2026.04.10 ETtoday新聞雲雲論刊登李永然律師、曾春僑教授專文「參與都更仍須防範「詐騙陷阱」 切勿任由合作方擺佈受騙」
台灣已進入超高齡社會，老舊建築物面臨耐震係數不足、消防設備失靈、缺乏電梯與公共設施不足等情況，對於地處地震頻繁的台灣，勢必要重建。目前政府訂立法令，提供「容積獎勵」誘因，鼓勵地主戶透過都市更新、危老等方式重建。
地主戶不論參與都更或危老重建，都應注意權益保障，避免遇人不淑而受害。本文就先以「都市更新重建」為例，提醒地主戶避免受騙。
按都市更新重建適用<都市更新條例>，政府先劃定「都市更新單元」，地主戶可以委托實施者進行或自組「都市更新會」進行重建。現在更有「公辦都更」。進行自辦都更重建，因拆除重建，程序複雜又牽涉各項利益分配，因此詐團也開始注意到這方面，遂以「都更」為梗進行都更詐騙。
早期都更爭議，最有名案件當屬「中泰花園廣場」之疑似偽造債權事件，近期於鏡週刊等諸媒體報導的都更詐騙，則為山岳建設公司與地主戶在台北地區的「買賣附買回契約式都更案」。
這類案件發生爭議後，常被冠以「都更禿鷹」一詞，更加深大眾恐懼。這種藉由擔任實施者的建設公司先將地主戶所有權移轉，導致住戶失去家園的案例，說明其都更陷阱如下。
買賣附買回合約之都更陷阱
此為近來最常見的手段，即是雙方簽訂「買賣附買回」合約。一開始係建商以方便所有權快速整合或節省行政流程為詐術，遊說住戶先將不動產所有權過戶給建商，並在合約中承諾完工後再讓住戶買回新屋。
然而，此這正是地主戶受害之所有問題的源頭，一旦擔任實施者建商取得不動產所有權，藉口財務出狀況，根本是惡意倒閉，先將不動產所有權轉賣另一家建商，以山岳建設公司案售給力麒建設，後續接手的建商則主張自己是「善意第三人」，合法取得不動產所有權，轉身還對原地主戶提起無權占有訴訟，要原地主戶拆屋還地（<民法>第767條），地主戶此時才驚覺，當初實施者利用為了快速都更程序為詐術，而轉移的不動產所有權，地主戶也因而受騙，並讓自己的所有權遭不法之徒，透過法律程序操作，而淪為他人資產。
地主戶都更先以私權買賣移轉所有權 對自己權益保障相當不利
上述案例是在都市更新重建，於未可取得建造執照且在未動工前就已將土地所有權完成移轉過戶，地主戶只能透過司法程序進行法律上救濟；行政機關難以介入，導致地主戶求助無門。
就算明知此為高風險之私權合約，已具有不當法律操作成分，公部門也僅能建議地主戶自行循司法途徑解決。至於後續接手建商是否願意同情地主戶，給予適當補救，則又是另一問題。
參與都更地主戶仍需有法律專家協助
政府在自辦都更流程中，扮演都市更新單元劃定、都更重建計劃、權利變換計劃審議，至於地主戶組成都市更新會、或委託實施者進行都更重建，地主戶則應自己維護自身權益，包括合建契約、信託等各方面問題，民眾參與都市更新，都需充分掌握程序並保持冷靜，千萬不要急功近利，更不能受建商誆騙而提前將土地所有權轉移給建商；地主戶同時也要落實建商將資金與土地所有權進入銀行、建築經理公司信託系統，確保土地與資金不會遭債權人隨意處分。
總而言之，地主戶一定要注意都更涉及多方面法律規定及程序，所以要找殷實可靠的專業律師、地政士、估價師、建築師等專家，切勿為了省諮詢費，而盡信合作方，任由合作方片面擺佈致受騙、受害。
面對「都市更新」與「危老重建」 台灣民眾呈現「期待與疑慮並存」的複雜態度
另外，隨著台灣社會邁入超高齡化，城市的面貌也正經歷著嚴峻的考驗。在水泥叢林中，屋齡超過三十年的老舊建築比例逐年攀升，這不僅關乎城市美學，更牽涉到居住安全與行動便利性的核心問題。尤其是每當地震一來，都市都區的老舊房樓安全便成為關注焦點，「都市更新」與「危老重建」立即成為話題。
面對「都市更新」與「危老重建」，台灣民眾呈現出一種「期待與疑慮並存」的複雜態度，既希望改善居住環境與提升資產價值，同時又對制度與過程存有高度戒心。若不都更或危老重建，在邁入超高齡化社會時，老舊公寓內的老人面對高高的階梯，內心升起的無力感，也很想問一句：如果有電梯該有多好！
為了協助廣大民眾撥開都市更新與危老重建的法律迷霧，並針對高齡長者最關心的公寓增建電梯提供專業指引，永然聯合法律事務所李永然律師特別邀集了法律、地政、估價及建築專業人士共同撰寫《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》，為民眾提供一份兼具專業性與實用性的居家重建法律指南。
本手冊由永然聯合法律事所台北所陳宜鴻擔任主編、永然地政士聯合事務所李廷鈞總經理擔任副主編，並邀請永然聯合法律事所黃斐旻律師、彭郁欣律師、陳淑芬律師、吳任偉律師、許淑玲律師、余悅律師，以及台灣公寓增建電梯智能宅協會創會理事長、總盛建設股份有限公司負責人林光宗先、景瀚不動產估價師聯合事務所估價部協理賴昇鋒估價師共同執筆。
本手冊以「都市更新」與「危老重建」為核心主軸，從制度差異切入，深入解析兩者在適用條件、程序流程與法律效果上的關鍵不同，協助讀者釐清常見迷思。面對民眾最關心的合建契約問題，手冊中亦詳盡說明不動產所有權人與建商簽約時應注意的權利義務與潛在風險，避免因資訊不對稱而產生爭議。
此外，針對實務上常見的轉軌問題，例如已啟動都市更新案件是否得改依危老條例辦理，亦有專文深入剖析，提供具體法律見解。
在都市更新篇，則是逐步拆解更新地區劃定、事業計畫同意書、權利變換與協議合建等核心流程，讓民眾在參與過程中能夠掌握必要的法律知識，避免因資訊不足而陷入爭議。危老重建專章，除了探討危老重建，除了法律意識的培養，更詳述申請重建的獎勵措施與稅捐優惠，協助所有權人善用政策資源。
除了都市更新與危老重建，本手冊也納入「公寓增建電梯」的專章，回應高齡化社會下的居住需求。從基地評估、意願整合到簽約施工，乃至補助額度與申請條件，完整呈現增建電梯的四大流程，讓住戶能在法律與政策的保障下，提升居住品質。
這本手冊不僅是一本法律工具書，更是推動居住正義與城市安全的重要橋樑。無論是想了解危老重建的稅捐優惠，還是擔心都更案件改弦易轍的適法性，讀者都能在手冊中找到權威性的解答。透過法律知識的普及，讓老屋重建不再是遙不可及的夢想，而是提升全民生活品質的具體行動。
《都更、危老重建與公寓增建電梯法律手冊》由總盛建設股份有限公司及永然法律基金會捐印。欲索取本手冊的讀者，可附中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄至「台北市中正區羅斯福路二段9號7樓，永然法律基金會收」即可。索取3本以上請來電永然文化詢問，本手冊數量有限，送完為止！
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