永遠自然 ─ 李永然律師部落格

文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　國內每逢開學與求職旺季，就造成租屋市場需求急遽攀升。許多人受限於經濟預算與緊湊的時間壓力，往往為急於能快速租屋，無形中也讓詐騙集團有機可乘。 　　過去租屋詐騙常常是「假冒房東騙取租屋客的小額定金」，如今已進一步演化為結合「假房東、假平台、假客服」的多層次複合型詐欺。 　　此類手法不僅侵蝕善良的租屋族之積蓄，更凸顯出大眾在承租房屋時，面對租賃法律關係的法律知識欠缺與未善用產權查證程序上的防禦漏洞。 以「誠意」為誘餌的連環套路 　　目前假房東詐騙善良承租人之犯罪，多半具有高度格式化的操作軌跡，其實包括： 　　一、創造「完美標的」：詐團於「社群平台」刊登精華地段、裝潢媲美樣品屋，且租金顯著低於市場行情的房源，吸引缺乏經驗的租客主動接洽。 　　二、藉口缺席並拋出虛假善意：假房東多自稱外派工程師或外商主管無法帶看，隨即提出「可先郵寄鑰匙與門禁卡供其自行看房」的話術，藉此塑造信任假象。 　　三、假借「第三方監管」轉移防備心：為降低戒心，詐團常打著「避免交易爭議、保障雙方權益」的旗號，要求透過特定物流系統或第三方平台代收鑰匙押金與運費，實則是傳送偽造的釣魚連結。 　　四、假客服接手進行金流洗劫：一旦受害人在「釣魚頁面」填表付款，系統便刻意製造「交易失敗」或「金流凍結」的假象。假客服隨即以 LINE 介入，謊稱需「實名驗證」或「帳戶沖銷」，誘使受害人操作網路銀行轉帳，最終將帳戶存款分批掏空。 回歸法令的租賃常態作法　看屋押金之非典型性與無因性 　　面對國內日新月異，不斷創新的詐術，善良的承租人為免於受騙，宜回歸《民法》與《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱《租賃條例》）的法律依據，即可辨明此類假房東詐術顯著違背常規的環節。 　　由於《民法》第421條規定，租賃契約乃指當事人約定一方交付租賃物供他方使用收益，他方支付租金的契約。又根據《民法》第248條，合法的租賃實務中，訂約當事人之一方，由他方受有「定金」時，推定其契約成立；故「尚未看屋、未確知標的現況」並無立即預付訂金或鑰匙押金的義務，其實這種「尚未看屋、未確知標的現況」，就付定金，不應是租賃市場常態。坊間雖偶有房東因為防範承租人爽約，而要求看屋費的陋習，但在尚未看屋，絕無預付定金的法律義務。 查驗產權與委任授權之合法性 　　又依《土地登記規則》第24條之1，任何...