仲霖國際地產21世紀內湖AIT店房產徐志凱顧問於「永然新訊」第十七期發表專文「現況格局圖在不動產買賣中的重要性」

 

文◎徐志凱顧問

「現況格局圖」不只是平面圖

　　現況格局圖在不動產買賣交易過程中，似乎是「房子的平面圖」，但實際上它是不動產買賣過程中的重要文件之一。土地建物謄本可以確認權狀登記面積，現況格局圖則是標示房屋使用現況，分辨哪些空間位置是屬於權狀登記範圍之內，哪些是與權狀登記不符的違建。

買方最需要確認的，是「實際使用現況」

　　對買方來說，格局圖最大的價值，不只是看幾房幾廳，而是確認「現在實際如何使用」。例如有些房子原始格局是兩房，但現況是未經許可隔成四間套房出租；有些房子陽台外推後，看起來室內變大，但實際上屬於違建。甚或是樓層高度挑高加蓋夾層增加使用面積，或是室內挑空加蓋樓板增加使用面積等情形，都是在不動產買賣過程中需要如實揭露的資訊。

常見違建與違規使用型態

　　實際案例上我們最常見的，就是陽台外推加窗、天井加蓋成室內使用，又或是防火間隔占用加蓋；一樓的房子最容易見到的，就是法定空地加蓋，或是平台空間外推成室內空間使用，甚至騎樓空間納為室內停車空間或客廳使用。

消防與安全問題不可忽視

　　以筆者實際居住過的房子為案例，曾經遇過消防排煙室納入室內使用，造成消防安檢無法通過；還有當層機房空間裝潢成房間違規使用。所以買方看屋時，務必要請賣方或仲介把不動產說明書內容與現況作比對說明，才不致衍生後續交易糾紛。

賣方應主動揭露現況問題

　　對賣方來說，格局圖最大的功能，是「先講清楚」，避免事後被認為故意隱瞞。所以如前所舉例的違建樣貌，賣方都需要事先說明；另外像是隔間牆位置有改、增建衛浴或衛浴改位置、室內加蓋夾層、挑空位置加蓋樓板等等二次施工行為，也都應誠實揭露。因為新所有權人需概括承受，先講清楚，可以減少日後衍生爭議的情形。

隱瞞現況，可能衍生賠償責任

　　常見案例是屋主把陽台外推多年，也一直正常使用，但銷售時完全沒提。買方入住後被檢舉拆除，反過來要求賣方賠償裝潢損失，最後法院認定賣方未充分揭露，必須負擔部分賠償責任。所以現在越專業的賣方，反而越願意把現況講清楚。因為隱瞞問題，不一定比較好賣，反而容易讓交易在未來衍生不必要的糾紛。

仲介更需要善用現況格局圖自保

　　而對仲介來說，現況格局圖的重要性更高。因為它不只是不動產說明書內的資料，更是「保護自己」的重要文件。如果標的物有違建或占用情形而沒有調查清楚及告知，買方事後認為被誤導，仲介很可能被投訴，甚至要負連帶賠償責任。

　　所以實務上，仲介需要把現況格局圖、現場照片、不動產說明書一起搭配使用，並在圖面上註明：「格局僅供參考，仍以現場及權狀為準。」

廣告不實與違建爭議案例

　　以前就有案例是仲介廣告標示「合法三房」，但其中一間其實是陽台外推隔出來的空間，造成銀行貸款不足，買方向屋主及仲介求償。另外對於夾層屋強調使用空間大，卻未說明屬於違建使用，買方交屋入住後被檢舉違建而遭拆除，也造成事後極大爭議糾紛。

資訊透明，才是安全交易的核心

　　說到底，不動產交易最怕的，不一定是房子有問題，而是大家對房子的認知不一樣。而現況格局圖真正的價值，就是讓買方、賣方和仲介，對房子的現況有共同認知，把資訊透明化，降低交易風險與後續糾紛。（本文作者為21世紀不動產AIT 團隊房產顧問） 

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