永然聯合法律事務所桃園所許啟龍主任律師於「永然新訊」第十六期發表專文「何謂都市更新之「實施者」，該「實施者」於都市更新計劃中主要工作事項為何？」
文◎許啟龍律師
一、都市更新條例所指之「實施者」
「實施者」之定義：《都市更新條例》第3條第6款規定，所謂「實施者」乃依本條例規定實施都市更新事業之政府機關（構）、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構。換言之，依《都市更新條例》第3條第6款規定，實施都市更新事業之政府機關（構）（《都市更新條例》第12條）、都市更新事業機構（《都市更新條例》第26條）、都市更新會（《都市更新條例》第27條）皆可擔任都市更新實施者之角色。
二、可為擔任實施者之機關或機構
(一)政府機關（機構）：依《都市更新條例》第12條第1項規定：「經劃定或變更應實施更新之地區，除本條例另有規定外，直轄市、縣（市）主管機關得採下列方式之一，免擬具事業概要，並依第三十二條規定，實施都市更新事業：一、自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。二、同意其他機關（構）自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施。」。是政府機關得依上開條例第12條規定，由主管機關主導自行擔任實施者或經公開評選委託其他機關或機構為實施者。
(二)專責法人或機構：依《都市更新條例》第26條規定：「都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。」。
(三)都市更新會：依《都市更新條例》第27條規定：「逾七人之土地及合法建築物所有權人依第二十二條及第二十三條規定自行實施都市更新事業時，應組織都市更新會，訂定章程載明下列事項，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准：一、都市更新會之名稱及辦公地點。二、實施地區。三、成員資格、幹部法定人數、任期、職責及選任方式等事項。四、有關會務運作事項。五、有關費用分擔、公告及通知方式等事項。六、其他必要事項。前項都市更新會應為法人；其設立、管理及解散辦法，由中央主管機關定之。」。
三、「實施者」於都市更計劃案件中，主要之工作事項
《都市更新條例》中之「實施者為出面辦理、推動、主導整個都市更新計劃之主體，換言之，實施者為都市更新事業之主辦者。實施者亦是依據《都市更新條例》規定都市更新事業之機關、機構或更新會，通常是建商擔任實施者亦是建案之起造人。整個都市更新案將會依據實施者的構想、意願或其他規劃而進行。而都市更新相關法令中，實施者除應進行最重要也最困難的「整合」工作之外，也要辦理相關公聽會及各階段計劃書送審事宜，工程階段亦對於土地及建築物產權移轉、補償金及權利金發放、相關稅賦抵減及申請建築執照等重建事宜。如從選定都市更新地區開始，都市更新之實施者角色舉如：所有權人參與都市更新之意願調查、整合事業計畫報核及修改、乃至權利計畫發佈實施後產權移轉及權利分配等事項。涉及之專業領域包含：都市計畫開發、建築設計、不動產估價、財務分析、營造工程及土地登記等，皆有明確之規範應盡之義務責任，因此都市更新計劃成功與否，實施者實具重要之角色（註）。
實施者主要工作事項如下：
(一)劃定實施都市耕地區、擬定都市更新計劃及舉辦公聽會及送請主管機關審查：《都市更新條例》第22條1項規定：「經劃定或變更應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關依第二十九條規定審議核准，自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之；變更時，亦同。」
《都市更新條例》第32條第1項、第2項規定：「Ⅰ.都市更新事業計畫由實施者擬訂，送由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議通過後核定發布實施；其屬中央主管機關依第七條第二項或第八條規定劃定或變更之更新地區辦理之都市更新事業，得逕送中央主管機關審議通過後核定發布實施。並即公告三十日及通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；變更時，亦同。Ⅱ.擬訂或變更都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意見。
(二)擬具權利變換計劃及分配：《都市更新條例》第48條規定：「以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後，擬具權利變換計畫，依第三十二條及第三十三條規定程序辦理；變更時，亦同。但必要時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。實施者為擬訂或變更權利變換計畫，須進入權利變換範圍內公、私有土地或建築物實施調查或測量時，準用第四十一條規定辦理。權利變換計畫應表明之事項及權利變換實施辦法，由中央主管機關定之。」
同條例第52條第１項規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比率，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。」。
是有關都市更新事件中之實施者，於案件開發階段，著重於出面辦理、推動、主導整個都市更新計劃之整合行為，於整合完成後即依上開《都市更新條例》第22條、第32條規定，為都市更新計劃之送審、公聽會階段及後續產權移轉等。如以權利變換方式實施都市更新者，即依同條例第48條權利變換程序及同條例第52條權利變換之分配程序。（本文作者為永然聯合法律事務所桃園所主任律師）
註：參見江中信編著：都市更新事業計劃，頁27，2022年8月初版。
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