永遠自然 ─ 李永然律師部落格

  文◎ 吳任偉律師、 黃瑞華律師 一、前言 　　國家為推動公共建設，依法取得私有土地之手段，常見實務上從兩大路徑進行：其一為依《土地徵收條例》第11條規定，於啟動徵收程序前，先行與土地所有權人協商，以雙方合意方式購買土地，此乃「協議價購」程序，其本質為行政契約；其二係協議不成後，由政府依《土地徵收條例》所發動之強制「徵收」程序。 　　然而，無論行政機關採取何種方式取得土地，實務上常見原土地所有權人於部分土地被徵收或價購後，所餘之「殘餘地」。這塊殘餘地，可能因面積過小、形勢不整，或已喪失原有使用目的，而陷入「不能為相當之使用」的困境。針對此類殘餘地，人民究應如何行使權利，主張由政府一併價購或徵收？近年行政法院已有若干值得關注的判決，本文嘗試從相關法律規定及實務見解出發，就此一議題加以整理說明，以供各界參考。 二、徵收與協議價購之法律性質差異 　　「徵收」程序，係指國家基於公共利益之必要，依法行使公權力，不待土地所有權人之主觀意願，強制取得私有土地並給予相當補償之行政行為，性質上屬行政處分。依《土地徵收條例》第 14 條規定，徵收之核准權限專屬於中央主管機關（內政部），需用土地人須依法備具徵收計畫書向其申請，經審核通過後方得啟動。 　　至於「協議價購」，則係需用土地人在正式申請徵收前，依《土地徵收條例》第11條規定，為尊重私有財產權並貫徹比例原則，先與土地所有權人進行協商，以合意方式取得土地。關於協議價購之法律性質，實務早年雖有不同見解（註1），然晚近實務傾向認定其屬於「行政契約」，而非私法契約（註2）。是以，「徵收」程序與「協議價購」程序之性質差異，在後續的法律主張與救濟途徑上，將產生極為重要的影響。 三、一併徵收制度之法律依據與適用範圍 　　（一）《土地徵收條例》第8條之規定： 　　按《土地徵收條例第8條》第1項規定：「有下列各款情形之一者，所有權人得於徵收公告之日起1年內向該管直轄市或縣（市）主管機關申請一併徵收，逾期不予受理：一、徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用者。二、徵收建築改良物之殘餘部分不能為相當之使用者。」此即所謂「一併徵收」請求權，立法目的在於保障因部分土地遭徵收，致剩餘土地難以有效使用之所有權人。 　　（二）一併徵收規定不適用於「協議價購」之情形： 　　然而，上開「一併徵收」制度，依條文文義及內政部93年4月8日臺內...

  文◎ 吳任偉律師、林承諭律師 一、前言 　　公寓大廈之「共用部分」、「約定共用部分」於起造人移交予管理委員會後，其修繕、管理、維護原則上係由管理委員會負責。惟在此之前（即起造人尚未將共有部分、約定共用部分移交予管委會），倘陸續有買方入住，社區之共用部分、約定共用部分之修繕、管理與維護，依法雖仍由起造人負責；惟此時該部分之費用應由誰負擔？實務上則常見爭議，而有待釐清。 二、實務見解整理 　　肯定見解認為「共有部分、約定共有部分之修繕、管理、維護費用，應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，不因管理委員會成立與否或起造人移交共用部分予管理委員會與否，而有差異」，此有最高法院108年度台上字第1116號民事判決、同院96年度台上字第2640號民事判決可資參照。 　　惟實務上仍有本於《民法》第373條就買賣標的物「危險負擔」規定，而持否定見解認為：「……上訴人與承購人約定上訴人自第一次通知交屋時起，即可動支系爭預繳費用支付系爭社區之管理維護費用，顯與民法危險負擔之規定相齟齬，不啻免除上訴人依據危險負擔法則應負之義務，亦加重承購戶須提前負擔系爭社區管理維護費用之責任，而有顯失公平之情形，依前揭民法第247條之1規定…應屬無效」，且「系爭社區承購戶應自何時開始負擔系爭社區共用部分、約定共用部分之管理維護費用，應視起造人即上訴人是否已依民法第373條規定，依債務本旨將共用部分、約定共用部分移交予被上訴人為斷。」（臺灣臺中地方法院92年度訴字第2198號民事判決、臺灣高等法院105上易字第1096號民事判決參） 三、本文見解 　　本文認為，上開否定見解(即起造人或建商在將公設點交予管委會前，需自行負擔維護管理費用，而不得以公共基金、預收之管理費支付)，似有混淆《公寓大廈管理條例》第57條第1項之「移交」與《民法》買賣標的物危險負擔「占有移轉」概念，亦未能區辨《公寓大廈管理條例》第10條所定之「管理維護責任」與「費用分擔」，而有待商榷。 　　實則，細繹《公寓大廈管理條例》第28條之規定，其僅規範起造人於召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理人，尚無明文要求起造人為管理負責人時，即須由起造人負擔管理維護費用。 　　而起造人既已將共用部分現實交付社區住戶受領使用，則本於「使用者付費原則」，由住戶開始負擔社區之管理維護費用，應屬公允...

  文◎ 吳任偉律師、林承諭律師 一、前言 　　內政部於民國（下同）114年12月19日公告修正《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下簡稱：應記載及不得記載事項）》，並擬於115年4月1日施行。此次修正內容，主要有三類，亦即：「混凝土最大水溶性氯離子含量檢測」、「自來水進、排水與加壓受水設備」與「太陽光電發電設備」，茲簡要分述如下。 二、混凝土最大水溶性氯離子含量檢測標準之說明 　　修正前《應記載及不得記載事項》已有要求賣方應說明有無曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量（目前對於海砂屋的檢測方式出於便利性與避免產生破壞，通常採氯離子含量檢測）。然而，過往僅針對新拌混凝土制定氯離子含量標準，導致建物興建完成後即欠缺檢測標準。為此，內政部於113年2月19日增訂硬固混凝土之最大水溶性氯離子含量標準；並於同年12月19日修正《施工中建築物混凝土氯離子含量管理實施要點，下稱實施要點》，要求承造人於各樓層施工中申報勘驗需檢附新拌混凝土氯離子含量檢測報告書、混凝土供應者品質保證書、硬固混凝土水溶性氯離子含量檢測報告書（114年7月1日生效）。 　　本次新修訂之《應記載及不得記載事項》，即是針對上開《實施要點》所規範、申報施工勘驗之建物，應以硬固混凝土氯離子含量之檢測標準。 三、自來水進、排水與加壓受水設備之說明 　　按修正總說明第4點之說明，賣方應分別敘明自來水之供水與排水是否正常，且如建物非處於自來水事業供水區域者，於總表後至建築物前所設置之用戶加壓受水設備，應由用戶管理維護。 四、太陽光電發電設備之說明 　　為促進再生能源發展，內政部於114年12月19日在《再生能源發展條例》第12條之1的授權下，制定《建築物設置太陽光電發電設備標準》，其要求新建、改建與增建達一定面積之建築物須設置太陽光電發電設備。另地方政府亦有類似規定，如《高雄市綠建築自治條例》，即要求起造人須設置太陽光電發電設備或綠化設施。 　　鑒於上開中央與地方法規均有強制設置太陽光電發電設備等法定義務，進而使得光電發電設備之後續維護管理有明訂之必要。故此次《應記載及不得記載事項》之修正，即明確規範賣方應說明建物是否有設置太陽光電發電設備、所依據之法規與管理維護權責之單位。 五、結語 　　綜上所述，此次內政部對於《應記載及不得記載事項》之修正，僅是將邇來各規範課予賣方之說明義務，即：硬固混凝土氯離子含量檢...

  　　由中華民國仲裁協會舉辦之《2025臺灣仲裁週》系列活動中，永然聯合法律事務所高雄所吳任偉律師於114年11月19日，受邀前往國立高雄科技大學第一校區管理學院會議室，主講「認識爭議處理制度－訴訟與仲裁」校園演講。 　　吳律師從各種紛爭解決機制出發，分析訴訟、仲裁、調解與調處的差異與優缺點。雖然訴訟取得之確定判決具有得以作為執行名義之優勢，但吳律師以實務經驗來說明訴訟程序需要耗費大量的時間與金錢成本，且不同法院可能對同一法律問題持不同定論，導致案件可能會歷經多次發回。同行參與的林承諭實習律師亦分享在不動產租賃中，由於《民法》、《土地法》與《租賃住宅市場發展及管理條例》等錯綜複雜的立法，法院對終止租約是否要先以押金扣抵積欠租金未能有一致見解，進而提高訴訟的不確定性。 　　吳律師接著指出仲裁能夠在仲裁庭組成後6至9個月便能解決紛爭，具有迅速、費用相對低廉的優勢。當事人能透過選任仲裁人，來確保仲裁人的專業性。而仲裁不公開的特性，能有效避免營業機密外洩。經法院裁定後的仲裁判斷亦能夠作為執行名義，進而確保債權之實現。《仲裁法》第40條另有規定仲裁救濟機制，以保障仲裁判斷之正確性與當事人權益。 　　基於上述優點，吳律師強調，仲裁制度作為一種迅速、便利且彈性的訴訟外紛爭解決機制，除了一般民眾可以多加採用外，執業律師也能夠透過仲裁制度來兼顧當事人之程序利益與實體利益。

  2024年10月28日上午，李永然律師搭乘高鐵南下前往永然聯合法律事務所高雄分所，隨即進入「律司樓」，並與高雄所同仁開會交流，會議結束後，中午大家一起前往位於塩埕區的一間中餐廳享用午餐，餐敘結束後並合影留念。