21世紀不動產AIT團隊房產顧問吳文國顧問於「永然新訊」第二十二期發表專文《央行放寬第二戶房貸 為何還看屋不買單？》
文◎吳文國顧問
自從中央銀行在2026年9月18日將自然人第二戶購屋貸款成數上限從6成提高至7成後，我們店裡的詢問度確實明顯回溫。許多原本卡在自備款的換屋族與內科新貴，紛紛帶著重新燃起的心願重返市場。
以台北市內湖主力總價新台幣（以下同）4,000萬元的住宅為例，過去貸6成需要準備1,600萬元自備款，現在貸7成只要1,200萬元，直接減少了400萬元的門檻！每當在帶看現場幫買方精算這筆帳時，確實能感受到這場及時雨，讓不少家庭終於有勇氣踏出換屋的第一步。
然而，看屋人潮變多，真的代表大家都準備掏錢成交了嗎？坦白說，買方實際要做出購屋決定時，態度依然非常保守。每當看完房子、坐下來討論出價的關鍵時刻，兩大骨感現實就會轉化為買方的購屋心魔：
1.銀行審核依然像塊鐵板：
雖然政策成數放寬了，但銀行端對借款人的財務條件、還款能力與信用評等仍舊「緊縮且嚴格」，導致買方在臨門一腳時，總擔心貸款無法順利撥下。
2.本息同攤的實質金流壓力：
這是最殘酷的一點，第二戶房貸依舊「不提供寬限期」。內湖住宅主力總價落在3,500萬至6,000萬元，在沒有寬限期的情況下，一撥款就必須同步攤還「本金＋利息」。每個月高昂的固定現金流支出，常讓買方在簽約前一刻驚覺壓力過大，最後無奈縮了回去，選擇繼續觀望。
面對這樣的市場環境，如果你也正處於「想買又不敢買」的拉扯中，我有兩個最核心的實務策略供你參考：
1.「先估貸、再看屋」，把財務安全島蓋好：
現在千萬不要看到喜歡的房子才去問貸款。在出門看屋前，請先找熟悉的經紀人或配合的銀行專員，針對你目前的年收、信用狀況以及既有負債進行嚴格的「壓力測試」，確定自己能承受的月還款上限，倒推回來才是你真正安全的購屋總價。
2.拉長房貸年限，並善用「資產轉移」策略：
既然第二戶沒有寬限期、本息同攤壓力大，建議在條件允許下，盡可能爭取30年期的房貸來降低每月還款金額。此外，若夫妻雙方財務獨立且信用良好，亦可評估是否由「名下無房產的一方」作為首購主建物人，或透過合法的重購退稅、舊屋先售等方式，主動扭轉「第二戶」的緊縮限制，重新幫自己爭取到寬限期的緩衝空間。
成數放寬給了大家看屋的入場券，但唯有做好精準的現金流控管與貸款前置規劃，才能讓你從「心動看屋」真正走向「安心成家」。（本文作者為21世紀不動產AIT團隊房產顧問）
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