永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年7月31日蘋果日報A26版記者陳怡妏所撰「搶觀光財 日本老樓變膠囊旅館」的報導，經統計2014年共1341萬人次外國遊客赴日本旅遊，創下史上新高，今年可望更上一層樓。日本政府希望在2020年東京奧運前，達成每年2千萬人次赴日觀光的目標，以提振經濟，但東京地區僅有10萬間客房，未來3年內也只會新增7600間房，無法滿足市場需求，不動產業者於是將腦筋動到閒置的老舊辦公大樓，花點小錢改裝成膠囊旅館賺錢。     產經建築最近把位於秋葉原的35年舊辦公大樓，改裝成谷瑞斯青年旅舍（Grids Hostel），每床每晚收費才3300日圓（約838元台幣）。不動產投資公司B-lot副總經理坂井悠二說：「辦公大樓改建旅館可賺更多錢，因以後到日本玩的外國人會越來越多。」B-lot2014年將築地魚市附近的28年辦公大樓，改建成頭等艙旅館（First Cabin Hotel），現在著手將新宿30年辦公大樓改成旅館。產經建築的佐佐木坦言，這些改建的膠囊旅館最後還是會拆掉改建公寓，「但若日本觀光依然熱門，也可能改建成新的飯店。」     筆者認為台灣的情況也類似於日本，受惠於大陸來台觀光人數增加，許多老舊大樓或店家，都紛紛改成飯店旅館來增加營收，但業者仍要小心擴張營運據點及規模，如果大陸經濟不景氣或兩岸關係氣氛稍微緊張，很可能造成陸客減少，旅館飯店業將會首當其衝！     永然聯合法律事務所李永然律師認為投資切忌一窩蜂，盲目跟從將會導致血本無歸；經營一定要不斷地創新，強化自己的競爭力，才能立於不敗之地！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年7月17日聯合報A6版記者陳乃綾所撰「防陸資炒作 陸人買房 不自住就得賣」的報導，大陸人士來台取得不動產，將有嚴格的事後控管機制。內政部通過修正草案，加強陸資在台購買不動產的審核和管理，未來可強制要求違反「住宅用」規定的陸資不動產要限期轉手賣掉，或由地方政府代為標售，最遲於民國104年底前上路。     依照過去《大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法》規定，陸資來台買房只能「住宅用」。但經各縣市地政機關調查，發現其中有百分之十案件是拿來出租或開店使用，明顯違法，但只能道德勸說。內政部本次修正辦法，未來陸資買房沒有作住宅使用，稽查發現將撤銷或廢止購買許可，並要求限期轉手賣掉；屆期仍未賣掉，地方政府直接標售處理。為避免敏感身分大陸人士來台置產，過去陸資申請購屋僅要求檢附身分證明，新辦法中則要求必須檢附可看出身分、工作的「大陸地區常住人口登記卡」，了解是否為中共黨政軍人士。     筆者認為政府針對大陸人民購買台灣不動產管制相當嚴格，因此大陸人民購買不動產時，相關從業人業一定要了解相關辦法規定，以及使用上的限制，以避免交屋後衍生出不必要之糾紛。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣對於大陸人民來台購置不動產的管制過於嚴格，其實大陸人民來台購置不動產的誘因不強，這也是自開放以來，迄今僅有數百件大陸人民來台購置不動產的原因！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年7月15日經濟日報A1版記者郭及天、陳美君所撰「雙北桃園房貸成數 一路降」的報導，根據金融聯徵中心公布「購置住宅貸款統計資訊」，近六年來北台灣的房貸成數逐年下滑，新北市從2010年的71%跌至63%，減少8個百分點最多；台北市2015年第1季房貸成數只有60%，為六都中最低，且是2009年來的歷史新低。大型銀行主管指出，財經部會近年來聯手打炒房，抑制炒作風氣，特別是央行祭出房市選擇性信用管制，有效改善房貸集中度，有助降低房市信用風險。     北台灣的貸款成數下滑趨勢，以雙北市最為明顯。銀行主管表示，央行自2010年6月起，對台北市與新北市等特定地區，採取房市選擇性信用管制，只要是同一名下、第二戶以上貸款，最高成數為七成，之後再度調降為六成，隨後央行也將豪宅、土建融等一併納入管制，藉此逼迫投資客出場。財政部後來也課徵奢侈稅，並啟動房地合一課稅議題，使房市反轉風險升溫，大型行庫紛紛緊縮貸款成數、提高利率以降低授信風險，進而導致平均核貸成數明顯下滑。     筆者認為不動產持有除了稅負外，另一個負擔為利息費用，這兩者負擔都會減少民眾自身的現金流，因此民眾在購屋前一定要評估本身現金流是否能支付該負擔，如果中央銀行調高利率，更容易造成繳息不易，民眾一定要更加謹慎小心！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年7月7日經濟日報A15版記者陳美珍所撰「房產利得申報 留意新規定」的報導，房地合一課稅制2016年上路，財政部指出，新制施行時，舊制亦會同時存在，新、舊制將並行課稅，售屋民眾必須注意房產利得的申報時點，以免因延誤申報遭受處罰。財政部表示，個人出售房屋的財產交易所得歸屬年度，是以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準，這項原則通行於新、舊制。不過，新制（房地合一課稅）採分離課稅，房屋所有權移轉登記完成後次日起算30天內，就需向國稅局辦理房產利得稅申報並繳稅。    相較於舊制（房地分開課稅），屬於房屋部分的交易所得，同樣是以房產移轉登記完成日為所得發生年度，但因舊制的房產利得非採分離課稅，而是與其他綜合所得如薪資、利息或股利等合併辦理結算申報，因此利得申報時點較新制為晚，適用舊制者，利得是在發生年度的次年5月辦理報稅。房地合一制施行後，財政部強調，目前房地分開課稅的舊制並未消滅，凡是在2014年1月1日以前取得的房產，或是2014年1月2日以後取得的房產，但出售時持有已逾二年者，都是舊制房地分開課稅的適用對象，其房產利得均採結算申報。     筆者認為不動產財產交易所得申報是所有不動產稅賦中最為複雜，尤其在房地合一稅施行後，在不同的條件下，就有不同的申報方式及適用稅率，另還有適用新、舊制等問題，因此民眾之後要申報不動產財產交易所得時，建議諮詢地政士、會計師或專業的律師，以保障自身權益！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年7月21日中國時報A5版記者湯雅雯所撰「山坡小木屋 大鑽法律漏洞」的報導，農委會和內政部聯手整頓台灣農舍亂象，但上有政策、下有對策。新竹及苗栗一帶山坡地，不肖商人大舉獵地，推出半農建案，1、200坪莊園，搭建夢幻小木屋，藉此規避農舍法令，記者直擊發現業者行銷話術天花亂墜，地方政府袖手旁觀，民眾權益和水土保育誰來管。     內政部之前預告修正《農業用地興建農舍辦法》，未來真農民才可以買賣農舍。不過政府預告法令的同時，日前遭踢爆的農莊開發團隊，雖悄悄將網頁撤下、電話換掉，但仍然暗地裡進行銷售，記者實地前往新竹竹東一山坡地農莊直擊， 該處位於山坡地保育區，坡度相當陡，陡坡上小木屋都無固定基礎，只用H鋼打底，萬一颱風豪雨土石流一來，恐怕岌岌可危？但銷售小姐卻說，他們都有做排水設施，且過去全台70個銷售建案，也都沒有被颱風沖毀的案例。看似美好的半農田園生活，背後卻隱藏建商遊走法律邊緣，逃避管理的重大漏洞。除了居住安全沒人保證，開發商打著「非農民還是可以買農地！」的口號，一手賺進大把鈔票，另一手將違法責任轉嫁給消費者。     筆者認為民眾購買山坡小木屋或農舍時，一定要謹慎評估，以避免日後建商交屋後，遭到行政機關開罰或要求恢復原狀，而衍生出相關法律糾紛；因此民眾購買前，一定要找合法的建商，以及按照法律規定所興建之房屋，以避免日後法律糾紛而徒增困擾！     永然聯合法律事務所李永然律師認為購買農地及其他建築物，一定要明確瞭解其用途及合法性，切勿盡信仲介或銷售人員的說明，這樣才不會上當受騙，而損及自身權益！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年7月31日工商時報A1版記者方明所撰「明年公告地價漲幅 恐創20年新高」的報導，民國105年1月1日公告地價又將調整，由於過去3年土地公告現值調幅達38％，調升幅度相當高，加上政府傾向拉高公告地價的態度，明年公告地價調幅有可能創下民國83年以後、近20年來新高，未來每年繳交的地價稅勢必又將增加，對舊公寓、透天厝、地上權宅、商辦及地主影響最為明顯。     民國105年又逢3年一次的公告地價調整，信義房屋統計，過去3年（2013∼2015年）土地公告現值調幅高達38％，若對應過去2次公告地價調幅，約是土地公告現值調幅45％估算，明年公告地價調幅可能寫下1994年後，近20年來新高。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，公告地價為地價稅的稅基，若民國105年公告地價大幅調整，受影響程度最大的，仍是土地持分較高且精華路段的房產，包括精華區的舊公寓、透天、商辦與純土地產品。此外，近年很夯的地上權住宅案，每年收取的地租則是按公告地價1％~5％計算，也會受到影響；而商業BOT案也將因公告地價調漲，繳交高額地租，進一步侵蝕已經偏低的投報率。     筆者認為持有不動產的稅負為「房屋稅」及「地價稅」，近年來政府已針對房屋稅稅基做大幅調整，甚至修法調高房屋稅稅率；預計民國105年政府將大幅調高公告地價，進而提高民眾地價稅負。因此未來民眾購買不動產時，一定要謹慎評估持有房地的稅負，來避免增加自身負擔！         永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來政府藉打房的名義，調高房屋稅、地價稅，並改變房地合一所得新制，台灣民眾已開始嘗到苦果，國內買不起房子的人依然買不起，但已有房子的人已開始增加痛苦感；政府必須好好研究調整，不要經濟沒弄好，不快樂的民眾日益增加，讓全民受害！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年7月21日工商時報A17版記者林淑慧所撰「找親友當賣房人頭 難逃奢侈稅」的報導，財政部中區國稅局表示，有民眾利用名下無任何房產的親友，作為人頭登記買房，再以他人名義賣房以規避奢侈稅，被中區國稅局透過帳戶金流查到逃漏稅，補徵奢侈稅超過新台幣百萬元。     中區國稅局近期查獲一個案，甲君於民國103年3月1日以其妹妹名義買下一棟房地產，並在同年3月20日以買賣方式，將房產登記在女兒乙君名下，再主張無償購買該房產給女兒，向稽徵機關申報贈與稅。不過，國稅局官員發現，乙君在受贈後一周，旋即將房地產出售給第三人，由於持有期間太短，引發官員注意，追查資金流向後發現，出售房地產的銷售額新台幣900萬元，從女兒乙君帳戶匯入甲君帳戶，稅局乃依實質課稅原則，核定甲君應補徵奢侈稅新台幣135萬元，並處以罰鍰。中區國稅局呼籲，納稅人切勿利用各種不當方式規避特銷稅，尤其以利用他人名義銷售房地，一經國稅局查獲，除補徵特銷稅外，最高還可按所漏稅額處2.5倍罰鍰。     筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》關於不動產部分，往往課稅金額龐大，呼籲民眾不要用迂迴的方式來逃避奢侈稅，尤其現在資訊設備發達，國稅局勾稽資料更為容易，往往一被核定後，還將遭致罰鍰！     永然聯合法律事務所李永然律師認為合法節稅是受鼓勵的，但逃漏稅或避稅則將為自己帶來不必要的麻煩，民眾千萬不要以身試法或誤信謠言，有問題最好請教專家，才能確保權益且不會被誤導！