永遠自然 ─ 李永然律師部落格

 文◎李永然、陳冠毓／永然聯合法律事務所所長、永然聯合法律事務所律師 　　立法院於7月28日三讀通過《民法》第1223條修正案，刪除該條文中「兄弟姊妹特留分」的規定，並明定修正條文自公布後「6個月」施行。 　　這項修法回應社會長期以來的期待，也讓被繼承人對於自己辛苦累積的財產，能有更大的處分自由，確實值得喝采；但筆者對此問題有些看法。 刪除兄弟姊妹特留分　減少「手足剝削」爭議 　　我國《民法》雖然允許人民於生前訂立遺囑，決定往生後如何分配遺產，但遺囑內容並非毫無限制，仍須受到不得侵害「特留分」的拘束。 　　依現行《民法》第1223條規定，直系血親卑親屬、父母、配偶、兄弟姊妹及祖父母，均享有一定比例的特留分。其中，兄弟姊妹的特留分為其應繼分的三分之一。 　　也就是說，被繼承人即使已經立下遺囑，明確表示不願將遺產留給兄弟姊妹，只要遺囑有侵害兄弟姊妹的特留分時，則兄弟姊妹仍可能依法行使特留分「扣減權」，就特留分受侵害的部分主張權利。 　　這項制度不僅限制被繼承人的遺囑自由，也經常引發繼承爭議。尤其《民法》所稱的兄弟姊妹，還包括「同父異母」或「同母異父」的半血緣兄弟姊妹，即使彼此多年未曾往來，甚至毫無感情，仍可能因具有法律上的手足關係而享有特留分，並在被繼承人死亡後出面主張權利，使長期照顧被繼承人的配偶、親人或其他受遺贈人被迫面對訴訟。 　　因此，社會大眾對於兄弟姊妹特留分制度一直存在不少批評，甚至將其稱為「手足剝削條款」。此次立法院刪除兄弟姊妹特留分，可減少不必要的繼承爭議，也使我國繼承制度更符合現代家庭關係及社會生活型態，殊值贊同。 兄弟姊妹仍有「繼承權」　父母及祖父母仍有「特留分」 　　不過，民眾仍須特別注意，此次修法只是刪除兄弟姊妹的特留分，並未改變兄弟姊妹的法定繼承順位，也未刪除「父母」（第二順位法定繼承人）及「祖父母」（第四順位法定繼承人）的特留分。 　　依《民法》第1138條規定，遺產繼承人除配偶外，依序為直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母。配偶並不列於上述四個順位，而是與當時存在的順位繼承人共同繼承。因此，被繼承人如果沒有子女，父母也已死亡，但仍有兄弟姊妹，在「未立遺囑」的情況下，配偶仍須與兄弟姊妹共同繼承遺產。 　　此外，「父母」及「祖父母」的特留分仍然存在。當父母或祖父母依法成為繼承人時，即使被繼承人已立遺囑將全部遺產留給配偶，父母或祖父母仍...

文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　在不動產登記實務中，所謂的「塗銷」登記，主要是針對已登記的土地或建物，因拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院確定判決等，致權利消滅，所為的登記。常見的塗銷標的包括：抵押權、地上權、農育權、預告登記、假扣押、假處分、查封登記限制性登記。 　　實務上如果有不動產遭遇詐騙，例如：遭歹徒非法設定最高限額抵押權，或不動產所有權遭詐騙而移轉過戶，此時可以依《民法》第92條規定，在「除斥期間」內撤銷意思表示，並行使物上返還請求權向法院提起民事訴訟，請求判決塗銷所有權移轉登記。另外為了保全財產，可依法聲請「假處分」等保全產權的法律程序。筆者藉本文，討論相關法律問題。 緊急保全　緊急凍結產權 　　聲請假處分的核心目的在於「定暫時狀態」或「保全強制執行」。依據《民事訴訟法》第532條，「不動產塗銷的請求」屬於金錢請求以外之請求，為防止詐騙者在法院訴訟期間，將不動產脫產處分予善意第三人，故必須透過「假處分」限制其移轉權利。 　　亦即除主張此係受詐欺或脅迫而簽訂之契約，而依據《民法》第92條為撤銷意思表示而行使撤銷權並行使物上返還請求杈（《民法》第767條）外，可以考慮做財產保全，但需要向法院提存所提存擔保金。 訴請塗銷所有權移轉登記之訴　移除產權枷鎖 　　抵押權與各類不當登記，如同套在不動產上的枷鎖，嚴重阻礙所有權人的處分自由。向法院訴請塗銷所有權移轉登記之訴的作用，是主張因受詐騙行為而所造成的產權移轉及登記，已因撤銷受詐騙而為的意思表示，而溯及既往無效。 　　因受詐騙而設定抵押權或所有權移轉等登記，一旦向法院提起塗銷登記的訴訟。訴訟過程中當事人必須負「舉證責任」，證明抵押設定或所有權移轉係因「受詐欺」所為，相關核心證據包括：報案紀錄、詐騙過程對話錄音、異常金流紀錄、相關人證、文書、物證等，這些皆是希望獲得勝訴的關鍵。 在登記機關為訴訟繫屬註記　公開示警 　　依據《土地登記規則》第141條，在法院受理塗銷登記的訴訟後，當事人可向法院申請取得「起訴證明書」，並向地政事務所申辦「訴訟繫屬註記」（《民事訴訟法》第254條第5項），但是否法院准許，仍待法院「裁定」，一旦獲准，則此舉能讓不動產登記謄本呈現法律爭議狀態，對外發出「公示」的效果，不僅能增加對方脫產的難度，也能勸退潛在的接手買家，降低不動產遭再次...

  文◎龍明道／國際扶輪3522地區26-27年度總監 　　曾經在大學時期，因為同情心被騙了500元，這個痛的經驗，除了當時這500元是我的生活費之外，再者是這位老先生他很慈祥，他說他皮包掉了要買回南部的車票沒有錢，請我借給他，我很相信是真的，他留了我的電話，但是從此之後音訊全無。 　　詐騙犯罪已成為全民共同面對的重要挑戰。隨著科技快速發展，詐騙集團的手法日益翻新，結合AI科技從電話、簡訊、社群媒體，到假投資、假交友、假冒公務機關，甚至結合不動產抵押、虛偽買賣及偽造文件等犯罪模式，令人防不勝防。 　　許多人一生辛勤累積的財富，甚至安身立命的房產，都可能因一時疏忽而蒙受無法挽回的損失。面對這股威脅，我始終相信，防詐騙不只是政府、司法或警政機關的責任，而是全民共同守護社會安全的重要使命。 　　談到臺灣法律界兼具專業、公信力與公益精神的代表人物，李永然律師無疑是其中一位。李律師畢業於國立臺灣大學法律學系、法律學研究所，法律學研究所博士班深造，取得中國政法大學法學博士學位。自一九七九年取得律師資格執業以來，深耕法律工作四十餘載，創辦永然聯合法律事務所、永然文化出版公司、永然地政士事務所、永然法律研究中心及永然法網科技等專業機構，長期致力於法律實務、法治教育與法律知識普及，堪稱臺灣法律界的重要推手。 　　多年來，我與永然在扶輪共同服務，深知他始終秉持專業與公益並行的理念。擔任國際扶輪3522地區法務長期間，他以深厚的法律素養，協助地區提供各項法律諮詢與風險管理建議，成為推動地區服務最重要的專業夥伴之一，也深受全體扶輪社友的敬重與信賴。 　　他告訴我，真正的法律，不只是法庭上的攻防，更應成為人民日常生活中守護自己、守護家庭的重要力量。多年來，他持續出版法律著作、推廣法治教育，讓艱澀的法律知識走進家庭、校園與社會，也讓更多人因理解法律而遠離風險。 　　擔任26-27年度國際扶輪3522地區總監期間，我將「識詐、防詐、協助打詐」列為年度重要公益倡議，希望結合扶輪人的影響力與行動力，透過教育宣導、專題講座、法律諮詢及跨界合作，從扶輪家庭出發，逐步走入社區、校園與社會各個角落，提升全民防詐意識。我深信，每多一位懂得識詐的人，就可能少一位受害者；每多一個願意分享防詐知識的人，就可能守護更多家庭的幸福。 　　過宣講團講師群以真實案例、法律解析及實務經驗，深入淺出地說明各類詐騙手法及...

文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　在我國《民法》所規定的條文中，並沒有「借名登記契約」的規定，它屬於「無名契約」。雖然《民法》債篇中沒有借名登記契約，但司法實務上仍有大量與借名登記契約相關糾紛的訴訟，其主要原因在目前法院的司法實務見解是以「類推適用」委任契約的法律關係，來規範借名登記契約雙方當事人之行為的法律關係。 借名登記契約爲《民法》上的無名契約 　　《民法》債篇條文中如有詳細規定其權利義務的契約，稱為「有名契約」或「典型契約」，例如：買賣、租賃、贈與、使用借貸、消費借貸、僱傭、居間、委任、行紀、保證等。 　　然而，法律的規範往往趕不上社會生活的快速變遷，為了彌補成文法的不足，在「契約自由」精神下，只要人民私下簽署的契約未違反法律強制禁止規定、也未違背公共秩序與善良風俗，法律均承認其效力，此在《民法》第71條、第72條有關規定。 　　因此，司法實務也將「借名登記」認定為「借名人」基於對「出名人」的信任，將其財產暫時借用出名人的名義，登記在出名人名下的約定。因其非《民法》明文規定契約類型，故在法理上屬於「無名契約」（或稱非典型契約）。 司法實務裁量　潛在詐欺風險 　　正因《民法》無明文規範，不動產市場上因借名登記而衍生的民、刑事糾紛也層出不窮，甚至還成為具不法企圖的歹徒精心設計的詐騙陷阱。 　　根據《土地法》第43條規定，土地登記具有絕對效力。又最高法院106年度第三次民事庭會議決議多數說認定：出名人既然已登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分、移轉登記予第三人，即屬於「有權處分」。 　　以實務上常見的「合夥出資買房」為例：多人共同出資購買單一房地產，為了過戶、貸款、申請裝修許可等流程便利，常會協議將產權登記在「出資較多、信用良好或社會地位較高者」的名下。 　　然而，若出名人居心不良，在未經眾人（借名人）同意下私下將房屋變賣、抵押脫產，或私吞租金，由於其在法律上為「登記名義人」，具有處分權，其他實際出資者財產權益遭侵害，往往落得後悔莫及的下場。 　　除了惡意詐騙，夫妻或親友間也常因共同出資而委託「單一人士」名義登記，日後一旦感情生變或面臨遺產繼承，往往會衍生複雜的產權爭奪戰，讓實際居於劣勢的出資者陷入絕境。 借名登記問題多　務必諮詢專業家協助 　　借名登記雖然不違反民事法令，但人心難測，面對龐大的房產利益，親情與友情隨時可能面...

  文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　在我國不動產的法令中，《土地法》有「預告登記」的設計，這是一種「限制登記」，其也可以做為一種保護民眾不動產安全的「預警制度」。然而，水能載舟亦能覆舟，在近年屢見不鮮的不動產詐騙案中，「預告登記」竟然也成為詐騙集團用來鎖死被害人不動產資產的手段。 　　正所謂「工具無善惡，端看使用者之初心」。本文將探討不動產「預告登記」的法律效力、常見應用，它目前如何淪為詐騙利用的工具？ 預告登記的效力　為產權上鎖 　　根據《土地法》第79-1條規定，一旦不動產辦理了預告登記，在正式塗銷之前，所有權人若對該不動產做出任何妨礙其所保全之請求權的處分，例如私下轉賣、贈與，或設定抵押權給第三人，該處分如對所登記的請求權有妨礙者，在法律上即屬「無效」。 　　簡單的說，預告登記就像是幫所有權人的產權上了一把安全鎖，只有持有鑰匙的人，亦即受保障有土地權利移轉等請求權之登記名義人同意解鎖，所有人才能對該不動產進行下一步處分。 　　唯一的例外是此登記無法對抗公權力，也就是預告登記只能防範私人間買賣、處分或設定負擔，無法對抗法院判決、強制執行、或政府徵收等公權力作為（《土地法》第79條之1第3項）。 預告登記常見應用場景 　　預告登記可以做為各種產權的保障，常見四大場景如下： 　　（一）、父母贈與不動產給子女：父母將房子過戶給子女，但擔心子女私自將房產變賣、拿去地下錢莊抵押，或因社會經驗不足而遭詐騙。此時便會在所有權移轉，同時辦理「預告登記」，確保未來任何產權變動都必須經過預告登記人即父母的同意。 　　（二）、民間借貸擔保：債務人以不動產作為借款擔保時，債權人為了防止債務人在還清款項前私自將房子賣掉，會要求辦理「預告登記」以保障債權。 　　（三）、出資與登記人不同：出資買房的人因特定事由，如購房資格、節稅規劃等，暫時將房子借用他人名義登記，為了防止登記名義人（出名人）見財起意、私自變賣不動產，出資人（借名人）會透過「預告登記」來保護產權。 　　（四）、買賣過戶過渡期的保障：買方支付了大筆自備款，但在等待正式過戶的空窗期中，為了預防惡質賣家「一屋二賣」買方常會要求在此期間申辦預告登記。 預告登記的申請程序 　　根據《土地登記規則》第26條之共同申請原則，「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之」，因此，「預...

文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　在我國對於不動產登記專業工作者建立考試制度以前，不動產登記與代辦業務的從業人員，多憑藉長期實務經驗、法律知識積累或師徒傳承進行執業。當時這些從業人員常被稱為「土地代書」。 　　為提升服務品質並保障民眾權益，政府先於民國64年7月24日修正公布<土地法>第37條之1，建立「土地登記專業代理人」，嗣後更於民國90年10月24日制訂公布《地政士法》專法，並自民國91年4月24日起施行。建立規範嚴謹的國家考試與執照登記制度，正式正名為「地政士」。往昔舊稱「代書」的名稱，坊間仍有人以此稱呼。目前民間也會聽到「代書借款」，這種究竟在做何工作？與之接觸有無風險？ 「代書借款」常係民間高利貸 　　「代書借貸」通常不屬於受金融監管的借貸管道。依據我國《民法》第205條規定（民國109年修正），約定利率上限為16%，然而民間借貸業者常以手續費、代辦費、諮詢費或顧問費等名目拆分收費，藉此規避法定最高利率的限制，而使實際年化利率遠高於法律最高限制的規定。 　　這類短期高利貸一旦無法準時還款，極易因嚴苛的利滾利計算方式，或「違約金」條款（《民法》第250條），在短時間內累積出令借款人難以負荷的鉅額債務 。 「代書借款」之契約簽署與產權移轉騙局 　　除了高額利息，此類案件最危險之處，乃在於不動產所有權移轉的陷阱。不法集團常利用被害人急需資金的心理，強調「免擔保、快速撥款」，以誘使當事人簽署各類契約，其中常隱藏「買賣契約」或「不動產買賣預告登記」，或「流抵契約」等條款。 　　一旦辦理「預告登記」，被害人雖名義上仍為登記名義的所有權人，實則已喪失對於不動產的處分權，而無法隨意買賣、轉讓或向正規銀行辦理「轉貸」。 　　當被害人因高額利息導致還款困難時，從事「代書借款」的人員，便會利用先前已設定的「預告登記」，強迫被害人配合過戶或變賣，藉此達到表面合法、實則奪取房產所有權的目的。 空白契約的風險 　　又詐騙集團常透過話術取信被害人，例如：聲稱「僅需簽署未填金額或已預先蓋章的不動產買賣契約與授權書」，而非傳統上令人不安的「商業本票」，藉此降低當事人的心理戒備。 　　然而，這些文件實際上也是致命陷阱；詐騙集團取得簽署文件後，隨即將被害人的房屋所有權直接辦理所有權移轉過戶，或擅自設定「高額抵押權」，一旦當被害人意識到自身權益受損...

  文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　為讓公寓或大樓內的區分所有權人能就其所承購房屋，在共用部分（俗稱公共設施）的許多設施及相關環境，能維護整體的居住品質，立法院於民國84年6月間三讀通過《公寓大廈管理條例》，總統也於同年6月28日公布施行，將該條例作為管理的法源。 　　根據該條例第28條第1項規定，當建築物之區分所有權人及其持分達半數以上時，應依條例規定召開「區分所有權人會議」，選舉管理委員成立「管理委員會」，或推舉管理負責人。 　　而在管理委員會依法成立之前，依同條例、同條第3項規定，則由「起造人」（即建商）負責相關的管理維護工作。因此，當建案銷戶達到一半時，建商便會依法召開「區分所有權人會議」協助成立第一屆「管理委員會」，並開始進行社區之「公共設施」的相關移交事宜。然而，若雙方未能確實依契約、銷售廣告、建築圖說點交，則日後往往會衍生出一些針對公共設施的爭議事件。 第一屆管理委員的關鍵職責　公設點交 　　第一屆管理委員會合法成立後，即開始根據該條例第57條規定，與建商進行法定共用部分、約定共用部分及其附屬設備的點交。 　　這其中，住戶購屋後，建商與承購戶個人點交的其個人擁有所有權的「專有部分區域」，至於住戶對於公共設施，雖亦擁有所有權，但因其屬於全體住戶共同所有之「共用部分」，則依《公寓大廈管理條例》規定，須由建商與管理委員會進行點交。 　　唯有公共設施點交完畢後，管委會才能依《公寓大廈管理條例》向縣市政府相關主管機關提領建商提撥之「公共基金」（《公寓大廈管理條例》第18條）作為爾後社區設備修繕與維護之用。 預防職業操盤手之不肖作為 　　在第一屆管委會成立之初，若建商手中仍握有較多未售出的保留戶、店面或車位產權，因其仍擁有相當比例的投票權，不肖建商便可能利用這些票數與資訊不對等優勢，將「親建商的特定住戶」，甚至「與建商具關係的關係人」推選為主任委員或重要幹部（如：財務委員、監察委員）。 　　此舉的目的乃在於便利未來公設點交時虛應敷衍放水，然社區住戶務必注意一旦社區公設點交不落實，除影響住戶居住品質外，又如這些存在瑕疵的公設，未來可能會增加許多維修的隱性成本並消耗社區的「公共基金」。 常見利益交換陷阱 　　不肖建商為了便於公設點交，會拉攏管委會特定點交幹部，更有不肖建商有下列常見的黑箱手段與美化話術： 一、私下物質利誘：給...

  文◎李永然／永然聯合法律事務所所長 　　家中有親人罹患失智症，透過法律保護親人日益重要。台灣已經進入超高齡社會，罹患失智症（Dementia）人口逐漸增加，失智按其類型可分「阿茲海默型失智症」、「血管型失智症」、「巴金森氏症失智症」；又按其嚴重的程度可分「極輕度」（CDR=0.5）、「輕度」（CDR=1）、「中度」（CDR=2）、「重度」（CDR=3）；（CDR即臨床失智評估量表)。由於失智症是一種疾病的現象，很多人以為只是老化，而忽略就醫；依醫學角度認為失智症是一群症狀的組合，除了會造成記憶力減退，還會影響到「認知功能」，包括：語言能力、計算力、判斷力、空間感、注意力…等各方面功能的退化；同時還可能出現妄想、幻覺、個性改變等。 　　「失智症」也是一種關係的疾病，不止影響大腦中的記憶與認知功能，還會牽動人與人之間的聯結。由於我國目前老人罹患失智症比例偏高，家人運用法律程序保護親人，已日益重要。 馬前總統的家人向法院聲請輔助宣告 　　5月12日馬前總統的夫人周美青女士暨其大姐馬以南女士的聲明表示，基於醫療需求及照護有妥善的安排，已經在家人有共識之情形下，由馬以南女士擔任主要執行者，向台灣台北地方法院提出輔助宣告聲請；惟馬前總統也於5月22日公開聲明，他沒有此一必要，他仍正常作息及運動，各界正在關注中，筆者藉此機會探討相關法律議題。 精神障礙或其他心智缺陷嚴重　即應為監護宣告聲請 　　首先我國對於精神障礙或其他心智缺陷嚴重者，設有「監護宣告」制度；依《民法》第14條第1項規定：對於因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為「意思表示」，或不能辨識其意思表示的效果者，法院得因本人、配偶、四親等內的親屬、最近一年有同居事實的其他親屬、檢察官、主管機關、社會福利機構、「輔助人」、「意定監護受任人」或其他利害關係人的聲請，為監護之宣告。 　　又如果提出聲請後，而法院認為未達「精神障礙或其他心智缺陷嚴重到不能為意思表示或不能辨識其意思表示的效果」程度者，法院可以為「輔助宣告」。 何種情形可以由法院為「輔助宣告」？ 　　其次，所謂「輔助宣告」是指法院針對因精神障礙或其他心智缺陷，導致辨識能力「顯有不足」的成年人，設立「輔助人」制度，以協助其處理特定法律事務的制度。 　　關於「輔助宣告」的聲請，依《民法》第15條之1第1項規定：對於因精神障礙或其他心智缺陷，致其為意思表示或受意思...