21世紀內湖AIT店房產顧問郭忠憲副理於「永然新訊」第二十一期發表專文《從專業房仲視角看「限貸與滿水位」下──買賣雙方如何圓滿成交？》
文◎郭忠憲副理
目前的不動產市場正面臨銀行信用管制總量控管、不動產放款水位高度緊繃，以及金融機構極為嚴格的審查機制。雖然市場交易數據偶有波動，但銀行內部的「實質審核與風控」從未鬆懈。身為第一線的專業房仲，近期在處理不動產交易時感觸尤為深刻：現在交易的最大風險往往不在於「房屋條件好不好」，而是在於「買方資金能不能順利到位」。
本文將深入拆解銀行的最新審核機制，並為買賣雙方梳理出在當前金融環境下必須嚴守的自保策略與交易關鍵。
一、拆解銀行內部審查嚴格的三大核心機制
在央行信用管制與銀行內部風控雙重壓力下，金融機構的審查不再僅停留在「個人信用狀況是否良好」，而是全面提高防線，透過以下三大機制進行嚴密控管：
1.總量水位分流與「排隊撥款」機制：
當各家銀行不動產放款逼近法律上限（《銀行法》第72條之2）或內部風控警戒線時，總行會下達嚴格的總量管制。即便借款案件通過審核，亦不代表能立即取得資金，案件將被納入「排隊等候撥款」清單，使撥款週期從過去常態的二至三週，大幅拉長至二至三個月。
2.嚴格鑑價機制與成交價脫勾：
面對市場行情波動，銀行鑑價人員態度普遍轉趨保守。若區域市場行情略有修正，銀行鑑價金額往往低於買賣合約的實際成交價。這將直接導致「即便核貸成數達七至八成，亦是按較低鑑價計算」，產生實質的現金缺口，買方必須準備額外的自備款才能完成補足。
3.嚴查收支比與DBR22倍限制：
審查人員會重新嚴格檢視借款人的月收入是否足以承擔每月房貸（收支比通常須達1.2至1.3倍以上），並全面調閱近期聯徵紀錄，查核是否有信用貸款、保單借款等融資行為。只要發現近期有增貸或負債比過高紀錄，銀行常直接削減核貸成數甚至拒絕核貸。
二、中古屋買方必看：避開貸款卡關的「自保三寶」
面對緊繃的房貸市場，買方在簽約前與簽約過程中應採取極嚴密的風險控管，落實以下「自保三寶」以確保自身交易安全：
1.合約加註「貸款解約特約條款」：
這是買方保障自身資金安全的核心機制。建議請地政士（代書）於買賣契約書中明載特約條款：「若因金融機構融資政策變更或不可歸責於買賣雙方之因素，致使房屋核貸成數未達成交價之××%（或指定金額）時，雙方同意無條件解除契約，賣方應無息退還買方已付之全部價金。」特別提醒：此類解約條款通常會降低賣方簽約意願，必須經由買賣雙方充分溝通並合意後始得寫入合約，切勿僅憑口頭承諾。
2.自備款預留比例拉高至30%以上：
過去僅需準備二成自備款的經驗已不適用於當前市場。鑑於銀行鑑價趨嚴，買方身邊務必多預留至少一成的備用現金（整體自備款拉高至30%以上），專款用於填補「實際買價與銀行鑑價」之間的落差，避免因資金缺口面臨違約風險。
3.採取「多軌同時送審」策略：
切忌將融資希望寄託於單一銀行。簽約後應同時向二至三家不同體系的金融機構（例如：一家公股行庫、一家民營銀行、一家壽險公司）提出申請與送審，以測試各機構實質核貸條件與撥款時程，確保掌握資金主動權。
三、賣方必看：如何避免房屋出售後陷入「無止盡空轉」
對賣方而言，順利成交不僅是「簽約定案」，更重要的是「安全且準時取得房屋尾款」。面對撥款排隊潮，賣方應著重以下兩大要點：
1.合理約定履約與交屋時程：
考量銀行排隊撥款的時間成本，買賣合約中的「完稅」與「交屋」日期應預留足夠彈性（適度延長履約期限）。同時，應於合約中明確訂定若因銀行端排隊審查導致延遲撥款時的處理原則與利息補償機制，避免日後產生履約爭議與罰則糾紛。
2.確保價金確實進入「履約保證專戶」：
在撥款時程變數較大的環境下，買方已支付的每一筆定金、簽約金、用印款等，均必須嚴格規定匯入第三方「不動產買賣價金履約保證專戶」。專戶控管能確實確保屋主產權移轉與資金安全，達致「產權過戶，價金必然安全入帳」的雙重保障。
四、結語：以透明溝通與專業把關，打造圓滿交易
不動產交易不僅是金額龐大的資產轉移，更承載著無數家庭對未來的期盼。面對金融限貸環境的考驗，買賣雙方比以往更需要「資訊透明與預先溝通」：買方須算準現金水位並做好合約防護，賣方則應審慎評估買方資力並給予合理的履約時間彈性。
身為專業房產顧問，我們的職責在於為買方做好充足的資金底氣準備，同時協助賣方化解風險、圓滿成交。在互信基礎與專業品牌把關下，必能預先防範交易風險、化解突發變數，讓每位賣方達到理想目標，也讓每位買方安心圓夢、安穩著陸。（本文作者為21世紀內湖AIT店房產顧問）
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