2026.05.10 ETtoday新聞雲雲論刊登李永然律師、曾春僑教授專文「面對惡房東把「打官司」當成「做公益」 用數位足跡終結循環獵殺」
文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問
台灣當前的租屋市場常使弱勢者與在校生深陷「租不起、住不安」的困境 ，因而有些無良房東也常利用法律知識不對等，以不平等的租約條款或於租約內巧立名目進行剝削，並揚言「告承租人」，致受害的承租人往往因畏懼繁瑣的訴訟程序，而選擇隱忍承受；因而反讓不肖的出租人獲得生存空間，並持續獵殺下一位承租人。
筆者願藉本文剖析實務上曾受批評的「張淑晶式」欺罔手法，並提供預防之道，俾免善良的承租人受害。
誘餌與心理攻勢 張淑晶式欺罔的起手式
類似出租人張淑晶案件日前曾引起社會廣大公憤，主要是因為房東將租賃行為武器化，利用租客法律知識不足或怕麻煩的心理爭取自己的利益，而使承租人吃悶虧。
其相關套路常以「不實的廣告」為誘餌，在租屋網站刊登精美裝潢照片，帶看時卻推說該房子已租出，進而再引導租客去簽下品質較低劣、價格較高昂的「替代房」，或許讀者可能會質疑，租屋者明明知道有問題，為何租屋者仍願意簽約承租。
這背後原因相當複雜，有可能承租人已尋屋甚久，身心俱疲，也可能臨時需要在該地區找房子承租，無奈正好沒有合適之標的物；加上房東以天花亂墜式的洗腦轟炸，有可能當下就喪失了判斷力，而簽下租約。
隱藏在細節裡的魔鬼 租約條款的權利義務不對等
在厚達十餘頁的租貨合約中，常會夾帶或加註許多不合理的違約罰款條款，例如：電話或網路使用、電費計算、家電折舊，以及各種不可歸責於房客的天價房屋修繕費用等；前述的這些約定，可能會在「租賃期間」即開始各項不合理的違約求償，也可能在承租人退租時，除剋扣「押租金」外，並再依巧立名目的約定，持續以各項物品遭房客損壞等理由，提告民事訴訟請求損害賠償。
以內政部住房租賃契約範本為基礎的保障
為了防止這類無良房東，內政部已頒布並多次修訂《住宅租賃契約書範本》，此為最基本的權益保障基礎，該範本契約內規定詳細，例如押金上限總額最高總額不得超過兩個月押金、各種物品修繕責任歸屬、電費收取標準、入籍、報稅、申請補助等等均有詳細規範。
防禦性租屋策略 詳閱內容與產權徵信
簽訂租約前，務必先審閱，請出租人傳送房屋租賃契約內容，再另行約定簽約日期。在看契約的期間，務必將租約逐條確認其內容、確認產權歸屬、房東身分與代理狀況，進一步用公開來源情資技術，了解相關人事背景；簽約入住前，務必詳細拍照與錄影，若發現契約與原先傳送內容不符、不一致時，務必確認過原因後再行決定；相關租賃合約為一式兩份，且為預防夾帶不合理內容，隔頁處均需房東簽章，落實「騎縫章」制度。
完善數位記錄保存以對抗租賃爭議
承租人對於所有過程，務必留下可資稽核的紀錄，因此line對話過程務必截圖存檔，見面時可明確告知欲進行錄音存檔，更換手機時勿立即丟棄手機，以備事後有line截圖爭議時，可提供證明之用；租金與付款紀錄，務必以轉帳方式進行，當收集資料越多時，萬一日後雙方發生爭訟，上法院打官司時會更加有利。
不畏房東濫訴勇於爭取權益 當成為社會做公益
由於無良房東的不合理求償價格，常會事先費盡心機估算，將數額落在當事人勉強可承受範圍內，導致許多被害承租人可能認為協調或訴訟過程曠日廢時，於是便宜行事，選擇隱忍不發，付錢走人；這種無良房東就是抓住被害承租人的此種心態，食髓知味，導致類似事件一再發生。
筆者除長期大力提倡「預防法學」概念，也希望大眾於簽租約前，能完善相關細節外，也鼓勵承租人們遭遇到不合理狀況時，可先透過「調解」程序處理，若真必須走上「訴訟」一途時，可將其為讓「無良房東」不能一再侵負承租人得逞，就當成爲社會做「公益」。
對於此類房東因常會持續有相關不合理行為，如果承租人勇於面對官司，一旦有法院判決的結果，除有特殊狀況不得公開外，該「判決書」一概須上網公告，也就是透過「數位足跡」的留存，讓後續租屋者只要上網查詢，就能看到而有所警覺。
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作者：李永然．黃振國．鄭惠秋
出版日期：2021/07 初版
書號：3G01
定價：320元
據統計，國內的租賃市場人數達三百萬人，約涵蓋我國總人口的八分之一。租屋族多，所衍生的糾紛相對也多。為降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租，政府於民國106年12月訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並自民國107年6月27日正式生效上路。為讓房東、房客精準掌握租屋楣角，本書作者分別從法律、地政、稅務角度著手，詳論住宅租賃的法律關係、契約之訂定、租屋會計稅務之處理，並對《租賃住宅市場發展及管理條例》有所分析，同時附上狀例、存證信函供讀者參考。
書號：1C25
定價：200元
租賃的範圍很廣，舉凡房屋、土地、汽車、生產器材，甚或家具、電腦等等，均可成租賃，其中尤以房屋、土地二者所衍生的問題爭議最多。這些爭議有許多須經由法院訴訟程序才能定訟止爭，倘若事先多一分防範或保留物證，非但可縮短訴訟時程，也可讓爭議事件更易於釐清其權利義務關係。存證信函即具有達到發函催告、保全證據之效果，本書作者以案例列舉的方式，點明糾紛問題，再撰擬存證信函，供讀者自行運用，是一本淺顯又能實際幫助有房地租賃糾紛的讀者解決問題的有效圖書。
房屋租賃在都會區一直是熱門、有市場性的，房屋出租他人、承租一好房子等等問題，已在我們的理財規劃中佔有一席之地。尤其是身為房東者，最怕遇到惡房客，不付租金，不搬遷，任意變更使用，在在考驗房東的智慧與耐心。
