永遠自然 ─ 李永然律師部落格

文◎林光宗理事長 　　筆者從事不動產買賣、建設與營造超過二十年，看過太多長輩因為住在沒有電梯的老公寓，從「不想出門」變成「不能出門」，最後變成「被遺忘在樓上的人」。台灣已經在民國107年正式邁入高齡社會，並於民國114年年底進入超高齡社會，但全台有超過四十萬棟的老舊公寓都沒有電梯。這不只是居住品質的問題，更是一個攸關生命安全與社會照護的急迫課題。 一、台灣高齡社會與老舊公寓無電梯的困境 　　內政部統計，台灣屋齡超過三十年的住宅已逾五百萬戶，其中五層樓以下無電梯的老舊公寓超過四十萬棟。這些建築物多興建於民國五十年代至七十年代。 　　對年輕人而言，爬樓梯或許是運動；但對膝關節退化的長者、行動不便的身障者、推著嬰兒車的年輕父母而言，每一個階梯都是一道障礙。而增建電梯是目前最直接、也最快能改善老公寓垂直動線問題的解方。 二、增建電梯涉及的主要法規概覽 　　公寓增建電梯涉及多項現況評估與法規的交錯適用。為了保障地主權益，筆者在此先做一個整體性的盤點： 　　第一，公寓本身的建築條件：增建電梯的首要考量：是否有足夠的基地空間？地面與地下層是否有障礙物？再依據建築物本身的格局做適當的規劃。許多緊鄰馬路或騎樓型的案件，因沒有足夠的基地條件，無法增建電梯。 　　第二，《建築法》及相關技術規則：增建電梯屬於「雜項工作物」，依法須委託開業建築師申請雜項執照，完工後申請使用執照。並需依《建築物於共有土地增設昇降機應檢附土地及建築物權利證明文件作業規定》取得土地共同所有權人人數及持份至少過半同意，詳細計算方式後文會再說明。 　　第三，《臺北市協助老舊建築物增設電梯補助作業規範》：台北市115年補助政策為：一般地區補助總工程經費50%～60%、上限300萬，整建維護策略地帶補助80%、上限480萬，整宅與山坡地補助80%不受前述上限金額限制，鼓勵民眾增建電梯。並於114年11月開放兩階段請款，期能大幅降低民眾財務壓力。 　　很多住戶會問：「既然房子那麼老了，乾脆都更，何必花錢電梯？」關於這個問題，可以從幾個面向來分析。 　　就時間而言，都市更新從劃定更新單元、整合同意書、事業計畫審議、權利變換到完工交屋，動輒需要七至十五年甚至更久。危老重建雖然程序較簡，但仍需取得百分之百土地及建物所有權人同意，實務上整合難度極高。相較之下，增建電梯及申請補助僅需土地及建物所有權人「過半」同意即可執行，且從規劃到...

 文/張則君 　　「家」本應是每個人最溫暖、最安全的避風港，然而隨著時光推移，台灣許多社區的房舍已逐漸顯露疲態。無論是牆面斑駁、結構老化，還是缺乏無障礙設施，這些問題正悄悄威脅著居住者的生命財產安全。面對日益嚴峻的城市老化與高齡化挑戰，重建老舊建物已不單是「資產增值」的投資行為，更是一場關於「居住尊嚴」與「結構安全」的保衛戰。在踏上重建之路前，透過專業法律資訊的輔助，將能讓地主、住戶與實施者三方建立起互信的基礎，共同打造韌性城市。 台灣房屋老舊現狀及其對社會機能的衝擊 　　台灣目前的住宅狀況正處於一個關鍵的轉折點。根據內政部的統計數據，截至2025年全國平均屋齡已高達 34年，其中30年以上的老宅占比率將近六成，又以台北市的老屋比例高居全台之冠。這種「建築老化」現象所帶來的影響是全方位的： 一、公共安全與抗震韌性不足：台灣位處環太平洋地震帶，早期建築法規的耐震設計規範遠不及現代標準。許多五層樓以下的老舊公寓多採磚造或早期的鋼筋混凝土結構，在強震來襲時，極易發生塌陷或嚴重毀損。 二、社會結構與高齡化困境：隨著台灣步入超高齡社會，老舊公寓缺乏電梯的問題日益凸顯。許多長輩因膝蓋退化、行動不便，被迫受限於室內，形成了所謂的「垂直孤島」的困老現象。 三、都市機能退化與防災障礙：狹窄的巷弄與雜亂無章的管線配置，不僅影響市容，更造成消防車與救護車進出的困難。 　　面對上述問題，「都市更新」與「危老重建」成為解決結構性困局的兩大解方。「都市更新」強調區域性的整體規劃與公共設施的回饋，而「危老重建」則提供小基地、快節奏的轉型路徑。這兩者的重要性，在於透過政府提供的容積獎勵與賦稅優惠，誘導民間力量投入，實現都市機能的翻新與居住品質的質變。 李永然律師：以法律為盾，推動居住正義與重建效益 　　在推動老屋重建的漫長道路上，永然聯合法律事務所所長李永然律師始終扮演著重要的法律知識傳遞者。他認為，都市更新與危老重建是改善國民生活水準最直接的手段，但他同時觀察到，實務上最常出現的阻礙往往源於「資訊不對稱」與「信任缺失」。 　　李永然律師對於此議題展現了高度的重視，他表示： 　　一、重建應以安全為核心：李律師強調，重建的核心價值在於居住安全，而非僅僅是房價翻倍。他鼓勵民眾在面對重建時，應優先考量建築品質與結構安全。 　　二、法律意識的必要性：他指出，許多地主在面對合建契約、權利變換計畫時，...

文◎李廷鈞地政士 　　《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱「危老條例」）的主要目的是促進台灣都市中危險及老舊建築物的重建，以提升公共安全和改善居住環境。為了鼓勵民間參與重建，政府在此條例中提供了一些租稅優惠措施，主要包括： 一、土地增值稅沒有減免優惠 　　《都市更新條例》中地主依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅40%。但是因為在「危老條例」中並沒有相關規定，因此適用「危老條例」重建者，將來所有權移轉，土地增值稅並沒有相關減免的適用。 二、房屋稅及地價稅減免 　　「危老條例」中也規定，經核定為「危險或老舊建築物」，並且進行重建的，在重建期間可以申請房屋稅與地價稅的減免。這項措施可以有效減少建商或業主在重建期間的經濟壓力。 　　(一)地價稅減免： 　　依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第8條的規定，符合「危老條例」進行拆除重建的土地，可以享有地價稅減免的優惠。具體內容為： 　　1.在重建期間，因為建物已拆除，並不產生實際使用，因此可以免徵地價稅。 　　2.重建完成後，對於改建後的土地地價稅得減半徵收二年，於二年間未移轉且繼續持有者。最長可再享十年地價稅減半徵收的優惠。 　　(二)房屋稅減免： 　　針對房屋稅部分，「危老條例」也提供了減免的優惠措施： 　　1.在重建期間，因為建物已拆除，實際上已無法使用，因此可以免徵房屋稅。 　　2.重建完成後，對於新建成的建築物得減半徵收二年，於二年間未移轉且繼續持有者，最長可再享「十年」的房屋稅減半，這些租稅優惠政策的目的是讓建商和住戶可以在重建過程中減少財務負擔，從而促進危險及老舊建築物的更新，提升公共安全和城市發展。 　　地主依「危老條例」，透過「合建契約」約定方式與建商進行房屋重建，由於是地主提供土地，建設公司提供資金（如：相關興建成本、支付一些必要的稅費、給予地主補貼……等），而於合建房屋興建完成後，按雙方合建契約約定比例，由雙方分配房屋及應計土地持分，所以屬於「房地互易」（註1）的法律關係，其間的稅負也應注意，如營業稅（註2）……等。筆者也在此一併提醒地主。（本文作者為永然地政士聯合事務所總經理、永然法律基金會董事兼副執行長、台北市危老重建推動師及新北市都市更新推動師）全文請見永然文化出版之《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》 註1：《民法》第398條規定，當事人雙方約定互相移...

  文◎李永然律師 　　台灣各大都市有眾多老舊房屋，而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入「高齡社會」，形成老舊房子「困老」的情況。 　　為此政府大力推動「都市更新」，又為加速重建效果，政府於民國106年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》，該條例僅適用於「都市計畫」範圍內屋齡三十年以上的老舊合法建築物，且非「歷史建築」，還沒有建築基地最小面積的限制；所以上述門檻對於與有基地面積限制的「都更」相較要低；目前實施後就申請件數「危老」也已經比「都更」多很多。目前台灣民眾經常從媒體上看到「都更」及「危老」重建報導，不免思考自已所有的老舊房屋要何去何從？ 　　這幾年來筆者在執行律師業務過程中，常有民眾以「電話」或親自來所諮詢相關的法律問題，由這些民眾所諮詢的問題中，筆者可以理解民眾在這方面的法律知識相當欠缺。 　　其實不論參與「都更」或「危老」重建，第一個要詳細評估的就是自己的老舊房屋是要走「都更」還是「危老」的程序?面對此一問題就必須冷靜思考瞭解自己建築物的情況具備那一方面的條件，而這兩者的差別何在？這都必須要先行瞭解。 　　其次，如果決定要走「危老」重建的程序，雖然目前危老的門檻低，但如果建築基地太小，未來蓋起來的房子恐不理想。目前以台北市而言，位於大安區龍泉段有一「21坪」基地的危老，新北市樹林區也有一僅「15坪」的危老基地，台中市東區也有一「17坪」的危老基地。這些基地將來進行危老重建後，有些可能就會出現「紙片屋」，這是參與危老的地主必須有所了解的。 　　再者，決定危老，因為有些大樓、公寓住戶想要「自主危老」，基本上認為這樣可以省錢，可以不必讓合建的建商賺一手，但筆者要提醒的是「重建」涉及不少專業的問題，進行「自主危老」也要考慮自己社區住戶有無可靠、可資信任的專業人才；否則，將來還要遭遇不少困擾！ 　　最後，如果不是走「自主危老」，而是與建商進行「合建」，訂立「合建契約」也非常重要。一般合建的契約常由「建商」片面擬訂並提供；合建地主必須先考慮「建商」有無相關實績、信譽口碑；一旦做了好的抉擇，進而要進行「談判」，藉以爭取較有利的合建條件；條件議妥形成「合建契約」內容，也應好好研讀相關條款，如果自已不懂，切勿裝懂，而應請教「專業律師」，由「專業律師」為自己權益把關。例如：合建的分屋比、容積移轉、獎...

  文◎陳淑芬律師 一、參與都市更新之地主究竟有哪些文件要簽署？都市更新「事業計畫同意書」有無一定的格式？ 　　(一)在參與都市更新，所有涉及權利義務事項，「同意書」之簽署特別重要，「同意書」之簽署，一定要本於自己的自由意志簽署，而在參與都市更新過程，常見需要地主簽署的同意書大約有：「劃定更新單元同意書」、「自行組織更新團體同意書」、「事業概要同意書」、「事業計畫同意書」、「權利變換意願調查表」、「更新後分配位置申請表」等。 　　(二)雖然同意書之格式非必要依照政府規定之格式，但為了避免送審後發生爭議，建議可以在政府公開之網站下載上述各類同意書之格式，內政部營建署民國108年6月12日營署更字第10811303932號函所發佈之「都市更新同意書格式」，即包含「事業概要同意書」、「更新事業計畫同意書」及「權利變換計畫專業估價者共同指定意願書」，依照內政部公告之新版同意書格式，於立書人欄位應以「簽名並蓋章」為之，且依照新版的「更新事業計畫同意書」需載明「更新後分配之權利價值比率」或「分配比率」，若同意書未依照新版內容詳予記載都市新後分配之權利價值比率或分配比率，屬不得補正事項，其同意書應予扣除，不計入同意比率計算。請參《臺市政府受理都市更新案審查與處理同意書重複出具及撤銷作業要點》第5點第7款之規定。 二、「事業計畫同意書」簽署後可否撤銷？撤銷「事業計畫同意書」須具備哪些要件？ 　　(一)由於「事業概要同意書」、「事業計畫同意書」是否有效，事涉《都市更新條例》第22條、第37條、第43條及第44條之同意比率，攸關所有權人之權利，因此在公版之「都市更事業計畫同意書」上特別列明「六點注意事項」，供所有權人參考，例如：注意事項1：「本人已知悉本都市更新事業計畫內容，且本同意書僅限於○○等○○筆土地都市更新事業計畫案使用，禁止他用。」注意事項5：「公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時，所有權人得於公開展覽期滿前向實施者提出撤銷同意，並副知主管機關。」均為所有權人宜注意之事項。 　　(二)依照《都市更新條例》第37條第4項規定：「各級主管機關對第一項同意比率之審核，除有民法第八十八條、第八十九條、第九十二條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人對於公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出...

  文◎李永然律師 一、台灣的都會區都市更新重建不斷地推進 　　每當地震一來，都市都區的老舊房樓安全立即成為話題，我國自民國（下同）87年11月11日總統公布，並自同年11月13日起施行，迄今已逾二十餘年，該條文也歷經民國（下同）89年、92年、94年、95年、96年、97年、99年、110年多次修正，民國113年9月間立法院修訂《都市更新條例》第65條，將「原建築容積」獎勵放寬適用對象，擴大針對實施容積管制前「已興建完成者」至「提出掛號申請建照者」即可適用。 　　政府對於推動老舊房屋重建，藉以符合《住宅法》所強調之「居住權」的保障，不斷地運用「租稅優惠」、「容積獎勵」、「簡化程序」……等手段，希望能加速都市更新重建。 　　目前不少老舊房屋的所有權人也躍躍欲試，然筆者在這二十餘年來參與不少都市更新老舊房屋重建的法律程序，近年來也在協助三圓建設與「新隆國宅」的都市重建案，深深感覺仍有不少民眾雖已參與都更「協議合建」、「權利變換」或「自主更新」，但對於相關法律仍然陌生或不解，甚至誤解，誠令人為之捏把冷汗，故筆者想藉本文提醒民眾參與都市更新重建，務必瞭解相關法律規定；如真無力瞭解，也宜敦請專業、有經驗、誠信負責的法律團隊協助。 二、參與都市更新重建，所有權人究竟應注意哪些事情？ 　　首先依筆者的經驗，至少應有以下六點認識： 　　(一)瞭解「都市更新單元」、「都市更新重建計畫」、「權利變換計畫」等。 　　(二)「都市更新重建」不同於「危險老舊房屋重建」；前者主要是採取「多數決方式辦理」。 　　(三)都市更新重建後的分配，主要是以「價值」做為分配的基礎。 　　(四)瞭解「自主都更」、「委託實施」、「協議合建」、「權利變換」的程序、條件、風險。 　　(五)認清自己所居住的社區如要進行重建，究竟存在哪些問題點，例如：頂樓增建、合法建物違章補償、店面或相關產權有無糾紛……等。 　　(六)評估採用的方式，是否成立「更新會」或委託「實施者」……等；同時如果委託實施，還要了解「協議合建」、「權利變換」的選擇。 　　其實以上六點還只是基本的認識而已，足見參與都市更新重建之前一定要做足功課，切勿草率，才不會讓自己捲入糾紛與苦惱之中。 三、以「權利變換」為例 　　其次，筆者以「權利變換」為例，不少民眾對之不解。「權利變換」乃指「更新單元」內重建區段之土地所有權、合法建築物所有權人、他項...

  文◎吳任偉律師 一、什麼是「危老」重建？ 　　(一)台灣位於地震發生高危險地區，為因應未來可能之災害風險，促使結構安全堪虞之「危險」、「老舊」建築物加速重建，以維護國民生命財產之安全；另為提供政策誘因，放寬部分法令限制，以協助上開建築物之加速重建，使目前已完成整合之建築物所有權人，得依以較簡易之程序，快速完成重建；並促進尚未完成整合者，得依各項獎勵誘因，加速整合完成重建。 　　這就是「危老」重建的基本概念，法源為《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》（以下簡稱「危老條例」）。 　　(二)簡單來說，舉凡「危險」、「老舊」的「合法建築物」，只要符合以下要件（註1），即可依據「危老條例」，由新建建築物之起造人擬具重建計畫，在取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意下，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照，進行重建： 　　1.都市計畫範圍內； 　　2.未經目的事業主管機關指定為具有歷史、文化、藝術及紀念價值； 　　3.且同時具有下列情形之一者： 　　　(1)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。 　　　(2)經結構安全性能評估結果未達最低等級者。 　　　(3)屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。 　　(三)另外，政府為鼓勵「危險」、「老舊」的「合法建築物」進行重建，也釋出多項優惠，讓符合資格者在申請重建的同時，可以享有容積獎勵、放寬「建蔽率」及高度管制與稅賦減免、優惠貸款、法令諮詢、社會住宅或租金補貼、融資貸款信用保證及資金補助等諸多優惠。這些優惠的相關法規及配套措施，相關主管機關也陸續建置並逐步落實。 　　(四)須注意者，實務上見解認為，「危老條例」係規範都市計畫範圍內危老建築物之重建，而以都市計畫中所為之土地使用強度管制之放寬為誘因，希冀改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，可知「危老重建」係屬於都市計畫體系中的制度及開發手段，在適用上自應遵循都市計畫體系的基本價值及指導原則。 　　因此，所謂「都市計畫範圍內」，仍應符合《都市計畫法》所規範之土地使用分區管制土地使用分區管制，包括使用區之劃定及使用強度等規定。 文章連結： 「危老」重建與「都市更新」重建之差異？ ...............

 文◎林光宗理事長 　　在討論「增建電梯」時，很多住戶都會問：「理事長，到底要多久才能搭到電梯？」這個問題的答案取決於四個階段的推進速度。本文謹就這四個階段──雜項執照申請、開工申報與補助核准、現場施工、使用執照申請一一說明。 第一階段：雜項執照申請 　　「外掛型電梯」在法律上屬於「雜項工作物」，需依《建築法》申請「雜項執照」。雖然涉及外牆拆除，但根據《建築技術規則》，變更外牆部分可併入「雜項執照」辦理，免除另案申辦變更使用執照的繁瑣，程序已簡化。申請流程須由開業建築師負責設計，並向主管機關（如台北市建管處）提出。實務上需經歷「三階三審」程序，嚴格審查建築設計、結構安全及消防設備等各項技術要求。 　　此階段通常需時三至六個月，具體視案件複雜度而定。根據經驗，選擇熟悉增建電梯案的建築師至關重要，能有效減少因法規細節不熟導致的反覆補正，大幅縮短行政審查的等待時間。 第二階段：開工申報與補助核准 　　取得雜項執照後，專案將進入「開工申報」與「政府補助申請」雙軌作業階段。 　　行政開工申報：須備妥營造廠承攬契約、工程計畫書及施工安全計畫，向建築管理處施工科辦理。 　　都更補助申請：依《臺北市協助老舊建築物增設電梯補助作業規範》，檢附所有權人同意書、設計圖說及工程預算書，向都市更新處遞件。 　　此階段屬標準行政流程，若配合具備文件實務經驗之廠商，在承辦機關案量常態範圍內，預計約二至三個月可核准執行。 第三階段：現場施工 　　補助核准、開工申報完成後，就正式進入施工階段。 　　外掛型增建電梯的施工，大致包括以下工序：拆除工程（含施工障礙物整理）、基礎土方工程、各層入口外牆切割工程、主體結構及樓層接板工程、外牆工程、電梯設備安裝與試車工程、昇降機間裝修工程（含門窗、燈光）、機電工程、外部管線整理及其他因配合整體工程完整性之必要工程項目等。 　　與一般工地相比，施工期間最大的挑戰有三個：一是老舊建物地下管線的不確定性，開挖時可能遭遇預期外的管線遷移問題；二是施工空間狹小，重型機具的進出受限；三是施工噪音與振動對住戶日常生活的影響，需要妥善的溝通與工程管理。這個階段通常需要六至八個月，視工程規模與施工條件而定。 第四階段：使用執照申請 　　工程竣工後，向主管機關申請「使用執照」是決定電梯能否正式啟用的最終關卡。此一查驗過程極為嚴謹，包含現場施作與核准圖說之相符性、各項施工材料...

  文◎林光宗理事長 　　「我們家的公寓可以裝電梯嗎？電梯要蓋在哪裡？一樓的住戶不同意怎麼辦？」這大概是筆者被問最多的三個問題。從推動公寓增建電梯實務層面來看，基地條件與住戶意願整合，是增建電梯成敗的兩大關鍵。搞清楚這兩件事，後面的路就順了。 一、電梯要蓋在哪裡？基地評估的核心要素 　　老舊公寓增設電梯的位置，主要取決於建築物本身的基地條件，若建築基地仍有足夠的「法定空地」時，多以設置於樓梯間前方的「外牆附掛型」電梯為主。 　　公寓的建築型態及門前空地的大小，將直接影響電梯增設的可行性與車廂尺寸。 　　空間配置考量時，寬度應先依法規預留最小走道寬度75公分，及地下基礎層結構必要的空間後，再依剩餘空間進行電梯昇降機道與車廂、設備的規劃。樓梯間前空地長寬都在兩米以上的基地，較為適宜進行電梯增建。 二、增建電梯一定要百分之百同意嗎？ 　　不需要公寓區分所有權人百分之百同意。依據都更處《建築物於共有土地增設昇降機應檢附土地及建築物權利證明文件作業規定》，增建電梯須申請建造執照或雜項執照，其土地權利證明文件應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。與都市更新需要取得更高比例同意、或危老重建需要百分之百同意相比，門檻已經大幅降低。 　　特別提醒的是：「土地」範圍的認定，是以「地號」為單位。除非您的社區屬於民國75年以前便已分割地籍的幸運特例，否則依照《權利證明文件作業規定》，增建電梯必須面對整筆地號的所有權人。 　　《建築物於共有土地增設昇降機應檢附土地及建築物權利證明文件作業規定》第9點規定：「同一使用執照之建築基地，於建築基地法定空地分割辦法發布生效日（即民國75年1月31日）前已完成地籍分割者，其上各棟建築物各自獨立互不影響，申請增設昇降機時應檢附之土地權利證明文件，得以各棟建築物分別辦理。」 　　反之，若該地號尚未完成分割，即便該棟住戶全部贊成，在法律上仍須以「整筆地號」為單位計算全體土地所有權人的人數與持分比例。 　　筆者過去服務的案例中，曾處理過規模極大的整合案，從小至二十餘戶，到多達五十戶、八十戶，甚至超過三百戶的龐大地號，其整合難度之高，非專業團隊難以勝任。雖然過程耗時耗力，但當筆者看到上百位住戶最終達成共識，協助長輩圓夢的那一刻，那份感動絕對是無價的。 　　想確認房屋地號是否已完成切割？或查詢地號規...

 文◎林光宗理事長 一、補助額度 　　依據《府都新字第11460441391號公告》115年度老舊建築物增設電梯補助金額及額度 　　1.計算單位： 　　每棟建築物補助一座電梯。但地上一層共用部分（門廳），地上二層以上完全區劃獨立之建築物，得依完全區劃獨立部分設置者，依其電梯座數補助。 　　2.補助金額： 　　(1)一般地區：每座電梯補助金額以新臺幣（以下同）300萬元為上限，且申請補助額度不得超過核准總工程經費50%。另為配合增設電梯須拆除法定空地建物進行修繕及整體美化者，得提高至60%。(2)都市更新整建或維護策略地區：每座電梯補助金額以480萬元為上限，且申請補助額度不得超過核准總工程經費80%。(3)整建住宅及華江地區重建範圍住宅（統稱整宅），或適用臺北市都市計畫劃定山坡地開發建築管制規定地區（山限區）：每座電梯申請補助額度不得超過核准總工程經費80%，且不受前款補助金額之限制。 二、申請條件 　　依據《臺北市協助老舊建築物增設電梯補助作業規範》，申請補助須同時符合以下主要條件： 　　(一)六層樓以下，且作為住宅使用比例達全棟二分之一以上之無電梯集合住宅。 　　(二)非屬臺北市稅捐稽徵處認定之高級住宅。 　　(三)屋齡自核發使用執照或建造執照日期起算達二十年以上。 　　(四)未經依臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例公告列管須拆除重建。 　　(五)同一棟建築物未曾依其他法令或本作業規範申請增設電梯補助並獲核准。 　　(六)整棟建築物之所有權非屬單一所有權人持有。 　　(七)領有增設電梯相關建築許可，且尚未取得增設電梯使用許可。 三、補助政策升級：兩階段請款減輕民眾財務壓力 　　過去補助款的撥付，通常是在工程完工、取得使用執照後才一次撥款。這對住戶而言，等於要先全額墊付工程費用，再等待補助款入帳，財務壓力相當大。 　　為了解決這個問題，台北市政府114年11月推出「分期請領補助款」措施，申請案獲核准補助後三個月內，可先憑已支付廠商費用的單據及發票向都更處請領上限50%之補助款，完工取得電梯使用許可後，再請領剩餘之補助款，或一次請領全部之補助款，兩種方式供民眾選擇。 　　兩階段請款讓住戶不需要一次準備那麼多現金，減輕民眾的財務壓力，降低增建電梯的門檻，也降低因資金問題造成工程延宕的風險。政策推出至今，協會已協助一棟住戶取得第一階段補助，四棟申請中。 ...

 2026年4月25日（星期六）下午2時，由台北市議員 汪志冰 主辦的北投區秀山里「都更說明會」（公益活動）順利舉行。李永然律師與永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士及總盛建設林光宗總經理共同出席，為在地民眾提供專業解說。三位講者針對都市更新、危老重建，以及公寓加裝電梯、陽台補登等實務問題，逐一進行深入淺出的說明，協助民眾釐清相關法規與申請流程，提升對居住安全與財產保障的認識。 此外，李永然律師特別贈送每位到場民眾一本《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》，提供實用的法律指引，讓民眾在面對相關議題時更有依據與方向。本次說明會內容充實、互動熱烈，活動至下午4時30分圓滿結束。

　　台灣已進入超高齡社會，老舊建築物面臨耐震係數不足、消防設備失靈、缺乏電梯與公共設施不足等情況，對於地處地震頻繁的台灣，勢必要重建。目前政府訂立法令，提供「容積獎勵」誘因，鼓勵地主戶透過都市更新、危老等方式重建。 　　地主戶不論參與都更或危老重建，都應注意權益保障，避免遇人不淑而受害。本文就先以「都市更新重建」為例，提醒地主戶避免受騙。 　　按都市更新重建適用<都市更新條例>，政府先劃定「都市更新單元」，地主戶可以委托實施者進行或自組「都市更新會」進行重建。現在更有「公辦都更」。進行自辦都更重建，因拆除重建，程序複雜又牽涉各項利益分配，因此詐團也開始注意到這方面，遂以「都更」為梗進行都更詐騙。 　　早期都更爭議，最有名案件當屬「中泰花園廣場」之疑似偽造債權事件，近期於鏡週刊等諸媒體報導的都更詐騙，則為山岳建設公司與地主戶在台北地區的「買賣附買回契約式都更案」。 　　這類案件發生爭議後，常被冠以「都更禿鷹」一詞，更加深大眾恐懼。這種藉由擔任實施者的建設公司先將地主戶所有權移轉，導致住戶失去家園的案例，說明其都更陷阱如下。 買賣附買回合約之都更陷阱 　　此為近來最常見的手段，即是雙方簽訂「買賣附買回」合約。一開始係建商以方便所有權快速整合或節省行政流程為詐術，遊說住戶先將不動產所有權過戶給建商，並在合約中承諾完工後再讓住戶買回新屋。 　　然而，此這正是地主戶受害之所有問題的源頭，一旦擔任實施者建商取得不動產所有權，藉口財務出狀況，根本是惡意倒閉，先將不動產所有權轉賣另一家建商，以山岳建設公司案售給力麒建設，後續接手的建商則主張自己是「善意第三人」，合法取得不動產所有權，轉身還對原地主戶提起無權占有訴訟，要原地主戶拆屋還地（<民法>第767條），地主戶此時才驚覺，當初實施者利用為了快速都更程序為詐術，而轉移的不動產所有權，地主戶也因而受騙，並讓自己的所有權遭不法之徒，透過法律程序操作，而淪為他人資產。 地主戶都更先以私權買賣移轉所有權　對自己權益保障相當不利 　　上述案例是在都市更新重建，於未可取得建造執照且在未動工前就已將土地所有權完成移轉過戶，地主戶只能透過司法程序進行法律上救濟；行政機關難以介入，導致地主戶求助無門。 　　就算明知此為高風險之私權合約，已具有不當法律操作成分，公部門也僅能建議地主戶自行循司法途徑解決。至於後續接手建商是否願意...

    《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》 免費贈閱，歡迎索取 　　隨著台灣社會邁入超高齡化，城市的面貌也正經歷著嚴峻的考驗。在水泥叢林中，屋齡超過三十年的老舊建築比例逐年攀升，這不僅關乎城市美學，更牽涉到居住安全與行動便利性的核心問題。尤其是每當地震一來，都市都區的老舊房樓安全便成為關注焦點，「都市更新」與「危老重建」立即成為話題。 　　面對「都市更新」與「危老重建」，台灣民眾呈現出一種「期待與疑慮並存」的複雜態度，既希望改善居住環境與提升資產價值，同時又對制度與過程存有高度戒心。若不都更或危老重建，在邁入超高齡化社會時，老舊公寓內的老人面對高高的階梯，內心升起的無力感，也很想問一句：如果有電梯該有多好！ 　　為了協助廣大民眾撥開都市更新與危老重建的法律迷霧，並針對高齡長者最關心的公寓增建電梯提供專業指引，永然聯合法律事務所李永然律師特別邀集了法律、地政、估價及建築專業人士共同撰寫《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》，為民眾提供一份兼具專業性與實用性的居家重建法律指南。本手冊由永然聯合法律事所台北所陳宜鴻擔任主編、永然地政士聯合事務所李廷鈞總經理擔任副主編，並邀請永然聯合法律事所黃斐旻律師、彭郁欣律師、陳淑芬律師、吳任偉律師、許淑玲律師、余悅律師，以及台灣公寓增建電梯智能宅協會創會理事長、總盛建設股份有限公司負責人林光宗先、景瀚不動產估價師聯合事務所估價部協理賴昇鋒估價師共同執筆。 　　本手冊以「都市更新」與「危老重建」為核心主軸，從制度差異切入，深入解析兩者在適用條件、程序流程與法律效果上的關鍵不同，協助讀者釐清常見迷思。面對民眾最關心的合建契約問題，手冊中亦詳盡說明不動產所有權人與建商簽約時應注意的權利義務與潛在風險，避免因資訊不對稱而產生爭議。此外，針對實務上常見的轉軌問題，例如已啟動都市更新案件是否得改依危老條例辦理，亦有專文深入剖析，提供具體法律見解。 　　在都市更新篇，則是逐步拆解更新地區劃定、事業計畫同意書、權利變換與協議合建等核心流程，讓民眾在參與過程中能夠掌握必要的法律知識，避免因資訊不足而陷入爭議。危老重建專章，除了探討危老重建，除了法律意識的培養，更詳述申請重建的獎勵措施與稅捐優惠，協助所有權人善用政策資源。 　　除了都市更新與危老重建，本手冊也納入「公寓增建電梯」的專章，回應高齡化社會下的居住需求。從基地評估、意...