永遠自然 ─ 李永然律師部落格

  文◎李永然、陳冠毓／永然聯合法律事務所所長、永然聯合法律事務所律師 　　近年來親人為爭遺產而發生法院訴訟有增無減，就以長榮集團張榮發創辦人的民、刑事爭訟仍未停止，誠令人不勝唏噓。有識人知道生前規劃，卻於往生後，屍體未寒，親人仍然發生爭訟，足見規劃時不得不重視「法律」。礙於篇幅，筆者藉本文僅探討自書、密封遺囑。 遺囑為要式行爲 　　按我國《民法》規定，年滿16歲，並能理解立遺囑的意義及法律效果，即可依法訂立遺囑。法律所定的遺囑方式共有五種，包括自書遺囑、公證遺囑、密封遺囑、代筆遺囑及口授遺囑。 　　其中以「自書遺囑」最為簡便，至於「密封遺囑則」雖可兼顧遺囑內容的保密，但由於遺囑屬於「要式行為」，必須依法定方式作成，違反者無效。 自書、密封遺囑方式 　　現簡單將自書、密封遺囑的法定要件及方式，分述如下： 一、自書遺囑 　　 (一)自書遺囑的法定要件 　　按《民法》第1190條規定：「自書遺囑者，應自書遺囑全文，記明年、月、日，並親自簽名；如有增減、塗改，應註明增減、塗改之處所及字數，另行簽名。」可知自書遺囑須具備下列三項要件： 　　1.應自書遺囑全文：遺囑的全部文字內容必須由遺囑人本人親筆書寫，不能由他人代寫，也不能以「電腦打字」或「列印」方式作成；網路上的自書遺囑範本也只能作為參考，不能直接列印後逕自在空白處填寫財產內容，遺囑人須「親筆」書寫全文。 　　2.應記明年、月、日：遺囑應完整記載作成的年、月、日，例如「2026年8月23日」或「民國115年8月23日」。 　　3.應親自簽名：遺囑應由遺囑人本人親自簽署姓名，不得以「蓋章」或「按指印」代替。 　　 (二)自書遺囑增刪、塗改時的程序 　　遺囑完成後，如果發現文字、金額有誤，或事後想調整部分內容，應依《民法》第1190條後段規定，註明增減、塗改的位置及字數，並由遺囑人另行簽名。 　　若未依照上述方式修改，法院實務判決認為，倘僅屬筆誤或書寫錯別字，且確認是立遺囑真意，而不影響遺囑整體內容者，從遺囑法定方式的踐履，是以「遺囑人的真意」為依歸，應肯認該更正部分的效力。 　　又如果非屬上述情形，則原則上只是該增減、塗改部分不生變更遺囑的效力，並不當然使整份遺囑無效（最高法院110年度台上字第254號民事判決參照）。 　　此外，如果遺囑有多次增刪、塗改，容易使遺囑內容前後交錯，日後對遺囑人的最終真意產生爭議。此時...

  文◎李永然／永然聯合法律事務所所長 　　國發會日前發布台灣於2045年人口將跌破2000萬人，尤其到了2075年人口數更是腰斬，將跌至1215萬人。回想台灣在2019年人口到達最高，是2360萬人，但自2019年之後台灣開始面臨少子化的問題。 只有「撒錢」　不可能讓少子化的問題獲得解決 　　台灣的少子化，於2025年台灣的出生率只有0.7人，在亞洲地區，台灣相較於日本、新加坡、韓國，台灣的生育率最低。由於少子化將會造成勞動力的短缺，其影響是各方面，政府已經正視這個問題的嚴重性，乃於2017年成立了「少子化辦公室」，到了目前賴政府更成立「人口對策戰略執行小組」，還推出「台灣人口對策新戰略一家庭支持篇」。 　　但目前看來其成果非常有限，因只是運用「給錢」的方式，而且是一次性的補助，金額也極為有限；因而如果沒有再有其他有效的誘因，恐怕低生育率、少子化的問題，只會繼續更趨嚴重。 　　此一問題要有效解決，政府必須切實了解為何現在年輕人不婚，或者縱使結婚卻不育的真正原因。 　　依筆者觀察「不婚不生」越來越嚴重的原因，主要是如果年輕人一結婚，立即面臨住房的問題，而目前高房價，年輕人購買力不足，又雖有「婚育宅」政策，但中籤率又極低。 　　且結婚後如有生育子女，則子女又面臨到育兒資源及教育氛圍。目前校園、社會環境都令人們擔憂，如目前社會、學校環境，常見的酒駕、吸毒、詐騙、霸凌、性騷、校園教育的品質等，這些都令家長們憂心忡忡。 　　所以如果我們對於解決台灣少子化的問題要發揮一定的效果，政府一定要把這個問題當作是重要的「國安問題」，而且要召開「國是會議」，進行全面性檢討，透過學者、專家、企業界、家長們一起探討，將所有的問題挖掘出來，並再提供理想有效的策略，並運用理想策略，去實際推動，而不是只有「撒錢」，這樣是不可能讓少子化的問題獲得解決。 文章連結： 台灣少子化、低生育率　政府切勿再漠視

  文◎李永然／永然聯合法律事務所所長 　　最近媒體不斷有趙建銘與陳幸妤兩人離婚之相關新聞的報導，最近更勁爆的就是趙建銘於8月20日至國外返台，向媒體出示「離婚協議書」內容，並暗示陳幸妤違反離婚協議書約定，恐面臨台幣一億元的求償。陳幸妤聞之後不甘示弱，反嗆如果「他告我，我也告他」。 　　他們雙方究竟何人違反「離婚協議書」第八條的約定？又如違反約定，難道就要遭到高額的違約金賠償？筆者擬本文剖析其相關的法律問題。 剖析相關法律問題 　　首先我國<民法>就離婚的方式，有「協議離婚」與「裁判離婚」之分，而趙建銘與陳幸妤兩人的離婚是採用「協議離婚」的方式。這種方式，需訂立「書面」，並須有二人以上的證人，且於向戶政事務所辦妥離婚登記後，始生法律效力。 　　其次離婚協議書的定力，是「契約」的法律雙方法律行為，只需雙方協議一致，在不違反法定方式、法律的強制禁止規定及公共秩序善良即具有法律效力（民法第71條到第73條）。 　　所以趙建銘、陳幸妤二人間，為了維護他們婚姻有效持續期間的隱私，在離婚後不外洩，而約定雙方不得無故對外洩漏，並約定違反之一方，需承擔「懲罰性違約金」，強化離婚協議書的法律效力，並制約雙方當事人遵守保密義務。 　　再者，究竟<民法>如何規定違約金？我國<民法>容許契約當事人可以約定違約金，而違約金有「損害賠償性違約金」與「懲罰性違約金」之分，如果契約欲約定為懲罰性違約金，必須於契約條文內明定，如僅約定違約金，而未約定其種類，則依法視為「損害賠償性違約金」（<民法>第250條）。 　　筆者也曾將違約金運用在「婚前契約」（或稱婚前協議）。例如：有甲男、乙女二人準備結婚，乙女擔心甲男比較花心，而我國<刑法>通姦罪業已除罪化，結婚後如果丈夫出軌，交往小三，至多只構成侵害「配偶權」的民事責任，且司法實務法院判決金額也都相當低，不痛不癢。 　　筆者於是建議雙方可以約定婚後一方出軌，需賠他方懲罰性違約金台幣5,000,000元。妻子如以上述約定方式，對付出軌的丈夫，就會讓對方比較有感，而有所顧忌？ 　　又以趙建銘、陳幸妤二人間，如果一旦提起訴訟。究竟何方違反「離婚協議書」？承辦法官自需依雙方各自所提的「證據」認定（<民事訴訟法>第277條）。如果違反之一方對於違約金數額新台幣一億元認為太高時。可以於答...

 文◎李永然、陳冠毓／永然聯合法律事務所所長、永然聯合法律事務所律師 　　立法院於7月28日三讀通過《民法》第1223條修正案，刪除該條文中「兄弟姊妹特留分」的規定，並明定修正條文自公布後「6個月」施行。 　　這項修法回應社會長期以來的期待，也讓被繼承人對於自己辛苦累積的財產，能有更大的處分自由，確實值得喝采；但筆者對此問題有些看法。 刪除兄弟姊妹特留分　減少「手足剝削」爭議 　　我國《民法》雖然允許人民於生前訂立遺囑，決定往生後如何分配遺產，但遺囑內容並非毫無限制，仍須受到不得侵害「特留分」的拘束。 　　依現行《民法》第1223條規定，直系血親卑親屬、父母、配偶、兄弟姊妹及祖父母，均享有一定比例的特留分。其中，兄弟姊妹的特留分為其應繼分的三分之一。 　　也就是說，被繼承人即使已經立下遺囑，明確表示不願將遺產留給兄弟姊妹，只要遺囑有侵害兄弟姊妹的特留分時，則兄弟姊妹仍可能依法行使特留分「扣減權」，就特留分受侵害的部分主張權利。 　　這項制度不僅限制被繼承人的遺囑自由，也經常引發繼承爭議。尤其《民法》所稱的兄弟姊妹，還包括「同父異母」或「同母異父」的半血緣兄弟姊妹，即使彼此多年未曾往來，甚至毫無感情，仍可能因具有法律上的手足關係而享有特留分，並在被繼承人死亡後出面主張權利，使長期照顧被繼承人的配偶、親人或其他受遺贈人被迫面對訴訟。 　　因此，社會大眾對於兄弟姊妹特留分制度一直存在不少批評，甚至將其稱為「手足剝削條款」。此次立法院刪除兄弟姊妹特留分，可減少不必要的繼承爭議，也使我國繼承制度更符合現代家庭關係及社會生活型態，殊值贊同。 兄弟姊妹仍有「繼承權」　父母及祖父母仍有「特留分」 　　不過，民眾仍須特別注意，此次修法只是刪除兄弟姊妹的特留分，並未改變兄弟姊妹的法定繼承順位，也未刪除「父母」（第二順位法定繼承人）及「祖父母」（第四順位法定繼承人）的特留分。 　　依《民法》第1138條規定，遺產繼承人除配偶外，依序為直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母。配偶並不列於上述四個順位，而是與當時存在的順位繼承人共同繼承。因此，被繼承人如果沒有子女，父母也已死亡，但仍有兄弟姊妹，在「未立遺囑」的情況下，配偶仍須與兄弟姊妹共同繼承遺產。 　　此外，「父母」及「祖父母」的特留分仍然存在。當父母或祖父母依法成為繼承人時，即使被繼承人已立遺囑將全部遺產留給配偶，父母或祖父母仍...

文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　在不動產登記實務中，所謂的「塗銷」登記，主要是針對已登記的土地或建物，因拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院確定判決等，致權利消滅，所為的登記。常見的塗銷標的包括：抵押權、地上權、農育權、預告登記、假扣押、假處分、查封登記限制性登記。 　　實務上如果有不動產遭遇詐騙，例如：遭歹徒非法設定最高限額抵押權，或不動產所有權遭詐騙而移轉過戶，此時可以依《民法》第92條規定，在「除斥期間」內撤銷意思表示，並行使物上返還請求權向法院提起民事訴訟，請求判決塗銷所有權移轉登記。另外為了保全財產，可依法聲請「假處分」等保全產權的法律程序。筆者藉本文，討論相關法律問題。 緊急保全　緊急凍結產權 　　聲請假處分的核心目的在於「定暫時狀態」或「保全強制執行」。依據《民事訴訟法》第532條，「不動產塗銷的請求」屬於金錢請求以外之請求，為防止詐騙者在法院訴訟期間，將不動產脫產處分予善意第三人，故必須透過「假處分」限制其移轉權利。 　　亦即除主張此係受詐欺或脅迫而簽訂之契約，而依據《民法》第92條為撤銷意思表示而行使撤銷權並行使物上返還請求杈（《民法》第767條）外，可以考慮做財產保全，但需要向法院提存所提存擔保金。 訴請塗銷所有權移轉登記之訴　移除產權枷鎖 　　抵押權與各類不當登記，如同套在不動產上的枷鎖，嚴重阻礙所有權人的處分自由。向法院訴請塗銷所有權移轉登記之訴的作用，是主張因受詐騙行為而所造成的產權移轉及登記，已因撤銷受詐騙而為的意思表示，而溯及既往無效。 　　因受詐騙而設定抵押權或所有權移轉等登記，一旦向法院提起塗銷登記的訴訟。訴訟過程中當事人必須負「舉證責任」，證明抵押設定或所有權移轉係因「受詐欺」所為，相關核心證據包括：報案紀錄、詐騙過程對話錄音、異常金流紀錄、相關人證、文書、物證等，這些皆是希望獲得勝訴的關鍵。 在登記機關為訴訟繫屬註記　公開示警 　　依據《土地登記規則》第141條，在法院受理塗銷登記的訴訟後，當事人可向法院申請取得「起訴證明書」，並向地政事務所申辦「訴訟繫屬註記」（《民事訴訟法》第254條第5項），但是否法院准許，仍待法院「裁定」，一旦獲准，則此舉能讓不動產登記謄本呈現法律爭議狀態，對外發出「公示」的效果，不僅能增加對方脫產的難度，也能勸退潛在的接手買家，降低不動產遭再次...

  文◎龍明道／國際扶輪3522地區26-27年度總監 　　曾經在大學時期，因為同情心被騙了500元，這個痛的經驗，除了當時這500元是我的生活費之外，再者是這位老先生他很慈祥，他說他皮包掉了要買回南部的車票沒有錢，請我借給他，我很相信是真的，他留了我的電話，但是從此之後音訊全無。 　　詐騙犯罪已成為全民共同面對的重要挑戰。隨著科技快速發展，詐騙集團的手法日益翻新，結合AI科技從電話、簡訊、社群媒體，到假投資、假交友、假冒公務機關，甚至結合不動產抵押、虛偽買賣及偽造文件等犯罪模式，令人防不勝防。 　　許多人一生辛勤累積的財富，甚至安身立命的房產，都可能因一時疏忽而蒙受無法挽回的損失。面對這股威脅，我始終相信，防詐騙不只是政府、司法或警政機關的責任，而是全民共同守護社會安全的重要使命。 　　談到臺灣法律界兼具專業、公信力與公益精神的代表人物，李永然律師無疑是其中一位。李律師畢業於國立臺灣大學法律學系、法律學研究所，法律學研究所博士班深造，取得中國政法大學法學博士學位。自一九七九年取得律師資格執業以來，深耕法律工作四十餘載，創辦永然聯合法律事務所、永然文化出版公司、永然地政士事務所、永然法律研究中心及永然法網科技等專業機構，長期致力於法律實務、法治教育與法律知識普及，堪稱臺灣法律界的重要推手。 　　多年來，我與永然在扶輪共同服務，深知他始終秉持專業與公益並行的理念。擔任國際扶輪3522地區法務長期間，他以深厚的法律素養，協助地區提供各項法律諮詢與風險管理建議，成為推動地區服務最重要的專業夥伴之一，也深受全體扶輪社友的敬重與信賴。 　　他告訴我，真正的法律，不只是法庭上的攻防，更應成為人民日常生活中守護自己、守護家庭的重要力量。多年來，他持續出版法律著作、推廣法治教育，讓艱澀的法律知識走進家庭、校園與社會，也讓更多人因理解法律而遠離風險。 　　擔任26-27年度國際扶輪3522地區總監期間，我將「識詐、防詐、協助打詐」列為年度重要公益倡議，希望結合扶輪人的影響力與行動力，透過教育宣導、專題講座、法律諮詢及跨界合作，從扶輪家庭出發，逐步走入社區、校園與社會各個角落，提升全民防詐意識。我深信，每多一位懂得識詐的人，就可能少一位受害者；每多一個願意分享防詐知識的人，就可能守護更多家庭的幸福。 　　過宣講團講師群以真實案例、法律解析及實務經驗，深入淺出地說明各類詐騙手法及...

文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　在我國《民法》所規定的條文中，並沒有「借名登記契約」的規定，它屬於「無名契約」。雖然《民法》債篇中沒有借名登記契約，但司法實務上仍有大量與借名登記契約相關糾紛的訴訟，其主要原因在目前法院的司法實務見解是以「類推適用」委任契約的法律關係，來規範借名登記契約雙方當事人之行為的法律關係。 借名登記契約爲《民法》上的無名契約 　　《民法》債篇條文中如有詳細規定其權利義務的契約，稱為「有名契約」或「典型契約」，例如：買賣、租賃、贈與、使用借貸、消費借貸、僱傭、居間、委任、行紀、保證等。 　　然而，法律的規範往往趕不上社會生活的快速變遷，為了彌補成文法的不足，在「契約自由」精神下，只要人民私下簽署的契約未違反法律強制禁止規定、也未違背公共秩序與善良風俗，法律均承認其效力，此在《民法》第71條、第72條有關規定。 　　因此，司法實務也將「借名登記」認定為「借名人」基於對「出名人」的信任，將其財產暫時借用出名人的名義，登記在出名人名下的約定。因其非《民法》明文規定契約類型，故在法理上屬於「無名契約」（或稱非典型契約）。 司法實務裁量　潛在詐欺風險 　　正因《民法》無明文規範，不動產市場上因借名登記而衍生的民、刑事糾紛也層出不窮，甚至還成為具不法企圖的歹徒精心設計的詐騙陷阱。 　　根據《土地法》第43條規定，土地登記具有絕對效力。又最高法院106年度第三次民事庭會議決議多數說認定：出名人既然已登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分、移轉登記予第三人，即屬於「有權處分」。 　　以實務上常見的「合夥出資買房」為例：多人共同出資購買單一房地產，為了過戶、貸款、申請裝修許可等流程便利，常會協議將產權登記在「出資較多、信用良好或社會地位較高者」的名下。 　　然而，若出名人居心不良，在未經眾人（借名人）同意下私下將房屋變賣、抵押脫產，或私吞租金，由於其在法律上為「登記名義人」，具有處分權，其他實際出資者財產權益遭侵害，往往落得後悔莫及的下場。 　　除了惡意詐騙，夫妻或親友間也常因共同出資而委託「單一人士」名義登記，日後一旦感情生變或面臨遺產繼承，往往會衍生複雜的產權爭奪戰，讓實際居於劣勢的出資者陷入絕境。 借名登記問題多　務必諮詢專業家協助 　　借名登記雖然不違反民事法令，但人心難測，面對龐大的房產利益，親情與友情隨時可能面...

  文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　在我國不動產的法令中，《土地法》有「預告登記」的設計，這是一種「限制登記」，其也可以做為一種保護民眾不動產安全的「預警制度」。然而，水能載舟亦能覆舟，在近年屢見不鮮的不動產詐騙案中，「預告登記」竟然也成為詐騙集團用來鎖死被害人不動產資產的手段。 　　正所謂「工具無善惡，端看使用者之初心」。本文將探討不動產「預告登記」的法律效力、常見應用，它目前如何淪為詐騙利用的工具？ 預告登記的效力　為產權上鎖 　　根據《土地法》第79-1條規定，一旦不動產辦理了預告登記，在正式塗銷之前，所有權人若對該不動產做出任何妨礙其所保全之請求權的處分，例如私下轉賣、贈與，或設定抵押權給第三人，該處分如對所登記的請求權有妨礙者，在法律上即屬「無效」。 　　簡單的說，預告登記就像是幫所有權人的產權上了一把安全鎖，只有持有鑰匙的人，亦即受保障有土地權利移轉等請求權之登記名義人同意解鎖，所有人才能對該不動產進行下一步處分。 　　唯一的例外是此登記無法對抗公權力，也就是預告登記只能防範私人間買賣、處分或設定負擔，無法對抗法院判決、強制執行、或政府徵收等公權力作為（《土地法》第79條之1第3項）。 預告登記常見應用場景 　　預告登記可以做為各種產權的保障，常見四大場景如下： 　　（一）、父母贈與不動產給子女：父母將房子過戶給子女，但擔心子女私自將房產變賣、拿去地下錢莊抵押，或因社會經驗不足而遭詐騙。此時便會在所有權移轉，同時辦理「預告登記」，確保未來任何產權變動都必須經過預告登記人即父母的同意。 　　（二）、民間借貸擔保：債務人以不動產作為借款擔保時，債權人為了防止債務人在還清款項前私自將房子賣掉，會要求辦理「預告登記」以保障債權。 　　（三）、出資與登記人不同：出資買房的人因特定事由，如購房資格、節稅規劃等，暫時將房子借用他人名義登記，為了防止登記名義人（出名人）見財起意、私自變賣不動產，出資人（借名人）會透過「預告登記」來保護產權。 　　（四）、買賣過戶過渡期的保障：買方支付了大筆自備款，但在等待正式過戶的空窗期中，為了預防惡質賣家「一屋二賣」買方常會要求在此期間申辦預告登記。 預告登記的申請程序 　　根據《土地登記規則》第26條之共同申請原則，「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之」，因此，「預...

文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　在我國對於不動產登記專業工作者建立考試制度以前，不動產登記與代辦業務的從業人員，多憑藉長期實務經驗、法律知識積累或師徒傳承進行執業。當時這些從業人員常被稱為「土地代書」。 　　為提升服務品質並保障民眾權益，政府先於民國64年7月24日修正公布<土地法>第37條之1，建立「土地登記專業代理人」，嗣後更於民國90年10月24日制訂公布《地政士法》專法，並自民國91年4月24日起施行。建立規範嚴謹的國家考試與執照登記制度，正式正名為「地政士」。往昔舊稱「代書」的名稱，坊間仍有人以此稱呼。目前民間也會聽到「代書借款」，這種究竟在做何工作？與之接觸有無風險？ 「代書借款」常係民間高利貸 　　「代書借貸」通常不屬於受金融監管的借貸管道。依據我國《民法》第205條規定（民國109年修正），約定利率上限為16%，然而民間借貸業者常以手續費、代辦費、諮詢費或顧問費等名目拆分收費，藉此規避法定最高利率的限制，而使實際年化利率遠高於法律最高限制的規定。 　　這類短期高利貸一旦無法準時還款，極易因嚴苛的利滾利計算方式，或「違約金」條款（《民法》第250條），在短時間內累積出令借款人難以負荷的鉅額債務 。 「代書借款」之契約簽署與產權移轉騙局 　　除了高額利息，此類案件最危險之處，乃在於不動產所有權移轉的陷阱。不法集團常利用被害人急需資金的心理，強調「免擔保、快速撥款」，以誘使當事人簽署各類契約，其中常隱藏「買賣契約」或「不動產買賣預告登記」，或「流抵契約」等條款。 　　一旦辦理「預告登記」，被害人雖名義上仍為登記名義的所有權人，實則已喪失對於不動產的處分權，而無法隨意買賣、轉讓或向正規銀行辦理「轉貸」。 　　當被害人因高額利息導致還款困難時，從事「代書借款」的人員，便會利用先前已設定的「預告登記」，強迫被害人配合過戶或變賣，藉此達到表面合法、實則奪取房產所有權的目的。 空白契約的風險 　　又詐騙集團常透過話術取信被害人，例如：聲稱「僅需簽署未填金額或已預先蓋章的不動產買賣契約與授權書」，而非傳統上令人不安的「商業本票」，藉此降低當事人的心理戒備。 　　然而，這些文件實際上也是致命陷阱；詐騙集團取得簽署文件後，隨即將被害人的房屋所有權直接辦理所有權移轉過戶，或擅自設定「高額抵押權」，一旦當被害人意識到自身權益受損...

  文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問 　　為讓公寓或大樓內的區分所有權人能就其所承購房屋，在共用部分（俗稱公共設施）的許多設施及相關環境，能維護整體的居住品質，立法院於民國84年6月間三讀通過《公寓大廈管理條例》，總統也於同年6月28日公布施行，將該條例作為管理的法源。 　　根據該條例第28條第1項規定，當建築物之區分所有權人及其持分達半數以上時，應依條例規定召開「區分所有權人會議」，選舉管理委員成立「管理委員會」，或推舉管理負責人。 　　而在管理委員會依法成立之前，依同條例、同條第3項規定，則由「起造人」（即建商）負責相關的管理維護工作。因此，當建案銷戶達到一半時，建商便會依法召開「區分所有權人會議」協助成立第一屆「管理委員會」，並開始進行社區之「公共設施」的相關移交事宜。然而，若雙方未能確實依契約、銷售廣告、建築圖說點交，則日後往往會衍生出一些針對公共設施的爭議事件。 第一屆管理委員的關鍵職責　公設點交 　　第一屆管理委員會合法成立後，即開始根據該條例第57條規定，與建商進行法定共用部分、約定共用部分及其附屬設備的點交。 　　這其中，住戶購屋後，建商與承購戶個人點交的其個人擁有所有權的「專有部分區域」，至於住戶對於公共設施，雖亦擁有所有權，但因其屬於全體住戶共同所有之「共用部分」，則依《公寓大廈管理條例》規定，須由建商與管理委員會進行點交。 　　唯有公共設施點交完畢後，管委會才能依《公寓大廈管理條例》向縣市政府相關主管機關提領建商提撥之「公共基金」（《公寓大廈管理條例》第18條）作為爾後社區設備修繕與維護之用。 預防職業操盤手之不肖作為 　　在第一屆管委會成立之初，若建商手中仍握有較多未售出的保留戶、店面或車位產權，因其仍擁有相當比例的投票權，不肖建商便可能利用這些票數與資訊不對等優勢，將「親建商的特定住戶」，甚至「與建商具關係的關係人」推選為主任委員或重要幹部（如：財務委員、監察委員）。 　　此舉的目的乃在於便利未來公設點交時虛應敷衍放水，然社區住戶務必注意一旦社區公設點交不落實，除影響住戶居住品質外，又如這些存在瑕疵的公設，未來可能會增加許多維修的隱性成本並消耗社區的「公共基金」。 常見利益交換陷阱 　　不肖建商為了便於公設點交，會拉攏管委會特定點交幹部，更有不肖建商有下列常見的黑箱手段與美化話術： 一、私下物質利誘：給...