2026.07.01 ETtoday新聞雲雲論刊登李永然律師、曾春僑教授專文「預防不動產詐騙的雙面刃 談不動產預告登記」
文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問
在我國不動產的法令中，《土地法》有「預告登記」的設計，這是一種「限制登記」，其也可以做為一種保護民眾不動產安全的「預警制度」。然而，水能載舟亦能覆舟，在近年屢見不鮮的不動產詐騙案中，「預告登記」竟然也成為詐騙集團用來鎖死被害人不動產資產的手段。
正所謂「工具無善惡，端看使用者之初心」。本文將探討不動產「預告登記」的法律效力、常見應用，它目前如何淪為詐騙利用的工具？
預告登記的效力 為產權上鎖
根據《土地法》第79-1條規定，一旦不動產辦理了預告登記，在正式塗銷之前，所有權人若對該不動產做出任何妨礙其所保全之請求權的處分，例如私下轉賣、贈與，或設定抵押權給第三人，該處分如對所登記的請求權有妨礙者，在法律上即屬「無效」。
簡單的說，預告登記就像是幫所有權人的產權上了一把安全鎖，只有持有鑰匙的人，亦即受保障有土地權利移轉等請求權之登記名義人同意解鎖，所有人才能對該不動產進行下一步處分。
唯一的例外是此登記無法對抗公權力，也就是預告登記只能防範私人間買賣、處分或設定負擔，無法對抗法院判決、強制執行、或政府徵收等公權力作為（《土地法》第79條之1第3項）。
預告登記常見應用場景
預告登記可以做為各種產權的保障，常見四大場景如下：
（一）、父母贈與不動產給子女：父母將房子過戶給子女，但擔心子女私自將房產變賣、拿去地下錢莊抵押，或因社會經驗不足而遭詐騙。此時便會在所有權移轉，同時辦理「預告登記」，確保未來任何產權變動都必須經過預告登記人即父母的同意。
（二）、民間借貸擔保：債務人以不動產作為借款擔保時，債權人為了防止債務人在還清款項前私自將房子賣掉，會要求辦理「預告登記」以保障債權。
（三）、出資與登記人不同：出資買房的人因特定事由，如購房資格、節稅規劃等，暫時將房子借用他人名義登記，為了防止登記名義人（出名人）見財起意、私自變賣不動產，出資人（借名人）會透過「預告登記」來保護產權。
（四）、買賣過戶過渡期的保障：買方支付了大筆自備款，但在等待正式過戶的空窗期中，為了預防惡質賣家「一屋二賣」買方常會要求在此期間申辦預告登記。
預告登記的申請程序
根據《土地登記規則》第26條之共同申請原則，「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之」，因此，「預告登記」原則上必須由請求權人（權利人）與所有權人（義務人）雙方親自攜帶證件或委託地政士協助辦理。無論是上述的父母贈與、民間借貸還是借名登記，都必須在雙方達成共識的前提下才能啟動。
詐團如何運用預告登記
預告登記能防詐，但也可能成為詐團運用的詐騙手段，它雖能像保險一樣限制產權變動，卻也常被不肖人士利用資訊落差，用來「套牢」被害人的不動產。
常見的手法如：地下錢莊在提供小額借款時，除了扣留借款人的所有權狀，還會要求辦理不動產的預告登記。此舉一出，所有權人便無法再將不動產抵押給銀行。未來一旦面臨更大的資金缺口，往往只能任由地下錢莊利滾利、予取予求，最終導致不動產徹底淪陷，難以保全。
借款請循正當管道與保障途徑
為預防不動產落入不肖之徒手中，民眾若借款需求時，請務必依循政府核准的借款管道，以保障自身權益。動產借款時，可挑選公營的動產質借處，或信譽良好的當鋪，以不動產借款時，建議仍以政府核准設立的銀行、農會、信用合作社、保險公司為首選，且若有相關不動產設定需變更時，務須諮詢「專業可信賴負責的地政士」，付出些許專業顧問或委任報酬引進專家權益把關，才是預防未來動輒百萬、千萬財產損失的最佳護身符。
文章連結：預防不動產詐騙的雙面刃 談不動產預告登記
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作者：李永然律師
出版日期：2024/06/五版
書號：1F21-3
定價：400元
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主編：李永然、吳光陸
作者：李永然、吳光陸、周家寅、孫慧敏、王國棟、鄧又輔、許啟龍
出版日期：2024/08 八版
書號：1H09-4
定價：1600元
向法院請求處理事務，往往須以「書狀」來表達。這些書狀的撰擬關涉當事人之權益甚鉅，倘措詞稍有不當，嚴重者會影響訴訟勝負之結果；輕微者亦將鬧出極大的笑話。所以書狀的撰擬必須慎重臨之。
書狀既然如此重要，其撰寫的方式及其內容的決定，當須加以研求。本書共分五篇，除民事、刑事、行政法等書狀分別於第二、三、四篇蒐遍各類狀例詳述外，於第一篇闡述法院有關知識及書狀的種類、構成、內容、遞送等，並對撰狀的要領，列舉實例，分析甚詳。更為可貴的是另闢第五篇，就日常涉訟最多的十種事例，按訴訟的流程，列舉各階段所需之狀例，不但簡明實用，而且可使讀者明悉各種涉訟事例的處理流程。
作者：李永然、陳銘壎合著
書號：2O01-2
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作者：蘇南桓著
書號：2B18
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