2026.09.28udn聯合新聞網刊登李永然律師專文「有履保也被騙！買預售屋「200萬簽約金遭領光」 換約詐局手法曝光」（摘錄自《防騙不能等──守住錢財與房產的關鍵法律》一書）
文◎李永然律師、陳冠毓律師
一、不動產詐騙案日益增多
近年不動產詐欺案件層出不窮，且手法不斷翻新。根據媒體統計，民國（下同）114年上半年「不動產售賣詐欺」即多達二百六十一件，財損金額相當高；若再加計「假投資」、「假檢警」等延伸至房地產移轉的詐騙，實際損害更加龐大，其數額驚人。
在這樣的高風險環境下，多數民眾在「不動產交易」中自然希望尋求更高程度的保障，而不動產買賣「履約保證」遂成為許多人心目中的安全象徵。
然而，「履保」能否真正發揮保護作用，還端視買賣行為本身是否真實可靠；因一旦交易基礎遭到「偽造」或「不實資訊」操控，則不動產買賣「履保」也可能形同虛設。
以下即以永然聯合法律事務所台北所承辦的一起預售屋爭議案例，說明「履保」在詐團有心操作下，已非萬無一失的原因。
二、案例分享
小明於111年6月間，透過A房仲業者向甲建設公司購買新北市某預售屋建案。磋商過程中，甲建設公司持其與原始起造人乙建設公司簽訂的「房屋預定買賣契約書」，表示其已從乙建設公司購買預售屋，並願將其中兩戶「轉讓」給小明（註），小明因而信賴其說明，與甲建設公司簽訂「不動產預定買賣契約」，並依指示辦理「價金信託履約保證」，且同意於簽訂履約保證契約書後，賣方得動撥本案簽約金。
嗣於111年6月9日，小明依約將第一期款合計新台幣（下同）二百三十多萬元匯入履保專戶；甲建設公司旋即提出撥付款申請，履保機構遂撥付其中二百萬元予甲建設公司。
然而，小明與甲建設公司原訂於111年7月間辦理換約，甲建設公司卻以各種理由一再拖延不為。小明因而察覺異常，遂主動聯繫乙建設公司查證，方得知乙建設公司從未與甲建設公司簽署「房屋預定買賣契約書」，且該契約書上所蓋用的公司印章及負責人印章均屬「偽造」。
經進一步查詢後，更發現甲建設公司負責人有遭法院以詐欺得利罪、行使偽造文書罪判刑的犯罪前科紀錄，疑似為「詐欺慣犯」；小明在律師分析提醒下，始知受騙。
嗣後，小明經律師協調下，就A房仲業者未盡查證義務之情形與其溝通，最終成功爭取A房仲業者退還「仲介服務費」，並賠償小明部分損失。然而，就甲建設公司取走的價金二百萬元部份，因甲建設公司早已人去樓空，未來恐將難以受償。
三、結語
履約保證≠絕對保障，查核建商信用才是關鍵
從上述案例可見，履約保證的設計，本質上是建立在「買賣雙方真實存在且具備履約能力」的前提上。一旦賣方所提供的文件、授權或權利基礎並非真實，履保機構無從察覺，反而可能在合法外觀下被動協助撥付款項。
因此，若買方僅依賴履保所帶來的安全感，仍可能將自己暴露於詐騙風險中。真正的防護，應從「事前查核」做起。而在各種事前風險管理措施中，「慎選優良建商」是最根本、也是最有效的方式。
故建議購買預售屋前，至少做到三項基本功課：其一，查詢建商公司登記、資本額與實際營業地址，初步判斷其是否具備足夠財務能力；其二，透過司法院裁判書與公平會紀錄檢視建商或其負責人是否曾有消費爭議、違法或不實廣告情形；其三，確認建造方與銷售方之間是否具有真實有效的授權關係。
此外，若契約內容涉及專業條文或法律效果，也建議尋求可資信任的盡責律師、地政士等專業人士協助審閱，以補足資訊不對稱所造成的盲點，避免落入偽造文件、權利瑕疵或授權不實的陷阱。
總而言之，「履約」擔保機制固然重要，卻非萬靈丹；唯有做好建商信用查核，搭配專業審閱，始能為自身的不動產交易築起真正的安全防線。（全文請見永然文化出版之《防騙不能等──守住錢財與房產的關鍵法律》一書）
註：本案例發生於民國111年間，惟《平均地權條例》於民國112年2月8日增訂第47條之4已明文禁止預售屋買賣契約讓與或轉售，並自民國112年7月1日起施行，因此本案例所涉「預售屋轉售」行為，於《平均地權條例》修法後已不再容許。
文章連結：有履保也被騙！買預售屋「200萬簽約金遭領光」 換約詐局手法曝光
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出版日期：2026/09 初版
書號：1F26
定價：320元
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