永遠自然 ─ 李永然律師部落格

　　依據民國103年2月21聯合報A12版記者鄧桂芬、王冠仁所撰「管委會不修糞管 屋滿黃金17年」乙文報導，徐姓男子居住的32年屋齡大樓馬桶常堵塞，糞尿四溢、臭氣熏天，他以管委會未定期檢視清理公共管線為由，提告求償。二審認定管委會要負責，除應更新汙水管並修繕至徐家浴室糞管不再阻塞，還要賠償徐家人新台幣24萬元精神慰撫金。全案可上訴。 　　徐姓男子受訪說，「糞水會從馬桶內竄出，這邊根本不是人住的地方！」。修理工人說是共用管線問題，徐家正好是管線轉彎分岔處，但是向管委會反映卻沒有回應。他說，家人無法正常使用浴室，生活非常不便，因此提告主張，管委會未定期檢視並清理大樓共用汙水管，導致馬桶經常堵塞，如廁時還要擔憂馬桶倒灌，無法正常排便，常憋尿導致他腎結石，更和老婆感情破裂離婚；晚上睡覺聽到「波波波」聲或見水位忽高忽低，就須塞住馬桶。 　　管委會表示，4年前已花新台幣2萬多元替徐家疏通馬桶，重設公共管線是大工程，須全體住戶開會決議；徐家人所受的精神損害和管委會無關。第一審法院法官判決認為汙水管設計不良非管委會所為，修繕須住戶開會共同決定，非管委會責任，判徐家敗訴；徐不服，提起上訴。不過第二審法官勘驗後認為，該樓層原設計的汙水管應往左右二邊排放，但實際僅單邊排放，加上管線腐蝕，管壁汙物結塊導致排放孔徑減少，有異物就阻塞。因此第二審認為，徐姓男子可用其他器具代替馬桶如廁，腎結石不能怪到管委會頭上，但管線設計瑕疵確實影響徐家生活，管委會須負起修繕及賠償責任。      　　筆者認為大樓的管線設計確有瑕疵，雖非管委會所為，但是排放管線的暢通攸關每個社區住戶的居住品質，並且社區大樓整體生活品質是由住戶與管委會所共同營造。如果管線設計不良且老舊，進而影響到住戶的生活，還是期望社區住戶能夠齊心解決這問題，畢竟住戶期盼居住環境的改善而非慰撫金的求償。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為《公寓大廈管理條例》，自民國84年6月30日起施行迄今，已快19年，這部有「居住憲法」之稱的法律，對台灣社區的居住品質影響極大。「管理委員會」務必注意法律的相關規定，加強共用部分的管理維護，這樣才能有助於居住生活品質的提升，避免無謂為的爭訟！

　　依據民國103年2月20工商時報A1版記者袁延壽所撰「北市三月起嚴禁工、商業住宅」乙文報導，為加強嚇阻非住宅用地違規興建住宅，台北市政府新訂《台北市不得為住宅使用地區申請建築許可處理原則》，除已規範的工業區，更進一步擴大管制，將都市計畫規定不准許作住宅的使用分區（商業區、娛樂區、辦公服務區及科技產業專用區等）納入，要求建商須先繳交「保證金」，強力執行非住宅區房屋，不得作為住宅使用。 　　台北市政府都市發展局長邊泰明表示，民國103年3月1日起，工業區申請非工業用途，單戶室內面積在300平方公尺以下、都市計畫限制不准住宅使用地區，單戶室內面積達600平方公尺以下，在領取使用執照前，都須繳納保證金。保證金的計算方式是，「當期公告現值X（工業區0.45、其他不得為住宅使用地區0.1）X每戶樓地板面積」。並且除原先對工業區的規範外，這次新規定擴大都市計畫管制不准許作為住宅使用的其他使用分區都納入管制，以繳交保證金並於建物登記謄本註記「不得作為住宅使用」，就是希望加強防止違規及變相使用。 　　台北市建築管理工程處長張剛維說，依新的《台北市不得為住宅使用地區申請建築許可處理原則》，這些受管制的區域土地，在領取使照前需繳交保證金，且退還年限延長為6年，申請合法使用屬實或6年內未違規作住宅使用者，將無息退還。此外，對於舊建案，建管處也要求建商申請使用執照前，應檢附告知承買戶不得作為住宅的紀錄後，始得申領使執。 　　筆者認為當初建商用較便宜的工業用地價格取得土地，卻擅自違規興建住宅大樓並做銷售，交屋後很容易造成與購屋者間的法律糾紛，如今政府用高額的保證金來遏止非住宅用地的違規使用，期望能夠達到抑制違規的效果。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為建商過去得以僥倖的心理務必要怯除，因為政府執法力度日益增強。將工業用地做為住宅使用，除了違反《建築法》及《土地使用分區管制》外，銷售時也恐將涉及《消費者保護法》及《公平交易法》的相關規定。

　　依據民國103年2月24經濟日報A4版記者陳美玲所撰「地上權住宅 首度激戰329檔」乙文報導，329檔期新屋市場新增地上權住宅案加入戰局，「昇陽寓見」預計率先登場，每坪推案價新台幣30至40萬元，為目前市場上最便宜的地上權案，緊接著總銷高達新台幣130億元的「華固新天地」，預計每坪成交價約新台幣45萬至50萬元，將在民國103年4月中接棒登場，地上權住宅大戰一觸即發。 　　首筆地上權住宅案為位於北市民生東路四段的「吉美璞立」，全案已在民國102年10月中進場銷售，負責銷售作業的創意家廣告協理柯仲武表示，銷售地上權案面對最大的挑戰，就是消費者的觀念，畢竟地上權產品才剛起步，考驗著民眾的接受度；不過，時代在改變，不是每個人都有傳子傳孫的需求，包括經濟獨立自主的女性、退休長輩等，都是潛在客戶，加上全案每坪開價新台幣120萬元，與擁有所有權的新案「琢賦」、「皇翔新天玓」每坪單價2新台幣00萬元相較，僅市場行情的六折，仍有固定買盤青睞。 　　由於地上權案因屬於「債權」，不具產品所有權可做抵押，向銀行辦理融資，加上民國102年10月前的地上權案，得標人仍受限不得分割出售，包括昇陽建設「昇陽寓見」、華固建設「華固新天地」、日勝生「仁愛本真」等，在分戶貸款上仍未定案。據悉，政府有意願將地上權案比照所有權產品模式，直接跟銀行做借貸，若地上權案借款有望鬆綁，接下來建商的最大考驗將是市場的接受度。 　　筆者則認為民眾如要購買地上權住宅，一定要了解其權利與「所有權」不同，當地上權期限到期時，土地和建物即歸還政府；並且隨著地上權期限越接近到期日，其價值也會隨之下降，所以要再轉手時會較為不容易，承購者的貸款成數也勢必縮水，購屋之消費者對此不得不慎！ 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為地上權住宅日益增多，消費者一定要事先瞭解，而建設公司、代銷或房仲業者也必須向買受人做清楚的說明，這樣才能避免無謂的爭議，畢竟國人對這種新產品較為陌生！

　　中華人權協會於 2014 年 2 月 22 日，假台大校友會館 3B 召開第十六屆第一次會員大會，上午由蘇友辰理事長主持召開，並舉辦第十六屆理監事選舉作業。本次選舉當選理事 21 名：李永然、高永光、周志杰、查重傳、李復甸、楊泰順、連惠泰、王雪瞧、鄭貞銘、李孟奎、鄧衍森、林天財、蘇詔勤、陳瑞珠、林振煌、董立文、楊永方、張家麟、蔡志偉、高美莉、朱延昌。候補理事 7 名：嚴震生、馮定國、齊蓮生、吳惠林、蕭逸民、黃文村、陳鄭權。 當選監事 7 名：呂亞力、葛雨琴、李本京、吳任偉、厲耿桂芳、趙永清、楊孝濚。候補監事 2 名：劉樹錚、徐鵬翔。 　　當日下午召開第十六屆第一次理監事會議，並舉行第十六屆常務理監事、理事長、副理事長選舉。本次選舉選出常務理事 7 名：李永然、查重傳、楊泰順、周志杰、高永光、鄧衍森、林天財。常務監事 1 名：李本京。最後由常務理事共同選出第十六屆理事長李永然及第十六屆副理事長高永光。            

　　依據民國103年2月19自由時報A5版記者郭安家、廖千瑩所撰「北市府首賣容積 南山世貿二館64億換5382坪」乙文報導，台北市都市設計審議委員會通過以代金新台幣64.53億元，同意南山人壽得標的世貿二館開發案增加兩成容積、約可增加5382坪樓地板面積，台北市長郝龍斌可望近日簽准這首宗市有容積出售案。占地5357坪的世貿二館地上權開發案，在民國101年由南山人壽以新台幣268.88億元權利金得標。先是爆出南山投標時雙棟36、28層開發案，得標後卻變更設計，改為45層的一棟「台北第二高樓」，引發質疑。 　　台北市府民國102年底修訂《台北市信義計畫區細部計畫（第三次通盤檢討）案》，提供公共建設者，開發基地可增加容積20％為上限的樓地板面積，或者通過都審會，改以等值代金購買，代替公共建設；而北市府首宗市有容積出售，還是給南山世貿二館開發案。 　　民進黨市議員李建昌批評，對比信義區地價或租金，台北市府以每坪不到新台幣120萬元賣容積，實在便宜；且整個開發案從得標後同意變更設計、又低價賣容積來看，這種行政手段操作會讓財團賺取暴利。台北市都發局長邊泰明回應說，五十年地上權結束後，出售容積一併歸公，沒圖利的疑慮。此外，台北市府取得代金後，將挹注都市更新基金，未來搭配催生中的「台北容積銀行」，投入興建公營住宅等公共設施。 　　筆者認為政府同意得標廠商可以用購買代金方式，進行「容積移轉」來增加樓地板面積，此條件應於投標前放入於標單中詳加規定，並將代金一同放入競標的底價中，而非在事後追加或變更，難免會令其他競標廠商或民眾心生質疑！ 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為容積的控制攸關都市發展，政府出售容積固然增加市府的財政收入，但必須考慮整體都市發展。又這筆收入既是出售容積的收入，北市政府應將之用於都市市容的發展及改善，這才有益於台北市的都市發展。

一、不動產交易價格有必要透明化     自SARS結束後，台灣的房地產價格逐漸走揚，就以台北市而言，迄今價格已呈二倍以上的漲幅，造成民眾對目前高不可攀的房價而感到反感。     政府為了平抑民怨，不得不借機推出「奢侈稅」，另外還建立「不動產交易實價登錄制度」，為未來的「實價課稅」奠基！     不動產交易如要公平，筆者認為必須「資訊對稱」，尤其是「交易價格」的資訊；然而，在台灣並無此一機制存在，現在有了「不動產交易實價登錄」對於交易價格的透明化絕對有助益。 二、現行的不動產交易實價登錄制度     我國為了「建立不動產交易實價登錄制度」，特別修訂《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》。     就以《平均地權條例》而言，修訂時於第47條第2項、第3項分別規定：「權利人應於買賣案件辦竣所有權登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊」、「前項買賣案件」，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：（一）買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。（二）買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。     前述規定，運作一段時間下來，國內「地政士」叫苦連天，地政士以所收受報酬遠不如「不動產經紀業」，卻要承擔重於「不動產經紀業」的責任，且有時還未必能確實掌握「交易實際價格」，卻 又要承受因申報不實受罰的法律後果，而不以為然。     由此足見，「實價登錄」雖符合社會期待，但如何制訂一合理可行的制度，則攸關此一制度未來推行是否能順暢及成功的關鍵。 三、刪除《平均地權條例》第47條第3項的規定     對於目前的制度，造成爭議，筆者認為想要消除爭議並成功運作，必須刪除造成此一爭議的《平均地權條例》第47條第3項的規定。     其實《平均地權條例》第47條第2項將申報義務規定由不動產交易的「權利人」承擔，這是有道理的，因為「權利人」參與不動產交易確實掌握交易價格，由其申報並承擔此一義務，符合「期待可能性」。殊無必要因《平均地權條例》第47條第3項規定，將此一「義務」轉由「地政士」或「不動產經紀業」承擔。     如果政府擔心不動產交易「權利人」不懂得如何申報，而未能申報，這是杞人憂天的想法。因為台灣已進

    依據民國103年2月15日聯合報A13版記者江碩涵所撰「實價登錄修法 內政部擬出4大方向」乙文報導，內政部與學界擬推動實價登錄制度四大修法，包括：買賣雙方過戶時直接登錄房價、預售屋三十天內登錄、租屋市場全面登錄及實價登錄房價可直接作為實價課稅的稅基。     內政部於民國103年2月14日舉行「不動產成交案件實際資訊申報登錄制度通盤檢討會議」，找來產官學三方討論實價登錄健全方法。內政部地政司副司長王靚琇表示，通盤檢討實價登錄制度會議中，大家有共識傾向修法，將實價登錄申報義務人改為「買賣雙方」，地政士則為買賣雙方的委託代理人。另外外界較關心的預售屋簽約後卅天內登錄、租屋市場全登錄及實價登錄直接作為實價課稅基礎等問題，因事關重大，目前仍無共識。     德明財經科技大學花敬群副教授指出，實價登錄目前最大的漏洞是預售屋須銷售完畢或契約終止才登錄，造成預售屋的房價揭露率偏低；另外租屋市場也不透明，地政三法僅規定「透過仲介出租房屋」才須登錄，多數人則以自行出租名義來不登錄租金行情，涉嫌逃漏稅。建築開發商業同業公會全聯會于俊明秘書長則表示，預售屋尚未完工，屬於債權，並沒有實質產權，也並未過戶登記，目前並無法源依據債權有必要申報實價登錄。     筆者認為實價登錄制度實施至今約一年半的時間，實務也陸續出現揭露不即時，資訊不透明的情況，以及登錄權責歸屬的問題，今內政部藉由產官學通盤檢討會議，給予修法的方向，讓實價登錄做到即時、正確又透明的價格揭露，讓台灣的房市更加健全。     永然聯合法律事務所李永然律師認為成屋實價登錄，將責任歸責於地政士並不洽當，故李永然律師也在此撰文表示意見，將其文章揭示於后。

　　永然法律基金會為推廣法治教育，於2013年11年間贈送台北市、新北市公私立高中每校法律叢書一套，台北市政府教育局為感謝永然法律基金會，特於2013年2月頒贈感謝狀乙紙。         

　　2014年2月22日下午2時30分，李永然律師前往國泰人壽為近300名的VIP客戶進行法律演講，主題為「不動產權益知多少？」，現場反應熱烈，李律師並贈送現場每位來賓一本「公寓大廈管理維護法律手冊」，演講至5點順利結束。 　　本次演講分為：一、不動產為人民重要的「財產權」；二、預售屋買賣；三、中古屋買賣；四、購買法拍屋；五、發生糾紛的解決方法等，五方面為聽眾們講解，讓大家能輕鬆了解與自身相關的不動產權益。 　　

　　依據民國103年2月15聯合報A15版記者李順德所撰「防災型都更 規畫八處試點」乙文報導，內政部長李鴻源2月14日首度向行政院長江宜樺專案簡報「防災型都更計畫」，並強調以振興經濟為目標，共規畫台北、新北、台南、桃園等八處試點案例，預計民國104年起，以四至五年時間，推動五千多戶防災型都更住宅。這項計畫獲江揆支持推動，並列為重點政策。江揆認為內政部所提公辦都更的計畫方向，原則可行，但時程與內容，內政部應與地方政府再溝通，爭取地方支持，等計畫更具體可行後，他會再聽取一次簡報。 　　內政部營建署原規劃的「防災型都更計畫」，是以防災為前提，即地震斷層帶、土壤液化潛能區的老舊建物做為都更的重點區，內政部原選三個試點案例，分別是台北市吳興商圈，新北市三重中正北路及台南選永康後甲里斷層地區。但新任營建署長丁育群又加入五個新增試點案例，台北市中山女高一帶、松山機場一帶；桃園中壢老街溪兩側、台中市舊火車站一帶，高雄市為高雄港區鐵路局附近。新北市原選三重區，因腹地有限，已改在林口一帶。 　　筆者認為內政部針對易發生災變地區的老舊建物，優先辦理都市更新，來降低地震或氣候變遷所帶來的災變損失；另一方面透過防災型都更也可以促進地方經濟、再造都市景觀、建造社會住宅等諸多利益。期待在政府主導下，將立意甚好的防災型都更真正得以落實。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為內政部李部長就此問題相當關切，推動防災型都更有確有必要，由政府帶動效果應當不錯！

　　依據民國103年2月18經濟日報A17版記者陳美珍所撰「近十年收歸國有遺產 逾26億」乙文報導，國產署清查統計，無人繼承的遺產多數屬於在台沒有繼承人，或遺產中債大於財產或涉及爭訟的案件，政府經法院指定擔任遺產管理人。依據統計，自民國94年起，無人繼承遺產可由法院指定財政部國有財產署為遺產管理人，至今經法院指定代管的遺產案件共2,768件。去年代管遺產的賸餘財產收歸國有，則有不動產200筆，現金新台幣5,318萬餘元。累計十年，合計收歸國有的遺產總值新台幣25.57億元。 　　財政部國產署副署長邊子樹表示，政府因是受託遺產管理的角色，但隨著社會經濟型態變化，近日重新修正《代管無人承認繼承遺產作業要點》，新規定明訂被繼承人如果僅有欠稅，所遺財產沒有其他債務時，可以由政府以相關預算先行墊付欠稅，待處理完竣後再歸墊。但是代墊欠稅的代管遺產目前只限不動產。在委託代管遺產時，亦可因實際需要採取標售或變賣方式處理，公開標售二次未標脫者，可減價二成再標售，但五次仍未標脫，即歸屬國有。 　　依據《民法》有關無人承認繼承遺產相關規定，繼承人全部拋棄繼承或繼承人之有無不明者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人。無人承認繼承遺產，經清償債權，並交付遺贈物後，如有賸餘則歸屬國庫。      　　筆者認為被繼承人生前如有財產，可以提早安排規畫，並讓繼承人知悉相關財產及規劃。在實務上常遇到繼承人不清楚被繼承人的財產，僅單憑財產清冊來確認遺產未必充分，或繼承人間無法協議分割辦理繼承，最終造成稅負增加，甚至遺產被收歸國有，對民眾而言是一大損失。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為財產的規劃就現代人而言日益重要，生前如能妥善規劃，才可避免爭議；又如發生財產的繼承，相關人也應積極地妥善處理，不要成為無人承認的繼承！

　　 2014年2月18日中午，李永然律師前往桃園第六分區(中區、大園、永晴、圓夢、東昇、東方)扶輪社聯合例會，演講「生活中常見法律問題解析」，由主辦單位桃園永晴扶輪社社長張志文先生致贈感謝狀、李律師畫相一幅及六社社旗各一面，以感謝李永然律師百忙之中抽空前往桃園，為眾社友演講。 　　本次演講題目為「生活中常見法律問題解析」，李永然律師以： 壹、工作與生活均離不開法律；貳、工作中必須具備的法律觀念；參、法律與人權保障；肆、夫妻財產；伍、不動產法律；陸、金錢借貸要防人財兩失；柒、投資被騙，該怎麼辦？；捌、遺囑與財產繼承；玖、糾紛解決的方法。九個項目與在場社員分享日常的常見法律問題，在場社員反應熱烈，紛紛表示獲益良多。

　　2014年2月14日下午，李永然律師出席由內政部次長主持有關「實價登錄」議題之座談會，包括地政士公會代表、代銷業者代表、仲介業者代表及專家學者們一同出席，會中李永然律師也針對「實價登錄」提供了本身的專業意見。 如何落實不動產交易實價登錄制度？                    文◎李永然律師 一、不動產交易價格有必要透明化 　　自SARS結束後，台灣的房地產價格逐漸走揚，就以台北市而言，迄今價格已呈二倍以上的漲幅，造成民眾對目前高不可攀的房價而感到反感。 　　政府為了平抑民怨，不得不借機推出「奢侈稅」，另外還建立「不動產交易實價登錄制度」，為未來的「實價課稅」奠基！ 　　不動產交易如要公平，筆者認為必須「資訊對稱」，尤其是「交易價格」的資訊；然而，在台灣並無此一機制存在，現在有了「不動產交易實價登錄」對於交易價格的透明化絕對有助益。 二、現行的不動產交易實價登錄制度 　　我國為了「建立不動產交易實價登錄制度」，特別修訂《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》。 　　就以《平均地權條例》而言，修訂時於第47條第2項、第3項分別規定：「權利人應於買賣案件辦竣所有權登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊」、「前項買賣案件」，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：（一）買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。（二）買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。 　　前述規定，運作一段時間下來，國內「地政士」叫苦連天，地政士以所收受報酬遠不如「不動產經紀業」，卻要承擔重於「不動產經紀業」的責任，且有時還未必能確實掌握「交易實際價格」，卻又要承受因申報不實受罰的法律後果，而不以為然。 　　由此足見，「實價登錄」雖符合社會期待，但如何制訂一合理可行的制度，則攸關此一制度未來推行是否能順暢及成功的關鍵。 三、刪除《平均地權條例》第47條第3項的規定 　　對於目前的制度，造成爭議，筆者認為想要消除爭議並成功運作，必須刪除造成此一爭議的《平均地權條例》第47條第3項的規定。 　　其實《平均地權條例》第47條第2項將申報義務規定由不動產交易的「權利人」承擔，這是有道理的，因為「權利人」參與不動產交易確實掌握交易

　　依據民國103年2月17經濟日報A4版記者楊文琪所撰「A25案 業者：北市搶錢」乙文報導，信義計畫區內面積最大的土地開發案－A25設定地上權標案，將於民國103年3月11日截止投件並開標，由於此案從BOT案的權利金底價新台幣180億元，改為設定地上權後權利金底價卻飆至新台幣240.87億元，被業者批評為台北市政府搶錢，能否順利決標引人關注。 　　民國102年A25採BOT案方式辦理招標時，給予廠商的興建營運期為70年，但是BOT案對投資開發有許多限制下，最終無人投標。台北市政府因而提請市議會同意後，改採設定地上權招商，但經營年限卻最高50年。因此業者對於重新招標後經營期限縮短20年，權利金卻又增加新台幣60億元，頗有微詞。 　　台北市財政局解釋說，權利金的訂定，是委由三家不動產估價師依其專業提出的鑑價金額，且經過市有財產審議委員會審核通過。並以世貿二館設定地上權案為例，民國100年辦理公告招商，當年度土地公告現值新台幣145.37億元，決標權利金為決標當年土地公告現值的1.85倍。相較A25設定地上權案，民國103年土地公告現值為新台幣166.52億元，權利金底價為土地公告現值的1.44倍，相對而言，A25設定地上權案的權利金底價並未較高。   　　筆者認為台北市政府依照法律程序來訂定權利金，是否符合業者期待的價格，應在所不問，如業者對於權利金底價過高或經營年限縮短造成未來投報率的降低，可以不參與投標以表達價格沒有行情，畢竟市場價格的決定是由市場的供需來決定，在競爭的市場中絕非是政府或少數人得以操弄。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為政府活化公有地固然不錯，但不要哄抬不動產價格；政府一方面打壓民間的房價，另一方面又以高價設定標案底價來活化公有地，這種做法明顯矛盾。政府對不動產的政策要有一致性，才不會招致批評！

　　依據民國103年2月12聯合報A8版記者江碩涵所撰「房地產贈與 去年逾5萬件 」乙文報導，內政部統計，民國102年全台不動產贈與數逾五萬一千件，寫下歷史新高。房仲業者分析，贈與不動產可節稅，且公告現值、路段率稅基連年向上調升，不少民眾為了減少贈與成本，藉由贈與不動產的方式來節稅。 　　根據內政部統計，民國102年全台不動產贈與件數創新高，不動產遺產繼承數量也達四點四萬件，雙雙創下歷史新高。贈與件數最多的是新北市、台北市，分別是一點六萬件、九千零六十七件；其次是台中市、桃園縣、高雄市，贈與件數都超過五千件。 　　民眾透過辦理不動產贈與移轉的方式，的確可以降低贈與稅的負擔，因此與其贈與現金給子女購置不動產，不如直接贈與不動產，可以節省贈與稅。關鍵在於，不動產贈與稅課稅的稅基，是以房屋的評定現值與土地的公告現值總額兩者相加總，往往低於市價甚多。 　　但是受贈人再處分受贈不動產時，務必要特別注意可能會涉及「奢侈稅」或「財產交易所得稅」。因此筆者建議民眾贈與前先諮詢專業人士，以避免現在節省了贈與稅，日後卻繳納更高額的「奢侈稅」或「財產交易所得稅」！ 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產贈與涉及「贈與稅」，民眾一定要懂得運用「節稅」；如果了解節稅，可以減輕稅負。所以不懂時，可以請教專業的律師或會計師！

　　2014年2月16日下午，李永然律師出席太極門的新春茶敘，由袁金蘭會計師熱心引導接待，陳學聖立委、尤美女立委、內政部李鴻源部長、海基會林中森董事長及蘇友辰律師......等人均出席。一同欣賞了一場文化國粹饗宴。   

　　一談到「梅門」，大家都知道是李鳳山老師教導「平甩功」所成立的一個宗派。 2014年2月9日上午11時梅門舉行「新春團拜」，李永然律師也應邀出席，當天還有行政院毛治國副院長、董保城部長、陳明暉律師......等人，非常熱鬧，李永然律師當天下午4時才離去。

　　李永然律師於2014年2月13日下午2時30分，前往律師公會，出席並主持許文彬律師《法窗視野風情多》一書新書發表會。 　　永然文化首次規劃出版「法律人文館」系列圖書，由撰述許文彬律師生涯的《法窗視野風情多》首居第一本，本書歷經六年的整理、編撰，終於在馬年開春之際馬到成功出版了，永然文化並於2014年2月13日下午假台北律師公會舉辦新書發表會，意義非凡。 　　發表會由永然文化創辦人李永然律師主持，會上貴賓雲集，許律師好友21世紀基金會董事長高育仁、南一中同窗好友前財政部長許嘉棟、前教育部長吳清基、肝病防治權威許金川教授，及中國大陸央台駐台首席記者陳軒石、中華人權協會秘書長吳威志教授、名作家平路……等，及書中重要環節──許律師耗費21年義務辯護的「蘇建和案」主角劉秉郎、莊林勳，均前來參與發表會，致詞講述與許律師的情誼，場面溫馨感人。 大陸全國台聯會長梁國揚更是甫下飛機即前來會場，令人感動。 　　 許律師因承辦台灣司法界備受矚目的「華定國弒母案」、「蘇建和三死囚案」，媒體朋友因採訪而熟稔許律師，更因許律師20餘年來為兩岸之交流努力往返大陸50餘次，兩岸之媒體亦與許律師熟識，故今午許律師之新書發表會，聯合報、旺報、東森電視、ETtoday、中國央台、央廣……記者朋友們，一面前來採訪，一面為好友許律師慶賀。發表會就在恭賀聲中畫下圓滿句點！         

　　依據民國103年2月6日工商時報A17版記者王志煌所撰「每坪15萬有找 桃縣950戶合宜宅年底動工」報導繼內政部在林口A7站、板橋浮洲興建「合宜住宅」後，桃園縣開全國之先，首創由地方政府獨力推出「合宜住宅方案」；位於桃園八德市的合宜住宅規劃興建至少950戶，每坪平均售價不超過新台幣14.9萬元，最快於民國103年底前動工。 　　桃園縣政府對於八德合宜住宅採限定承購資格，以桃園縣民並符合一定條件之限制，或桃園縣各區段徵收安置計畫得申請合宜住宅之拆遷戶為優先對象。另保留1成戶數，即至少95戶做為「出租住宅」，每坪每月租金不超過新台幣250元，提供在桃園縣就業就學青年優先出租。 　　據八德地區房仲業者指出，鄰近新北市的八德地區，房價在近2年內漲幅超過5成，目前正在興建的新建案，預售價格每坪已喊到新台幣27萬元以上，新成屋的價位也在新台幣22至26萬元之間。桃園縣政府工務局指出，為避免投一機客炒作房價，日後承購戶將於取得合宜住宅產權10年內不得轉售。 　　筆者認為桃園縣政府首開地方政府先例，主動興建「合宜住宅」，希望也能帶動其他縣市政府跟進興建合宜住宅，讓真正有需求的民眾得以居住於適宜的住宅，並且透過合宜住宅的住戶來促進地方經濟發展，創造出雙贏的局面！ 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為政府推動「合宜住宅」、「社會住宅」是解決人民「居住權」的積極作為，至於片面打壓房價或調高不動產稅負只是消極作為。桃園縣政府推出的「合宜住宅」符合《住宅法》的精神，盼其他地方政府能跟進！

　　依據民國103年2月4日聯合報A6版記者廖炳棋所撰「260萬買點交法拍屋 他晉升有屋族」報導，蘇先生五年前花新台幣260萬元標得法拍屋，卻遇到原屋主不肯搬遷，透過法律程序讓對方點交，再私下付搬遷費請對方走人。 　　蘇姓男子表示，得標後原屋主佯稱要兩個月後搬遷，但期滿後原屋主卻未依約定搬遷，他只好透過法律程序。法院書記官聯絡雙方見面，原屋主卻要求支付新台幣10萬元搬遷費才願意走人，他無法接受；書記官確認雙方意願後，訂下最後搬遷日期，原屋主再不走，蘇先生可找轄區警察及鎖匠，強制原屋主搬離。但為避免對方搬家前故意破壞房屋，他仍付新台幣2萬元給原屋主搬遷費。蘇姓男子提醒有意購買法拍屋民眾，最好選擇標示有點交房屋；遇到屋主不肯搬遷，一定要堅持按照程序讓對方離開。 　　筆者認為法拍屋「眉角」很多，法院基本上是交付房屋所有權，依使用權的交付與否分成「點交」與「沒點交」，並且依《強制執行法》規定，「拍定人就拍定物無物之瑕疵擔保請求權」，有別於一般買賣契約，所以遇到紛爭也在所難免，建議有興趣購置法拍屋的民眾，在投標前詢問有經驗的律師或地政士，以保障自身權益。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為參與法院「法拍屋」的投標，事前一定要做功課，對於《強制執行法》及相關規定一定要瞭解，而且也要到現場看拍賣的標的物及「拍賣公告」，再決定下手，這樣才不會為自己帶來麻煩或糾紛！

　　2014年2月初讀了一本由Raymond Chip Tafrate及Howard Kassinove所著，張國儀譯，經濟日報出版的「不抓狂的管理術－－7招讓你成為職場大紅人」。 　　這本書幫助我們處理情緒，現代人如果常常憤怒，恐將影響我們的工作、生活及人際關係，所以要管理好自己的情緒。 本書中教了七個管理術： 　　 一、迴避與逃避你生氣的人事物 　　 二、以正面態度處理人際關係 　　 三、改變你對人生的想法 　　 四、學習原諒 　　 五、練習放鬆 　　 六、模擬憤怒情境 　　 七、用果決的態度表達憤怒 　　 看了本書還要去練習，這樣才有效果！

　　依據民國103年1月27日工商時報A3版記者彭禎伶所撰「北市都更趨嚴 保險業急送件」報導，因應台北市都更標準可能變嚴，建商、保險業掀都更送件潮。據了解，台北市政府都更處擬修改自行畫定都更的審查標準，取消了建築年限、所有權人會議等規定，許多建商、保險業者擔心之後標準變嚴，急忙在民國102年下半年開始狂送都更申請件，估計暴增數十件以上。 　　據了解，台北市政府都更處預計修改《台北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準》的指標，最重要的是建築物年期，目前只要30年以上鋼筋混凝土造、40年以上鋼骨混凝土造的建物，即符合一項都更的標準。但台北市政府都更處認為建物的年限無法反應使用現況或機能，所以打算改以建築師或專業技師來判斷使用現況。其次則是原本3,000平方公尺以上或有完整街廓，舉行說明會及所有權人超過3／10，及所有土地總面積及持有樓地板面積均超過3／10同意的指標，也因為以往爭議較多，考慮刪除，回歸實質環境評估，決定是否應該要推動都更。 　　「自行劃定都更」即不是政府推動或認為必要，而是由地主或收購人申請，以往14項指標只要符合其中3項即可，民國102年傳出14項指標可能減為7項，都更年限可能由30年延長為50年，造成建商、地主及保險業的都更送件潮，這項修正預計民國103年農曆年後即可能定案。 　　早期都市更新的資格條件較為寬鬆，但隨著「士林文林苑」案與「大埔拆遷案」，使得人民居住權益的意識抬頭，讓政府將都更標準日趨嚴格，筆者認這未必是壞事，與其讓都更執行時卡在中間，倒不如初期就限縮資格，使審核通過的案子得以順利進行，以避免社會資源的浪費。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台北都會區內的房子已過於老舊，尤其是台北市，都市更新已迫在眉梢，台灣應當趕緊將《都市更新條例》作寬鬆適中的修正，裨益於都更的合理推動，切勿修太緊，太緊又無誘因，都更將會推不動！

  　　依據民國103年1月29日聯合報A4版記者江碩涵所撰「學者：實價登錄 許多漏洞待補」報導，立法院於民國103年1月28日通過《地政士法》第五十一條之一覆議案，德明財經科技大學花敬群副教授表示，目前實價登錄制度最為人詬病的是登錄時間過長、登錄責任未釐清、預售屋結案才登錄、租屋容易規避登錄責任，以及登錄內容去識別化後沒有任何實質幫助，這些問題都應藉由修法來解決。 　　花敬群副教授表示，地政士背負著登錄價格錯誤的責任，但了解價格的應是買賣雙方和仲介公司，建議政府將實價登錄責任歸屬直接修訂為買賣雙方，以避免少數業者利用漏洞哄抬房價；另外目前實價登錄申報時間為房屋登記完畢後一個月內，造成房價資訊揭露的落後，修法應朝向房屋過戶時登錄，並且刪除去識別化的規範，改為全面公開資訊，有助房價透明；至於實價登錄網站的租屋行情非常少，由於部分房東為了規避稅金，與房客私下協議不登錄，使租屋行情無法揭露；建議修法也應將個人租屋納入登錄範圍，並懲罰不據實登錄的房東。 　　筆者認為實價登錄目的是去除資訊不對稱這層面紗，但去識別化的規範與揭露價格的時間落後，確實難讓一般人掌握真正即時的實價，建議政府日後修法能讓交易資訊更加透明化。另外，實價登錄的資訊由多方人士提供而成，地政士僅就所知資訊代為申報，期盼政府日後能放寬不可歸責地政士的責任，避免讓地政士成為實價登錄錯誤的代罪羔羊。 　　永然聯合法律事務所李永然律師認為目前法律確實課予地政士太重的責任，地政士受託辦理移轉登記，所收的報酬也不太高，卻被課予重責，未來《地政士法》宜再修正。至於實價登錄制度，宜全面檢討，方能確立整體制度的良善！

    　　由台北市企業經理協會編輯，行政院大陸委員會發行「大陸臺商商務合同實務解析手冊」一書，於民國102年6月出版，是一本協助臺商在大陸經商時面對商務合同所應該了解的內容及合同範本、常見問題Q&A，李永然律師常年關注兩岸經貿法律問題，也提供其相關經驗於本書中，希望對臺商能有所幫助。

  　　 民國103年2月5日正逢大年初六，一早9點，永然關係企業員工在李永然律師的帶領下，舉行了新春團拜，李律師除了勉勵各單位同仁在新的一年繼續努力外，也希望大家都能擁有健康的心靈和身體，最後在所有同仁互道恭喜，領取開工紅包合影後，開始新的一年，展望未來，能馬到成功，馬年行大運！

一、問題提出     「市地重劃」，為「土地重劃」實施類型的方式之一(註1)，均屬《憲法》第143條第4項：「國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則，並規定其適當經營之面積。」有關土地政策目標的重要措施；要言之，國家或地方主管機關經由「市地重劃」等計畫實施，透過土地的交換分合與公共設施的開發建設，藉以達到促進土地的有效利用(註2)。然而，為了平衡兼顧「私人權益之保護」以及「社會公益的維護」，《憲法》第143條第1項中段也規定：「人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。」；司法院大法官則是在釋字第564號解釋理由書中明確表示：「對人民依法取得之土地所有權，國家並非不得以法律為合理之限制……如手段對於目的而言尚屬適當，且限制對土地之利用至為輕微，則屬人民享受財產權同時所應負擔之社會義務」。     事實上，除了國家或地方主管機關之外，為了促進土地利用，擴大辦理「市地重劃」，《平均地權條例》第58條另以「獎勵」的方式，讓土地所有權人可以自行組織重劃會來辦理市地重劃；至於有關自辦市地重劃會的「組織」、「職權」、「重劃業務」以及「獎勵措施」等事項，則授權由中央主管機關定之(註3)。《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》(下稱：獎勵辦法)因此應運而生。如前所述，「市地重劃」制度在本質上，原本是屬於國家或地方自治團體必須辦理的公共事務，運作上理應由國家或地方自治團體自己來進行；但基於立法政策考量與事實上財政的需求，亦得在一定的法定條件下，由土地所有權人申請自行辦理「市地重劃」，國家或地方自治團體原則上只需負責必要程序的監督及審查職責。     自辦「市地重劃」實務上常見之爭議，就是地上物的拆遷補償問題；而在《獎勵辦法》第31條雖有明文規定：「(1)重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓，應予補償；其補償數額，由理事會依照直轄市或縣（市）政府所定土地改良物或墳墓拆遷補償相關規定查定，並提交會員大會決議後辦理。(2)前項應行拆遷之土地改良物或墳墓，以妨礙重劃土地分配或工程施工者為限。土地改良物所有權人或墓主對於補償數額有異議或拒不拆遷時，得由理事會協調；協調不成時，由理事會報請直轄市或縣（市）主管機關予以調處；不服調處結果者，應於三十日內訴請司法機關裁判，逾期不訴請裁判者，理事會應依調處結果辦理。但妨礙公共設施工程施工之地上物，於調處後仍拒不拆遷者，理事會得