永遠自然 ─ 李永然律師部落格

文◎郭忠憲副理 　　目前的不動產市場正面臨銀行信用管制總量控管、不動產放款水位高度緊繃，以及金融機構極為嚴格的審查機制。雖然市場交易數據偶有波動，但銀行內部的「實質審核與風控」從未鬆懈。身為第一線的專業房仲，近期在處理不動產交易時感觸尤為深刻：現在交易的最大風險往往不在於「房屋條件好不好」，而是在於「買方資金能不能順利到位」。 　　本文將深入拆解銀行的最新審核機制，並為買賣雙方梳理出在當前金融環境下必須嚴守的自保策略與交易關鍵。 一、拆解銀行內部審查嚴格的三大核心機制 　　在央行信用管制與銀行內部風控雙重壓力下，金融機構的審查不再僅停留在「個人信用狀況是否良好」，而是全面提高防線，透過以下三大機制進行嚴密控管： 　　 1.總量水位分流與「排隊撥款」機制： 　　當各家銀行不動產放款逼近法律上限（《銀行法》第72條之2）或內部風控警戒線時，總行會下達嚴格的總量管制。即便借款案件通過審核，亦不代表能立即取得資金，案件將被納入「排隊等候撥款」清單，使撥款週期從過去常態的二至三週，大幅拉長至二至三個月。 　　 2.嚴格鑑價機制與成交價脫勾： 　　面對市場行情波動，銀行鑑價人員態度普遍轉趨保守。若區域市場行情略有修正，銀行鑑價金額往往低於買賣合約的實際成交價。這將直接導致「即便核貸成數達七至八成，亦是按較低鑑價計算」，產生實質的現金缺口，買方必須準備額外的自備款才能完成補足。 　　 3.嚴查收支比與DBR22倍限制： 　　審查人員會重新嚴格檢視借款人的月收入是否足以承擔每月房貸（收支比通常須達1.2至1.3倍以上），並全面調閱近期聯徵紀錄，查核是否有信用貸款、保單借款等融資行為。只要發現近期有增貸或負債比過高紀錄，銀行常直接削減核貸成數甚至拒絕核貸。 二、中古屋買方必看：避開貸款卡關的「自保三寶」 　　面對緊繃的房貸市場，買方在簽約前與簽約過程中應採取極嚴密的風險控管，落實以下「自保三寶」以確保自身交易安全： 　　 1.合約加註「貸款解約特約條款」： 　　這是買方保障自身資金安全的核心機制。建議請地政士（代書）於買賣契約書中明載特約條款：「若因金融機構融資政策變更或不可歸責於買賣雙方之因素，致使房屋核貸成數未達成交價之××%（或指定金額）時，雙方同意無條件解除契約，賣方應無息退還買方已付之全部價金。」特別提醒：此類解約條款通常會降低賣方簽約意願，必須經由買賣雙方充分溝通並合意後...

  文◎陳宥蓁顧問 　　在每個人的人生中，「房子」不只是遮風避雨的空間，更是一份安定生活的依靠，是家庭的核心，也是多數人一生中最重要的資產配置。因此，買房與賣房，不僅是一筆交易，更是一個影響人生的重要決策。然而，在實務上，許多消費者因資訊不對稱或缺乏經驗，往往在不知不覺中承擔了風險，可能是買到有問題的物件、貸款條件不如預期，甚至衍生後續法律糾紛。其實，只要掌握正確的方法與基本觀念，每個人都能在交易過程中做好自我保護。 　　以下整理出五大關鍵SOP＋實務案例，幫助您避開常見地雷，安心完成購屋大事。 一、挑房仲｜選擇「願意說風險」的人，而不只是會賣的人 　　一位好的房仲，不只是提供資訊，更重要的是能站在消費者立場，主動提醒風險： 　　◎是否會主動說明物件缺點； 　　◎是否清楚解釋流程與費用； 　　◎是否願意讓您多比較、不急著成交。 　　實例分享：一位買方同時接觸兩位仲介：A強調「這間很多人搶」，製造急迫感；B則坦白說：「樓上曾有漏水紀錄，建議再確認。」最終買方選擇B，成功避免後續數十萬元的修繕支出。 　　結論：願意說真話、甚至提醒風險的仲介，才值得信任。 二、看物件｜看結構，而不是只看裝潢 　　房子的本質在於結構與狀況，而不是表面的美觀： 　　◎天花板、牆角是否有水痕或裂縫； 　　◎廚房與廁所是否有異味； 　　◎白天與晚上各看一次，觀察環境差異。 　　實例分享：一間重新裝潢的兩房物件，看似完美，實際卻用油漆掩蓋壁癌。交屋三個月後牆面剝落，修繕費高達近20萬元。 　　結論：看房就像驗車——外觀漂亮，不代表「內在」沒問題。 三、查文件──確認產權與使用合法性 　　文件，是保障權益的關鍵： 　　◎是否有抵押或查封； 　　◎是否涉及違建或增建； 　　◎使用分區是否符合實際用途。 　　實例分享：某客戶購買「看似三房」的物件，其中一間實為違建。銀行估價打折，導致貸款成數不足，需額外補足現金。 　　結論：文件沒查清楚，代價可能是資金壓力，甚至法律風險。 四、辨風險──價格異常，一定有原因 　　市場上沒有「無緣無故的便宜」： 　　◎是否明顯低於市場行情； 　　◎是否為特殊物件（事故屋、持分產權等） 　　◎未來轉手是否容易。 　　實例分享：一間低於行情20%的物件引起關注，實際為「持分產權」。後續轉售困難，資金被卡多年。 　　結論：便宜不是問題，「不透明」才是風險。 五、關鍵提醒...

  文◎胡佳君處長 前言：從成交導向轉向風險治理 　　在不動產交易動輒千萬的金額背後，承載的是買方畢生積蓄與賣方重要資產。真正的專業價值在於具備「風險管理」思維，法院不再僅檢視我們「做了什麼」，更在乎我們憑藉「專業眼界」應該發現什麼。 賣方責任：無過失之瑕疵擔保重擔 　　根據《民法規》定，賣方的「瑕疵擔保責任」本質為「無過失責任」。只要房屋交付時存在「減損其價值或效用」的缺陷，即便賣方主觀上完全不知情，仍須承擔賠償責任。 　　 實務案例： 交屋三個月後發現滲水，經鑑定為外牆長期裂縫所致。法院判定，賣方即便主觀不知情，仍須負瑕疵擔保責任，賠償買方修繕費用。賣方若因擔心影響房價而試圖淡化問題，可能面臨更嚴重的「債務不履行」賠償。 房仲居間責任：定義「應知而未知」的專業紅線 　　房仲承擔的是「過失責任」，評判關鍵在於是否履行「善良管理人注意義務」。房仲不能僅以「賣方說沒問題」來規避責任，法律要求對「可合理查證」的事項進行實質調查。 　　 實務案例： 內湖某社區曾有海砂屋列管紀錄，承辦房仲卻未調閱資料。法院認定此為公開可查資訊，房仲「應知而未知」，需對買方負損害賠償責任。 　　 落實專業調查應建立「房仲必查事項清單」： 　　政府列管資料：查閱海砂屋名冊、輻射屋資料庫 　　建物合法性：比對測量成果圖，核對違建或夾層 　　公開輿情：查核社區是否曾發生重大治安事件（凶宅疑慮） 　　實地勘查：觀察樑柱剝落、滲漏水痕跡或不自然裝潢遮掩 　　資訊揭露的灰色地帶：環境因素與主觀期待 　　鄰避設施（如宮廟、基地台）雖非「物之瑕疵」，但會影響居住品質與交易意願。 　　 實務案例： 買方反覆詢問環境是否寧靜，房仲回覆「很單純」，入住後才發現隔壁宮廟夜間活動頻繁。法院判決，因買方明確表達特定需求（安靜），房仲說明義務隨之加重，未揭露已構成專業失職。 三方治理行動方案 　　 對房仲： 採取「可查必查、書面留痕」原則。嚴禁口頭過度保證，應提供客觀調查紀錄。買方特別在意事項（如寧靜度）應列入重點調查並記錄在案。 　　 對賣方： 秉持「誠實揭露、不存僥倖」。主動提供修繕紀錄，將已知瑕疵書面化，是防止交屋後索賠的最有效手段。 　　 對買方： 強調「書面提問、相當注意」。法院也會檢視買方是否盡到基本自查義務，應將在意事項以書面提問，由賣方或房仲書面回覆。 結語：建立在法律分際上的專業價值 　　在房地...

文◎ 林裕翔襄理 　　在法律與信任之間，我們始終選擇站在誠信這一邊。房地產交易，從來不只是成交一間房子。它承載的，是一個家庭的資產安全、人生階段的選擇，以及客戶對專業房仲最深層的信任。 　　我們始終相信，真正專業的房仲，必須同時懂市場、懂法律，更懂人心。而這份信念，來自我們在第一線看過太多真實的交易糾紛。 1.從糾紛中學會：資訊揭露，沒有模糊空間。 　　我們曾見過這樣的情況：中古屋交屋後，買方才發現建物有佔到公有土地的問題，即使屋主主張「實際使用面積大於謄本面積」，信任卻早已在買方被告知的那一刻崩解。 　　這類糾紛提醒我們，房仲不只是資訊的傳遞者，而是事實的把關者。因此，我們在每一件委託中都堅持：該查證的屋況，一定查清楚；該揭露的風險，絕不因為「怕影響成交」而省略。因為我們知道，真正傷害品牌的，從來不是說實話，而是讓客戶在事後才發現真相。 2.從誤會中看見責任：讓客戶真正理解契約 　　我們也曾看到，有賣方在勾選現況說明書時誤以為勾選「以現況交屋」就不用負擔任何的瑕疵擔保責任，實際上卻僅限於肉眼可發現的部分，最終因買方裝修時發現隱藏的鋼筋外露而走上可能的糾紛之路。即使房仲並非契約當事人，但只要說明不夠清楚、提醒不夠到位，專業信任就可能因此受損。這也是我們為何始終堅持，成交之前，理解比速度更重要。我們願意多花時間解釋條文、提醒風險，只為確保客戶在落筆的那一刻，是清楚、安心、沒有壓力的。 法律，是專業的底線；誠信，是品牌的高度。 　　在快速變動的市場中，法律規範幫助我們守住專業的底線，而「誠信」，則決定了一個品牌能走多遠。 　　當交易條件不利於客戶，我們敢於提出不同建議 　　當資訊尚未完整確認，我們選擇查證，而非催促 　　在每一次簽約前，我們寧可慢一點，也要對一點 　　這些選擇，或許不華麗，卻是我們每天實踐的「品牌承諾」。我們相信，房仲的價值不只在成交。一位值得信賴的房產顧問，不只是促成交易的角色，更是替客戶降低風險、守住選擇後果的夥伴。當法律與人性產生交會時，我們選擇站在對客戶長期有利的那一側。 　　讓「法律」成為後盾，讓「誠信」成為品牌的靈魂。我們相信，交易可以完成，但信任必須被延續。我們不追求每一筆都最快成交，而是希望每一次成交，都能經得起時間與回頭檢視。因為真正好的交易，不是只寫在契約裡，而是留在客戶心裡。以專業立足市場，用誠信走得長遠。（本文作者為仲霖國際地產2...

  文◎ 郭忠憲襄理 　　在瞬息萬變的房地產市場中，房產仲介扮演著買方與賣方之間最關鍵的角色。交易是否順利、價格是否合理、雙方是否安心，往往取決於仲介心中的那把尺。真正影響成交圓滿與否的核心，其實只有兩個字──信任。無論是上億豪宅，還是首購族的成家夢，成交不只是簽約那一刻，更是從初次接觸到圓滿交屋，一段信任關係的完成與延續。房仲不只是銷售者，而是平衡雙方、連結人與家的橋樑。 一、信任的根基：誠信 　　房仲服務的起點，是誠信。面對買賣雙方，必須堅守資訊透明、如實揭露，善盡調查與告知責任。 小故事──誠實揭露，反而更被信任 　　曾有一對年輕夫妻看上一間條件不錯的兩房住宅。我在勘查時發現主臥外牆曾有滲水痕跡，便將屋主說明、修繕過程、師傅評估與估價明細完整告知。一開始他們很訝異，甚至擔心這樣說屋主是否會不高興，但正因為這份坦白，他們反而更信任我與團隊，最後安心成交。簽約那天，男方笑著說：「你不像業務，比較像朋友。」這句話，比成交更有價值。 二、信任的保障：專業 　　專業不是口號，而是長期累積的市場理解與實戰經驗。從實價登錄、區域行情、稅務與貸款時程，到談判策略，房仲的責任是讓資訊說話，協助雙方在公平基礎上取得最佳結果。 案例──用數據替賣方創造最大利益 　　一位屋主因換屋時程壓力，對是否接受接近實登的出價猶豫不決。我整理完整行情分析，並指出關鍵不只在價格，而是是否能配合付款節奏與貸款條件。經過清楚說明後，屋主選擇信任專業判斷，最終不僅成交價格優於預期，也順利銜接新屋交款。事後他介紹朋友時說：「他看到我沒看到的風險，也幫我想好解法。」 三、信任的延伸：熱忱 　　現代房仲的服務，早已超越物件介紹，而是整合行銷、流程管理與人際協調。效率不只是速度，更是一種負責到底的態度。 情境──一句「謝謝你陪我走完」 　　曾協助一個因繼承而出售房產的家族，成員意見分歧、情緒低落。我逐一溝通、陪同討論，協助他們建立共識。簽約完成那天，家族大哥握著我的手說：「因為你，我們一家人終於能好好吃頓飯了。」那一刻，我深刻體會到，熱忱是信任最深的延伸。 結語：以人為本，讓信任長久 　　房仲工作的本質，是人與人之間的連結。當誠信、專業與熱忱並行，信任自然累積，品牌也會被記住。唯有把每一場交易都當成一次協助圓夢的使命，房仲才能真正成為通往幸福的那座橋樑。

文◎ 沈敬修店長 　　房地產交易，是一段金額高、流程繁複、牽涉法律與情感的旅程。房仲公司不只是中間人，更是「安全交易的守門員」。選擇一家值得信賴的仲介，往往決定這場交易能否平穩、無虞地落幕。 一、合法經營，是信任的第一道防線 　　挑選房仲公司時，第一步是確認其是否具備主管機關核發的《不動產經紀業營業登記證》，公司內的經紀人與營業員也必須持有合法證照。合法業者具備完善的制度、內控流程與保險機制，可大幅降低詐騙與糾紛風險。坊間不少交易透過中人、警衛牽線，一旦出事往往無人負責，風險極高。 二、履約保證，是安全的第二層防護 　　台灣房仲制度中最具代表性的安全機制，就是「履約保證」。 　　透過履約專戶，由第三方信託機構監督資金流向，可避免「錢交了、屋沒過」的風險，也提升交易透明度與安全性。選擇擁有完善履約保證制度的房仲公司，是確保買賣雙方權益的關鍵。 三、出價前，房仲是否已向您完整揭露房屋資訊？ 　　重視專業與安全的仲介，不會在未完整介紹物件之前就催促客戶出價。 　　優質的房仲會先協助買方了解所有必要資訊，例如： 　　◎不動產現況說明書 　　◎違建查報紀錄 　　◎使用執照 　　◎地籍圖、成果圖 　　◎銀行貸款條件與財務風險分析 　　當客戶充分掌握風險、屋況與貸款條件後，才能做出安全且穩健的決定。 四、實務案例分享 　　案例一：提前發現風險，避免誤買問題物件 　　朋友透過其他房仲看屋後有意出價，詢問我們意見。經調查發現該物件曾遭建管處查報違建且未改善。幸好在出價前先與我們討論，成功避開風險，真正做到「買得安心」。 　　案例二：細緻檢查讓客戶更放心 　　帶看時，我們堅持完整的實地檢查。某次看屋，我協助客戶確認天花板內的管線與屋況，客戶驚訝地表示：「只有你們會做到這麼細！」細節決定安全，專業也因此被看見。 五、專業倫理，是長久信任的基石 　　值得信任的房仲公司，不只靠制度，更靠「文化」。 　　從老闆到員工都把「客戶交易的安全」放在業績之前，才能真正成為客戶一生僅有幾次房產交易中，願意託付的夥伴。 結語：安全交易，從信任開始 　　在資訊繁雜、房市多變的今天，選擇房仲不是找代辦，而是選一個守護您的人。 　　合法登記、履約保證、完整資訊揭露與專業倫理，是構築安全交易的四大防線。 　　一個值得信賴的房仲公司，能讓買賣不只是交易，而是一段安心、圓滿的信任旅程。

  房屋買賣是人生大事，交易金額動輒千萬，因此相關的法律問題也備受關注。在平均地權條例修正後，房屋仲介業的誠實經營更加重要，才能保障消費者的權益。 本文將介紹不動產經紀業管理條例中，對於房屋仲介業者的倫理規範，以及消費者在買賣房屋時應注意的事項。 一、不動產經紀業者的倫理規範 不動產經紀業管理條例中，對於房屋仲介業者的倫理規範主要有以下幾點： 不得收取差價或其他報酬 應揭示報酬標準及收取方式 簽訂委託契約書後才能刊登廣告及銷售 廣告及銷售內容應與事實相符 二、消費者在買賣房屋時應注意的事項 消費者在買賣房屋時，應注意以下事項： 委託仲介業者前，應先了解其信譽及口碑 簽訂委託契約書時，應仔細閱讀內容 確認房屋權狀及相關文件 注意房屋是否有瑕疵 了解成交價金及付款方式 三、結語 房屋買賣涉及金額龐大，消費者應謹慎以對，並充分了解相關法律規定，才能保障自身權益。 永然法律基金會YouTube頻道： https://www.youtube.com/@lawleeorg 永然法律基金會FB粉絲專頁： https://www.facebook.com/profile.php?id=100090156332808 .................................................... ​ 代銷．仲介紅不讓──代銷．仲介業法律與行銷成功雙秘笈 作者：李永然、吳家德、連世昌、吳任偉、許淑玲 出版日期：2023/07/ 五版 書號：2F11-4 定價：450元 民國112年《平均地權條例》修法重點掃描 代銷業與房仲業者，在現今不動產交易市場上，扮演著相當重要的角色；而在重視術業有專攻、服務業當家的年代裡，須知：「知識就是力量」、「熱忱即是本錢」！ 本書結合代銷、仲介業者當具備的不動產「法律」與正夯的「行銷」觀念，由資深律師、銷售高手共同執筆，引領業者在競爭激烈、變動快速的山頭，昂然挺立，衝出漂亮的成績單！買、賣雙方消費者從本書看門道，亦能識人有術，作出正確的選擇。

  房屋是許多人一生中最重要的資產之一，買賣房屋的過程繁瑣複雜，牽涉到法律、稅務等專業知識，因此委託專業的房屋仲介協助交易是常見的做法。然而，市場上的房屋仲介良莠不齊，如何挑選好房仲是買賣房屋的關鍵。 介紹四個挑選好房仲的觀察重點： 1. 是否客觀分析房屋成交價格 好的房仲會以房屋的優缺點，以及近期成交行情作為參考，提供合理的成交價格建議。不好的房仲則會為了促成交易，誇大房屋的優點，或隱瞞房屋的缺點，開出背離行情的價格。 2. 是否主動提醒稅務負擔 好的房仲會主動提醒買方有關契稅、房屋稅、地價稅等稅務負擔，並協助買方在合約中註明相關事項。不好的房仲則可能會忽略這些資訊，讓買方在交易後才發現額外的稅務負擔。 3. 是否主動說明房屋缺失 好的房仲會主動告知買方房屋的缺失，並協助買方判斷物件是否適當。不好的房仲則會避重就輕，或隱瞞房屋的缺失，讓買方在交易後才發現問題。 4. 是否有能力協調糾紛 交易過程中難免會發生糾紛，好的房仲會積極協調雙方解決問題。不好的房仲則可能會推卸責任，或袖手旁觀。 除了上述四個觀察重點之外，以下提供幾個額外的挑選好房仲的建議： 多面試幾位房仲，比較不同房仲的專業度和服務態度。 善用房仲的資源，請房仲提供相關資訊，如近期成交價趨勢、土地使用分區圖等。 委託前先了解房仲公司的評價和口碑。 結語： 挑選好房仲是買賣房屋成功的一半，掌握上述的觀察重點和建議，可以幫助您找到專業、誠信的房仲，讓您的交易過程更加順利安心。 永然法律基金會YouTube頻道： https://www.youtube.com/@lawleeorg 永然法律基金會FB粉絲專頁： https://www.facebook.com/profile.php?id=100090156332808 .................................... 代銷．仲介紅不讓──代銷．仲介業法律與行銷成功雙秘笈 作者：李永然、吳家德、連世昌、吳任偉、許淑玲 出版日期：2023/07/ 五版 書號：2F11-4 定價：450元 民國112年《平均地權條例》修法重點掃描 代銷業與房仲業者，在現今不動產交易市場上，扮演著相當重要的角色；而在重視術業有專攻、服務業當家的年代裡，須知：「知識就是力量」、「熱忱即是本錢」！ 本書結合代銷、仲介業者當具備的不動產「法律」與正夯的「行銷...