永遠自然 ─ 李永然律師部落格

  文◎李廷鈞地政士 　　近幾個月來，整個台灣不動產市場的氛圍可說相當緊張。在永然地政團隊的第一線實務中，幾乎我每天接到的諮詢電話，幾乎都圍繞著兩個字──「房貸」。 　　目前市場最關注的兩項議題，一是中央銀行第七波選擇性信用管制至今仍未鬆綁，許多民眾面臨貸款成數下降、寬限期取消等問題；另一項則是即將於2026年7月底屆期的新青安貸款。財政部目前正研議後續政策方向，外界普遍稱為「新青安2.0」，惟相關內容截至目前仍待行政院及主管機關正式拍板定案。 　　當央行信用管制持續實施，加上青年購屋政策可能調整，整體房市的貸款環境已與過去大不相同。過去仰賴高槓桿購屋、認為房貸容易取得的時代，已逐漸成為過去式。今天，我想從第一線地政士及財經法律實務的角度，為準備置產、換屋，尤其是「名下已有住宅」的朋友，解析目前房貸制度的重要變化，以及交易前應注意的自保重點。 一、重新認識「名下有屋」對貸款的影響 　　在第七波選擇性信用管制實施後，民眾最大的誤解，就是對於「首購」及「名下有屋」的認定。實務上經常有客戶詢問：「李代書，我名下有一間房子，但是貸款早就還清了，現在再買房算首購嗎？」或是：「我只是跟兄弟姊妹共同繼承老家的部分持分，這樣也算有房嗎？」原則上，只要名下具有建物所有權，即可能被銀行認定為「名下有屋」。不過，共同繼承等特殊情形，目前已有部分例外規定，仍須依中央銀行函釋及各銀行授信標準個案認定。在目前信用管制架構下，多數名下已有住宅的購屋人，將面臨較嚴格的授信條件，例如： 　　．名下已有住宅但無房貸者：多數銀行已不再提供寬限期，撥款後即須開始本息攤還，家庭現金流壓力將明顯增加。 　　．名下已有房貸，再購置第二戶住宅者：若屬中央銀行信用管制案件，多數情況貸款成數最高約五成，且通常不提供寬限期；實際核貸條件仍須依所在地區、用途及是否符合換屋切結等例外規定認定。 　　此外，中央銀行已針對部分共同繼承案件提供例外處理，也允許符合條件的自住換屋族透過一年內出售舊屋切結等方式，爭取較佳貸款條件。不過，由於近年市場成交速度放緩，換屋族仍應審慎評估出售舊屋的時間風險。 二、新青安政策可能調整，首購族應持續關注正式公告 　　帶動近年首購市場的新青安貸款利息補貼，預計將於2026年7月31日屆期。目前財政部正研議後續方案，外界普遍稱為「新青安2.0」，但截至目前為止，相關內容仍未正式定案。依目前各...

  《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》 免費贈閱，歡迎索取 　　近年來，國內房地產市場在政策與金融環境的雙重影響下，產生了劇烈變動。從嚴格規範不動產投機炒作的《平均地權條例》修法，到中央銀行旨在穩定房市的選擇性信用管制（即「限貸令」），都對預售屋及新成屋的買賣交易投下了巨大的變數。面對複雜的法規與潛在的交易糾紛，購屋族與業者亟需一本全面且專業的法律指南。 　　因為案件而接觸到諸多苦惱的當事人後，永然聯合法律事務所所長李永然律師有感而發地策劃了《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》，並由永然聯合法律事務所桃園所主任律師及永然不動產法律事務中心召集人許啟龍律師擔任主編，台北所陳宜鴻律師及永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士擔任副主編，結合多位資深律師聯手撰寫，以最貼近讀者需求的方式，深入解析買房過程中可能遇到的法律關鍵問題。本手冊針對《平均地權條例》修正、預售屋買賣契約、央行限貸令及其衍生爭議，提供全面且實用的法律解析，協助民眾在購屋過程中避開法律地雷，做出更安心的決策。 　　本手冊分為三大章節，首章聚焦《平均地權條例》如何抑制炒作行為，並深入探討預售屋買賣的法律風險與契約效力，包括紅單轉讓、合理審閱期、解除契約的條件等，幫助買方辨識建商誠信與契約陷阱。第二章則針對央行限貸令的法律性質與實際影響進行剖析，涵蓋預售屋、新成屋、中古屋買受人及建商的權益變化，並揭示第七波信用管制是否存在例外空間。第三章進一步處理限貸令引發的爭議與解約問題，如貸款成數不足是否構成解約事由、建商延遲交屋的法律責任、違約金是否顯失公平等，提供具體的法律主張與救濟方向。 　　《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》兼具法律深度與市場實務，讓一般讀者、預售屋買家、房仲人員乃至於建商業者，都能一目了然地掌握政策脈動與風險應對。從簽約前的審慎評估、貸款流程的實務理解，到契約爭議的解決路徑，本書以完整架構協助讀者建立買房的法律安全網。 　　面對瞬息萬變的房市與政策，本手冊不只是一本工具書，更是一份給購屋者的安心指南。凡正在買房、即將買房或從事相關產業者，都值得擁有一本，以避免在重大財務決策中踩雷，為自己的居住與資產規劃建立更堅實的保障。 　　為有效幫助大眾在變動的房市中，做出明智的決策，保障自身合法權益，永然法律基金會捐助印製本手冊，讓更多人能夠獲取清晰易懂的法律知識，受惠於社...