2026.05.11udn聯合新聞網刊登李永然律師專文「民眾參與危老重建 必須具法律意識避免風險」（摘錄自《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》）

 

文◎李永然律師

　　台灣各大都市有眾多老舊房屋，而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入「高齡社會」，形成老舊房子「困老」的情況。

　　為此政府大力推動「都市更新」，又為加速重建效果，政府於民國106年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》，該條例僅適用於「都市計畫」範圍內屋齡三十年以上的老舊合法建築物，且非「歷史建築」，還沒有建築基地最小面積的限制；所以上述門檻對於與有基地面積限制的「都更」相較要低；目前實施後就申請件數「危老」也已經比「都更」多很多。目前台灣民眾經常從媒體上看到「都更」及「危老」重建報導，不免思考自已所有的老舊房屋要何去何從？

　　這幾年來筆者在執行律師業務過程中，常有民眾以「電話」或親自來所諮詢相關的法律問題，由這些民眾所諮詢的問題中，筆者可以理解民眾在這方面的法律知識相當欠缺。

　　其實不論參與「都更」或「危老」重建，第一個要詳細評估的就是自己的老舊房屋是要走「都更」還是「危老」的程序?面對此一問題就必須冷靜思考瞭解自己建築物的情況具備那一方面的條件，而這兩者的差別何在？這都必須要先行瞭解。

　　其次，如果決定要走「危老」重建的程序，雖然目前危老的門檻低，但如果建築基地太小，未來蓋起來的房子恐不理想。目前以台北市而言，位於大安區龍泉段有一「21坪」基地的危老，新北市樹林區也有一僅「15坪」的危老基地，台中市東區也有一「17坪」的危老基地。這些基地將來進行危老重建後，有些可能就會出現「紙片屋」，這是參與危老的地主必須有所了解的。

　　再者，決定危老，因為有些大樓、公寓住戶想要「自主危老」，基本上認為這樣可以省錢，可以不必讓合建的建商賺一手，但筆者要提醒的是「重建」涉及不少專業的問題，進行「自主危老」也要考慮自己社區住戶有無可靠、可資信任的專業人才；否則，將來還要遭遇不少困擾！

　　最後，如果不是走「自主危老」，而是與建商進行「合建」，訂立「合建契約」也非常重要。一般合建的契約常由「建商」片面擬訂並提供；合建地主必須先考慮「建商」有無相關實績、信譽口碑；一旦做了好的抉擇，進而要進行「談判」，藉以爭取較有利的合建條件；條件議妥形成「合建契約」內容，也應好好研讀相關條款，如果自已不懂，切勿裝懂，而應請教「專業律師」，由「專業律師」為自己權益把關。例如：合建的分屋比、容積移轉、獎勵容積、建築材料、建照、開工、完工、使照、施工期限、租稅負擔、交屋……等等，都必須仔細斟酌，切勿馬虎，這樣才能免於遭到不必要的「風險」。（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然地政士聯合事務所創辦人）全文請見永然文化出版之《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》

文章連結：民眾參與危老重建 必須具法律意識避免風險

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　　為了協助廣大民眾撥開都市更新與危老重建的法律迷霧，並針對高齡長者最關心的公寓增建電梯提供專業指引，永然聯合法律事務所李永然律師特別邀集了法律、地政、估價及建築專業人士共同撰寫《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》，為民眾提供一份兼具專業性與實用性的居家重建法律指南。本手冊由永然聯合法律事所台北所陳宜鴻擔任主編、永然地政士聯合事務所李廷鈞總經理擔任副主編，並邀請永然聯合法律事所黃斐旻律師、彭郁欣律師、陳淑芬律師、吳任偉律師、許淑玲律師、余悅律師，以及台灣公寓增建電梯智能宅協會創會理事長、總盛建設股份有限公司負責人林光宗先、景瀚不動產估價師聯合事務所估價部協理賴昇鋒估價師共同執筆。

　　本手冊不僅是一本法律工具書，更是推動居住正義與城市安全的重要橋樑。無論是想了解危老重建的稅捐優惠，還是擔心都更案件改弦易轍的適法性，讀者都能在手冊中找到權威性的解答。透過法律知識的普及，讓老屋重建不再是遙不可及的夢想，而是提升全民生活品質的具體行動。

　　《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》由總盛建設股份有限公司及永然法律基金會捐印。欲索取本手冊的讀者，可附中型回郵信封（16cm×22cm以上），回郵索取一冊新台幣11元，索取兩冊16元，註明手冊名稱及數量，寄至「台北市中正區羅斯福路二段9號7樓，永然法律基金會收」即可。索取3本以上請來電永然文化詢問，本手冊數量有限，送完為止！