永遠自然 ─ 李永然律師部落格

文/張則君 　　近年來，國內房地產市場在政府政策與金融環境的雙重影響下，產生了劇烈變動。從嚴格規範不動產投機炒作的《平均地權條例》修法，到中央銀行旨在穩定房市的選擇性信用管制（限貸令），都對預售屋及新成屋的買賣交易投下了巨大的變數。面對複雜的法規與潛在的交易糾紛，購屋族與業者亟需一本全面且專業的法律指南，永然聯合法律事務所聯手永然法律基金會特別策劃《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》，由住商不動產仁愛光復加盟店（好厝多不動產經紀股份有限公司）捐印，提供民眾免費索閱，希望透過這本法律手冊的引導，購屋族能更理性地面對政策變動，確保自己的巨額投資能平安著陸。 　　近年來台灣房價持續高漲，民眾購屋的壓力與日俱增，尤其在低薪高物價的時代，年輕族群想要買間安身立命的房子，更是難上加難。政府為了抑制炒作房價、維護房地產市場秩序，陸續推出《平均地權條例》修正及央行實施「限貸令」。這些政策雖然旨在打擊投機，但也讓一般消費者在購屋過程中面臨更多不確定性。近期媒體報導，國內房地產交易量大幅降低，預售屋與成屋市場雙雙走弱，也讓許多民眾擔心房市是否將面臨泡沬化？自己的投資會不會血本無歸？或者現在是進場購屋的時機嗎？ 《平均地權條例》修正，炒作不動產有法可管 　　執業超過46年，在不動產法律領域有多年實務經驗的永然聯合法律事務所所長李永然律師表示：「國內房價過高，一直是民怨之首，年輕人大嘆永遠買不起房子，乾脆『躺平』算了，因此，為了消除民怨及挽回年輕人的支持率，執政的民進黨政府不斷使出各種打房措施，這一波的『打房政策』主要為內政部《平均地權條例》的修法與央行的選擇性信用管制（即限貸令）。 這些政策主要在抑制不動產市場的投機炒作，尤其針對多屋族、法人及投資客，希望透過信用緊縮和交易規範，來達到健全市場和抑制房價過快上漲的目的。」 　　在《平均地權條例》修正方面，李永然律師指出：「這次《平均地權條例》的修正有六大重點，包括：一、私法人購買住宅許可制；二、限制換約轉售；三、新建成屋納入『紅單』管制；四、重罰不動產炒作行為；五、建立檢舉獎金制度；六、預售屋解約採申報登錄制。修法目的重在打擊不動產炒作行為，條例中也列出三大禁止炒作態樣，包含散布不實資訊，影響不動產交易價格；通謀虛偽交易，營造不動產活絡表象；壟斷轉售，影響不動市場秩序及牟利等……。違反相關規定，可能面臨最高新台幣5,000萬元的罰...

文◎陳冠毓律師 一、銀行貸款成數減少 　　近年來因應房市過熱，政府陸續推出各種「限貸令」，大幅影響民眾可貸款的成數與金額。對許多選擇預售屋的購屋族來說，銀行貸款往往是支付房價的主要來源，也是能否順利完成交易的關鍵。 　　如果銀行核准的貸款金額不足，買方常會面臨資金缺口，導致履約出現困難。為了避免風險，有些建設公司就在契約裡加上條款，規定只要買方貸款成數不足，賣方就可以片面解除契約。 　　然而，這樣的約定可能迫使買方放棄心儀的房屋，並引發違約責任的爭議。是以，此類條款是否符合現行法規範而具有拘束力，實有探討的必要。 二、定型化契約的管制與法律依據 　　為預防消費糾紛、保障消費者權益並促進定型化契約之公平化，《消費者保護法》第17條第1項授權中央主管機關，得就特定行業擬訂《定型化契約之應記載或不得記載事項》，以作為企業經營者擬訂定型化契約時之依循準則。 　　依據前開規定，內政部針對預售屋交易，制定並公告《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，作為建商與消費者訂約時的統一依據。其中，「應記載事項」係指契約中必須載明的條款，包括契約審閱權、房地標示與面積、履約擔保機制、付款條件、交屋期限、瑕疵擔保責任及貸款不足時的處理方式等。 　　至於「不得記載事項」，則係禁止建商約定廣告僅供參考、將未領建照的夾層納入出售標的、使用模糊面積名詞、要求繳回原契約或其他違反強制或禁止規定之約定等。 　　另依據《平均地權條例》第47條之3第1項規定，建商應於銷售預售屋前，將預售屋買賣定型化契約以書面報請主管機關備查；違反者，依同法第81條之2第3項第2款得處新台幣三萬以上十五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，並得按次處罰。 三、違反「定型化契約應記載及不得記載事項」之效果 　　若建設公司所使用的契約內容違反主管機關公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，不僅會影響條款本身的法律效力，更可能導致遭行政罰責： 　　契約效力：依《消費者保護法》第17條第4項、同法第16條規定，若定型化契約的記載違反主管機關所訂定及公告的《定型化契約應記載及不得記載事項》時，其定型化契約「條款無效」，至於該定型化契約的效力原則上如除去該無效的條款部分，仍為有效；例外如果該定型化契約對當事人一方顯失公平者，則該契約全部無效。另依據《消費者保護法》第17條第5項規定，就中央主管機關公告「應記載之事項...

文◎張雅蘋律師 　　甲名下已有一房，於民國（下同）112年8月間向乙建商購買乙建商為起造人之預售屋建案乙戶房地，購買總價為新台幣（下同）2,000萬元，自備款（含工程款）二成為400萬元、房屋貸款八成1,600萬元，該預售屋建案預計於114年5月取得使用執照、114年下半年陸續辦理交屋對保手續。 　　政府機關於113年9月19日間頒布「限貸令」，對於已簽訂預售屋買賣契約的甲申辦銀行貸款時，只得銀行核貸七成1,400萬元，短差200萬元，甲接收到乙建商通知三個月內補足貸款短差部分，甲應如何是好？ 　　一、中央銀行對金融機構辦理部動產抵押貸款業務規定部分規定修正規定選擇性信用管制措施，對於購買預售屋之消費者而言，可能發生在申辦貸款時核貸比例低於購買時預期比例，而購買預售屋通常距離實際交屋時間相距甚久，資金安排多已固定，臨時無法取得現金補足核貸數額差額，不得已選擇解約之斷頭現象。 　　亦有可能使建商興建資金仰仗預售屋收款、建案銷售率之融資斷鏈或因限貸令導致消費者房貸核貸不順利、交屋期程拉長或不順利，高度依賴資金鏈循環斷鏈之可能性。 　　二、依據行政院內政部公布《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第18條貸款約定：「1、第六條契約總價內之部分價款新台幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。 　　惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。 　　2、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：不可歸責於雙方時之處理方式如下：a.差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。b.差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為＿年（期間不得少於七年）由買方按月分期攤還。c.差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。 　　可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天（不得少於三十天）內一次給付其差額或經賣方同意...

文◎吳任偉律師 　　一、預售屋乃指領有「建造執照」，但尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。新建成屋，則指新建完成並領得使用執照而尚未辦竣建物所有權第一次登記之成屋。 　　民眾與建商簽訂預售屋，實務上常見以購屋預約單等形式之書面契據（俗稱「紅單」）轉售與他人，做為賺取差價及炒作房價工具，甚有逃漏所得稅情形，已嚴重影響不動產交易秩序。 　　因此，立法者增訂《平均地權條例》第47條之3第6項，禁止買受人將購買預售屋所取得的書面契據權利，再轉售與第三人；而銷售預售屋者，亦不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人。否則，直轄市、縣（市）主管機關得依同條例第81條之2第6項規定，按戶（棟）處新台幣（下同）15萬元以上100萬元以下罰鍰。 二、不僅「紅單」不能轉讓，之後民眾與建商所正式簽訂的預售屋或新建成屋「買賣契約」，依法亦不得轉讓： 　　如前述，立法者限制預售屋的書面契據（紅單）轉售，卻仍發生預售屋買受人為賺取差價，改以簽訂預約單後再加價以「換約轉售」方式，進行短期炒作牟利。 　　投資客或不動產相關從業人員透過社群網站集結搶訂預約單，並於簽訂「買賣契約」後，透過仲介業者或中間人，在短時間內加價轉售牟利，哄抬預售屋價格行情，引發社會對高房價的恐慌；而建商興建房屋銷售，實務上也常發生：自預售屋銷售至新建成屋，或部分不動產業者採「先建後售」，逕以新建成屋方式銷售，新建成屋之「買賣契約」亦可能成為轉售牟利標的。 　　為維護預售屋市場交易秩序、防杜炒作及保障自住需求者購屋權益之公共利益，立法者認為，實有必要對該等契約讓與或轉售行為，予以適當限制。 　　為此，立法者新增《平均地權條例》第47條之4規定，即預售屋或新建成屋「買賣契約」之禁止轉讓。明文規定：預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，亦不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。 三、預售屋或新建成屋「買賣契約」轉讓的例外與限制： 　　預售屋或新建成屋買賣契約有下列各款情形之一者，無須依規定申請核准： 　　1.買受人與其配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售。 　　2.買受人於簽約後死亡，其繼承人因繼承辦理契約名義人變更。 　　3.夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅後，因剩餘財產差額或共同財產分配，由一方或雙方共同承受。 　　4.法人合併或改制後，由合併或改制後存續或新...

文◎李永然律師 購買預售屋要更注意風險防範 　　房地產交易中的「預售屋交易」是指還沒蓋好，或正在興建中的房子，建商透過媒體廣告、銷售模型屋、樣品屋或虛擬實境等方式，讓購買者可以預先了解房屋的格局、建材等資訊，並於房屋建築完成前，即簽訂「預售買賣契約」購買。 　　因此，除了尚未有具體建物足供判斷建物品質，且有較長的履約過程；其與成屋的交易不一樣，成屋交易是已經建築完成，取得「使用執照」，完成「保存登記」，而有了一個具體的建築物，所以交易只是簽訂買賣合約、支付價金及處理貸款問題，雙方並辦理所有權移轉過戶，再進行房屋點交即可完成。 　　二者相較，預售屋的買賣所產生的糾紛自然較多，交易風險也較大。 好的建商須具備哪些條件？ 　　就消費者而言，購買房子是一件人生中的大事，尤其所牽涉的金額龐大，若是買房買到後來發生糾紛，那可說是令人既傷心又困擾的事，所以購買預售屋時，選擇「信譽良好的建商」顯得格外重要。 　　然而，何謂「好的建商」？又該如何選擇？個人覺得「好的建商」，至少須具備下列六項條件：一、建商蓋預售屋時，應使用較好材質的建築材料；二、好的建商於建屋、售屋會重視法令遵守：三、好的建商會善待購屋消費者，遇有爭議較願協調：四、好的建商不僅重視「專有部分」，也會重視「公共設施」，並且不願去做「二工」：五、好的建商於預售屋建好並交屋後，仍會重視「保固」：六、好的建商包括要有良好的財務能力。 　　購買預售屋時，消費者務必要更謹慎用心，事先一定要做足功課，在建商的選擇上針對以上六點要項多用點心，購屋消費者才能藉此保障自身權益，並避免購屋後引來無謂爭議。 預售屋交易防範風險須購屋時篩選好建商 　　由於大部分消費者通常都是透過精美的「銷售廣告」與「樣品屋」來認識預售屋建案，建商請房屋代銷公司利用這些廣告等銷售手法，描繪著美好的居住環境與優良的施工品質，令購屋消費者心生嚮往。 　　然而，由於預售屋在購買前無法檢視實際完工樣貌，經常發生交屋時的房屋品質與當初銷售廣告或樣品屋所宣傳的內容有所落差，進而引發消費爭議。此外，消費者從簽約購買預售屋到實際交屋需等待數年，期間建商若出現資金問題、施工延宕，甚至惡意倒閉，都將對消費者造成巨大的損失。 　　預售屋交易存在一定的潛在風險，因此在做出購買決定之前，必須事先進行充分的評估與調查，篩選出好的建商，才能避免不必要的財務風險及未來可能發生的糾紛。那麼要如...

文◎李永然律師 一、政府透過《平均地權條例》約定投機炒作不動產市場行為 　　民進黨政府執政迄今最令民眾反感及激起民怨的，不外是「房價過高」，年輕人大嘆永遠買不起，乾脆「躺平」；政府為了消除民怨及爭取年輕人的回頭支持，於是執政黨在立法院運用其占有過半數席位，快速進行《平均地權條例》的修正，總統於民國112年2月8日公布，其修正有六大重點：私法人購買住宅許可制；限制換約轉售；新建成屋納入「紅單」管制；重罰不動產炒作行為；建立檢舉獎金制度；預售屋解約採申報登錄制。 　　在上述六大修正重點，其中有一項是針對「不動產炒作行為」。究竟何謂「不動產炒作行為」？如有違反，將受何種處罰？又如果民眾檢舉是否可以領取獎金？筆者擬藉本文予以剖析。 二、《平均地權條例》已禁止不動產炒作行為 　　房子用來住的，不是用來炒的，過去政府運用「囤房稅」，希望能讓房子不要被人拿來囤積居奇；但其效果十分有限。又台灣目前「房價過高」，不少人歸咎於有心投機炒作，立法委員於修正《平均地權條例》時，特增加第47條之5，於第一項規定禁止炒作行為，共有三大態樣，即： 　　(一)以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布「不實資訊」，影響不動產交易價格； 　　（二）與他人「通謀」或「虛偽」交易，營造不動產活絡的表象； 　　(三)自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。 　　就上述三種禁止炒作行為的態樣，其所針對的「不動產」，不論「預售屋」或「成屋」均在約束規範之內。 　　又政府必須積極主動進行不動產炒作行為的約束，特別於《平均地權條例》第47條之4第2項賦予「主管機關」權力，即直轄市、縣（市）主管機關得向涉嫌不動產炒作行為的「行為人」或「相關第三人」要求查詢、取閱有關文件或提出說明；且「受查核者」不得規避、妨礙或拒絕。 　　如果「行為人或相關第三人」規避、妨礙或拒絕查核者，直轄市、縣（市）主管機關可以處新台幣六萬元以上三十萬元以下「罰鍰」，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰（參見《平均地權條例》第81條之3第4項）。 三、涉及炒作不動產的行為人，法律責任如何？ 　　其次，在上述的「炒作不動產」，如行為人有《平均地權條例》第47條之5第1項所列各款行為之一者，直轄市、縣（市）主管機關將處新台幣一百萬元以上五千萬元以下「罰鍰」，並得令其改正；屆期未改正者，...

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