永遠自然 ─ 李永然律師部落格

文◎李永然律師 　　近年來在台灣，「詐騙」的案件可以說是無日不有，每個人身邊的親友員工常有受騙，甚或自己也曾經受騙。人人皆知「詐騙」是犯罪行為，會遭到國法制裁；詐騙也是基於「貪念」的「十惡」行之一。 　　至於受詐騙者是被害人，目前詐騙集團詐術不斷地升級，其話術也不斷翻新，導致許多民眾在第一次受害報案後，又再次掉入詐騙陷阱。依據刑事警察局統計，民國114年已有超過五千人，即近5%的詐騙案件，其被害人報案「二次」以上；又其中前三名詐騙手法分別為「假投資」、「假交友」（先交友，再投資詐財）及「網路購物」詐騙，這三類手法也較易發生被害人重復受害的情形。 　　詐騙犯詐取他人錢財，令被害人痛不欲生，有些被害人甚至因此憤而尋短自殺，日前還有被害人的親人為了逮捕車手，還會不顧安全，例如：台中太平區六旬邱姓婦人遭詐騙新台幣四百萬元，邱婦的女兒不甘其母受騙，出面誘騙三十七歲吳姓車手，不料遭吳姓車手識破，駕駛逃逸，邱婦女兒奮不顧身，趴上引擎蓋，用「肉身擋車」，警方也藉機圍捕逮住車手。 　　筆者衷心希望除政府能努力打擊詐騙外，民眾也切勿行詐，而應行「八正道」，從事「正業」，切勿以「行騙」為業。另外民眾也應努力「修行」，要深切瞭解「多欲為苦」的道理，認識「人心富足，賽過金錢富足」，使自己能做到「少欲知足」，才不會因「貪念」，而掉入受詐騙的陷阱。 　　筆者以下舉兩則案例說明： 【案例一】張姓婦人四年被騙走一．六億元 　　民國114年10月6日自由時報報導：六十七歲張姓婦人先前曾購買「靈骨塔」塔位，近來疑因「個人資料」外洩，且被詐騙集團掌握，詐團假冒殯葬業者，以投資「生基位」等殯葬產品為由，編造各種理由騙錢，還騙張姓婦人去抵押不動產（註3），四年來共騙走新台幣一億六千萬元。 【案例二】台中房仲前股東，吸金逾二十億元 　　民國114年9月23日自由時報報導：台中某房屋仲介公司葉姓前股東，涉嫌以投資公司，放款、股票等手法，疑似吸金逾新台幣二十億元，台中市第六警分局表示：西屯派出所已接到五位民眾報案，表示借錢或將「房子」讓葉男「抵押」後將錢拿去投資，受害民眾正串聯籌組「自救會」。 　　由上述兩個案例，可知不論詐騙或吸金都是利用被害人的「貪念」及投資或保障自己權益知識的欠缺，設計圈套，吸引被害人掉入陷阱而行詐。 　　就以案例一而言，張姓婦女有些現金已遭詐騙，而詐團又知道被害人名下有「不動產」，進而勾結「...

文◎陳宜鴻律師 一、案例事實 　　地主A有一老屋，想委託B建設公司協助重建，B建設公司與地主A簽訂「委託興建契約書」，約定由B建設公司由其團隊以統包方式承攬本案營建工作並以都市更新方式重建，地主A除需支付營建費用外，還需要支付行政顧問管理費。 　　另外雙方約定B建設公司完工後可分配到建物及土地。B建設公司以地主A的土地向銀行融資，並於契約中約定地主A以土地向銀行融資的資金，扣除營建費用外，多出的資金作為地主A及B建設公司共同購置地主A老屋旁的土地，以增加都市更新的範圍，意即B建設公司就購買的鄰地部分也有部分土地所有權，可一併參與本案都市更新及分屋。地主A嗣後發覺其遭建設公司詐騙。 　　就此一案例地主A需瞭解下列法律問題：即「委託興建契約書」的性質為何？地主A如果不想繼續委託B建設公司辦理本都市更新案，是否可以主張解除該「委託興建契約書」？唯有瞭解這些法律問題，才能防範受騙。 二、合建、委建與全案管理的區別 　　關於都市更新的實施方式，依據《都市更新條例》第43條規定：「都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之。 　　其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之」可知，實務最常運用的「權利變換」方式及「協議合建」方式辦理都市更新。 　　除與實施者簽署合建契約書外，亦有地主希望透過委建的方式，尚有地主係委託全案管理公司的方式辦理都市更新重建事宜，謹就「合建」、「委建」及「全案管理」等方式分別介紹如下： 　　1.合建：地主以持有之土地與建設公司合作興建房屋，建設公司負責所有營建所需的資金，重建的過程中包括與屋主協調、向政府機關遞交文件、房屋銷售、發包給營造公司等事務均由建設公司負責，待房屋興建完成後，地主與建設公司依照契約約定的條件，各自分配取得房地。 　　2.委建：地主以持有之土地委託建設公司興建房屋，營建所需的資金需由地主負擔（如有符合條件，部分可向政府申請補助），地主需支付給建設公司相關營建費用，待房屋興建完成後，均由地主取得，不需另行分配房地給建設公司。 文章連結： 地主委託都市更新…建商向銀行融資後又加買老屋旁土地 騙局一場 ............................   《破解不動產詐騙術——守護財產法律手冊》 ...

文◎李永然律師 　　有立法委員在立法院質詢行政院卓院長時，表示2024年國人被詐騙金額是2023年的五．七倍，亦即詐騙財損金額由2023年的新台幣（下同）八十八億元飆升至五百零二億元。卓院長答覆質詢時坦言：政府的努力遠不及國人的要求。 　　臺灣目前的詐騙問題已氾濫至令國人生活不安，並且逐漸腐蝕人心，除了政府應採取有效對策進行打詐，同時也需社會各界共同努力面對此一危害。 　　「詐團」目前已經「企業化」、「組織化」、「科技化」、「國際化」，同時詐團不僅對準人們的「現金」，現更延伸至覬覦人們的「不動產」，以下先舉三個案例說明： 【案例一】退休企業顧問被騙光老本，房產也騙去抵押 　　民國114年1月26日自由時報報導：一名六十歲從企業界退休的陳姓婦人，日前在「臉書」點擊「投資廣告」後，誤信網站上「保證獲利，穩賺不賠」等詐騙話術，將「存款」全數投入泰達幣投資被騙光，又在詐團的金主和代書安排下，將自己的房產設定「抵押貸款」，總共被詐團騙光兩千多萬元。 【案例二】許姓翁抵押老屋面交女車手，幸由警所長識破 　　民國114年1月27日自由時報報導：新北市鶯歌許姓老翁，遭「投資詐騙」，他將「老屋」拿去抵押六十二萬元，到一處超商正面交女車手之際，被巡邏途經的鶯歌分駐所鄧所長發現，上前盤問女車手，員警當場起獲女車手身上偽造證件、收據，老翁才回神差點遭騙，甚至連房子都差一點不保。 【案例三】彰化縣董娘遇「地面師」連環詐，損失逾億元 　　民國114年2月19日聯合報報導：有一名企業董事長的六旬母親於2024年間接到「假檢警」電話，告知她的帳戶涉「洗錢案」須被監管；董娘不但交出「帳戶」，還抵押名下兩幢透天厝借錢贖回，合計財損破億元。 　　由前述三個案例，可知詐團的手法利用「假投資」、「假檢警」……等手法，令善良單純的民眾誤信；除了騙取「現金」，倘被害人已無現金，則慫恿拿房地產地抵押貸款，再行榨乾。依臺南、基隆和嘉義市警方於民國114年2月20日發布打詐成果，發現其中「假投資詐騙」占大宗。警官分析現在民眾想要多賺錢，尤其想要有以錢滾錢的被動收入，反被詐團利用騙錢。 　　面對當前詐騙氾濫的社會環境，努力「修行」益顯重要，依《百法明門論》中提到「根本煩惱」，「貪」即列為首位，又《佛說四十二章經》也提到「愛」與「欲」使人愚蔽，透過修行，使自己能減少「貪欲」，進而能少欲無為，令身心自在。 　　就以【案例一...

 文◎李永然律師、陳冠毓律師 　　近年不動產詐欺案件層出不窮，且手法不斷翻新。根據媒體統計，民國（下同）114年上半年「不動產售賣詐欺」即多達二百六十一件，財損金額相當高；若再加計「假投資」、「假檢警」等延伸至房地產移轉的詐騙，實際損害更加龐大，其數額驚人。 　　在這樣的高風險環境下，多數民眾在「不動產交易」中自然希望尋求更高程度的保障，而不動產買賣「履約保證」遂成為許多人心目中的安全象徵。然而，「履保」能否真正發揮保護作用，還端視買賣行為本身是否真實可靠。 　　因一旦交易基礎遭到「偽造」或「不實資訊」操控，則不動產買賣「履保」也可能形同虛設。以下即以永然聯合法律事務所台北所承辦的一起預售屋爭議案例，說明「履保」在詐團有心操作下，已非萬無一失的原因。 　　小明於111年6月間，透過A房仲業者向甲建設公司購買新北市某預售屋建案。磋商過程中，甲建設公司持其與原始起造人乙建設公司簽訂的「房屋預定買賣契約書」，表示其已從乙建設公司購買預售屋，並願將其中兩戶「轉讓」給小明。 　　小明因而信賴其說明，與甲建設公司簽訂「不動產預定買賣契約」，並依指示辦理「價金信託履約保證」，且同意於簽訂履約保證契約書後，賣方得動撥本案簽約金。 　　嗣於111年6月9日，小明依約將第一期款合計新台幣（下同）二百三十多萬元匯入履保專戶；甲建設公司旋即提出撥付款申請，履保機構遂撥付其中二百萬元予甲建設公司。 　　然而，小明與甲建設公司原訂於111年7月間辦理換約，甲建設公司卻以各種理由一再拖延不為。小明因而察覺異常，遂主動聯繫乙建設公司查證，方得知乙建設公司從未與甲建設公司簽署「房屋預定買賣契約書」，且該契約書上所蓋用的公司印章及負責人印章均屬「偽造」。 　　經進一步查詢後，更發現甲建設公司負責人有遭法院以詐欺得利罪、行使偽造文書罪判刑的犯罪前科紀錄，疑似為「詐欺慣犯」；小明在永然聯合法律事務所律師分析提醒下，始知受騙。 　　嗣後，小明經永然聯合法律事務所律師協調下，就A房仲業者未盡查證義務之情形與其溝通，最終成功爭取A房仲業者退還「仲介服務費」，並賠償小明部分損失。然而，就甲建設公司取走的價金二百萬元部份，因甲建設公司早已人去樓空，未來恐將難以受償。 文章連結： 他買預售屋遇建商詐欺…200萬匯履保專戶飛了 仲介費差點拿不回來 ............................ ...

文◎李永然律師 　　近年來詐騙橫行，政府的「打詐儀表板」所揭示的數據，讓全民認識「詐騙」已在台灣形成一新的「產業」，政府不斷地編列「打詐預算」，也成立「數位部」，成果卻乏善可陳，且愈打愈詐；面對此一情勢，民眾務必提高警覺，方能保障自身財產。 　　詐團過去只針對民眾的「現金」，現更進化到瞄準人們的「不動產」；也就是詐團得知被害人已無現金，而知被害人尚有不動產時，就會誘使民眾拿「不動產」去抵押借錢。 　　如已有抵押設定，則會誘使民眾向「地下錢莊」借貸，設定「第二順位抵押」，並由「專業代書」、民間公證人或律師配合，形成「詐騙產業鏈」。 　　以下先舉兩則案例： 【案例一】地面師拐押房騙三億餘元，逾二十餘人受害 　　民國113年12月17日聯合報報導：林姓男子成立「融資公司」，與詐團、蘇姓地政士合作，誆騙二十多名被害人抵押房地產，抵押金額高達三億元，全部被詐團騙走；檢警分五波行動帶回二十人，聲押林姓男子與三名車手獲法院裁准，而蘇姓地政士則二十萬元交保。 【案例二】地面師一條龍，婦捧六公斤黃金給車手 　　民國114年6月24日自由時報報導：新竹縣竹北市傳出一起罕見詐騙案，詐團從行騙、仲介不動產「抵押」，到收款，採「一條龍模式」，以「假投資」詐騙邱姓婦人入甕後，騙她將竹北房產拿去抵押兩千萬元，再將現金換成六公斤黃金面交車手，「房財兩失」的邱女受此一詐騙，總共被騙走一千七百萬元。 　　台灣新竹地方法院就此一詐騙，針對詐團成員中的毛男及詐團吳姓車手認定構成《詐欺犯罪危害防制條例》，判處毛男有期徒刑四年、吳男有期徒刑三年四個月。 　　由上述兩則案例，可知日劇的「地面師」已在台灣現實社會正式上演；這當中非法吸金公司、不肖代書、民間公證人或律師勾串「詐騙集團」，協助被害人借款或抵押不動產等方式借款，榨乾被害人，其手法及行徑相當惡劣。 　　面對當前詐欺騙局已成為台灣的公害，除了政府、媒體、銀行、電信業、數位平台（社媒、簡訊、付款廣告業），大家要一起共同防詐除騙外，民眾自身防止受騙也極為重要。首先一定要戒除「貪念」，很多詐騙都是運用人之「貪念」，因而目前詐騙以「投資詐騙」居首位。 　　如果民眾想透過「投資」賺錢，一定要循正當管道，掌握正確資訊，自己做足功課，切勿在社群群組道聽塗說，而受誘騙。又自己不懂，一定要尋求正派的專業人士協助，這樣才能防止被害。 文章連結： 詐團「一條龍」引入甕 婦將房產...

文◎彭郁欣律師 　　小陳因為卡債高築，打算向銀行申請信用貸款，銀行理專告訴他，因為信用不佳，審核可能不會過。看出來小陳需錢孔急，理專說，可以幫介紹以前同事，他現在出去外面做了，看他可不可以幫你的忙？ 　　小陳聽了他的建議，找到他介紹的小林，小林很爽快地借給小陳三萬元，叫小陳簽了一張高於貸款金額的借據及本票，說法是要作為還款的保證，並且告訴小陳，有需要時，都可以找他幫忙，小林就從中賺點手續費。 　　沒多久，小陳的錢又不夠繳卡費了，他再去找小林，小林也再借了兩萬元給小陳，小陳一樣又再簽了借據。就這樣，每次小陳需要用錢時，都去找小林周轉，逐漸欠小林的錢愈欠愈多，終於小林手上小陳簽的借據已經到了上百萬元，小林也要小陳先簽高額本票作還款保證。 　　之後，小林說不能再借錢給小陳了，因為小陳還這些錢可能有困難了。 　　小陳慌了，問小林怎麼辦？下個月小孩要繳學費都會成問題，小林假意幫忙想辦法，問小陳：「你現在住的房子是誰的？」小陳說是媽媽的名字，房子還有銀行貸款大概三百萬，小林說：「媽媽年紀太大，再增貸也不會過，你的信用也不好，不能當借款人，我幫你找人頭出面幫你貸款，你就有錢了，如果不這樣做，你會被利息壓死。」 　　小陳只好硬著頭皮將欠款的事告訴媽媽，陳媽媽嚇壞了，也不敢告訴陳爸爸，拿了權狀就跟著小陳去找小林。小林告訴陳媽媽說：「我幫你找一個人頭貸款，需要你的權狀辦一些手續。」陳媽媽不疑有他，跟著小林到戶政辦了印鑑證明，將權狀、印鑑證明交給了小林找的代書。 　　代書作好「貸款」文件，小林又再告訴陳媽媽，因為房子要過戶到人頭名下才能貸款，要保障你們家人可以居住，所以要再跟人頭再簽一份租約，這份租約要公證，你按期每月繳租金四萬五千元給他，讓他去還銀行貸款，一年就可以把房子過戶回來還你，人頭就是賺這個租金。 　　陳媽媽於是與小林找的假買方到公證人事務所簽了「願逕受強制執行」的公證租約，租約附件為「附買回之房地買賣契約書」。 　　一切文件辦妥後，假買家將陳媽媽名下的房子向銀行聲請房屋買賣貸款一千一百萬。還了原銀行的三百萬房貸後，剩餘的八百萬雖然也進了陳媽媽開立的銀行帳戶。 　　但小林告訴小陳，因為這一切都是形式，錢也要扣買家代墊的稅、費等，所以要小陳拿媽媽的存摺、印章，分次提領，以現金方式將帳戶內所剩的款項全部交給在銀行外等著的小林。換句話說，假買家申請的房屋貸款陳媽媽一毛錢也沒拿到，房子...

文◎李永然律師 　　在台灣借用他人名義登記財產的事時有所聞，例如：借用他人名義開設「銀行帳戶」使用、借用他人名義購置不動產、借用他人名義登記成為公司股東……等等，真可謂琳瑯滿目，無怪乎有人常說台灣充斥著「人頭文化」！ 　　所謂「借名登記契約」，是存在於「出名人」（俗稱：人頭）與借名人之間，此種契約是雙方互相約定，一方以他方（出名人）名義登記為特定財產的權利人，但「借名人」自己則仍保留特定財產的使用、收益及處分的權限，而他方（出名人）允為擔任特定財產之權利登記名義人的契約。 　　這種契約在台灣民間社會常被採用的原因，不外「規避法律上有關取得不動產物權的資格限制」（如：農地、原住民族保留地、國民住宅……）、「避免稅捐負擔的加重」、「為避免借名人之債權人將來可能的強制執行」、「為隱藏借名人的財產狀態資訊」……等。 　　由於借名登記涉及「財產權益」，有些「出名人」（人頭）因見人錢財起了貪念，竟然於「借名人」要求返還時，想據為己有而拒絕返還，這種案件近來時有所聞，以下謹先舉兩個案例： 　　【案例一】吞老闆三十筆農地，該名人頭老員工被判四年徒刑 　　2024年4月1日自由時報刊載：有一張姓員工任職於新北市甲公司，該公司曾老闆多年前購買三十筆位於新北市貢寮區的「農地」，借用登記於具有「自耕農身分」的張姓員工名下，未料曾姓老闆往生後，曾老闆的繼承人要求返還，張姓員工霸占土地，並向地政事務所謊報「所有權狀」遺失而申請補發。 　　曾姓老闆的繼承人不得已向地方檢察署提出「刑事告訴」，追究老員工張男涉及《刑法》第342條「背信罪」、第214條「明知不實事項使公務員為不實登載罪」（註3）；台灣基隆地方法院法官於調查、審理、辯論終結後，判決張男有罪，並宣告有期徒刑四年。 　　【案例二】朋友合買農地，借名其中一人登記，透過打官司要回 　　2024年3月28日自由時報刊載：周男與楊男二人為朋友，於三十六年前合資購買台南市一處農地，二人各擁有一半土地所有權的權利，周男的份額借用楊男名義登記，周男想結束「借名登記」關係，要楊男返還該農地所有權應有部分二分之一，並移轉登記於周男名下。 　　未料於長達二十二年期間多次催討，楊男「利令智昏」置之不理，周男迫不得已向台灣台南地方法院提起「民事訴訟」，法官判決認為：該「不動產借名登記契約」在原告周男的民事起訴狀送達於被告楊男時，即已因終止借名契約而告結束，可類推...

文◎李永然律師 　　國人為了預防自己在身後留下遺產，導致繼承人間為了遺產而爭訟起見，在生前「預立遺囑」的情形逐日增多，這是一件可喜的事。但預立遺囑仍需有些法律常識，方能避免遭貪財者藉機詐騙。近日聯合報刊載一則「代書私設抵押，債主上門，婦才知」的報導。 　　該報導稱在高雄有一張姓婦女為預立「遺囑」，將印鑑證明、房屋所有權狀交給一位藍姓代書，藍姓代書竟藉著取得張姓婦女的「印鑑證明、房屋所有權狀」之機，偽造文書，向他人抵押借貸新台幣五十萬元，持往「地政事務所」辦理「抵押權設定」。 　　張姓婦女直到因「抵押權人」未獲債務人清償，上門找到張姓婦女後，才知藍姓代書騙了所有權狀、印鑑證明，私下偷偷設定「不動產抵押權」。 　　由上述案例可知，張姓婦女因不諳「預立遺囑」的法律程序，而遭藍姓代書騙走「印鑑證明、房屋所有權狀」，才能偷偷向第三人借貸設定抵押擔保，得款花用；足見預立遺囑仍須具備法律知識。 　　預立遺囑是一「單方法律行為」，且為「要式行為」，即須依「法律方式」為之；目前我國《民法》規定，遺囑按其方式不同，可分為以下五種，但不論用何種方式，都不需要立遺囑人的「印鑑證明」、「房屋所有權狀」。 　　現筆者謹將五種不同方式的遺囑臚列於后： 　　一、自書遺囑：由立遺囑人自書遺囑全文，記明年、月、日，並親自簽名；如有增減、塗改，應註明增減、塗改的處所及字數，另行「簽名」（《民法》第1190條）。 　　二、公證遺囑：立遺囑人應指定二人以上的見證人，在公證人面前口述遺囑意旨，由公證人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日，由公證人、見證人及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，由公證人將其事由，用「按指印」代替（《民法》第1191條第1項）。 　　三、密封遺囑：立遺囑人應於遺囑上「簽名」後，將其密封，於封縫處「簽名」，指定二人以上的見證人，向公證人提出，陳述其為自己的遺囑；如非由本人自寫，則要同時陳述「繕寫人」的姓名、住所，由公證人於封面記明該遺囑提出的年、月、日及遺囑人所為的陳述，與遺囑人及見證人同行「簽名」（《民法》第1192條第1項）。 　　四、代筆遺囑：由立遺囑人指定「三人」以上的見證人，由上遺囑人口述遺囑意旨，使見證人中的一人筆記、宣讀、講解、，經遺囑人認可後，記明年、月、日及代筆人的姓名，由見證人全體及立遺囑人同行「簽名」，遺囑人無法簽名時，則應用「按指印」代替（《民法》第...

文◎李廷鈞地政士 　　近年來，「詐欺集團」在台灣越來越猖獗，根據民國113年6月24日聯合報A9版記者姚岳宏所撰「學投資想獲利了結，老婦痛失新台幣（下同）一千二百萬，房被騙走」的報導。 　　日前台南就發生退休婦人在網路上看到投資教學廣告，被引導加入投資群組，由於婦人積蓄有限，對方就說服婦人將名下房產抵押給「民間借貸公司」籌措資金，對方於放款過程中，以各種名義收取高額利息、代書費和保證金及約定違約金，最後婦人不但沒有獲得任何報酬，損失一千二百萬現金之外，連「房子」都被騙走了。 　　實務上這些詐團，會慫恿被詐騙者拿不動產向民間借貸公司借貸現金，進行投資，但借貸出來的現金進入詐團口袋後，詐團相關人員就消失，留下受害的民眾，向民間借貸公司欠下龐大債務，由於不動產被民間借貸拿去設定第二順位抵押權（俗稱二胎），還不出債務，債權人可以聲請法院拍賣不動產，被害人的不動產就這樣不翼而飛。 　　更可惡的是，這些詐團往往和民間借貸（俗稱金主或地下錢莊）的關係，故意製造斷點，民間借貸稱自己也是受害者，並不知民眾是遭到投資詐欺才跟金主借錢。 　　甚至還在借款的過程中錄音錄影保留證據，配合「民間公證人」等等，讓被害人將來無法向法院表示借貸合約是無效的或主張被詐欺而撤銷（《民法》第92條）。詐團透過「車手」向「金主」取款後，更是消失的無影無蹤。 　　因此，民眾必須非常小心謹慎，如果遇到臉書不認識的帳號，要求加入「投資群組」，就要有防備心，因其極有可能是「詐騙」。如果遇到對方詢問自己有無不動產等等，就要特別提高警覺，尤其是不要把所有權狀和印鑑、印鑑證明隨便交付他人。 　　另外民眾如果房子過去有跟銀行貸款，設定第一順位抵押，在貸款清償之後，也不要急著塗銷抵押權，因為登記謄本「他項權利部」沒有抵押權的不動產，容易成為詐騙集團眼中的肥羊。 　　如果家裡有長輩，年紀較大，擔心家裡長輩被騙。其實可以幫長輩的不動產設立「預告登記」和「抵押權」給子女，將來不動產要處分或是設定任何權利，都必須經過子女的同意，而且因為已經設定了第二順序的抵押權，不動產的價值已經被設定滿了，較不容易成為詐騙分子的目標。 　　如果家裡有失智或是心智退化長輩，也可以透過向法院聲請「監護宣告」及「輔助宣告」，依照精神障礙或其他心智缺陷的程度，由法院法官裁定將其成為受監護或輔助宣告人，使其在處分不動產上必須經其監護人的同意及法院程序，則能更...

  文◎李永然律師 　　近年來「詐騙」的案件，新聞報導充斥全臺，無日不有，看到內政部警政署所設的「打詐儀表板」，只見件數不斷增加，金額不斷提高，居然被詐報案的金額，每日皆高達數億元臺幣。 　　詐團（即詐騙集團）現在又有一新趨勢，即由往昔的以「金錢」為詐騙標的，現又更瞄準有「不動產」之民眾的「房地產」；於是「臺版地面師」近來就常見諸媒體。以下先舉三例說明： 【案例一】老翁遭騙光存款房產還欠債 　　民國114年8月6日聯合報報導：新北市獨居沈姓老翁遇「假檢警詐騙集團」，被騙轉帳、面交現金及簽立「本票」，損失新臺幣1940萬元，還抵押價值上千萬元的住家房產，直到被榨乾財產才報案。 【案例二】地面師二度剝皮受害人 　　民國114年7月12日自由時報報導：鄧姓民間貸款業者勾結「房仲業」與「詐騙集團」，鎖定已被詐騙的被害人慫勇其辦理房產「抵押」借款收取暴利，繼續榨乾被害人，造成十四人受害，詐得新臺幣逾一億元，鄧男等十位被告遭臺灣士林地方檢察署依組織犯罪，加重詐欺、重利、洗錢罪等提起公訴。 【案例三】扮地面師詐走七屋，律師遭重判 　　民國114年7月5日自由時報報導：檢警調於民國113年間破獲全臺首見的「臺版地面師」偽造「遺囑」詐騙遺產集團，集團首腦全○不動產公司負責人蔡○岳，勾結律師兼「民間公證人」蔡○燊、法院書記官、里長、員警、戶政辦事員等公務員，偽造獨居老人「代筆遺囑」，過戶其不動產牟利，臺灣臺北地方法院將蔡○岳判刑十四年，蔡○燊律師重判二十五年；蔡律師得知判決，當庭痛哭。 　　這三個案例固然案情、手法並不相同，但基於「不動產」具有高財產價值，於是就成為詐團覬覦的對象；民眾如有「不動產」時，務必要謹慎小心防範保護，以防被詐。 　　目前面對詐騙環伺，民眾被騙不一定是具有「貪念」，有時是欠缺法律知識而受害，就以【案例一】為例，詐騙是假冒檢警人員，民眾害怕司法人員，心生畏懼，致遭擺佈。 　　筆者建議遇上此種情況，應沉著，先聯絡可資信賴的「專業律師」，由律師先與這些人員交涉，一方面可確認其身分的真偽，另外可以瞭解法律程序的處理，這樣就不會被「假檢警」人員誆騙、擺佈，且可免於受騙受害。 　　另外是對於自己名下的房產最好能於生前有所規劃，如果房產所有權人業已死亡，其繼承人宜辦妥「繼承登記」，這樣比較不會讓詐團有可乘之機，並成為覬覦的目標。 文章連結： 扮地面師詐走7屋、偽造獨居...

  文◎李永然、曾春僑／中華人權協會名譽理事長、永然法律基金會顧問 　　近年地面師詐騙頻傳，多數案件涉及設定抵押或不動產過戶時重要文件、所有權狀等遭冒名申請，或所有權人因疏忽、受騙而在不知情下簽署具法律效力文件，凸顯房地產設定、產權過戶常因當事人對法律或流程陌生或機關程序審核存有漏洞。 　　面對這類高額價值財產的處理，建議未來或許可考慮強化跨機關合作、導入警方「行政協助」介入，將有助於降低因目前詐騙泛濫帶來的潛在危害。 　　事實上，內政部近年也已陸續推動多項防堵不動產詐騙的制度性措施，以補強既有審查機制之不足，包括：第一，隱匿第二類戶籍謄本，就住址及其他敏感個資加以遮蔽，降低不法分子蒐集資訊、鎖定標的之可能。 　　第二，推動「地籍異動即時通」服務，於不動產權利發生異動時即時通知權利人，使其得及早察覺異常並採取因應。 　　第三，指定送達處所制度，避免重要行政或登記文書遭第三人攔收，確保權利人能實際接收關鍵訊息。 　　第四，建立疑似不動產詐騙之通報機制，使登記機關於發現「高風險案件」【例如抵押權人非金融機構且為自然人，並兼具下列情形之一：抵押權設定與預告登記或信託登記連件申辦、提供擔保之不動產無任何抵押權設定、所有權人年齡六十歲以上、契約內容含有「流抵約定條款」（註1）】時，得提高審查強度並進行關懷提問，必要時得延長處理時限以利當事人審慎思考，並可製作訪談或聯繫紀錄、主動通報警政及上級機關，形成跨機關、跨區域之橫向防詐網絡。上述措施雖已逐步建構防線，但面對高度組織化的詐騙型態，仍有進一步結合警方行政協助的必要。 行政協助制度的基礎與警方角色 　　按行政協助（Administrative Assistance）係《行政程序法》所明文規範之機制，指一行政機關執行職務時，得請求他機關提供必要技術、人力或資料支援，例如：消防、稅務、環保機關向警方調閱資料或技術協助即屬之；法院進行強制執行不動產點交時請警察排除妨害，則為司法協助之例。 　　警方成為各機關首選協助對象，主因其具強制力、行動力及完整資料網絡，並透過社區警政與警勤區制度，長期累積本土化重要資訊。此一優勢也使「警方」在目前政府進行防詐的結構中，成為不可或缺之協力者。 重大房地產設定或產權移轉　導入警察查訪的可能性 　　基於警方的行動與觀察能力，「地政機關」於審核不動產買賣、設定抵押，或當事人未親自辦理相關程序之案...

 2025年12月20日上午10時，李永然律師應台大校友會之邀，前往台大校友會館進行專題演講。本次活動由台大文化基金會李嗣涔董事長主持，演講主題為「詐騙環伺如何守住你的財產？——從不動產詐欺手法與防範之道談起」。現場座無虛席，大家反應熱烈。李律師以實務經驗結合法律觀點，深入剖析常見不動產詐騙手法，並提出具體可行的防範策略，協助民眾建立正確的風險意識。演講中特別致贈每位與會聽眾一本《破解不動產詐騙術——守護財產法律手冊》，作為實用參考。 演講於上午11時40分告一段落，隨後進行Q&A交流時段，李律師針對現場民眾提出的各項疑問逐一回應，本場活動於中午12時圓滿結束。

  《破解不動產詐騙術——守護財產法律手冊》 免費贈閱，歡迎索取 　　在瞬息萬變的社會中，不動產交易潛藏著難以預料的風險，不法集團的詐騙手法更是不斷升級，您是否擔心辛苦累積的房產一夕之間化為烏有？ 　　在不動產已成為詐騙集團最垂涎的標的之一，從借名登記、假借協助辦理手續，到利用民間借貸設定抵押權，各種陷阱層出不窮。為了讓民眾在面對複雜的不動產交易時能夠更加安心，潛心修習佛法多年的永然聯合法律事務所所長暨永然法律基金會董事長李永然律師，由永然法律基金會策劃，邀請永然聯合法律事務所主任律師陳宜鴻律師擔任主編、永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士擔任副主編，集合所內彭郁欣律師、吳任偉律師、陳冠毓律師及明毓法師共同編纂《破解不動產詐騙術，守護財產法律手冊》。本手冊是一部為現代民眾量身打造的法律防詐指南，從實務案例、法律觀念到日常心法，帶領讀者全面提升識詐、避詐與反詐能力。在詐騙手法日益翻新的時代，這本手冊不僅教你「該如何保護不動產」，更讓你知道「詐騙究竟如何發生」，是掌握防詐知識、捍衛個人財產的最佳利器。從法律角度建構防詐的第一道防線。 　　手冊中首先帶領讀者真正理解「詐欺罪」的構成要件與告訴流程，讓你不再對法律名詞感到陌生，也知道遇到詐騙時如何立即啟動保護機制。接著深入最複雜、也是民眾最容易受害的「不動產詐騙」，從假借民間借貸包裝的抵押陷阱，到以協助預立遺囑為名蒐集個資的詐術、借名登記惡意脫產、假地面師偽造文件、預售屋履保被誤解為萬無一失、都市更新談判過程暗藏的利益陷阱……每一篇文章都以專業視角剖析實際發生過的模式，讓讀者在日後面對類似情況時，能一眼識破、避免悲劇重演。 　　本手冊也從法律與佛法兩種角度提醒讀者「警覺查證」的重要性，因為詐騙往往從人心的貪念與疏忽下手。書中最後，李永然律師以深入淺出的方式分享如何修「心」來防詐：不貪便不會落入圈套，不騙才能不讓惡果反噬自身。透過行正道、交善友、做正確的決定，生活的智慧才會成為保護財富最堅實的盔甲。 　　李永然律師認為，「人身難得今已得」，人務必努力藉有生之年好好修行，要「知止」、「知足」、「戒貪」，這些才不會因起惑造惡業，進而招來惡果；否則，人一旦多慾，貪心不足，做了傷天害理的事，非但對不起自己的父母、師長及社會，更會毀了自己的法身慧命，還會連累自己的家人。這是他出版本手冊的初衷，同樣深研佛法的LABODAY美日顏...