永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士於「永然新訊」第二十一期發表專文《家有失智長輩想賣房籌長照費？受監護宣告處分不動產，沒過這關，地政機關會直接駁回！》
文◎李廷鈞地政士
在筆者之永然地政士聯合事務所日常的實務諮詢中，經常遇到神色慌張的家屬跑來事務所問： 「李代書，我父親因為重度失智、中風臥床，已經被法院裁定『監護宣告』，由我擔任監護人。現在每個月安養院跟看護費要五、六萬，家裡的現金快見底了，我想把父親名下的一間老房子賣掉，拿來當未來的安養照護基金，我拿著他的身分證跟印鑑證明去地政事務所辦過戶，怎麼承辦人員跟我說『不能辦』，叫我先去找法院？」
很多民眾直覺認為：「我是法院選出來的監護人，就像未成年人的父母一樣，難道不能替長輩做主處分財產嗎？」
答案是：真的不行！
如果親人是「受監護宣告」之人，監護人想要賣他的房子、贈與移轉，甚至是拿去向銀行抵押借款，依照《民法》第1101條第2項規定，「非經法院許可，不生效力」。換句話說，如果少了一紙法院的許可裁定，地政事務所連收件審查都不會過，會直接依法駁回！
一、為什麼不能直接賣？法院到底在審什麼？
大家要先理解法律的立法美意。受監護宣告的人通常已經完全喪失意思能力，沒辦法表達自己的意願，因此法律必須嚴格保護他的財產，避免被不肖親屬變賣或挪作他用。
監護人代理處分不動產時，法院審理的核心只有一個天條：「這筆處分，是不是純粹為了受監護人的最佳利益？」
法院通常會准許的情形：受監護人因醫療、聘請外籍看護、入住長照機構等，產生長期且龐大的固定開銷，而他名下的現金、存款已經不足以支應，確實有「變賣不動產以換取照護生活費」的迫切必要。
法院一定會駁回的情形：「兒子做生意需要周轉，拿爸爸的房子借錢」、「長輩快走了，先贈與過戶給特定子女省遺產稅」、「想把房子拿去投資理財等」。這些行為都不是純粹為了長輩自身的醫療照護，甚至會無償減少長輩的財產，法官絕對不可能點頭。
二、聲請法院許可處分，要準備哪些「舉證資料」？
向法院家事法庭遞狀聲請「許可處分受監護人不動產」時，不能只在狀紙做文字論述，還必須拿出扎扎實實的單據證明：
(一)照護開銷證明： 醫院診斷證明書、入住長照安養機構合約書、繳費收據、看護費用收據、長期醫療器材或耗材費用明細等。
(二)長輩無現金之證明： 檢附受監護人最近的存摺明細、國稅局財產清單與各類所得清單，向法官證明「長輩身邊真的沒現金可支付照護費了」。
(三)不動產處分計畫與估價參考： 預計處分的房地謄本、不動產買賣意向或實價登錄行情，並載明處分後的款項將存入受監護人的專戶，全數專款專用於未來的安養照顧。
三、取得法院裁定後，送地政登記的應備文件
等到法院裁定准許，而且拿到「裁定確定證明書」之後，才能正式簽約，並向地政事務所送件；也可以委任地政士事務所的地政士辦理。這時候要準備的登記文件包含：
．法院許可處分之裁定書及裁定確定證明書正本（最關鍵之憑證）。
．土地登記申請書及登記原因證明文件（如公契買賣移轉契約書，由監護人以法定代理人身分簽章）。
．不動產權利書狀正本（所有權狀）。
．監護人資格證明（載有監護記事之最新戶籍謄本）。
．監護人之印鑑證明（或由監護人親自攜帶身分證至地政事務所臨櫃核對身分；受監護人無行為能力，免附印鑑證明）。
．各項完稅證明（土地增值稅、契稅繳款書或免稅證明等）。
貼心提醒，實務上常有繼承人之間為了照顧長輩產生歧見，甚至懷疑監護人變賣財產的動機。建議大家，房屋順利出售取得價款後，務必將資金全部存入「受監護人的專用帳戶」，並且妥善保存每一筆長照、醫療的支出發票與收據。未來監護關係終止或辦理繼承結算時，帳目一清二楚，才能真正做到合法盡孝，同時免除家族日後對簿公堂的紛爭！（本文作者為永然地政士聯合事務所總經理、永然法律基金會執行長）
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