2026.07.26 ETtoday新聞雲雲論刊登李永然律師、曾春僑教授專文「不動產遭詐騙 如何運用民事訴訟保障財產權益？」
文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問
在不動產登記實務中，所謂的「塗銷」登記，主要是針對已登記的土地或建物，因拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院確定判決等，致權利消滅，所為的登記。常見的塗銷標的包括：抵押權、地上權、農育權、預告登記、假扣押、假處分、查封登記限制性登記。
實務上如果有不動產遭遇詐騙，例如：遭歹徒非法設定最高限額抵押權，或不動產所有權遭詐騙而移轉過戶，此時可以依《民法》第92條規定，在「除斥期間」內撤銷意思表示，並行使物上返還請求權向法院提起民事訴訟，請求判決塗銷所有權移轉登記。另外為了保全財產，可依法聲請「假處分」等保全產權的法律程序。筆者藉本文，討論相關法律問題。
緊急保全 緊急凍結產權
聲請假處分的核心目的在於「定暫時狀態」或「保全強制執行」。依據《民事訴訟法》第532條，「不動產塗銷的請求」屬於金錢請求以外之請求，為防止詐騙者在法院訴訟期間，將不動產脫產處分予善意第三人，故必須透過「假處分」限制其移轉權利。
亦即除主張此係受詐欺或脅迫而簽訂之契約，而依據《民法》第92條為撤銷意思表示而行使撤銷權並行使物上返還請求杈（《民法》第767條）外，可以考慮做財產保全，但需要向法院提存所提存擔保金。
訴請塗銷所有權移轉登記之訴 移除產權枷鎖
抵押權與各類不當登記，如同套在不動產上的枷鎖，嚴重阻礙所有權人的處分自由。向法院訴請塗銷所有權移轉登記之訴的作用，是主張因受詐騙行為而所造成的產權移轉及登記，已因撤銷受詐騙而為的意思表示，而溯及既往無效。
因受詐騙而設定抵押權或所有權移轉等登記，一旦向法院提起塗銷登記的訴訟。訴訟過程中當事人必須負「舉證責任」，證明抵押設定或所有權移轉係因「受詐欺」所為，相關核心證據包括：報案紀錄、詐騙過程對話錄音、異常金流紀錄、相關人證、文書、物證等，這些皆是希望獲得勝訴的關鍵。
在登記機關為訴訟繫屬註記 公開示警
依據《土地登記規則》第141條，在法院受理塗銷登記的訴訟後，當事人可向法院申請取得「起訴證明書」，並向地政事務所申辦「訴訟繫屬註記」（《民事訴訟法》第254條第5項），但是否法院准許，仍待法院「裁定」，一旦獲准，則此舉能讓不動產登記謄本呈現法律爭議狀態，對外發出「公示」的效果，不僅能增加對方脫產的難度，也能勸退潛在的接手買家，降低不動產遭再次惡意處分的風險。
民事訴訟先於刑事追訴 搶佔救濟黃金期
多數人遇到房地產詐騙糾紛時，最先想到是提起刑事詐欺告訴，但刑事的主要目的是「藉刑罰懲罰被告」，然其程序冗長且無法自動將房產所有權登記回原所有權。
更嚴重的風險是，等待刑事判決期間，不動產可能已被轉賣至善意第三人手中，依《土地法》第43條，該第三人將受「法律善意受讓」保護，屆時即便刑事判決有罪，受害者也難以取回其不動產，僅能獲得金錢損害賠償。
因此，採取同步進行策略，即刻啟動民事假處分與向法院提起塗銷的民事訴訟，才是產權恢復導向的最佳救濟之道。
不容失誤的權益戰場 須由專業人士協助
以上程序雖為不動產遭詐騙後，回復產權之必要法律途徑，然而，法院訴訟實務戰場遠比書面流程複雜。從關鍵證據的蒐集與強化釋明、證明，假處分的聲請，法院擔保金向提存所的即時提存與數額調整，到防範對方藉由惡意反訴或主張善意第三人條款而進行脫產與反擊，每一個環節皆環環相扣。
不動產訴訟一旦因程序瑕疵或證據不足而受挫，不僅可能錯失產權救濟的黃金時機，更面臨產權遭合法移轉給第三人而永遠無法回復的致命後果。
鑑於不動產價值高昂且法律關係涉及《土地登記規則》、《民法》、《民事訴訟法》之高度專業，若遭遇此類產權危機，建議應儘速備妥不動產登記謄本及所有相關契約憑證，尋求有經驗、誠信、負責專業的律師與地政士的法律協助，精準規劃訴訟策略，方能將損失降至最低，保全核心的不動產。
註：《民事訴訟法》第254條第5項：訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記。
文章連結： 不動產遭詐騙 如何運用民事訴訟保障財產權益？
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作者：李永然律師
出版日期：2024/06/五版
書號：1F21-3
定價：400元
生活離不開柴、米、油、鹽，一如現代人無從避免爭端與法律。刑法、刑事訴訟法，是保障你我人身自由、健康、生命、財產的兩大「護法」，面對犯罪問題，打起刑事官司，從接受檢調偵查、找律師，到撰寫狀紙、上法庭辯論、審理、不服上訴、聲請易科罰金、緩刑、假釋……，一長串的訴訟程序，該如何沉著以對，才不會喪失應有的權益？本書依序分成「常見犯罪」、「偵查」、「自訴與審理」、「上訴」、「再審與非常上訴」、「執行」六大篇，以易學易懂的文字和狀例，教您一次上手，面對刑事官司不驚慌！
主編：李永然、吳光陸
作者：李永然、吳光陸、周家寅、孫慧敏、王國棟、鄧又輔、許啟龍
出版日期：2024/08 八版
書號：1H09-4
定價：1600元
向法院請求處理事務，往往須以「書狀」來表達。這些書狀的撰擬關涉當事人之權益甚鉅，倘措詞稍有不當，嚴重者會影響訴訟勝負之結果；輕微者亦將鬧出極大的笑話。所以書狀的撰擬必須慎重臨之。
書狀既然如此重要，其撰寫的方式及其內容的決定，當須加以研求。本書共分五篇，除民事、刑事、行政法等書狀分別於第二、三、四篇蒐遍各類狀例詳述外，於第一篇闡述法院有關知識及書狀的種類、構成、內容、遞送等，並對撰狀的要領，列舉實例，分析甚詳。更為可貴的是另闢第五篇，就日常涉訟最多的十種事例，按訴訟的流程，列舉各階段所需之狀例，不但簡明實用，而且可使讀者明悉各種涉訟事例的處理流程。
作者：李永然、陳銘壎合著
書號：2O01-2
定價：280元
執業律師在接觸刑事上訴第三審時，都經歷過戰戰兢兢的心情，因為第三審代表其中的法律爭議已在檢察署與法院間千百迴轉，此時要撰寫一份好的「上訴理由書」，得費一番苦思與煎熬。本書先將刑事第三審上訴理由中所謂的違背法令，做一概要性的說明，同時摘引最高法院的相關判決、判例，以及該院對於判決有無違背法令審查原則等供為參考；同時摭拾實際案例數則，將該等案例的部分上訴理由書狀及最高法院的判決全文等予以援引，是最佳撰狀參考用書。
作者：蘇南桓著
書號：2B18
定價：320元
人世雜遝，縱以敦厚、誠信獨善其身，亦難保沒有暴戾、欺詐、栽贓等禍事臨頭，一旦沾惹刑事官非，或遭檢警人員無故搜索、扣押、羈留……之對待，你該如何證明一身清白？爭取應有權益？
了解《刑事訴訟法》，才能讓你避開「無知」的操弄，轉危為安、攻守有據。本書以實際案例，教你短時間看懂《刑事訴訟法》，保命防身、維護公義，操之在己！
