條之規定，其僅規範起造人於召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理人，尚無明文要求起造人為管理負責人時，即須由起造人負擔管理維護費用。

　　而起造人既已將共用部分現實交付社區住戶受領使用，則本於「使用者付費原則」，由住戶開始負擔社區之管理維護費用，應屬公允。況且，《公寓大廈管理條例》第57條所定之公設移交，其僅涉及起造人是否負給付遲延或瑕疵擔保責任之問題，亦與管理維護費用無涉。

四、結語

　　起造人依《公寓大廈管理條例》第28條第1項召開區分所有權人會議、成立管理委員會之前，雖為公寓大廈之管理負責人，並依《公寓大廈管理條例》第10條第2項負責共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護；然有關該部分之費用並非全然責由起造人負擔，而得依約定、或由公共基金支付、或由區分所有權人按共有之應有部分比例分擔，方符的論。（本文作者吳任偉律師為永然聯合法律事務所高雄所主任律師兼永然長照與醫藥衛生法律中心召集人、林承諭律師為永然聯合法律事務所高雄所執業律師）

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