永遠自然 ─ 李永然律師部落格

李　序　　 　　永然聯合法律事務所長久以來，從事兩岸法律交流，協助過無數台商進行投資及貿易。為了專門處理這類型的相關法律事務，於是成立了「永然兩岸法律事務中心」，提供專業的法律幫助，讓台商得以保障權益。而這幾年隨著兩岸交流頻繁，陸續開放投資條件，相關法令也隨之變動，台商所要面對的將是不一樣的環境挑戰。 　　在台商西進與在陸營業的法律問題中，以金融機構交流、資金取得是最為重要的一塊。慢慢地，台灣金融機構也陸續在對岸設立大陸分行及子行，或與陸資合資成立金融機構，並向台商提供借貸或擔保的服務。 　　而本手冊即針對大陸台商金融擔保與融資分成第一部分「金融業務篇」、第二部分「融資擔保篇」、第三部分「債權實現篇」來詳加介紹。在此非常感謝「康和證券集團」慷慨捐助永然法律基金會，使本手冊得以順利付梓出版，希望本手冊能對台商在中國大陸之經營，於相關法律權益的保障上更有幫助。                                                                     李永然律師 序於永然兩岸法律事務中心 ............................................................................................................................................................................     ...

  　　依據民國102年11月25日聯合報A12版記者李順德所撰「還地於民 公設保留地分四年解編」乙文報導，內政部啟動「還地於民」計畫，即都市計畫公共設施保留地解編方案，預計自民國103年起將分成四年完成解編作業，解編面積預估約為七千七百一十四公頃，其中釋出給民間約四千公頃。 　　內政部李鴻源部長表示，內政部於近期內將邀地方首長到中央，研討「遊戲規則」，包括「還債」在內，即將地方解編公設地所得的資源，一定比例拿來還債，解編所得土地，拿一定比例做總合治水、防災型都更。如各地方政府能執行這項解編方案，不僅能解決數十年的民怨，人民確保自己的權益，地方政府也有很大籌碼，能使地方變得更漂亮，更有錢、更有自治能力。 　　內政部營建署代署長許文龍表示，這項公設地解編方案，經建會已審查通過，計畫將二萬五千公頃的未徵收公設保留地，解編其中三成，並自民國103年起四年內透過都市計畫變更與開發，完成解編，還地於民。依照營建署陳報行政院的解編方案，目前都市計畫公共設施保留地未徵收面積為二萬五千七百一十四公頃，如果全面徵購，總經費至少上看新台幣七兆多元，但是透過解編方式，不僅地方政府有籌碼可以讓業主拿回部分土地或經費，也有餘裕讓地方政府創富，有利地方的經濟發展。 　　筆者認為「都市計畫」是應該定期隨著人口密度及經濟發展，適時調整土地使用分區，提升土地利用效益。部分都市土地早期因編定為「公設保留地」，到現在仍不能開發使用，政府也沒有預算做徵收開發；如今政府解編，不僅提高都市土地的供給，早年因公設地動彈不得的地主們，更可以有效地開發運用自己的財產。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為政府能主動檢討是不錯的，限制人民的「財產權」必須合乎《憲法》第23條「比例原則」，現既無必要，予以解編是一項尊重人民「財產權」的現實做法！

  　　據民國102年11月25日經濟日報A15版記者陳美珍所撰「廠房法拍 視同出售資產」乙文報導，財政部表示，營利事業的廠房、土地遭法院拍賣，視為是營利事業具有買賣性質的出售資產行為，即使拍賣價金全數用以償還債務，仍應計入營利事業所得總額課徵「營所稅」。不過，由於我國未對土地交易所得課徵所得稅，財政部表示，法拍廠房屬於「土地部分的增益」，可以免課營所稅。 　　財政部指出，法院依《強制執行法》所為拍賣債務人的財產，為具有「買賣性質」的銷售行為，「拍定價格」即為出售價格。公司雖然拍賣價金全數用於清償債務，但拍賣價金無論用於清償債務或其他用途，仍須按拍定價格減除未折減餘額及相關處分費用後，計算「出售資產增益」。財政部因此提醒營利事業，如有廠房、土地等財產被法院拍賣，務必依規定計算所得額申報，以免因漏報課稅所得遭補稅處罰。 　　無論自然人或法人出售不動產，依《所得稅法》第十四條第七類財產交易所得規定：所得額為交易時之成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額。所以自然人或法人之不動產遭法拍，是不可以主張無須繳納財產交易所得稅。但是筆者提醒民眾，如因不動產遭法拍而產生財產交易損失(即出售時的成交價額，減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額為負數時)，則該「財產交易損失」是可以扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，以後3年的財產交易所得都可以主張扣除。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為法拍相關稅負常遭被拍賣財產的債務人所忽略，現在政府加強稽徵、查稅的情形下，民眾不得忽視。所以，碰到法律問題尤其是稅務的相關問題，還是請教「律師」、「會計師」為宜！

　　2013年11月28日下午2時，李永然律師以國際扶輪3520地區選務委員會主任委員身份，出席國際扶輪3520地區總監提名人開票作業。  

周　序 　　近年來，兩岸交流日益頻繁，牽涉到法律的案例也層出不窮，在談到兩岸法律事務時，很難不聯想到大名鼎鼎的李永然大律師。李律師除了是人權議題的法律權威外，更熱衷於公益活動，目前擔任兩岸經貿交流權益促進會理事長及海基會財經法律顧問。同時李律師還在中國政法大學此一頂尖大學取得法學博士學位，對於兩岸法律規定，不論在學術理論或實務相關議題，都有相當深入之研究及精闢的見解。 　　以往海峽兩岸的主管機關，對台灣與大陸金融產業交流規範了諸多限制，如今面對兩岸交流逐漸落實、鬆綁，在此時此刻看到李律師針對台商及台灣金融業前進大陸，特別提醒必須清楚認識相關法律規章之重要性，也唯有合法化的程序，才能確保自身的權益。尤其在台商前進大陸初期，當地資金需求較為急迫，資金成本較高，而取得人民幣的渠道較難，現在面對兩岸逐漸開放，往來日益熱絡，如何透過渠道及借貸方式取得較優惠的資金，將是能否跨入大陸成功的第一步。 　　除了借貸資金時所要注意的法律條文外，對於不動產較無問題，而選擇以權利或應收帳款作為抵押擔保品以取得成本較低廉之資金時，更要慎選擔保的方式及條件，以確保擔保品的所有權歸屬無虞、保障自身權益，做到知法用法，事先預防以規避無謂的紛爭。不管是抵押貸款或以債權擔保維護自身的債權，李律師都分別由金融業者及台商的角度，條列出簽署合同過程中要特別注意的事項及重點，尤其是簽訂合同之有效性，更需謹慎確認。透過此實用手冊，也提醒同在大陸發展的台商企業，台商與台商之間的借貸及融資可如何合法運作、互相協助。 　　李律師在此《大陸台商借貸與融資擔保法律實用手冊》篩選台灣企業西進大陸最可能遭遇的相關法律條文，除了針對法規、條文做深入淺出的解讀，更提供可實務運作的說明，在台商往返兩岸逐漸成為常態的情況下，本手冊之實質意義更為明確、重要；也凸顯不論是台資企業或金融業，公司組織內皆應建置熟悉兩岸金融法規人才的重要性，尤其大陸很多法律條文持續修訂當中，企業主仍要持續投入資源，以知悉法令變動的影響及思考後續應變之措施。 　　相信在未來兩岸金融互動更趨成熟、熱絡後，本手冊的內容將提供業者及台商進入大陸市場時最有力的參考，同時也以淺顯易懂的方式將極重要的資訊傳遞給各位。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　康和證券集團  董事長周康記 ................................

近日收到已相識30餘年的友人前立委李勝峯的新作「道理」一書。 講「道理」是很重要的，做人一定要講道理，我一定要抽出時間，看一下這本友人相贈的近作！  

  　　依據民國102年11月13日工商時報A21版記者蔡惠芳所撰「都更大戶全坤 重返市場」乙文報導，台北市政府102年9月份宣布實施「簡易都更」並正式上路後，都更案儼然出現起死回生、敗部復活的一線生機。建築業「都更大戶」的全坤建設總經理廖學新表示，「全坤建設將重返都更市場！」近日才簽下重慶南路、詔安街口的400坪都更案，已整合完成並正式送件。 　　全坤建設廖學新總經理表示，「簡易都更」案的基地都比較小，都在500平方公尺以下，但不是像「迷你型」或「膠囊型」的19坪基地。不過，台北市現在確實非常難以整合百坪以上土地，未來全坤建設也逐漸修正購地策略，以前只購買300坪以上土地、現在也會評估100～200坪或更為「迷你」的小基地。另外展望明年房市趨勢方面，儘管明年是七合一選舉年，但選舉也將只有短期影響市場景氣，全坤建設仍將持續購地，畢竟台北市的房地永遠供不應求。 　　台北市政府實施的「簡易都更」，是針對已取得100％同意的都更案，提供單一窗口，以專案審查並提供行政流程協助，縮短審議時間到6個月以內；而且，只要3個月市府將可完成都市設計審議，直接申請建照動工，比一般都更流程更加快速。 　　台北市政府針對已完全整合好、沒有爭議的都更案件，實施寬鬆的「簡易都更」流程，以提高建商參與都更意願。筆者認為都市更新除了透過市民參與外，也需搭配建商來做部分的主導，由市民提供基地，建商提供專業，相輔相成；如今台北市政府釋出利多，讓建商更加願意投入都市更新，對市容景觀實是一大利多。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為都市更新是台灣都會必須走的路，尤其是台北市及新北市；目前「簡易都更」可以祛除實施者行政效率差的疑慮，盼它在未來能起積極作用！

  　　依據民國102年11月23日工商時報A2版記者于國欽所撰「陸人來台買不動產 設上限」乙文報導，內政部11月22日表示，自103年1月1日起，內政部對於大陸地區人民（自然人）來台取得不動產將採「總量管制」，每年取得數額上限為土地13公頃，建物400戶。至於陸資法人因業務需要購置的辦公室、廠房及宿舍，內政部說，基於營造友善投資環境，原則上不納入總量管制。 　　內政部表示，為避免投機炒作，健全房地產發展，已訂定「大陸地區人民在台灣地區取得不動產物權採行總量管制之數額及執行方式」，將於近日發布，做為總量管制的依據。這項總量管制，規定每年大陸地區人民（自然人）得取得土地之上限為13公頃，建物400戶，長期總量管制取得土地之上限為1,300公頃，建物2萬戶，並將自民國103年1月1日起實施。此項總量管制會每半年定期做檢討，必要時也將隨時機動調整，以強化現行陸資來台取得不動產的相關管理機制。 　　在非自然人的部分，陸資法人因業務需要申請取得辦公室及廠房、宿舍等，經會商相關部會意見，基於營造友善投資環境及滿足產業實際需要，目前原則上不納入總量管制，將於個案審查時審慎准駁，後續並將視實際情形，適時會同相關部會檢討評估。地政司副司長王靚琇表示，來台從事製造、服務的陸資購置廠房、宿舍、辦公室不計入總量管制，但如果來台係投資與土地開發有關的事業如旅館、住宅、工業區，將由各中央目的事業主管機關依產業發展現況及需求，分別另訂總量管制標準。 　　筆者認為大陸地區人民（自然人）來台買不動產，登記前除需經縣市政府同意外，並受「五四三條款」限制，包括貸款成數不可超過五成、每年來台居留時間不得超過四個月、登記完畢後超過三年才能移轉，管制嚴格，所以迄今大陸自然人取得才114件。現內政部又針對大陸地區人民做總量管制，對房市幾乎不生衝擊效力，如總量管制是為了國土安全及房價穩定，但此辦法並未針對高總價的辦公室、旅館或工廠做總量管制，難免會令人心生疑問。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為對大陸來台購買不動產，政府適當地管制故有必要；但管制太嚴，則將不利於兩岸交流！

  　　隨著兩岸交流頻繁，陸續開放各項投資條件，相關法令也隨之變動，台商所要面對的將是不一樣的環境挑戰。在台商西進與在陸營業的法律問題中，以與金融機構交流、資金取得最為重要；如何透過渠道及借貸方式取得較優惠的資金，將是能否登陸成功的第一步。近年來，台灣金融機構亦獲准在對岸設立大陸分行、子行或與陸資合資成立金融機構，得向台商提供借貸或擔保的服務，台商如何善加運用？「入境問法」，相關金融法律自不可不知。   　　《大陸台商借貸與融資擔保法律實用手冊》由康和證券集團、永然法律基金會捐印，針對大陸台商融資擔保與借貸規定分成「金融業務」、「融資擔保」與「債權實現」三大篇詳加介紹；舉凡台商對融資租賃合同的法律須知、台商向金融機構貸款的法律須知、台商對抵押貸款的法律須知、台商對權利質押的法律須知、台商運用應收帳款質押的法律須知、台商運用共同保證的法律須知、在大陸的擔保物權人如何實現債權……等課題，由深耕台商法律事務多年的李永然律師等一一道來。   　　有意索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。 　　    

　　2013年11月13日下午6時，永然聯合法律事務所李永然律師受邀參加台北市忠孝扶輪社授證27周年活動，李永然於民國75年為該社創社社員，並於1990～1991年擔任社友。 　　嗣後於1999年為輔導新社，而擔任台北市忠誠扶輪社創社社長。 　　回首歲月，27年就這樣流逝，往事只能回憶！ 　　  

　　2013年11月23日，李永然律師前往江西，出席由江西省犯罪學研究會及兩岸經貿交流權益促進會共同舉辦的「第五屆贛台法學論壇」，李律師並於會中發表兩篇論文「台灣地區對金融機構詐騙貸款犯罪規定之實務研究」及「台灣地區司法人權保障之實務研究－－以2008～2012年台灣地區司法人權指標調查為例」，會議由兩岸許多專家學者共同出席，並將論文集結成冊，出版為「第五屆贛台法學論壇文集」，會議於當天下午圓滿結束。  

      依據民國102年11月20日經濟日報A22版記者陳美玲撰「大陸建設豪宅 每坪挑戰300萬」乙文報導，大陸建設主導的台北市信義計畫區B7土地確定103年7月公開預售案，全案總銷近新台幣200億元，市場認為每坪單價有機會挑戰新台幣300萬元，這是繼「皇翔御琚」、「陶朱隱園」後，信義計畫區再有新案向3字頭逼近。此案明年銷售狀況，將是接下來豪宅市場的風向球。    大陸建設張良吉董事長表示，「奢侈稅修正案」僅部分微調，顯示政府放手讓房地產市場回歸自由經濟，而非一味用「稅」壓制房市，有助明年整體房市朝持平或向上發展，房價表現將持續守穩。並且張良吉董事長分析，近年建商推案量較大，市場需要一段時間消化餘屋，預期民國103年的房市交易量將低於102年。另外，包括新莊副都心、桃園青埔等地區，由於供給量較大，需注意市場有反轉的風險；台北市則因市場無地可推的情況下，只要產品定位對、房價合理，完銷不是問題。     筆者認為台北市精華地段相較於其他地區，仍維持較高的房價水準；不過近期銀行開始逐漸調升房貸利率，政府也陸續針對不動產推出新政策，所以建議民眾在購屋前一定要先想清楚自己的財務規劃，以避免受市場波動而增加了自身財務的負擔。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為購買房地產要量力而為，年輕人購屋也是要靠逐步換屋。信義區豪宅依目前市價而言，只是少數人有能力做購買，切勿羨慕，房子住的方便舒適即可，不必與他人炫富！  

      依據民國102年11月19日經濟日報A4版記者吳泓勳與郭及天所撰「財部打炒房 鎖定預售紅單」乙文報導，財政部打炒房，目標鎖定預售屋。立法院財委會於11月18日通過臨時提案，要求財政部會同各單位，研商建商及代銷業者的「紅單」申報機制，以協助國稅局追查交易情形，防止投機客逃漏稅並抑制炒作房價。     所謂「紅單」是指建案使用的「購屋預約單」，民眾只要先付部分訂金，就能取得「優先締約權」，如果確定要購買，就在約定時間前補足訂金即可簽約；如果不願意購買，則可以無息退還訂金。 由於預售市場的價格資訊不透明，銷售業者及投資客常聯手透過「紅單」轉售，墊高房價，特別是在低總價或預售推案量大的重劃區內的建案，相當常見。     財政部長張盛和表示，財委會通過提案後，財政部將研擬建立一個「申報、課稅機制」，對轉讓紅單有所得的投資人，課徵「財產交易所得」。舉例來說，以新台幣5萬元購買紅單後，再以新台幣10萬元轉讓，其中價差新台幣5萬元就列入所得課徵所得稅。       依據《所得稅法》第14條第一項第七類規定：「財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額」。筆者認為財政部早已加強稽徵可換約預售屋的「財產交易所得」，現在又針對預售屋的紅單課徵「財產交易所得」，的確可以抑制預售屋的炒作，並維護「租稅公平」。     永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾買賣房地產不論「預售」或「成屋」交易，一定要注意「所得稅」；政府近來已雷厲風行，所以務必妥慎節稅並納稅，切勿有逃漏稅行為！

　　   　　依據民國102年11月19日經濟日報A16版記者蔡靜紋所撰「台北學苑地上權 業者搶標」乙文報導近期多起地上權標售案登場，本周有中油地上權案，下周則是重量級的台北學苑地上權。台北學苑地上權招標大戰11月18日提前開打，富邦人壽召開董事會表態要搶標，國泰、新光、南山等大型壽險公司也有興趣。 　　台北學苑地上權將於11月28日開標，位處台北市南京東路、敦化北路交叉口的菁華地段，土地總面積高達4,050坪，權利金底價114.36億元。由於底價高，市場上只有大型壽險公司才有足夠的資本角逐。 　　壽險公司表示，台北學苑地上權除不能蓋住宅外，其他商業用途均可；該商圈仍缺頂級商辦，如果台北學苑興建商辦，可望吸引外商、大陸企業進駐，此外，附近也可以規劃興建高級飯店。 　　對於近期政府持續釋出不動產地上權標售案，壽險公司主管表示，對於資金找到投資管道感到高興，但地上權對壽險公司來說，還是無法透過長期投資參與來增值利益，加上近年來地上權權利金標高、後續租金成本高昂，以致壽險公司出高價搶標的意願大幅滑落。 　　筆者認為精華地段的地上權投資案，的確可以去化壽險公司的資金部位，但這絕對不是唯一管道。政府更應該提出「多元方案」，將壽險資金集中做更有效的運用，如興辦「社會住宅」、公共建設興建等，而非一昧將資金引導到不動產投資，成為炒房的另一推手。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅法》中的「社會住宅」是保障「居住權」的重要法律依據；目前政府在這方面著墨不多，其實應多用心，這樣才能有效解決國內的「居住正義」問題！

  　　2013年11月14日上午10時50分，李永然律師出席由財團法人臺灣民主基金會與中華民國兩岸經貿交流權益促進會主辦的「大陸臺商權益保障研討會」，並擔任第二場「臺商在大陸之不動產遭徵收案例與權益保障」之與談人，呼籲台商應注意在大陸不動產遭徵收時的權益保障。而李律師的觀點也在2013年11月15日旺報獲得報導。       有關李律師與談內容全文，請參關以下連結： 台商的財產在大陸遭徵收的權益保障   

       兩岸經貿往來熱絡，「兩岸服務貿易協議全文」簽訂各界均急切呼籲，更顯現兩岸商務之推動與規範需求聲音如滾滾海峽波浪，潮湧而來，勢不可擋。與經貿業務並同存在的台商法律權益，卻可能被忽略，進而造成嚴重的財物損害，或危及人身安全，在商務發展迅速之際，被各界多方提出關注。              台灣民主基金會與兩岸經貿交流權益促進會特於11月14日假台灣民主基金會會議室，聯合舉辦「大陸台商權益保障研討會」，邀請台灣民主基金會常務監察人葉金鳳、董事長石賜亮、監察人葉毓蘭及許文彬律師主持四個研討場次，由兩岸經貿交流權益促進會理事長李永然律師總主持，邀請專精兩岸法律事務之彭郁欣律師主講、葉大慧律師與談第一場次「台商在大陸之民事糾紛處理與權益保障」，分享其接觸台商在大陸所遭遇之民事糾紛，財產受不公平之查封經驗，提供與會之台商朋友參考借鏡。     第二場次由熟悉大陸人文環境的許文彬律師主持、林清汶博士主講，李永然律師與談「台商在大陸之不動產遭徵收案例與權益保障」，除介紹大陸對於不動產之法律規範──使用權、徵收與補償外，並舉台商在大陸織布動產遭徵收、權益受損至鉅的實際案例、因應之法制等，供現場台商參考。           第三場次由董事長石賜亮主持、人權專家吳威志教授主講、兩岸經貿交流權益促進會前任理事長杜啟堯會計師與談「台商在大陸之人權保障」，對於台商之人身安全保障及大陸刑事訴訟法相關「人身」的規範、強制措施等，提出省思與看法。           第四場次由監察人葉毓蘭主持、呂錦峯律師主講、麥世宏律師與談「台商在大陸之刑事官司態樣與權益保障」，研談台商最措手不及之刑事罪責，如走私罪、非法經營罪、危害國家安全罪等，及簡介大陸刑事訴訟程序與權益保障的重要方式。            會場討論熱絡，與會之來賓台商亦紛紛提出己身經驗。研討會在當日下午五點圓滿閉幕。

  　　依據民國102年11月14日經濟日報A1版記者陳美珍所撰「打房縮手 奢侈稅微調」乙文報導，全年經濟成長率「保2」不易，財政部擔心重稅重創內需，定調特種貨物及勞務稅（奢侈稅）修法轉向「微調」，二年閉鎖期與稅率維持不變，但非都市土地涉及短期炒作者，不再享有免稅，將比照都市土地課徵10%或15%的奢侈稅。 　　財政部長張盛和102年11月13日在立法院指出，礙於國、內外經濟情勢嚴峻，奢侈稅確定只會「微調」。財政部認為，出口表現不如預期，各項經濟數據並不樂觀，目前修正奢侈稅確實面臨極大壓力，「大修時機已經過去了」。 明年的經濟情勢雖然會比今年好，但仍看不到強大的經濟動能支撐，為免再對經濟造成損害，奢侈稅確定不會大幅更動，僅調整較具急迫性的部分。 　　財政部將在102年11月底提出奢侈稅修正草案，預定年底可送至立法院審查。官員估計，即使加速完成修法程序，新版奢侈稅最快施行時間也會落在明年。依據財政部目前的修法方向，短期持有不動產的出售年限，維持二年不變，稅率亦不調整，同時放寬豁免條款，將無炒房意圖者遭課徵奢侈稅的機率降至最低；但為進一步杜絕炒作，修法草案確定要將非都市土地納入奢侈稅課徵範圍。 　　由於工業區也屬於非都市土地，修法後可望抑制工業區土地炒作歪風，企業設廠付出的土地成本也可因此穩定。財政部表示，民國102年8月委託學者提出的奢侈稅改革報告，肯定奢侈稅已對房市炒作現象產生遏制作用，達到量縮價穩的目的。不過，外界建議，奢侈稅再修正，幅度大小應該視國內外經濟情勢演變，與國內房市動態而定。財政部經評估後認為，小幅修正比較能夠符合現況所需。 　　筆者認為當初奢侈稅立法目的，是抑制炒房，如能依照經濟情勢及民眾意見適時調整部分條文，並開放授權財政部能依個案判斷是否需繳納奢侈稅，的確能保障「租稅人權」；不過由於國稅局陸續追查奢侈稅，建議民眾賣屋前一定要了解《特種貨物與勞務稅條例》及相關解釋函令，以免受罰。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為財政部的想法符合台灣目前經濟現實，《特種貨物與勞務稅條例》的修正宜小修，才不至於影響台灣經濟發展！

        李永然律師於2013年11月13日上午7時30分，出席台北市進出口商業同業公會假台北市晶華酒店舉辦之「2014全球重要暨新興市場貿易環境與發展潛力調查」期末審查會議。 會議由理事長黃呈琮主持，吳中書、方文昌、黃文榮、張銘斌、邱一徹等人以及我均與會。會議中並由中原大學企研所教授呂鴻德進行「2014全球重要暨新興市場貿易環境與發展潛力調查」專題簡報，會議於上午9時圓滿結束。

  　　依據民國102年11月11日工商時報A10版記者蔡惠芳所撰「信台北東京化19.5坪基地蓋豪宅」乙文報導，國有地禁售，都市更新牛步化，加上低總價「小宅」叫好叫座，台北市區近來掀起一波「東京化」風潮，建築基地面積不到100坪、就蓋出又高又瘦的精巧住宅大樓，甚至出現面積19.5坪的「迷你」基地，也開始蓋起「小豪宅」。 　　住展雜誌市調資料顯示，台北市至少有22處以上新推住宅案，基地規模都在100坪以下，若和102年一月迄今新推案數量比較，大約占1～2成。其中更有8個新案，基地在50坪以下。創意家廣告董事長王明正表示，會作這種小基地的建商，可能是基於無法整合到更大基地，或是不想拖延太長時間去整合土地的建商；不過，台北市愈精華地段，土地市場完全飽和，百坪以上基地面臨「絕版」，因此預期台北市將來會愈來愈多非常小型基地開發案，逐漸走向「東京化」。對建商來說，缺點是成本高，每建坪單位成本也較貴，比起大型基地開發，可以攤平每單位容積或每坪建築造價成本相對較高，因此每坪售價未必比較便宜。對買方客戶來說，就要看保值性，因為保值功能相對不如正常的基地，除非是非常精華地段，再怎麼小也會有人買。 　　甲山林廣告公司總經理、愛山林建設開發總經理張境在則感慨指出，「這麼小的基地也在蓋？這簡直是台北市的悲哀！」政府沒有擔當，沒有前瞻思維，導致建商只能屈就迷你基地。其實全世界很多城市都比台北市更老，可是為何台灣政府卻沒有大格局的都市發展計劃？任由小基地各自發揮、蓋得亂七八糟？畢竟政府政策要有好規劃，市容才更好。 　　台北市政府副市長張金鶚則表示，台北市地狹人稠，土地價格高、整合不易，造成最近土地產權細分化、「迷你」建築基地興起。他認為，「在主流價值觀之外，我並不反對跳脫主流建商大基地開發的小型基地住宅。」應該要用更開放、更寬容的態度，去觀察這種現象。只要符合法規，其實「小而美」小宅建築潮，應樂見其成，讓都市發展和建築天際線更多元化。像亞洲許多人口密集、土地有限的城市，像東京、香港、新加坡等，也有小基地高樓化的發展趨勢。現在台北市政府已實施簡易都更，放寬老屋重建的最小簡易都更面積至500平方公尺以下，努力朝多元化方向推動都更，以提高都市土地有效利用、活化都更。 　　都市更新目前除了由建商主導的都更，也有由住戶發起的自助型都更，筆者認為台北市政府應提高大型基地開發案的誘因與意願，不能因為難...

  　　2013年11月出版的幸運雜誌第42期，內容對永然法律基金會舉辦的「永然第八期高中法律生活營」做大篇幅的報導，內容如下：       永然法律基金會推展法治教育，資源共享！ 　　　　──永然高中法律生活營大幅贊助東部同學來北市參與活動 　　近年來翻開報紙，發現青少年犯罪的年齡有降低的趨勢，犯罪的態樣也愈趨多種。當媒體愈來愈發達，青少年藉由其中所得到的資訊愈容易、愈多，但也造成他們因無法正確判斷而產生許多錯誤的觀念和行為，這時就要靠家庭、學校和社會的力量，來指引他們到達正確的道路。法律是社會生活的規範，了解法律，不僅是為了不讓自己利益受損，更可以保障自身應有的權益，而法治觀念的建立，就必須從小開始，現今學校雖然都有公民科內含有法律課程，但內容非常艱深，對學生而言只是考試的科目之一，並無法真正去體會和了解法律的真義和目的。執業律師30餘年的永然法律基金會李永然董事長有鑑於此，希望能藉由法律生活營的舉辦，推廣淺顯及生活化的法律知識，於是捨棄法條式的課程內容，找來法律實務界的法官、檢察官、律師和教授前來授課，讓營隊的學員們能真正親近法律。 　　除了推廣法治教育，李永然律師也很注重資源分配的問題，他總是希望能讓各地的青少年都和台北的孩子們一樣幸福，擁有許多資源上的優勢，於是指示永然法律基金會在舉辦高中法律生活營時，也要將名額擴及到台灣的其他地區，讓各地的孩子們都能享有這個權利。繼永然第六期高中法律生活營補助花蓮地區18名同學後，永然第八期高中法律生活營將補助東部的學校擴及至台東、花蓮及宜蘭共8所學校。 　　在今年暑假結束前，永然法律基金會舉辦了「永然第8期高中法律生活營」，自102年8月20日至8月23日期間舉行，這次不僅有北部的同學，更包含了東部的46位同學一同參與，而住宿的地點我們選擇了交通方便的台北國軍英雄館，教室則依舊為「台北市立成功高中」。 　　天公不做美，這次營隊舉行期間剛好遇到潭美颱風來襲，永然法律基金會為了不讓同學們失望，也做了課程適度的調整，總算順利完成四天的營隊活動。8月20日中午在東部的同學們搭乘火車抵達台北後即前往成功高中，準時揭開了「永然第8期高中法律生活營」序幕，由李永然董事長主持的始業式，邀請了成功高中李慶宗校長、華湑企業孫鎮川董事長，瑪萱國際公司李蕙珍董事長，台北大學游志青教授，中華人權...

  　　李永然律師、李宗瀚律師於2013年11月份發行的第269期《貿易雜誌》中，發表「三角貿易進口商應注意以進銷差額開立發票，日後恐涉逃漏稅！」一文。   文◎李永然律師、李宗瀚律師 案例：國內貿易商甲公司接受國內乙廠商訂購外國丙公司所生產的貨品，甲公司再轉向外國丙公司購買，並直接由國外丙公司將貨物以國內乙廠商名義為受貨人報關進口至我國境內時，從最高行政法院在民國101年12月份庭長法官聯席會決議後，將面臨重大改變，即國內貿易商甲公司必須以國內乙廠商給付的全額價金計算營業稅並開立統一發票給國內乙廠商。 三角貿易報繳營業稅「稅額」的重大轉變 解析： 　　依我國加值型營業稅的制度基礎，營業稅因買賣行為而轉嫁由「最後消費者」負擔。即出賣人對於出售貨物時，該貨物的價格已包括依《加值型及非加值型營業稅法》(下簡稱《營業稅法》)所規定應核計的「營業稅」，即該「營業稅」事實上係轉嫁至向其購買貨物的消費者負擔。 關於國內貿易商從事跨國買賣，就三角貿易的交易模式，即國內進口貿易商銷售國外公司所生產的貨品給國內廠商，如由國外供應商直接將該貨物以國內買受的廠商為提貨人而報關進口時，對於該筆自國外進口的貨物所產生的營業稅及納稅義務人，依《營業稅法》第2條規定，營業稅的納稅義務人是收取貨品的「國內買受廠商」。 　　但是，依據財政部在民國（以下同）97年10月29日所發布的「台財稅字第09704550620 號」函釋，是以「國內貿易商」為營業稅納稅義務人，至於營業稅的「稅額」則是以「向國外供應商進貨的金額與銷售予國內買受廠商價金的差額」即(即銷貨減進貨的「進銷差額」為營業稅「稅基」，該稅基再乘以5%稅率後的金額即為營業稅「稅額」)開立應稅二聯式統一發票給予「國外供應商」。該函釋也特別表明其規定是為避免財政部90年9 月20日「台財稅字第0900455748號」函釋所造成「國內買受廠商」因重複負擔進項稅額而造成資金壓力，及「不利於進口業務之推展」與「另案申請退稅對國內買受廠商造成不便」等弊病。 然而最高行政法院卻在101年12月25日的101年度12月份第2次庭長法官聯席會議作成決議，認定「國內進口貿易商」須按其所收取國內買受廠商給付的買賣價金(即「銷貨金額全額」)計算營業稅（事實上該營業稅是轉嫁由買受的廠商負擔），並開立統一發票給國內買受廠商；至於國內買受的廠商，因為是該...

  　　依據民國102年11月12日經濟日報A16版記者郭及天所撰「信義強攻營建 大台北獵地」乙文報導，房仲龍頭業者信義房屋營運策略調整動作加大，積極在兩岸房產布局投資興建，擴充經營版圖，除了101年取得中國上海嘉定約1.74萬坪土地開發外，也積極布局大台北房產市場。據悉，信義房屋目前已在台北市天母地區取得土地，整合並規劃在未來推案。從101年起，投入約新台幣38億元在中國上海購地，信義房屋旗下子公司大家建設，也購入台北市部分小型土地。對此，信義房屋策略長周莊雲低調表示，在大台北地區，仍會持續取得捷運附近或具交通題材的土地，不過因尚在整合階段，現談論推案規劃尚太早。 　　信義房屋周莊雲策略長也說，跨足土地開發並無所謂景氣時機問題，而是秉持仲介服務的核心價值，只是想蓋好的房子，畢竟從事仲介、代銷，一年可服務上萬個客戶，從事開發服務客戶的量，則遠小於此。信義房屋從民國101年開始展開新事業布局，今年年初成立建設事業部，延攬日勝生前總經理陳慶洪擔任建設事業總經理，整合不動產上、中、下游，跨出多角化經營腳步。 　　上海嘉定葉城路二筆土地開發案將朝純住宅規劃、分期推出，預計取得開工許可後，於民國103年中動工，二至三年封頂後銷售。據信義房屋財報顯示，該公司向來以低負債經營房仲事業，自96年以近新台幣50億元取得現今信義總部大樓，長期負債提高到12.9億元，但二年內即清償負債，今年為了投入開發建設事業，第2季長期負債增至約26.4億元，舉債經營將資金運用更為彈性。 　　筆者認為信義房屋，從原本以「仲介業務」為發展核心，逐漸朝向「土地開發商、建商」的新事業經營來發展，做上游垂直整合的多角化經營，並且再搭配原本有的宅裝公司，信義房屋將從原本定位服務業再轉型到住的提供者，關於住的需求，未來信義將通通包辦。不過仲介業務與建商的本質上差異極大，在未來房地產景氣與政府政策不確定因素影響下，新事業的發展勢必也會受到不少的挑戰。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為信義房屋在房仲業是第一品牌，在中國大陸有享有盛名；現能切入大陸不動產開發，如果成功，將為信義帶來企業的第二春！

  　　依據民國102年11月08日工商時報A23版記者曾麗芳所撰「草悟道旁地上權 搶手」乙文報導，國產署中區分署第三批設定地上權招標案共計9筆，預計102年11月20日開標，其中，尤以台中草悟道旁的440坪國有地招標案最受矚目。由於這也是國產署放寬地上權分割移轉後，首批能適用的設定地上權標案，草悟道標案至今已接獲數十通熱線查詢，逾8成來自各地建商，預料將引發建商的熱烈搶標。 　　國產署中區分署指出，第1標是台中市西區後壠子段262-98地號土地，基地位於台中市國立美術館及草悟道之間，基地旁邊就是「總太國美」豪宅新成屋，因緊鄰國立美術館、草悟道綠園道，週邊充滿濃濃的藝文氣息，加上交通便利及生活機能佳，頗具市場潛力，每坪以市值新台幣66萬元計算、440坪總價約2.9億元。這次第1標權利金底價1.1億餘元，僅約市價的4成，預料在鬆綁地上權分割後，過去地上權難以融資的限制解套後，預料在各地建商參與投標熱絡帶動下，權利金底價上看1.6至1.7億元。  　　台中房仲業者表示，這次地上權期限不僅從50年延長至70年，最大變革為可分割地上權，讓過去無法貸款的結獲得解套，讓地上權土地從「清水」變「雞湯」，估計開標時可望重現招標榮景。 　　筆者認為，政府開放地上權可以分割貸款及讓與的政策，確實能提高民眾購買地上權房產的誘因，尤其在好的地段，更能增加國庫收入。但是招標時政府從原本面對單一窗口的建商，交屋後變成數以百計的住戶，未來當地上權期限到期時，政府在管控與回收基地，應有良好的配套措施，避免現在賺了權利金，日後卻傷了地上權住戶的權益。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地地上權招標日益開展，此有益於國有土地的活化。又「地上權」一定要更具彈性，方能吸引民間業者投入投資！

　　2013年11月9日上午，李永然律師來到中正高中，參加中正高中50週年校慶，有熱鬧的園遊會與同學們的各項演出，李律師並出席中正高中校友總會成立大會，和校友們合影留念。         

  　　2013年11月10日上午9時，李永然律師前往臺灣民主基金會，出席由台灣民主基金會與上海東亞研究所合辦「兩岸關係和平與發展研討會」，第一場由蔡瑋副執行長主持，章念馳、郭添財、魏艾、胡凌煒主題發言，參與此次研討會除了臺灣民主基金會的相關人員外，上海東亞研究所也有章念馳、李雷鳴、蔡建國、胡凌煒、信強、王少普、黃偉偉及李惟錚等人士出席。   　　當天晚上6時30分，李永然律師也出席由臺灣民主基金會王金平董事長主持，於台北世貿聯誼社舉辦的歡迎晚宴，所有與會人士相談甚歡，氣氛熱絡。

  　　依據民國102年11月04日工商時報A2版記者林淑慧所撰「北市售屋課稅 擬分蛋黃、蛋白區」與「避重稅 房仲：保留支出單據」兩篇報導，房價飆漲，政府打房多管齊下，台北國稅局憂心恐傷及無辜，擬將個人售屋所得收益率標準，分區課稅細緻化，將參考評定營業稅的地段率，依房價高低分為「蛋黃」（豪宅）、「蛋白」（非豪宅）區，未來豪宅區旁的老舊或低價房屋，賣房總稅負可望降低。 　　官員表示，民眾賣房子必須申報財產交易所得，依據實際交易價格扣掉必要成本後報稅，賺錢要繳稅、賠錢則可抵稅，但若民眾拿不出成本證明文件，就要依財部每年頒布的財產交易所得標準來計算所得，且無論賺賠，統統要依據計算結果繳稅。 　　國稅局每年會依照各地房地產交易價格及漲幅，調整財產交易所得標準，今年台北市首度採取分區調整方式，調高大安、中正、信義及松山區的售屋所得標準，一舉調高6個百分點，提高至房屋評定現值的48％，成為全國最重、史上最高。 　　立法委員費鴻泰表示，信義計劃區像美國紐約曼哈頓，但同區的嘉興街、福德街，該區房屋價值無法與豪宅相比，但售屋所得稅連帶升高，對老舊且低價房屋的所有權人並不公平，對此，財政部長張盛和允諾，今年底前重新檢討，避免老舊房屋受豪宅區影響，連帶被課徵重稅。 　　台北國稅局已提出今年的賣屋所得標準檢討方案，將以評定營業稅的地段率為基礎，重新檢視信義等四大交易熱區的房屋現況，以及周遭區域的繁榮度；依據營業稅的查定費用標準，依照營業地址的坐落街道，重新評定該路段的地段率，並調整老舊房屋的房屋評定現值，將使得信義計劃區的豪宅與福德街的老舊房屋，房屋評定現值將有落差，在稅基調降之下，即使課稅率不變，售屋所得稅總稅負仍可望下降。 　　房仲業認為，老舊及低價宅的售屋稅可望減輕，但近年國稅局嚴查售屋利得，並以實價課稅為原則，民眾售屋最好還是核實申報，並保留各項與房屋相關的支出證明，才能永保「稅稅平安」。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛建議，買賣房子的民眾，最好保留與房屋相關的支出證明，例如仲介費、契稅、印花稅、貸款購屋利息，售屋支付的廣告、清潔及搬運費等，或取得房屋所有權後支付的修繕、改良費用，保留單據作為成本證明。 　　筆者認為分區分段給予不同的財產交易所得標準，並按評定現值課稅，確實在稅賦上較為公平。但是民眾如能提出或證明當初取得該不動產的交易價格，是不能採用按評定現值課稅的方式，...

  　　有鑑於臺商在大陸地區人數眾多，其人權卻無法受到周全的保障，為了使臺商人權議題更受重視，並擴大其影響力，「財團法人臺灣民主基金會」與「中華民國兩岸經貿交流權益促進會」於102年11月14日(星期四)上午9時至下午5時10分，於財團法人臺灣民主基金會（臺北市信義路三段147巷17弄2號2樓會議室）舉辦「大陸臺商權益保障研討會」，邀請國內專家學者針對大陸臺商切身相關的權益問題進行研究討論。 　　李永然律師獲邀擔任「臺商在大陸之不動產遭徵收案例與權益保障」之與談人，研討會其他主題尚有「臺商在大陸之民事糾紛處理與權益保障」、「臺商在大陸之人權保障」、「臺商在大陸之刑事官司態樣與權益保障」，歡迎對此研討會有興趣的民眾報名參與，報名請電(02)2356-0809張小姐。

  　　依據民國102年11月04日工商時報A2版記者張中昌所撰「商辦附售後回租　壽險新歡」與「具補漲空間　壽險布局重心南移」兩篇報導，售後回租商辦，已成台灣壽險業新布局不動產的新主力目標！台灣壽險業者指出，許多業主為吸引壽險資金投標，都願意附上「售後回租」或複數年租約，希望增加售出機率，以及衝高出售價格。商辦房仲業者指出，壽險業者現在不僅布局台北市，由於中南部的物件相較於台北市有相當的補漲空間，因此未來往中南部移動的情況應更加顯著。 　　台灣壽險業者指出，國內壽險業投資商辦不動產，目前仍受限最低收益率得達2.875％，導致不少案子評估後，都無法參與投標作業，壽險業者表示，尤其台北地區大樓，幾乎不可能達到這樣的收益率，因此，除非標的本身要附上「售後回租」或複數年租約，才有可能符合法令要求。據瞭解，「售後回租」或複數年租約等模式，通常回租的業主為達到壽險提出最低收益率2.875％的門檻，大多會提供相較區域優渥的租金，而且租約都是複數年，所以售出價格會往上衝高。 　　房仲業者分析，售後租回的標的之所以熱門，主要是買方可以省下尋找租客的麻煩，閒置風險降低，同時出售業主也可藉此衝高價格，得到現金挹注獲利，達到雙贏目標。此外，房仲業者也表示，「售後回租方式」不僅對缺現金的賣方具有週轉資金的好處，對於買方同樣有好處，不必再費心自己找承租戶，而且這種售後回租的房客，對原先自己的房子一定很熟悉，續租率及租約時間都比較長期穩定。 　　壽險業者認為，附上「售後回租」或複數年租約標的，即使價格較高，但由於馬上就能有租金收益，因此仍有投資價值，未來台北地區，仍以這類案子競標買氣最夯。不過近年台北市房價飆高，因此部分壽險業者重心已有南移之勢。房仲業者對此表示，目前大台北地區的精華商辦大樓，價格不斷飆高，但相對台中、高雄，大約僅有台北的3分之1或4分之1左右的價錢，預期未來還有補漲增值空間。 　　筆者認為透過「售後回租」的交易方式，的確可以讓房屋所有權人與壽險公司雙方皆大歡喜，但也相對反應出壽險業者手上資金充足，如果讓壽險資金集中在「不動產」，勢必會造成房價居高不下。政府應提供適當的管道，讓壽險業者有合適資金出口，如公共建設投資或社會住宅興建，如此更可以創造出多元的效益。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣壽險業在投資針對不動產，可參考《住宅法》中的「社會住宅」，但這方面政府的誘...

  　　依據民國102年11月04日蘋果日報A15版記者張菱育所撰「開窗見山 建商不能瞎說」乙文報導，台北市副市長張金鶚上任後，提出《不動產交易消費資訊管理規範》，要求不動產業發布相關交易資訊要有所本，並於102年7月1日正式實施，已有不少業者陸續收到公文要求像是「捷運出站就到家」、「開窗就可見山、水」等廣告標語提出說明，但也引發批這樣的做法「不治本」。 　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，曾接過2次台北市政府地政局的公文，包括要求提出當時所做的「成交量分析，依據為何？」此外，因為常常會發中古屋房市分析的新聞稿給媒體，但是媒體可能在版面上有篇幅限制，就沒有詳細把統計時間及資料來源刊登出來，讓地政局人員也來函詢問數據來源，但是她認為，政府這樣的做法，無法抑止誇大的廣告不實狀況，像是新建案常會講「創天價」紀錄，這才是政府應該要去稽查。 　　太平洋房屋行銷部協理林銘傑表示，曾收到一次台北市政府公文，當時於北投區的「大將首驛」新推案，因有媒體採訪寫到目前房市為「小宅需求多」，台北市地政局就來函指出此句話的根據來源為何，小坪數的物件為何需求量較多，為此要求說明。他們解釋「小宅需求多」，是根據《住展》雜誌的一份市調資料來看目前市場上的買屋狀況，買方較偏好小坪數產品。 　　許多房地產廣告會寫「捷運出站就到家」、「開窗就可見山、水」等標語，台北市地政局地權及不動產交易科長沈瑞芬表示，會實際查證是否屬實，若有錯誤訊息，則會發函要求業者改正，提供民眾正確且透明化的訊息。基本上，大部分業者都願意配合修正，但有少部分不願配合的業者，將會送公平交易會裁處，預計於明年初將公布結果。 　　《消費者保護法》第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。筆者認為無論建設公司或房仲業者，對其「廣告真實」附有義務，執法者能在銷售時要求業者改正廣告不實，如此才能真正避免交屋後，因不實廣告衍生的爭議。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的法令常常疊床架屋，政府有時不管，一旦管又管太多，像廣告，原本已有《公平交易法》第21條、《消費者保護法》第22條，現又多了《不動產交易消費資訊管理規範》，政府的管理實在不科學！

　　2013年11月7日晚上，友人馮曉原（忠誠扶輪社前社長）因長年在中國大陸東北經營事業，利用返台大家聚會，我及Calvin,Korea及現任社長Andy均一起參與，大家話說從前，回味無窮！  

　　2013年11月7日晚上6時30分，中正高中校友總會籌備會第三次會議於中正高中第一會議室舉行，由籌備會主任委員李永律師主持，孟義超、郭舜儀、蘇緯政、陳華傑、范皓揚、楊瑞濱等委員均出席，簡菲莉校長也列席，會議直至晚上8時40分順利結束！      

  　　2013年11月7日蘋果日報A20版載台灣嘉義地院合議庭日前裁定，將第一審裁定廢棄，將「張榮宗及嘉義縣市政府」列為張楊綉雲之輔助人！ 　　王月蘭女士已往生，其遺產由張楊綉雲（繼承人）及王文洋（受遺贈人）共同繼承！  

  　　依據民國102年10月29日工商時報A14版記者朱漢崙所撰「國產署鬆綁分割規定，行庫將衝刺地上權房貸」乙文報導，國產署鬆綁，大型行庫將強化地上權房貸。據了解，在財政部長張盛和指示下，財政部國產署經內部研議，已鬆綁地上權分割相關規定，未來建商若標得地上權設定的國有地，並蓋住宅大樓，房貸戶購買時可藉由地上權分割來取得部分地上權作為房貸抵押擔保品，成數及利率因此取得較好條件。 　　張盛和部長上任一年多來，高度重視國有地及大型行庫本身資產的活化效能，由於國有地500坪以上有禁止出售的相關處分規定，張部長即要求國產署以透過地上權設定的方式，更積極進行國有地的開發以活化土地運用效能，研議如何透過地上權設定開發自家行庫超過500坪的土地；並指示要求各大行庫研究配套措施，改善地上權設定相關的貸款融資問題。 　　有行庫高層表示，地上權設定現在的相關貸款障礙，「在於使用權能否比照所有權，被承認為貸款的擔保品」，並已據此向金管會及法務部爭取進行相關的法規鬆綁。由於法規的修改需要一段時間，因此國產署在財政部指示下，已配套進行其他應變的方式，原本國產署所推出地上權設定的土地開發標案，不允許建商在標得後對取得的地上權再作其他分割及讓與，現在國產署則修改規定，同意建商在興建大樓、賣給住戶時，可以分割及讓與部分的地上權。 　　有行庫高層另表示，原本住戶所取得的這類大樓住宅，「不要說土地所有權，連地上權都沒有」，但由於國產署已放寬地上權的條件，住戶將可取得地上權作為擔保品設定給銀行辦理房貸，因此預估未來建商標得土地之後蓋成的大樓應該會更有買氣。 　　國產署鬆綁地上權的分割及讓與，並放寬地上權貸款融資條件與成數，確實能增加民眾購買地上權房產的誘因及接受度，不過筆者要提醒民眾，地上權與所有權本質畢竟不同，當地上權剩餘年限越接近到期日時，其價值會隨之減少，在貸款成數及流通上會較為困難。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地設定地上權活用方式既已日益興盛，相關法令的便通更應加強，地上權在《民法》物權篇修正後，法令以更加周全，所以國有財產署應用更開放的思維去進行規劃，方能有益於國有財產的活化！

  　　依據民國102年10月29日工商時報A22版記者王志煌所撰「竹市首宗都更案 明年初動工」乙文報導，新竹市第一個核定由民間開發的都市更新案，在地主100％同意的和諧氣氣氛下，預訂明年初動工，計畫建造1棟20層及1棟10層樓之集合住宅，總銷金額達新台幣30億元。由於基地位於市中心鄰護城河之黃金地段，已吸引眾多買主及投資客洽詢。 　　該都更基地位於新竹市中心區中央路、仁愛街口，總面積約1,100坪，土地筆數38筆，其中50％為私有地，其他50％分屬新竹縣、市所有。該區原本為老舊眷村住宅，一旦順利完成都更，新竹市政府將做為未來市區其老舊住宅推動都更的模範案例。 　　承辦該都市更新事業暨權利變換計畫的金旺宏實業公司，該公司董事長謝清芝另外捐贈新台幣2,500萬元，給新竹市都市開發暨更新基金，指定辦理護城河臨路至北大路段都市景觀改善工程的古蹟維護，並由新竹市長許明財代表共同簽署備忘錄。許明財市長感謝開發商對古蹟環境維護的關注，並協助推動都更相關工程，對未來促進市容景觀、低碳綠能生態觀光休閒等特色將有所提升。 　　金旺宏實業公司未來將按新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準，開發新竹市第一個都更案，透過強化公設及綠美化打造一座優質的集合住宅，並藉由政府、地主及開發商多贏的局面，加速老舊市區都市更新的推動。 　　筆者認為，外縣市因土地供給較為充足，致使都市更新的誘因顯不如台北市與新北市。因早期台灣都市較少做整體規劃，透過都市更新確實能帶來更符合現代化的都市景觀及市容及市民需求，如今新竹市結合當地文化，並且實施第一個都市更新案，期望也能帶動其他縣市的都市更新案，讓都市景觀更具風貌。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為都市更新(Urban Renewal)有助於都市景觀改善及機能活化；台灣不僅在台北市有都市更新的必要，其他縣市也有必要，但公權力一定要強化，業者(實施者)才有信心投入！類似「文林苑都更案」，切勿再重演，否則連民眾都受害！

  　　依據民國102年10月29日經濟時報A2版記者陳美珍所撰「財長：民眾囤房 擬加重稅負」乙文報導，持有多棟房產者，囤房嫌疑上升，立法委員主張加課「囤房稅」，財政部長張盛和10月28日附議，提出可對持有一棟以上非自住房屋者，加重課徵房屋稅；願意配合政策調高稅率的地方政府，將增撥補助款做為獎勵。 　　依據現行房屋稅機制，已賦予地方政府調高房屋稅率的機制，除用做「自住」的住家用房屋，稅率固定為1.2%之外，其他如出租供做住家用房屋、營業用或非住家非營業用房屋（如醫院診所等），都有上、下限稅率，但各地方政府目前普遍都按下限稅率，從低徵收房屋稅，調漲空間極大。 　　張盛和部長舉例，出租供住家使用的房屋，法定稅率為1.2%至2%，但全台都以最低的1.2%稅率徵稅。持有超過一棟以上房屋的所有權人，非供自用的可能性較大，地方政府若能就多屋且非供自住使用的房屋，按其持有屋數加重課稅，即能達到類似「囤房稅」的目的，由於調整房屋稅徵收率的權限在地方政府，為激勵地方合理增稅，中央政府將針對因調高房屋稅率、致使稅收增加的地方政府，給予較多統籌款或補助款。 　　財政部近期針對持有三棟以上房屋的民眾查稅，101年總共清查24.8萬戶出租房屋，查出房東漏報的租金收入多達114億元。立法委員孫大千表示，低利率時代，買房成為「另類存款」，持有時可坐收租金、出售時則有漲價利益。高房價引發許多問題，政府必須多方設法解決，除了對持有三棟以上房屋、並將餘屋出租者查稅之外，也應該加課一筆「囤房稅」。 　　張盛和部長同意應對持有房產較多者，課徵合理的稅負。財政部將在提出《特種貨物及勞務稅條例》（奢侈稅）修法草案時，訂定配套措施，其中即有「囤房稅」的概念，會從房屋稅下手，範圍不包括自用房屋，目前85%持有一棟房屋的民眾，是不會受到波及。 　　筆者認為持有三棟以上房屋不動產民眾的未必是囤房置產，部分原因是透過繼承或合建分屋取得，如開徵「囤房稅」，等於變相要人民賣屋，當房地產景氣不佳時，對一般民眾傷害甚大。建議政府應從移轉稅或財產交易所得稅著手，而非提高持有的不動產稅率。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為，課稅立於「租稅人權」的保障立場，一定要考慮「租稅法律主義」、「租稅平等原則」......等原則，切勿過於著重手段，而忽視了「租稅正義」！

  　　依據民國102年10月27日中國時報A4版 記者陳宥臻、洪正吉所撰「算錯奢侈稅期， 賣屋挨罰告仲介 」乙文報導，自100年6月開始實施《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱奢侈稅），奢侈稅滿2年後，除了房屋買賣件數遽增，許多民眾在對奢侈稅法令不了解，而信聽房仲或代書的建議下，搶時間出售，結果誤信專業人員的建議，而讓國稅局開罰，民眾不甘心等了2年轉售還被罰，一狀告到法院，國稅局因而發函房仲及地政士公會，要求要遵守法令。 　　奢侈稅自100年6月上路，民眾為了避免被課奢侈稅，等了2年不敢賣屋，怕會有奢侈稅的產生，擔心房價回落又不想繼續負擔利息成本，因此，在102年6月開始，全台出現房屋拋售潮，而奢侈稅延伸的問題也陸續引爆。 　　 台北市國稅局最近發函不動產仲介經紀同業公會及地政士公會表示，最近查奢侈稅時，經常發生爭議，其中以奢侈稅的2年期間算錯最普遍。國稅局說，依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算，一直到訂定銷售契約日為止，但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例，都算到銷售移轉登記日為止，等於提前一個月賣屋，符合奢侈稅課稅範圍。 　　 台北市國稅局透露，先前有個屋主出售總價逾千萬元的房屋，在仲介及代書遊說下，趕在2年期間一到就出售，結果2年期間算到銷售移轉登記日，被國稅局補徵10％稅額100多萬元，另外裁處罰鍰70餘萬元。後來屋主表示，是在仲介及代書遊說下才急著賣屋，仲介或代書甚至簽了書面切結保證不須課奢侈稅。屋主向國稅局叫屈無效後，轉而向法院對仲介及代書業者提告。 　　國稅局強調，出售持有2年以內不動產要課奢侈稅，屬銷售稅性質，與盈虧無關，只要銷售持有2年內的房地，都要依法申報奢侈稅。仲介或代書敢簽切結書，除了專業不足外，也有心存僥倖的心態。 　　地政士公會榮譽理事長王進祥地政士指出，奢侈稅2年期間的定義確實有不少人誤會，當中包括房仲和代書，民眾賣屋時一定要自我保護，記得以「取得登記日、出售簽約日」，來計算買賣屋之間到底有無滿2年。 　　筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》第三條很清楚的明訂兩年期間算法「取得登記日、出售簽約日」，但卻身為專業人員實不應專業不足或心存僥倖簽立切結書，讓消費者誤信出售期間導致遭課稅罰款。 　　永然聯合法律事務所李永然律師在這段時間民眾諮詢奢侈稅的法律問題也增多了，專業人士執業時確實應多加小心！

　　2013年11月5日晚上6時30分，李永然律師前往台北市立圖書館，為台北經營管理研究院學員演講「現代人的法律常識」，現場並贈送每位學員一冊「天元生活法律手冊5」，學員們對於精彩的講課內容，反應非常熱烈。 　　李律師認為法律是社會中每個人均須遵行之規範，食、衣、住、行、工作、消費、言行舉止......等均在此規範下，無所偏倚。李律師在執行律師業務中，常見當事人因不了解法律而誤觸法網或喪失權益者，故深感「法律」一門不能只成為專業人的知識，而應將之普及化，並進入社會大眾的工作、生活中，而成為眾人之常識。 　　此次講題為「現代人的法律常識」，現在演講內容大綱分享如下，供有興趣的讀者參考： 壹、工作與生活均離不開法律 貳、工作中必須具備的法律觀念：包括： 契約的意義、 契約的種類 、 訂立契約應注意的問題 、 訂立契約的要領 參、法律與人權保障：包括警察執法失當所應負的責任，及自我權益的保障 肆、夫妻財產： 選用夫妻財產制，要由夫妻雙方決定、 夫妻財產制的種類 、 法定財產制的效力 、 共同財產制 、 分別財產制......等 伍、不動產法律：包括： 投資房屋者如何避免購屋糾紛？ 預售屋交易的法律須知、 如何與仲介公司打交道 、 對《特種貨物及勞務稅條例》的認識與因應 陸、金錢借貸要防人財兩失：包括： 金錢借貸雖是不要式契約，以立有「字據」為宜； 金錢借貸可以約定利息，也可以無息； 有借有還，再借不難； 如何對付借錢不還的人； 運用支付命令討債的法律須知 柒、投資被騙，該怎麼辦？ 捌、遺囑與財產繼承：包括： 遺囑的方式、 如何訂立自書遺囑？ 、 拋棄繼承 、 限定繼承 玖、糾紛解決的方法： 訴訟、 調解 、 打官司是不得已的，切勿濫事興訟 拾、結語

2013年11月5日中午12時，李永然律師出席忠誠扶輪社例會，會中邀請到忠美社PE Gordon曾孟卓，現任為台灣壹傳媒集團副總裁，講題為《新媒體時代對企業家的衝擊》，由李永然律師介紹主講人，演講內容十分精彩，至下午2時結束。  

  　　依據民國102年10月26日中國時報AA2版記者王玉樹所撰「容積獎勵 訂總量管制」乙文報導，內政部102年10月25日通過《都市計畫法台灣省施行細則》部分條文修正草案，增訂都市計畫容積總量管控上限，過去建商紛紛以容移及容積獎勵等手法來增加土地立體使用，以提升獲利空間。而總量管制概念，設立了一個天花板，避免超高大樓林立，有損民眾日照權及生活品質。 建商業者表示，現行容積獎勵最高可達70％，後年起壓縮到20％，預期將爆發建商搶照潮，恐進一步推升房價。 　　新制上路後，都市更新地區不得超過法定容積50％，一般地區則不得超過20％。不過舊市區小建築基地合併開發、海砂屋、輻射屋拆除重建，仍維持現行不超過30％的規定。但也給予業者2年緩衝期，預計於104年7月1日施行。 　　內政部表示，這次修正是因為都市計畫於「法定容積」以外，增加的容積種類繁多，個別增加容積雖都訂上限，卻沒總量累計上限，導致總容積失控而影響環境品質，因此才訂立「容積總量管控機制」。 　　筆者認為，都市市容景觀有賴於良好的都市計劃來維持，內政部將原本容積獎勵的個別管制上限，增訂出容積獎勵的總量累計上限，讓新蓋建物不因個別容積獎勵膨脹，導致建物高低起伏影響都市景觀，甚至影響鄰地所有權人的日照權與景觀權。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為都市計畫容積總量管制是讓都市有   序發展的一種方法，但台灣都市景觀改變非僅須注意此一問題而已，而台灣「違建問題」、「廣告招牌管理」，都攸關市容，政府在這方面要好好用心，不要只在乎「選票」，而怠於執法，導致台灣的市容破舊！

  　　依據民國102年10月27日聯合報A11版記者邱瓊玉、陳信升與廖珮妤所撰「信義計畫區 招牌設置擬放寬」乙文報導，相隔十三年，台北市政府正在進行信義計畫區細部計畫第三次通盤檢討，擬放寬信義計畫區廣告招牌設置及特定業務區的土地使用分區規定，希望能吸引更多產業進駐。 　　這次修訂，還納入所謂「新舞臺條款」。只要新舞臺被認定有文化景觀價值，即使建物要更新改建，也應維持原有位置、規模及使用機能。 　　台北市政府都市發展局表示，信義計畫區的廣告招牌設置規定嚴格，僅有「特定業務區」（松仁路、信義路一帶）及「業務設施區」（松智路、松高路、世貿一館周邊處）可設立廣告。未來放寬後，主要幹道兩側都可設置，不須經都市設計審議。但廣告招牌仍限制卅公尺以下，並且為了避免廣告招牌影響住家安寧，如邊鄰住宅區處，就不可設置「閃爍式廣告物」。一旦計畫通過，台北市基隆路、忠孝東路口的電視牆恐遭拆除或停用。 　　台北市都市發展局另表示，為鼓勵產業進駐，這次也放寬特定業務區分區使用規定，松仁路、信義路兩側的「特定業務區」將比照第三種商業區，進駐產業不必再繳納回饋金，並且娛樂服務業、醫美業、及金融保險業都可進駐。 　　至於「新舞臺」，這次通盤檢討草案也預留設藝文展演空間規定。一旦新舞臺被認定有文化景觀價值，除變更使用須經都審，即使易主、建物更新改建，也應維持原有位置、規模和使用機能。新舞臺文化資產價值鑑定，也將排入此次會議審查。 　　筆者認為，信義計畫區的開發規畫與管制得宜，再搭配101指標性大樓，成為許多民眾或觀光客喜歡到訪的地點，並形成人口與商業聚集的集散地。但無論再好的計劃都會因情事變更、時勢變遷，造成計畫的不適宜；台北市政府適時調整檢討，並加入各界民眾建議，相信更能創造出符合市民與市容需求的信義計畫區。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為，信義計畫區已為台北市的經濟發展及觀光發展帶來效益；目前再進行檢討，讓它更符實際需求更有必要！

  　　依據民國102年10月29日工商時報A20版記者林淑慧所撰「袋地通行國有地 放寬」乙文報導，財政部國有財產署102年10月28日表示，民眾若擁有一塊四周無路可行的「袋地」，但因毗鄰國有地，而欲申請通行國有地，可依法申請，國產署在會勘後，會找出最適當的方法允許通行，並一次收取50年或60年的通行權償金。 　　國產署表示，所謂「袋地」指的是土地周圍和周邊道路並不相連，以致無法作為通常使用的土地。日前修正的《國有非公用土地提供袋地通行作業要點》，放寬提供袋地通行的規定。將來國有袋地的承租人，可以申請通行使用國有非公用土地，民眾申請通行的土地，如果已經有使用權人，在徵得使用權人的同意後，也可以通行使用。 　　 國產署主任祕書陳秀琴表示，袋地申請通行國有地的民眾，必須按申報地價的5％，繳交通行權償金，原本規定一次收取5年償金，但因道路使用應為長期，因此這次法規修正時，改為一次收取50年或60年的償金，期限屆滿即不再收費。日後如道路無法使用時，民眾也只需把國有地騰空後返還給政府，政府也將無息退還剩餘年限的「通行權償金」。 　　其次，國產署強調，民眾向國產署申請由國有地通行，有先決條件，若申請人所有土地原本比鄰道路，卻將該部分出售給他人，該民眾就無法回頭要求國產署提供通行權；若是鄰近的國有地有其他用途，也可能會拒絕提供通行。 　　筆者認為將未做公用的國有土地提供民眾申請袋地通行，既可以活絡私人土地使用，也可以提高國有地利用效率，以增加國庫收入，創造出雙贏局面。但民眾申請時需注意，如無正當理由，國產署會依照個案判斷「袋地通行」的範圍，並且該範圍如遭他人占用或妨礙時，基本上是須由申請人自行排除。 　　 永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地的管理及維護，近年來政府較有用心，已讓國有土地效益更為提升，現又將國有土地的「袋地通行權」予以放寬，這是相當正確的作法！

  依據民國102年10月24日聯合報B1版記者邱瓊玉所撰「工區建豪宅祭重罰」及同版「小心假豪宅！購屋前看建照圖說」兩篇報導，為遏止建商將工業區建物改為「豪宅」違法販售，北市府建管處民國102年4月起，陸續清查63個建案，有9件違規二次使用。建管處祭出重罰，依個案違規層數，每層開罰新台幣30萬元，平均每件開罰240萬至420萬元不等。 台北市政府都市發展局長邊泰明表示，許多建商請領使用執照後將「公共空間」違規裝修、擅自變更，好讓「住戶」有機會單獨使用。為遏止歪風，已陸續針對「二次施工」案件進行清查。建管處長張剛維表示，除「事後稽查」外，起造人應於樣品屋、銷售傳單等明顯處加註說明「土地使用分區」，且不得違規作為住宅使用等資訊。若有不實廣告，將移交公平交易委員會裁處，一旦敗訴判決確定時，將面臨廢止建造執照的命運。 目前台北市政府也著手進行修正《北市府處理工業區內平面設計類似集合住宅原則》，過去僅有工業區申請建照時須繳交「保證金」，保證金最長可到3年。如今計畫擴大適用範圍，將工商混合區也納入，並延長保證金年限至6年，建商或起造人一旦違規使用，將沒收全額保證金，杜絕建商的投機心態。 　　由於住商混合區在都市設計審議過程中，明訂不得做為住宅用，建議民眾購屋前，應看清楚建照、使照的圖說，避免成交後惹爭議。民眾若買到這類住宅，最大問題是不得做為住宅用途，否則就可能吃上新台幣6萬至30萬元罰單，且是「連續罰」，直到改善為止。 　　台北市建管處副總工程司邱英哲提醒，民眾購屋前，若是預售屋，應請建商出示「建照圖說」；若是新成屋，應出示「使用執照圖說」，上頭不僅有申請外觀、樓層數、土地使用分區等資訊外，也有各樓層的戶別用途，是否為工業區，還是工商混合區，將看得一清二楚。台北市地政局科長沈瑞芬表示，民眾若不幸買到這類的「假豪宅」，建議除了向地政局、消保官申訴外，也可向法院提起消費訴訟，要求業者解約退費，民眾若有疑問，可電洽1999。 　　筆者認為，一般民眾較不熟悉「建築圖說」與「使用執照圖說」，建議購買前可以先行詢問當地仲介公司、地政士或房地產專業律師，請專業人士代為申請及閱讀相關文件，如「建物謄本」、「使用分區」、或「建物測量成果圖」等資料，以確認其是否坐落在工業區或為「二次施工」物件，避免交屋後，衍生爭議。 　　永然聯合法律事務所李永然律師也提醒建商務必注意誠信交易，標的物一定...

  依據民國102年10月24日經濟日報A23版記者孫偉倫所撰「搶救都更 條文將先上路再修」乙文報導，《都市更新條例》經大法官釋憲後宣告部分條文違憲，若趕不及修法，相關條文將於明年4月底失效。內政部營建署代理署長許文龍表示，若立法院無法及時完成修法，行政部門也將提前實行修正後的10項條文，讓都更不至於停擺。 台北市士林文林苑案發生以後，大法官會議於民國102年4月26日作出第709號解釋，宣告《都市更新條例》部分條文違憲，違憲條文將於一年後失效，恐造成高達新台幣9,000億元產值的都更案全面停擺。內政部日前已訂出由都更審議會准駁、依聽證會程序辦公聽會、資料須送達權利人三原則，供地方政府依循。 國民黨立委邱文彥表示，立委提案修法版本眾多，而違憲部分條文在明年4月就將失效，立法院可針對違憲部分及整體法規分別討論，以非正式會議或會前會等方式凝聚共識，再將共識版本送交委員會審查，才可節省時間，內政部也可從中協助。 國民黨立委江啟臣表示，立法院沒有把握可在本會期通過修法，但行政部門應可針對違憲部分先做修正，而非等修法通過後再作改善，兩個方向同時並進，不可讓都更停擺。 許文龍代理署長在答詢時表示，《都市更新條例》修法將分三個方面，首先是全面修法，這是最困難的部分；其次則是針對709號解釋釋憲的10項條文，希望在立法院盡速通過。不過，若立法院無法及時完成修法，考量到最壞的情況，行政部門屆時將提前實行修正後的10項條文，即使沒有法也可提前實行，就像以前沒有《都市更新條例》也有都更一樣。 筆者認為如果行政院無法趕在期限前修法通過，而暫時用法規命令及行政規則作為都更執行的依據，難以保證立法院之後三讀通過的法律是否會與暫時性的行政命令相衝突，畢竟都市更新對人民居住權影響甚大，盡快修法通過，才能讓人民有所依據。 永然聯合法律事務所李永然律師認為民主國家發展，政府必須「依法行政」，相關法律的制定及修訂必須有效率，政府才能推動建設及國家發展，「立法院」必須加油了！切勿有負人民的付託！