永遠自然 ─ 李永然律師部落格

  我與父親——四十載扶輪緣，十年的傳承與同行 　　我的父親李永然律師(CP Perennial)，於民國74年(1985年)加入台北市忠孝扶輪社，為創社社員。我出生於民國76年，可以說從懂事起，扶輪精神就伴隨著我的成長。小時候,跟著家人出席扶輪活動與社區服務是家常便飯；民國88年(1999年)，父親創立了台北市忠誠扶輪社並擔任創社社長，我也在忠誠社眾多「Uncle」們的關愛與照顧下長大。 　　然而，在成長的歲月裡，我始終覺得扶輪是上一輩的世界，並未想過自己也會走進這裡。 　　直到出社會多年後的2016年，因緣際會下，我加入了台北市忠信扶輪社。起初我以為這只是一個單純的扶輪二代社，但真正走進來後，我深深被社友們的真誠所打動——這是一個講求公平、重視真摯友誼的溫暖大家庭。 　　自己親身投入扶輪後，我才真正體會到父親的偉大。父親除了在法律專業事業上全力以赴，在扶輪領域更是傾注心力，貢獻卓越。最令我敬佩與動容的，是父親即便工作再繁忙，從加入扶輪至今超過四十年，始終維持著「出 席百分百(100% Attendance)」的驚人毅力與承諾。這份對扶輪的熱愛與自律，是我心中最崇高的典範。 　　「進來學習，出去服務(Enter to learn, go forth to serve)。」 　　如今加入扶輪已邁入第十年，在承擔社務與歷練的過程中，我發現扶輪浩瀚的知識與格局仍有太多值得我謙卑學習的地方。感謝忠信社夥伴們一路以來的包容與同行，未來的日子裡，我期許自己能帶著這份傳承的初心，繼續與大家在扶輪的道路上攜手同樂、發光發熱! 文/Eddison Lee(忠信社；父親：忠誠社CP Perennial)

2026年7月12日上午10時至11時30分，永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士受甲山林集團之邀，擔任公益講座主講人，以「傳承房產不踩雷，限貸政策全解析」為題，向與會民眾分享房地產傳承規劃及最新限貸政策的重點，協助大家掌握不動產相關法令與實務趨勢。 整場演講內容兼具專業性與實用性，講解深入淺出，現場互動熱烈，與會民眾踴躍提問，紛紛表示對房產傳承及限貸政策有了更完整的認識，收穫豐富，講座在熱烈掌聲中圓滿落幕。

  文◎李廷鈞地政士 　　近幾個月來，整個台灣不動產市場的氛圍可說相當緊張。在永然地政團隊的第一線實務中，幾乎我每天接到的諮詢電話，幾乎都圍繞著兩個字──「房貸」。 　　目前市場最關注的兩項議題，一是中央銀行第七波選擇性信用管制至今仍未鬆綁，許多民眾面臨貸款成數下降、寬限期取消等問題；另一項則是即將於2026年7月底屆期的新青安貸款。財政部目前正研議後續政策方向，外界普遍稱為「新青安2.0」，惟相關內容截至目前仍待行政院及主管機關正式拍板定案。 　　當央行信用管制持續實施，加上青年購屋政策可能調整，整體房市的貸款環境已與過去大不相同。過去仰賴高槓桿購屋、認為房貸容易取得的時代，已逐漸成為過去式。今天，我想從第一線地政士及財經法律實務的角度，為準備置產、換屋，尤其是「名下已有住宅」的朋友，解析目前房貸制度的重要變化，以及交易前應注意的自保重點。 一、重新認識「名下有屋」對貸款的影響 　　在第七波選擇性信用管制實施後，民眾最大的誤解，就是對於「首購」及「名下有屋」的認定。實務上經常有客戶詢問：「李代書，我名下有一間房子，但是貸款早就還清了，現在再買房算首購嗎？」或是：「我只是跟兄弟姊妹共同繼承老家的部分持分，這樣也算有房嗎？」原則上，只要名下具有建物所有權，即可能被銀行認定為「名下有屋」。不過，共同繼承等特殊情形，目前已有部分例外規定，仍須依中央銀行函釋及各銀行授信標準個案認定。在目前信用管制架構下，多數名下已有住宅的購屋人，將面臨較嚴格的授信條件，例如： 　　．名下已有住宅但無房貸者：多數銀行已不再提供寬限期，撥款後即須開始本息攤還，家庭現金流壓力將明顯增加。 　　．名下已有房貸，再購置第二戶住宅者：若屬中央銀行信用管制案件，多數情況貸款成數最高約五成，且通常不提供寬限期；實際核貸條件仍須依所在地區、用途及是否符合換屋切結等例外規定認定。 　　此外，中央銀行已針對部分共同繼承案件提供例外處理，也允許符合條件的自住換屋族透過一年內出售舊屋切結等方式，爭取較佳貸款條件。不過，由於近年市場成交速度放緩，換屋族仍應審慎評估出售舊屋的時間風險。 二、新青安政策可能調整，首購族應持續關注正式公告 　　帶動近年首購市場的新青安貸款利息補貼，預計將於2026年7月31日屆期。目前財政部正研議後續方案，外界普遍稱為「新青安2.0」，但截至目前為止，相關內容仍未正式定案。依目前各...

文◎李廷鈞地政士 　　根據筆者執業地政士十多年經驗，發現許多民眾在申報遺產稅時，對於到底被繼承人哪些保單得不計入遺產？到底要不要申報繳納遺產稅？感到困惑。甚至也有很多民眾在投保時，對於自己的保單有哪些在將來會被納入遺產稅不甚了解。依據我國《遺產及贈與稅法》第16條第9款之規定：「約定於被繼承人死亡時，給付其所指定受益人之人壽保險金額、軍、公教人員、勞工或農民保險之保險金額及互助金。」因此可以得知，屬於「人壽保險」的部分，只要是「要保人與被保險人為同一人，且指定他人為受益人」的情形，在被保險人過世後，保險公司依契約給付予該受益人，該筆保險給付即可不計入遺產總額課稅。 　　舉例來說：王先生生前替自己投保壽險新台幣（下同）1000萬元，指定太太為受益人。王先生過世後，保險公司將該筆保險金給付予太太。此筆保險金給付即屬王太太的財產，依法不需列入王先生的遺產範圍課稅。然而在稅法上，另有所謂的「實質課稅原則」，依據《納稅者權利保護法》第7條第1項及第2項規定：「涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之精神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課稅之公平原則為之。稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據。」由此可知，即便某項安排在形式上看似合法（例如保單設計具備免稅特性），但若其實質目的為規避稅負或逃稅，稅捐機關仍可依實質課稅原則予以重新認定並課稅。 　　此在實務上，國稅局為防杜藉由「壽險形式」規避遺產稅，國稅局常依「實質課稅原則」，針對「異常保單設計」加以認定並課稅。以下為常見的八大風險態樣： 　　一、高齡投保：被保險人於年邁之際投保高額壽險，可能被視為意圖將遺產轉為免稅保險給付。 　　二、鉅額投保：保險金額遠高於投保人資產或所得能力，引發合理性質疑。 　　三、密集投保：短時間內投保多張高額保單，可能引發課稅迴避的懷疑。 　　四、短期投保：距離死亡時間過短（如一年內），且死亡保險給付鉅額，稅務機關可能推定為預謀規避遺產稅。 　　五、重病投保：於已知身體惡化或臨終前投保，保險契約之有效性與目的可能受質疑。 　　六、躉繳投保：一次性繳納大筆保費（躉繳），明顯與個人資金規劃落差過大者，易受實質課稅認定。 　　七、舉債投保：透過貸款繳付高額保費，造成財產移轉的假象。 　　八、保費大於保險給付：若投保成本遠超過可能...

  文◎李廷鈞地政士 　　在我國《民法》的規定下，夫妻財產制度主要分為三種：「法定財產制」、「共同財產制」與「分別財產制」。其中，若夫妻在結婚時未另行訂立財產契約並辦理登記，依據法律即適用「法定財產制」，也是實務上最普遍的制度。 　　所謂「法定財產制」，是指在婚姻存續期間，夫妻各自保有其財產的所有權，原則上各自管理、使用及處分自己的財產；但當婚姻關係消滅時，例如因離婚或一方死亡，法律為了衡平婚姻期間共同努力所累積的經濟成果，特別設計了「剩餘財產差額分配請求權」制度。透過此一制度，財產較少的一方得向財產較多的一方請求差額的一半。此制度不僅具有保障配偶財產權的功能，在繼承發生時，若妥善運用，也可能影響遺產的計算範圍，進而對遺產稅的負擔產生重要影響。 　　舉例而言，假設王先生與王太太適用法定財產制。王先生過世時名下財產共台幣（下同）6,000萬元，其中大多為婚後累積；王太太名下僅有1,000萬元財產。若不主張剩餘財產差額分配請求權，王先生的6,000萬元即須全部列入遺產總額申報遺產稅。但若依我國《民法》第1030條之1規定計算，夫妻婚後剩餘財產差額為5,000萬元，王太太可以先向遺產主張2,500萬元的剩餘財產差額分配。如此一來，王先生的遺產總額即由「6,000萬元」降為「3,500萬元」，在扣除免稅額與相關扣除額後，可能大幅降低甚至免除遺產稅負擔。由此可見，善用剩餘財產差額分配制度，不僅是夫妻採用「法定財產制」時財產公平分配的重要機制，也往往成為實務上合法節省遺產稅的重要工具。 　　另外也必須特別注意，依我國《民法》第1030條之1規定，在計算夫妻剩餘財產差額時，並非所有財產都會納入比較範圍。原則上，「婚前財產」以及因繼承或受贈而無償取得、慰撫金的財產，均不列入夫妻婚後剩餘財產的計算。例如，一方在婚姻存續期間因父母贈與而取得的不動產，或是繼承而來的房地產，性質上屬於「個人財產」，即使價值相當可觀，也不會納入夫妻剩餘財產差額分配的計算基礎。因此，在實務上進行剩餘財產差額分配的計算時，必須先釐清各項財產的取得時間與取得原因，才能正確判斷哪些財產應列入比較範圍，以避免計算錯誤而影響配偶權益或後續的稅務申報。 　　在實務上，不同類型的財產，其舉證難易度也有所差異。一般而言，不動產因為具有明確的登記資料，例如登記日期、取得原因（如買賣、贈與或繼承）等，通常較容易判斷其是否...

  文◎李廷鈞地政士 　　根據筆者執業地政士十多年經驗，發現許多民眾在申報遺產稅時，對於到底被繼承人哪些保單得不計入遺產？到底要不要申報繳納遺產稅？感到困惑。甚至也有很多民眾在投保時，對於自己的保單有哪些在將來會被納入遺產稅不甚了解。依據我國《遺產及贈與稅法》第16條第9款之規定：「約定於被繼承人死亡時，給付其所指定受益人之人壽保險金額、軍、公教人員、勞工或農民保險之保險金額及互助金。」因此可以得知，屬於「人壽保險」的部分，只要是「要保人與被保險人為同一人，且指定他人為受益人」的情形，在被保險人過世後，保險公司依契約給付予該受益人，該筆保險給付即可不計入遺產總額課稅。 　　舉例來說：王先生生前替自己投保壽險新台幣（下同）1000萬元，指定太太為受益人。王先生過世後，保險公司將該筆保險金給付予太太。此筆保險金給付即屬王太太的財產，依法不需列入王先生的遺產範圍課稅。 　　然而在稅法上，另有所謂的「實質課稅原則」，依據《納稅者權利保護法》第7條第1項及第2項規定：「涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之精神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課稅之公平原則為之。稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據。」由此可知，即便某項安排在形式上看似合法（例如保單設計具備免稅特性），但若其實質目的為規避稅負或逃稅，稅捐機關仍可依實質課稅原則予以重新認定並課稅。 　　此在實務上，國稅局為防杜藉由「壽險形式」規避遺產稅，國稅局常依「實質課稅原則」，針對「異常保單設計」加以認定並課稅。以下為常見的八大風險態樣： 　　 一、高齡投保： 被保險人於年邁之際投保高額壽險，可能被視為意圖將遺產轉為免稅保險給付。 　　 二、鉅額投保： 保險金額遠高於投保人資產或所得能力，引發合理性質疑。 　　 三、密集投保： 短時間內投保多張高額保單，可能引發課稅迴避的懷疑。 　　 四、短期投保： 距離死亡時間過短（如一年內），且死亡保險給付鉅額，稅務機關可能推定為預謀規避遺產稅。 　　 五、重病投保： 於已知身體狀況惡化或臨終前投保，保險契約之有效性與目的可能受質疑。 　　 六、躉繳投保： 一次性繳納大筆保費（躉繳），明顯與個人資金規劃落差過大者，易受實質課稅認定。 　　 七、舉債投保： 透過貸款繳付高額保費，造成財產移轉的假象...

  　　2026.02.26出刊的理財周刊1331期《詐騙無間道　專家提醒，小心房產被騙走！》一文，記者顏瓊真採訪永然聯合法律事務所所長李永然律師、 永然聯合法律事務所高雄所吳任偉主任律師及永 然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士，針對日益猖獗的不動產詐騙，提出預防及解決之道。 　　李永然律師指出， 詐騙集團目前已從單純騙取現金轉向 瞄準不動產 。他們會偽造身分、勾結不肖專業人士（如地政士、律師或公務員），透過「假投資、真抵押」的手法，讓受害者在不知情的狀況下，房產被設定高額抵押權或直接遭過戶轉賣，造成民眾極大的損失。 　　李廷鈞地政士則表示，若擔心家中年紀大的長輩被騙，可以幫長輩的不動產設立「預告登記」 和「抵押權」給子女，將來不動產要處分或是設定任何權利，都必須經過子女的同意，而且因為已經設定了第二順序的抵押權，不動產的價值已經被設定滿了，較不容易成為詐騙分子的目標。 　　吳任偉律師則歸納詐騙事件層出不窮的九大原因，包括：一、資訊不對等；二、個資外洩，身分遭到冒用；三、科技偽造與數位詐術；四、房價高漲及投資僥倖心態；五、專業信任遭到虛偽冒用或濫用；六、假債權、真調解；七、假遺囑、真騙房；八、假投資、真詐財；九、高齡者與弱勢族群的保護機制不足。從法律與實務角度提出防詐重點，提醒民眾提高警覺、善用專業查證管道，避免在不知不覺中落入陷阱，強調「 預防勝於補救 」才是守住房產與財產安全的關鍵。 　　作者們也提醒民眾為了保障資產安全，可以採取以下行動： 申請「地籍異動即時通」：  這是最重要的防線。只要名下不動產有任何變更（如申請設定、過戶），內政部會立即傳送簡訊通知所有權人。 存小心防範詐騙：  權狀、印鑑與身分證應分開保管，切勿輕易交付他人。 善用預告登記：  若家中長輩有房產，可透過預告登記限制房產移轉，防止被私下變賣。 尋求專業諮詢：  遇事諮詢合法地政士或律師，切勿輕信網路上的「高報酬」投資廣告。 戒除貪念與恐懼：  保持冷靜，不輕信不明人士的話術，才是最佳資產「守門人」。

  文◎李廷鈞地政士 　　在不動產交易、遺產繼承或是日常報稅的過程中，大家最怕的就是收到稅捐機關的補稅單，或是覺得稅務官員「說了算」，自己卻不知道如何爭取權益。為了打破這種「小民對大政府」的資訊不對等，台灣在幾年前便通過了《納稅者權利保護法》（簡稱：納保法）。 　　最近，這部法案迎來了非常重要的民國114年最新修正，並預計於民國115年5月28日正式施行。筆者特別以地政士與法律實務的角度，為大家白話解讀這次修法到底在改什麼？又跟你的荷包有什麼關係？ 一、什麼是《納稅者權利保護法》？ 　　大家想像一下，如果你跟人吵架，通常會找個公道伯。但過去報稅時，如果你對稅金有意見，往往只能跟國稅局自己吵，最後還是國稅局決定要不要理你，這就是所謂的「球員兼裁判」。 　　《納稅者權利保護法》的誕生，就是為了在稅法中加入「人權」的概念。它強調幾件事： 　　1.生存權保障：政府不能課稅課到你連飯都沒得吃（基本生活費不課稅）。 　　2.正當法律程序：國稅局查稅不能隨便來，要講「證據」、要給人民解釋的機會。 　　3.設置「納保官」：這是最重要的，政府必須設專門的人（納保官）來幫民眾處理爭議、提供諮詢。 二、2025年修正三大重點：這次改了什麼？ 　　這次的修法（修正第4條、第6條、第20條），我認為是把原本「只有骨架」的法律，真正填入了「血肉」，讓保障更即時、更透明、更獨立。 　　1.基本生活費「每年」檢討，跟上通膨速度：以前法律規定，維持人性尊嚴的基本生活費是「每兩年」檢討一次。但大家也知道，最近這兩年物價漲得有多兇！如果「兩年」才檢討一次，民眾這兩年可能都要多繳原本不該課稅的錢。 　　(1)新規定：改為「每年」定期公告及檢討。 　　(2)這對扶養人口多的家庭非常重要！每年檢討意味著當通膨發生時，報稅時的扣除額能更快調升，確保大家「維持生活所需的錢」真的不會被稅吃掉。 　　2.租稅優惠要開「公聽會」，拒絕黑箱減稅：以前政府如果要給特定產業（例如某些科技業或大企業）減稅優惠，往往直接送立法院。 　　(1)新規定：法律案送審前，必須舉行公聽會並提出稅負支出評估。 　　(2)減稅看起來是好事，但如果政府給大企業減太多稅，國庫少了錢，最後可能又是從我們一般老百姓的薪資所得或房地稅去補。透過公聽會，讓賦稅優惠透明化，這才是真正的「租稅正義」。 　　3.納保官「外部化」與「調查權」提升獨立性：...

  2025.03.07出刊的理財周刊1280期《參與危老重建，你要懂的法律常識在這裡》一文，記者顏瓊真採訪永然聯合法律事務所李永然律師、陳宜鴻律師、林易陞律師、余悅律師、永然地政士聯合事務所李廷鈞總經理及蔡惠任建築師，針對民眾在參與危老重建時，所需了解的法律規定及相關問題解析。 　　李永然律師表示，台灣各大都市有眾多老舊房屋，而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入「高齡社會」，形成老舊房子「困老」的情況。政府為了大力推動「都市更新」，及加速重建效果，除了原有的《都市更新條例》外，在民國106年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》，為老屋更新設了一條「快速」通道。 　　李律師針對民眾面臨老屋重建，是要走「都更」還是「危老」程序？必須冷靜思考瞭解自己建築物的情況具備那一方面的條件，並對這兩者的差別先行瞭解。 　　永然聯合法律事務所臺北所主任律師，同時也是雙北市危老重建推動師的陳宜鴻律師說明危老重建中有關容積獎勵上限、時程獎勵及規模獎勵等各項內容。 　　林易陞律師則對同一使用執照之基地內數棟老舊建築物，就部分棟別依「危老條例」先申請重建的問題加以說明。 　　對於已在進行「都市更新」的案件，能否撤案改依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》重建？永然聯合法律事務所台北所執業律師余悅表示，無論是否為已進行都市更新程序的案件，只要符合危老重建要件即《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第3條第1項規定規定，自可整合全體土地及建築物所有權人之同意後向直轄市政府、縣市政府等危老重建主管機關提具重建計畫申請危老重建。 　　對於參與「危老重建」的房子，屋齡是否一定要滿三十年？這部分則由社團法人高雄市都市更新學會理事長，同時也是任陞建築師事務所建築師蔡惠任針對危老重建的資格詳加說明。 　　最後永然地政士聯合事務所李廷鈞總經理則表示，「危老條例」能在的主要目的是促進台灣都市中危險及老舊建築物的重建，以提升公共安全和改善居住環境，為了鼓勵民間參與重建，政府在此條例中提供了一些租稅優惠措施。對針對各項減免的優惠措施詳加解析。 　　我國屋齡三十年以上的老舊房屋數量越來越多，為了維護國人居住安全，危老重建及都市更新的腳步實有必要加快，政府單位應有更多的配套方法，簡便申請危老重建的程序，造福國人，...