永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年6月9日蘋果日報A15版綜合外電報導「中國富豪揪團海外買小島」的報導，擁有30多個中國島嶼的「中國島主聯盟」發起人林東，計劃與其他島主到海外團購島嶼，預計投入約新台幣10億元幣赴南太平洋購島，他預測島嶼將成為未來中國富豪的身分象徵。《廣州日報》報導，現年42歲的林東，自1999年在廣東茂名老家附近的高州水庫租下第一個島嶼後，逐漸步上他的「玩島路」，16年來投入約新台幣1.5億元幣，前後「買」下30多個島，其中20多個為湖島，10多個半島和2個海島。「大的島有幾千畝，小的20多畝。」他自稱玩島的資金主要來自「炒股」。     林東除開發部分島嶼種「沉香」、「龍眼」營利外，2006年起將位於廣東河源知名景點萬綠湖中的「迦蘭島」改造為私人遊憩區，設了碼頭並蓋別墅，不時邀友人上島度假、一起打獵。因中國禁止土地所有權私人擁有，林東與大部分中國島主「擁有」的中國島嶼，是透過租賃等方式，握有島嶼的使用權。林東與多名「中國島主聯盟」會員，近日將赴南太平洋上的斐濟、吐瓦魯以及大溪地等地，展開中國島主聯盟的第一次「團購」買島。     筆者認為購買海外島嶼，需要考量很多風險，並且管理不易，島嶼很容易遭人占用，甚至產生治安問題，故不得不謹慎評估。     永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸富豪酷愛不動產，除了在海外買房產，現在買「海外小島」也成為追逐之標的。其實購買一定要考慮其用途並開發的可能性，這樣才不會造成投資錯誤！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年6月9日蘋果日報B7版記者鄭婷方所撰「新店首見自力都更案」的報導，新北市再添一椿自力都更案，而且是新店區首案，目前所有權人同意的土地比率達76%、所有權人同意人數逾80%，目前僅成立更新會，最快2年後才能發包施工，房仲預計都更後每坪房價可望由新台幣30萬元漲至40萬元。     依據《都市更新條例》第22條，只要更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2/3（約66.67%），並且所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4同意（約75%），便能申請都更劃定。新北市政府為鼓勵自力都更，訂有新北市協助民間推動都市更新補助要點，最多可補助新台幣280萬元經費。新北市都更處目前共收到15件自力都更申請案，分別位於三重、新莊、中永和、泰山、新店案等，其中4案已完工，其餘尚在審議。針對新店自力都更案，新北市都更處事業科科長程靜如表示，該案目前僅成立更新會，仍待申請人將事業計劃申請送件，目前事業計劃及權利變換計劃行政程序平均各約1年。     筆者認為政府在《都市更新條例》於立法院尚未修法完成前，目前應該僅有「自辦都市更新」可以送審，其他類型都市更新方式僅能等待法條修改完成才能施行，對此還是希望政府能加速《都市更新條例》的修法，畢竟台灣許多地方的建物、街道過於老舊，是有都市更新之必要，僅靠自辦都更方式，恐怕緩不濟急。     永然聯合法律事務所李永然律師認為《都市更新條例》是推動都市更新重要的母法，因大法官會議釋字第709號解釋，使《都市更新條例》面臨修法，但該修正案已在立法院躺了將近兩年，仍未完成，已構成「立法的怠惰」，希望立法委員們好好地重視此一民生法案，趕快完成修法！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月20日工商時報A4版記者蔡惠芳所撰「馮侖愛台：不會撤資 2016後再看下一步」的報導，大陸地產開發商萬通投資控股董事長馮侖表示，萬通會繼續愛台灣不會撤資，而面對「登台」處女作「萬通台北2011」交屋龜速，他以三句話請大家放心：很正常、很開心、不會走，萬通公司會「繼續愛台灣」；不過，至於市場有耳語萬通公司要從台灣撤資？馮侖董事長則說：「如果我撤了，那台灣豈不是太悲慘了嗎？所以沒有這回事。」「因為台灣就剩我馮侖一個陸資在台灣投資，我不希望在台灣留下不好的回憶，如果我撤資，那不是我們所願。」，至於之後的投資會等到2016年台灣總統大選敲定後再看下一步。 馮侖董事長另外表示，「我跟台灣業界非常熟悉了，現在中南部都在看，確實台灣對陸資投資房地產是「關門」的；過去政策限制陸資在台購置不動產有「345條款」（即3年不得轉賣、每年最多居留4個月、銀行貸款限制5成）、現在又有10％集中度管制，聽說現在馬雲在台灣也不受歡迎了？！我不知道台灣還歡迎什麼？」     筆者認為政府要善用大陸目前經濟崛起的實力，並帶動台灣的經濟，但也需要提供相關的管制配套措施，來避免台灣人民心生疑慮，擔心大陸人會來搶台灣的工作機會或不動產，因此政府在與大陸企業交流或制定政策時，一定要顧及台灣人的利益及感受。     不過永然聯合法律事務所李永然律師則認為其實台灣房市已急凍，連台灣人都想將手中的不動產拋售，近來台灣不動產相關稅法又修正的不合理，更何況自開放大陸人民買不動產，迄今也不過200件，台灣實在是自己嚇自己！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月18日蘋果日報B7版記者詹宜軒所撰「地上權隱藏版 再打6折」的報導，台北市內湖區地上權預售案「派樂地」，每坪開價僅新台幣40~50萬元，成為該區詢問度頗高的建案。根據民眾實地看屋後透露，該案設定地上權50年，完工交屋後使用年限約剩46~47年，卻有另外一種隱藏型商品，使用年限少一半，總價大約再打6折。    當初釋出該筆土地的國有財產局解釋，只要符合當初標售案的年限，到期後房屋歸國有，政府不會多加干涉。吉美建設也表示，此案使用年限21年的產品，在年限到期之後會由吉美收回再出租或出售，與政府規定並無牴觸。淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，這樣的買賣契約，類似「長期租屋」概念，購屋客一要比較每月租金與購置此屋的每月支付額；二是要衡量21年間房屋價格的變化。實際換算購買21年使用權的產品，每月支付額包括貸款、地租及房屋稅，約新台幣3萬元左右；而根據優美地產調查周圍新成屋大樓的租賃行情，每月每新台幣坪1000~1200元，合計租金每月新台幣2萬至2.4萬元左右，相較之下租屋的負擔較輕。     筆者認為此類型建案並非地上權建案，所以並不會有移轉過戶登記的程序，並不會產生移轉的稅負，但承租該不動產時，建商可能會轉嫁地租及房屋稅，在簽約時消費者一定要多加注意。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月27日聯合報B1版記者王柔婷、祁容玉所撰「林肯大郡18年 半倒區未拆」的報導，林肯大郡事件已18年了，上百場抗議與協調會讓居民身心交瘁，隨時可能崩塌的半倒區至今仍未拆。居民期待政府用公權力介入，將山坡地旁的危險建物及早拆除，還給他們一個「安全的家」。新北市政府工務局表示，林肯大郡每年都會由大地工程技師公會進行1到2次巡查，追蹤確認建物和山坡地的安全狀況。針對近期建物滲水問題，屬社區內部的管理維護，市府協助補強施工，恐有公平性問題；民國103年協調時林肯建設願意負責補強，並已會勘討論進場施工日期，但住戶另提出其他施工需求，雙方無法達成共識。第3區第3排半倒區自救會長林麗卿18年來堅持守護家園，被問及為何每年陳情，她表示住的地方現在還未拆，看到凹陷的鐵窗、損壞的梁柱和漏水的地下室，都是二次傷害，「我們的要求很卑微，只要求政府把危險建物拆除、移平坡地，讓整片空地可變成公園使用」。     筆者認為政府應展現「公權力」，強制拆除林肯大郡等危樓，而非要等到全體所有權人同意才能拆除，從事發到現在迄已18年，如再繼續拖延下去，所有權人開始繼承移轉登記，日後將更難拆除。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣目前的政府做事畏首畏尾，欠缺擔當，從文林苑、永春社區……等，均可看出「林肯大郡」的事已發生18年了，新北市政府應展現魄力，一次有效地處理，保障人民之權益及社區安適的環境！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月19日工商時報A6版記者林淑慧所撰「實物抵稅 財部審核趨嚴」的報導，遺產及贈與稅繳稅及實物抵繳原則遺產稅的實物抵繳制度，是政府同意納稅人萬一現金不足時的變通辦法，但財政部提醒，五區國稅局對實物抵繳的審核日趨嚴謹，納稅人應審慎評估被繼承人所遺留的財產狀況，再決定是否要以實物抵稅，以免被國稅局補稅。當遺產稅或贈與稅超過新台幣30萬元，納稅沒有足夠的現金繳納，可以用實物抵稅。實物抵繳的種類五花八門，有土地、房屋、上市及未上市櫃股票、債權、高爾夫球證。如果合乎遺產稅規定的遺產課徵標的物，財政部不能拒絕。     財政部官員說，實物抵稅的花樣愈變愈多，不僅容易產生認定價值的爭議，收到的抵稅實物如何管理、變現，都是大問題，相關逃漏稅案件也抓不勝抓。因此，財政部近年推動修法，讓實物抵繳不再「抵很大」。《遺產及贈與稅法》規定「課徵標的物」都可以抵稅，財政部不得拒絕，導致抵稅風行，侵蝕其他遺產的稅基。財政部過去成功推動該法修法，限制納稅人的實物抵繳，只能依其占遺產淨額的比重抵繳遺產稅，避免實物抵繳狀況無限上綱。     筆者認為實務上實物抵繳現在國稅局審查已較過去嚴格，民眾如申報遺產稅時，計畫運用實物抵繳方式繳稅，建議先詢問地政士、會計師或專業律師，以避免申請方式錯誤或缺漏，導致沒抵繳到稅，嗣後又遭致追稅或罰鍰。     永然聯合法律事務所李永然律師認為不論何種稅，納稅義務人均不可逃漏稅，只能好好地研究節稅；國人數十年在這方面相當重視在遺產稅、贈與稅的節稅；進行節稅時，一定要掌握主管機關的實務見解，才有效益，也不會為自己帶來困擾！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月18日工商時報A6版記者林淑慧所撰「財部活化抵稅地 修法換容積」的報導，財政部啟動抵稅實物大清查，全台抵稅土地抵稅額高達新台幣575億元，囿於現行法規無法標售，希望爭取修法，讓國有公設地換取可建築容積後，再將容積移轉至其他縣市的國有建地上，並無償撥用予地方政府，提升國有地活化效益。     財政部統計目前國有財產約有5萬多筆抵稅土地，但有不少屬於「公共設施保留地」，依照現行法規無法標售，但地方政府卻需地孔急。按現行法令，國有土地若要撥用給地方，地方須支付土地價值的8成以有償撥用，造成國有土地流通性降低。為讓國有公設地解套，財政部張璠政務次長曾多次出面，率國產署、賦稅署專案小組成員與內政部協商，希望內政部能同意修改「容積移轉」規定，爭取讓國有公設地可換取可建築容積，再容積移轉至其他國有建地上，但仍待內政部點頭，近期可望有定論。     筆者認為政府應當活化抵稅地，財政部傾向修改現行法令讓抵稅地移轉至地方政府，而非囿於現行法令致使無法使用，對國家而言將是土地資源的浪費，並且財政部有限的人力資源也無法有效管理全國抵稅地，反而容易讓人違法占用。   永然聯合法律事務所李永然律師認為「抵稅地」的管理，政府要用心，這樣才能增加財政收入；而進行「抵稅地」的活化也是一項重要的工作，財政部也逐漸往這方面努力，這是可喜的！台灣政府加油！ 

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月27日自由時報A6版記者王文萱所撰「金門雷區土地 五年內可申請返還」的報導，立法院院會昨三讀通過《離島建設條例》部分條文修正案」，金門雷區範圍土地，只要居民提出合理證明，五年內可申請「返還」。另為保障離島學生受教權，高中以下學校初聘教師應實際服務六年以上，才可申請介聘到台灣。修正案明定，若政府非經徵收或購買等程序有償取得金門地雷區土地，原土地所有權人或《民法》規定的土地所有權人或其繼承人，可在條文施行日起的五年內，提出佈雷前的土地證明、鄉公所出具證明等，向地政機關申請返還。該修正案也規定，若雷區土地管理機關有繼續使用土地必要，應依法向土地所有權人租用、購買或徵收；申請土地返還不受《都市計畫法》或地方政府公產管理法令等規定限制。     筆者認為因金門隨著戰地任務的解除，政府主動還地於民立意良善，但因徵收或或被占有土地年代久遠，政府應主動提供民眾協助，而非被動等待人民主動申請，實務上也常遇見已經繼承了很多代，卻不清楚何地被徵收佔有。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「金門」、「馬祖」在過去長期被列入「戰地」，管制甚多，人民土地的財產權本應獲得合理的保障，這也長期存在的問題。立法院能修改《離島建設條例》，針對金門的布雷地區的土地訂立保障土地所有權人的措施這是人民「財產權」保障的一大進步！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月18日工商時報A6版記者朱漢崙所撰「財政部本部大樓 將啟動重建」的報導，財政部大樓將啟動重建！財政部在景美財訓所的地上權案預計民國107年完工，財政部已規劃，在景美財訓所完工後，將啟動財政部位於愛國西路的本部大樓重建工程，財政部高層指出，已指示國產署規劃，將透過BOT案方式重建，這也將是財政部歷來規模最大的一起BOT案。整個大樓的重建經費，財政部初估近新台幣5億元，但有可能不用花錢，甚至還有權利金收入。     根據財政部內部最新規劃，國產署所轄的台北市忠孝東路與光復南路兩處土地，深具地利開發價值，因此財政部大樓重建案，將結合國產署在該兩處不動產的開發案，用設定地上權50年BOT的方式一併進行，亦即前來應標的不動產開發商，必須同意一併投入財政部大樓重建的附帶條件，因此預計將近新台幣5億元的重建費用，屆時可能全由開發商負擔，財政部還可因為國產署的地上權BOT開發案，獲得權利金收入。財政部長張盛和認為，由於財政部需要進行跨部會聯繫的業務非常多，因此財政部本部仍以位在比鄰央行、也靠近經濟部、經建會等重要部會、協調性較高的愛國西路現址較佳。     筆者認為政府有許多舊辦公大樓都可以原址改建或新建大樓，隨著時代進步，政府很多辦公大樓相當老舊，甚至磁磚容易掉落產生公共安全問題，建議政府可以朝向「新建大樓」替代「舊大樓」方式的目標前進，讓公務人員及洽公民眾有更舒適的環境。     永然聯合法律事務所李永然律師認為公有財產必須加以善用及維護，才能對全體人民有所交待；財政部已關注到「國有財產」的有效利用，這是可喜的，希望能提出最有利的方案並落實執行，保障全民利益！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年6月4日聯合報A3版記者陳皓嬿、李昭安所撰「立委施壓 農舍法月底上路有變數」的報導，為了遏止農地被炒作「種農舍」的亂象，農委會打算修正《農業用地興建農舍辦法》，未來僅實際務農的農民才能起造與買賣農舍。不過有立法委員反對，甚至傳出行政院要農委會暫緩推動。農委會主委陳保基則表示，農委會和內政部需要時間和立委溝通，但一定會持續推動修法、不會拖延，「這對台灣農業、國家安全都很重要，不修法，所有農地都會變像宜蘭那樣不農用，還談什麼糧食自給率？」     「農地不農用」源自2000年《農業發展條例》修法，放寬一般自然人也可買賣農地。原意讓農地更活用，不過不少非農民卻大炒地皮、蓋別墅，桃園、宜蘭良田紛紛種起「農舍」。農委會決定修正《農業用地興建農舍辦法》中農民的定義，清楚界定「領有農保、第三類保險或實際有務農行為的人」才算農民，才能興建、買賣農舍。不過，近日藍綠立委相繼反對，立委陳超明認為，修法會造成農地價格崩盤，使農民財產損失，並縮限他們貸款額度，民進黨立委蘇震清說，嚴格限制農民身分會損及農民權益。     筆者認為冒然的直接修法，縱使立意甚好，但也很容易遭到反彈，畢竟每一次修法變革，也可能會波及到一般民眾，因此修法提案時，仍需要多方溝通考量，避免一個法案延宕多時所造成的變數，反而讓不確定因素讓更多人未蒙其利，先受其害。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「農地農用」是政府保護農地，應堅持的理想；農舍也是配合「農地」而存在，因而《農業用地興建農舍辦法》一定要符合前開目的及理想，切勿鑽研法令漏洞，而使立法目的無法實現！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月30日聯合報AA2版記者陳怡臻所撰「到金華官邸尋夢 社企聚落啟用」的報導，耗時兩個月修繕的金華官邸改頭換面，成為全台首座「社會企業共同聚落」，行政院長毛治國出席啟用典禮表示，這裡將成為「金華圓夢園」，民國104年7月前也將成立「循環公益活化基金」，幫助苦無資金的新創公司。毛治國院長表示，社企聚落要能具備四項要件，首先，社企仍是全球新興觀念，聚落要能吸引對社企好奇的人前來學習；第二，匯聚投入社會企業的創業家，分享經驗與故事；第三，讓各行各業的專業好手，激盪出跨領域的火花與創意，第四，協助缺乏人脈的人找到人脈、累積資源。他也觀察到許多台灣年輕人不再循傳統模式創業，這是年輕世代就業和創業的新趨勢，他在這群年輕人身上學到最重要一課就是「社企就是做自己喜歡、也讓別人有感的事，並且靠著它養家活口」。     筆者認為「文化創意產業已成為近年新興的產業，台北「華山藝文中心」及「松山菸廠文創」，甚至到高雄的「駁二特區」，都已成為著名的觀光景點，現在政府努力將許多廢棄的舊大樓變裝改造，並搭配年輕人的文化創意，更可以展現出台灣新舊交替、生生不息的一面。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「金華官邸」能改成「社會企業共同聚落」，這是一創舉；但其後的營運，維護仍須加以關注，使之有健全良好的發展，財部會「虎頭蛇尾」！