2026.09.25 ETtoday新聞雲雲論刊登李永然律師、曾春僑教授專文「從開學求職季的租屋詐騙陷阱 破解「假房東」詐術之道」
文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問
國內每逢開學與求職旺季，就造成租屋市場需求急遽攀升。許多人受限於經濟預算與緊湊的時間壓力，往往為急於能快速租屋，無形中也讓詐騙集團有機可乘。
過去租屋詐騙常常是「假冒房東騙取租屋客的小額定金」，如今已進一步演化為結合「假房東、假平台、假客服」的多層次複合型詐欺。
此類手法不僅侵蝕善良的租屋族之積蓄，更凸顯出大眾在承租房屋時，面對租賃法律關係的法律知識欠缺與未善用產權查證程序上的防禦漏洞。
以「誠意」為誘餌的連環套路
目前假房東詐騙善良承租人之犯罪，多半具有高度格式化的操作軌跡，其實包括：
一、創造「完美標的」：詐團於「社群平台」刊登精華地段、裝潢媲美樣品屋，且租金顯著低於市場行情的房源，吸引缺乏經驗的租客主動接洽。
二、藉口缺席並拋出虛假善意：假房東多自稱外派工程師或外商主管無法帶看，隨即提出「可先郵寄鑰匙與門禁卡供其自行看房」的話術，藉此塑造信任假象。
三、假借「第三方監管」轉移防備心：為降低戒心，詐團常打著「避免交易爭議、保障雙方權益」的旗號，要求透過特定物流系統或第三方平台代收鑰匙押金與運費，實則是傳送偽造的釣魚連結。
四、假客服接手進行金流洗劫：一旦受害人在「釣魚頁面」填表付款，系統便刻意製造「交易失敗」或「金流凍結」的假象。假客服隨即以 LINE 介入，謊稱需「實名驗證」或「帳戶沖銷」，誘使受害人操作網路銀行轉帳，最終將帳戶存款分批掏空。
回歸法令的租賃常態作法 看屋押金之非典型性與無因性
面對國內日新月異，不斷創新的詐術，善良的承租人為免於受騙，宜回歸《民法》與《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱《租賃條例》）的法律依據，即可辨明此類假房東詐術顯著違背常規的環節。
由於《民法》第421條規定，租賃契約乃指當事人約定一方交付租賃物供他方使用收益，他方支付租金的契約。又根據《民法》第248條，合法的租賃實務中，訂約當事人之一方，由他方受有「定金」時，推定其契約成立；故「尚未看屋、未確知標的現況」並無立即預付訂金或鑰匙押金的義務，其實這種「尚未看屋、未確知標的現況」，就付定金，不應是租賃市場常態。坊間雖偶有房東因為防範承租人爽約，而要求看屋費的陋習，但在尚未看屋，絕無預付定金的法律義務。
查驗產權與委任授權之合法性
又依《土地登記規則》第24條之1，任何人只要檢具房屋門牌地址，皆可向地政機關或線上申請「第二類建物登記謄本」。該登記謄本雖隱匿部分個資，但完整記載建物所有權人姓名與建物面積。
租屋族於簽約前，得透過「第二類謄本」比對房東所出示的身分證明文件與建物所有權狀，藉此防杜冒名出租的「假房東」。
若出租人主張為代理人或合法轉租之「二房東」，依《民法》第 531條及《租賃條例》相關規定，代理人應出具「授權書」；二房東則須出具原所有權人（出租人）同意「轉租」之證明文件，若無法出具，即隱含重大產權瑕疵與遭詐欺的風險。
防禦準則 以法治思維阻斷犯罪鏈
承租人面對迫切的居住需求，租屋族更應確立合法程序的確認與具備風險防禦意識，其包括：
一、堅持「看屋現況、查驗權能、簽約交付」之合法三步驟。
二、落實地政資料自主查證：善用「第二類登記謄本」任何人均可調閱的登記公示制度，於實體見面時核對對方的國民身分證與所有權證明。
三、貫徹防詐「3C 原則」：遇有異常低價、催促付款或要求點擊外部連結時，務必保持「冷靜」（Calm down）、透過官方管道或以圖搜圖小心「查證」（Check it out），並即時「撥打」165反詐騙專線求助（Call 165）。
「居住權」為基本人權，也是青年立足社會之基石。承租人唯有建立健全的租賃法治觀念與產權查核意識，拒絕不合乎法律程序與交易常規要求，方能從源頭阻斷詐騙集團利用承租人的急迫心理，所設下的詐騙陷阱。
文章連結：從開學求職季的租屋詐騙陷阱 破解「假房東」詐術之道
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出版日期：2026/09 初版
書號：1F26
定價：320元
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本書特別規劃「法規奠基篇」、「觀念警示篇」、「高齡安養篇」、「房產風暴篇」及「新興衍生篇」五大篇章，從詐欺犯罪的法律規範、常見詐騙手法與犯罪心理，到高齡者財產保護、不動產交易、都市更新、危老重建、法拍屋、海外不動產，以及不斷冒出的新型態詐騙，用法律專業搭配實務案例，帶讀者一步步看穿詐騙的套路與風險。
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詐騙不會先通知你，但風險可以提前辨識。
作者：李永然律師
出版日期：2024/06/五版
書號：1F21-3
定價：400元
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主編：李永然、吳光陸
作者：李永然、吳光陸、周家寅、孫慧敏、王國棟、鄧又輔、許啟龍
出版日期：2024/08 八版
書號：1H09-4
定價：1600元
向法院請求處理事務，往往須以「書狀」來表達。這些書狀的撰擬關涉當事人之權益甚鉅，倘措詞稍有不當，嚴重者會影響訴訟勝負之結果；輕微者亦將鬧出極大的笑話。所以書狀的撰擬必須慎重臨之。
書狀既然如此重要，其撰寫的方式及其內容的決定，當須加以研求。本書共分五篇，除民事、刑事、行政法等書狀分別於第二、三、四篇蒐遍各類狀例詳述外，於第一篇闡述法院有關知識及書狀的種類、構成、內容、遞送等，並對撰狀的要領，列舉實例，分析甚詳。更為可貴的是另闢第五篇，就日常涉訟最多的十種事例，按訴訟的流程，列舉各階段所需之狀例，不但簡明實用，而且可使讀者明悉各種涉訟事例的處理流程。
作者：李永然、陳銘壎合著
書號：2O01-2
定價：280元
執業律師在接觸刑事上訴第三審時，都經歷過戰戰兢兢的心情，因為第三審代表其中的法律爭議已在檢察署與法院間千百迴轉，此時要撰寫一份好的「上訴理由書」，得費一番苦思與煎熬。本書先將刑事第三審上訴理由中所謂的違背法令，做一概要性的說明，同時摘引最高法院的相關判決、判例，以及該院對於判決有無違背法令審查原則等供為參考；同時摭拾實際案例數則，將該等案例的部分上訴理由書狀及最高法院的判決全文等予以援引，是最佳撰狀參考用書。
作者：蘇南桓著
書號：2B18
定價：320元
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