2026.06.21 ETtoday新聞雲雲論刊登李永然律師、曾春僑教授專文「別因誤信『代書借款』而成為一生心血的陷阱」
文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問
在我國對於不動產登記專業工作者建立考試制度以前，不動產登記與代辦業務的從業人員，多憑藉長期實務經驗、法律知識積累或師徒傳承進行執業。當時這些從業人員常被稱為「土地代書」。
為提升服務品質並保障民眾權益，政府先於民國64年7月24日修正公布<土地法>第37條之1，建立「土地登記專業代理人」，嗣後更於民國90年10月24日制訂公布《地政士法》專法，並自民國91年4月24日起施行。建立規範嚴謹的國家考試與執照登記制度，正式正名為「地政士」。往昔舊稱「代書」的名稱，坊間仍有人以此稱呼。目前民間也會聽到「代書借款」，這種究竟在做何工作？與之接觸有無風險？
「代書借款」常係民間高利貸
「代書借貸」通常不屬於受金融監管的借貸管道。依據我國《民法》第205條規定（民國109年修正），約定利率上限為16%，然而民間借貸業者常以手續費、代辦費、諮詢費或顧問費等名目拆分收費，藉此規避法定最高利率的限制，而使實際年化利率遠高於法律最高限制的規定。
這類短期高利貸一旦無法準時還款，極易因嚴苛的利滾利計算方式，或「違約金」條款（《民法》第250條），在短時間內累積出令借款人難以負荷的鉅額債務 。
「代書借款」之契約簽署與產權移轉騙局
除了高額利息，此類案件最危險之處，乃在於不動產所有權移轉的陷阱。不法集團常利用被害人急需資金的心理，強調「免擔保、快速撥款」，以誘使當事人簽署各類契約，其中常隱藏「買賣契約」或「不動產買賣預告登記」，或「流抵契約」等條款。
一旦辦理「預告登記」，被害人雖名義上仍為登記名義的所有權人，實則已喪失對於不動產的處分權，而無法隨意買賣、轉讓或向正規銀行辦理「轉貸」。
當被害人因高額利息導致還款困難時，從事「代書借款」的人員，便會利用先前已設定的「預告登記」，強迫被害人配合過戶或變賣，藉此達到表面合法、實則奪取房產所有權的目的。
空白契約的風險
又詐騙集團常透過話術取信被害人，例如：聲稱「僅需簽署未填金額或已預先蓋章的不動產買賣契約與授權書」，而非傳統上令人不安的「商業本票」，藉此降低當事人的心理戒備。
然而，這些文件實際上也是致命陷阱；詐騙集團取得簽署文件後，隨即將被害人的房屋所有權直接辦理所有權移轉過戶，或擅自設定「高額抵押權」，一旦當被害人意識到自身權益受損時，往往其房產所有權已遭處分，而陷入難以挽回的困境。
善意第三人的假象
再者詐騙集團也有更進一步的惡劣手段，即於透過虛偽的借貸流程，將騙取而來的房產所有權，再迅速抵押給詐騙集團內部的共犯或其關聯人士，藉此塑造「善意第三人」合法取得抵押權的假象。當受害者察覺受騙並嘗試報案時，往往因法律上難以證明該筆交易並非合法債務關係，導致受害者無法塗銷抵押權。
最終被害人不僅面臨房產所有權遭行使抵押權，法院強制拍賣抵押房產的風險，更因難以擺脫法律認定的債務負擔，而陷入財產損失與鉅額負債的雙重絕境。
借款應循正當管道
依據《地政士法》第16條規定，地政士之專業服務範疇並不包含「金融借貸事項」。事實上，絕大多數地政士皆深知專業證照取得不易，極為珍惜執業資格，絕不會逾越法律界線，而從事法定業務以外的業務。因此，凡是以「代書借款」名義招攬貸款者，民眾均應保持高度戒心，警惕其中可能隱藏的詐騙陷阱。
若真有資金需求，即使處於緊急狀況，也務必優先考慮透過正規金融機構辦理信用貸款或其他貸款；相較於名目繁多且費用不斷疊加的代書借款，銀行或租賃公司的利率與收費機制均更為透明且低廉，這才是保障自身財產安全的最穩妥選擇。
留意異常借貸徵候
依筆者經驗，若接觸的借貸服務具備以下特徵時，極大機率可達屬於高利貸或詐騙陷阱：
一、非法扣留個人證件與權狀：正規金融機構絕不會要求民眾將土地或建物所有權狀正本、印鑑證明及印鑑章交由代辦人員保管
二、以「低門檻」誘騙上鉤：宣稱無需審核信用評分或還款能力，僅憑一紙房產所有權狀即可快速撥款者，其目的往往不在於利息獲利，而是直接覬覦被害人的不動產所有權
三、強迫辦理指定公證：若對方強行要求前往特定民間公證人事務所辦理公證，並刻意阻撓您諮詢親友、專業律師或代書的建議，這往往是企圖利用公證效力，為後續侵奪房產所有權，披上「合法外衣」
最後誠摰建議，民眾若有資金需求時，請務必優先考慮透過合法銀行、租賃公司辦理信用貸款或其他貸款，相較於費用疊加且風險極高的非法代書借款，金融機構的機制更為透明且安全。不動產是民眾一生的心血，面對任何異常要求，請務必保持警覺，避免自己一生積蓄，因不小心而付諸東流。
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作者：李永然律師
出版日期：2024/06/五版
書號：1F21-3
定價：400元
生活離不開柴、米、油、鹽，一如現代人無從避免爭端與法律。刑法、刑事訴訟法，是保障你我人身自由、健康、生命、財產的兩大「護法」，面對犯罪問題，打起刑事官司，從接受檢調偵查、找律師，到撰寫狀紙、上法庭辯論、審理、不服上訴、聲請易科罰金、緩刑、假釋……，一長串的訴訟程序，該如何沉著以對，才不會喪失應有的權益？本書依序分成「常見犯罪」、「偵查」、「自訴與審理」、「上訴」、「再審與非常上訴」、「執行」六大篇，以易學易懂的文字和狀例，教您一次上手，面對刑事官司不驚慌！
主編：李永然、吳光陸
作者：李永然、吳光陸、周家寅、孫慧敏、王國棟、鄧又輔、許啟龍
出版日期：2024/08 八版
書號：1H09-4
定價：1600元
向法院請求處理事務，往往須以「書狀」來表達。這些書狀的撰擬關涉當事人之權益甚鉅，倘措詞稍有不當，嚴重者會影響訴訟勝負之結果；輕微者亦將鬧出極大的笑話。所以書狀的撰擬必須慎重臨之。
書狀既然如此重要，其撰寫的方式及其內容的決定，當須加以研求。本書共分五篇，除民事、刑事、行政法等書狀分別於第二、三、四篇蒐遍各類狀例詳述外，於第一篇闡述法院有關知識及書狀的種類、構成、內容、遞送等，並對撰狀的要領，列舉實例，分析甚詳。更為可貴的是另闢第五篇，就日常涉訟最多的十種事例，按訴訟的流程，列舉各階段所需之狀例，不但簡明實用，而且可使讀者明悉各種涉訟事例的處理流程。
作者：李永然、陳銘壎合著
書號：2O01-2
定價：280元
執業律師在接觸刑事上訴第三審時，都經歷過戰戰兢兢的心情，因為第三審代表其中的法律爭議已在檢察署與法院間千百迴轉，此時要撰寫一份好的「上訴理由書」，得費一番苦思與煎熬。本書先將刑事第三審上訴理由中所謂的違背法令，做一概要性的說明，同時摘引最高法院的相關判決、判例，以及該院對於判決有無違背法令審查原則等供為參考；同時摭拾實際案例數則，將該等案例的部分上訴理由書狀及最高法院的判決全文等予以援引，是最佳撰狀參考用書。
作者：蘇南桓著
書號：2B18
定價：320元
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