2025.12.23udn聯合新聞網刊登專文「預售屋之「紅單」或新建成屋的「買賣契約」是否可轉讓？有無例外情形？」（摘錄自《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》）
文◎吳任偉律師
一、預售屋乃指領有「建造執照」，但尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。新建成屋，則指新建完成並領得使用執照而尚未辦竣建物所有權第一次登記之成屋。
民眾與建商簽訂預售屋，實務上常見以購屋預約單等形式之書面契據（俗稱「紅單」）轉售與他人，做為賺取差價及炒作房價工具，甚有逃漏所得稅情形，已嚴重影響不動產交易秩序。
因此，立法者增訂《平均地權條例》第47條之3第6項，禁止買受人將購買預售屋所取得的書面契據權利，再轉售與第三人；而銷售預售屋者，亦不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人。否則，直轄市、縣（市）主管機關得依同條例第81條之2第6項規定，按戶（棟）處新台幣（下同）15萬元以上100萬元以下罰鍰。
二、不僅「紅單」不能轉讓，之後民眾與建商所正式簽訂的預售屋或新建成屋「買賣契約」，依法亦不得轉讓：
如前述，立法者限制預售屋的書面契據（紅單）轉售，卻仍發生預售屋買受人為賺取差價，改以簽訂預約單後再加價以「換約轉售」方式，進行短期炒作牟利。
投資客或不動產相關從業人員透過社群網站集結搶訂預約單，並於簽訂「買賣契約」後，透過仲介業者或中間人，在短時間內加價轉售牟利，哄抬預售屋價格行情，引發社會對高房價的恐慌；而建商興建房屋銷售，實務上也常發生：自預售屋銷售至新建成屋，或部分不動產業者採「先建後售」，逕以新建成屋方式銷售，新建成屋之「買賣契約」亦可能成為轉售牟利標的。
為維護預售屋市場交易秩序、防杜炒作及保障自住需求者購屋權益之公共利益，立法者認為，實有必要對該等契約讓與或轉售行為，予以適當限制。
為此，立法者新增《平均地權條例》第47條之4規定，即預售屋或新建成屋「買賣契約」之禁止轉讓。明文規定：預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，亦不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。
三、預售屋或新建成屋「買賣契約」轉讓的例外與限制：
預售屋或新建成屋買賣契約有下列各款情形之一者，無須依規定申請核准：
1.買受人與其配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售。
2.買受人於簽約後死亡，其繼承人因繼承辦理契約名義人變更。
3.夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅後，因剩餘財產差額或共同財產分配，由一方或雙方共同承受。
4.法人合併或改制後，由合併或改制後存續或新設立之法人，依法承受或概括承受。
5.法人依法解散、撤銷或廢止登記清算後，其賸餘財產之歸屬。
預售屋或新建成屋讓與或轉售之數量限制：
1.為適當管制買受人因特殊情形申請預售屋買賣契約讓與或轉售，避免部分投機者濫用得讓與或轉售之特殊情形，重複申請、牟利炒作，故於該項明定申請核准之戶（棟）數限制，買受人經依法核准得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每二年以一戶（棟）為限（二年期間，自直轄市或縣（市）主管機關核准日之次日起算）。
2.買受人將其預售屋或新建成屋一部讓與或轉售之情形，視為一戶（棟）之讓與或轉售。
預售屋或新建成屋「買賣契約」禁止轉讓之適用範圍：
本條本次修正施行前，預售屋或新建成屋買賣契約之買受人已讓與或轉售與第三人並完成換約者，不適用本條規定。惟其於本次修正施行後始讓與契約、轉售及刊登廣告者，即有本條適用。
文章連結：預售屋之「紅單」或新建成屋的「買賣契約」是否可轉讓？有無例外情形？
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